1、本章目錄第一節 房地產投資策劃概述第二節 房地產投資環境分析第三節 房地產項目經濟評價第四節 房地產項目融資策劃2022/7/171 第一節 房地產投資策劃概述 一、房地產投資的概念 房地產投資是指國家、企業或個人為實現某種預定的目標，直接或間接地對房地產的開發、經營、管理、服務和消費所進行的投資活動。 房地產投資所涉及的領域有土地開發、舊城改造、房屋建設、房地產經營、置業等。房地產投資是我國社會固定資產投資的主要組成部分之一。2022/7/1722022/7/173 二、房地產投資的特點 1.房地產投資數量龐大 2.房地產投資回收期較長 3.資產的流動性較差 4.房地產投資風險較高 5.投資

2、收益率高 6.房地產投資運作難度較大2022/7/174 三、房地產投資的作用 1.從國家和社會的角度看 (1)改善城市基礎設施和城市面貌，推動城市建設 (2)提高居民的居住水平 (3)增加政府財政收入 (4)帶動相關行業的發展 2.從投資者的角度看 房地產具有良好的保值增值功能。分類標準投資種類按投資形式劃分直接投資房地產開發投資房地產置業投資間接投資購買房地產股票、債權、信托產品等按房地產類型劃分地產投資住宅房地產投資商業房地產投資工業房地產投資按投資經營方式劃分出售型房地產投資出租型房地產投資混合型房地產投資2022/7/175 四、房地產投資的分類 2022/7/176 五、房地產投資

3、策劃的概念 1.房地產投資策劃的含義 房地產投資策劃是指房地產開發商或策劃機構在房地產項目投資開發之前，在市場調研與預測的基礎上，以投資效益最大化為目標，針對某個項目形成具體的投資方案的創造性活動。2022/7/177 2.房地產投資策劃的目的 (1)對房地產項目的各種投資方案進行比選 (2)為項目投資決策提供可靠依據，避免投資失誤 (3)保證房地產投資獲得預期效益 3.房地產投資策劃的內容 房地產投資策劃通常應該包括房地產投資環境分析、項目經濟評價、項目融資策劃等內容。 第二節 房地產投資環境分析2022/7/178 一、房地產投資環境分析的概念 房地產投資環境是指房地產項目生存發展所必須依

4、賴的外部條件的總稱。房地產投資環境包括硬投資環境和軟投資環境。 硬投資環境是指項目所在地及周邊區域的自然地理條件、基礎設施等。軟投資環境就是該項目所面臨的政治、經濟、法律、科技、文化環境等。2022/7/179 二、房地產投資環境分析的內容 1.社會環境：社會制度、社會秩序、社會信譽 2.政治環境：政治體制、政治局勢、相關政策 3.法律環境：法律的完備性、穩定性及公正性 4.經濟環境：宏觀經濟環境、市場環境、財務環境、資源環境等 5.文化環境：風俗習慣、價值觀念、文化傳統、語言文字、教育水平、宗教信仰等 6.自然地理環境：地理位置、地質地貌、自然風光、氣候條件 7.基礎設施環境：能源供應、給排

5、水、交通運輸、郵電通訊、生態及防災等 8.社會服務環境：生活、金融、交通、信息、法律、通訊、咨詢等服務內容、態度及效率。2022/7/1710 三、房地產投資環境分析的方法 1.冷熱因素對比法 1968年，美國經濟學家利特法克等通過對美國、加拿大等國投資者在選擇投資場所時所考慮因素的調查，從投資者角度歸納出七大投資環境因素，據此對所投資區域逐一評估并將之由“熱”至“冷”依次排列，“熱”表示投資環境優良，“冷”表示投資環境欠佳。 冷熱因素對比表見表5-1。 2022/7/1711表5-1 冷熱因素對比表 地名狀況政治穩定性市場機會經濟發展及成就文化一體化法律阻礙自然條件的優劣地理及文化差異A熱冷

6、B熱冷C熱冷2022/7/1712 2.等級尺度法 該方法主要考慮構成投資環境的八大因素，包括資本流動自由、外商股權比例、對外商的管理制度、貨幣穩定性、政治穩定性、給予關稅保護的態度、當地資金的可供能力和近5年的通貨膨脹率。 投資者根據投資環境的實際情況，對各因素進行評分，然后把各項因素的分數相加，就可以得出東道國投資環境的總分，并用總分來揭示投資環境的優劣。 2022/7/1713 3.道氏分析法 道氏分析法從動態的角度將投資風險分為“正常競爭風險”和“環境風險”。 (1)首先分析影響投資企業業務的諸因素，并從中選出該地區投資項目獲得成功的關鍵因素。 (2)在確定關鍵因素后提出“最可能方案”

7、、“樂觀方案”、“悲觀方案”以及“遭難方案”。 (3)最后，邀請專家對各個投資方案可能出現的概率進行預測，從而作出投資決策。2022/7/1714 4.多因素和關鍵因素分析法 (1)多因素分析法 首先將投資環境因素分為政治環境、經濟環境、財務環境、市場環境、文化環境、基礎設施環境、技術條件、輔助工業、法律與法制、行政機關的效率和競爭環境等因素，每一類因素又由一系列子因數構成。 然后確定各投資環境因素在總投資環境因素中所占的比重，并采用五分制方法評定各類投資環境的得分。 最后匯總得到該區域投資環境的總分值，分數越高，說明投資環境越佳。 2022/7/1715 (2)關鍵因素分析法 關鍵因素分析法

8、把企業投資的動機分為降低成本、開拓當地市場、獲得原料供應、分散投資風險、追逐競爭者、獲得當地生產和管理技術等六種。每種投資動機又包含若干個影響投資環境的關鍵因素，根據挑選出來的關鍵因素采用多因素分析法計算投資環境的總分。2022/7/1716 5.綜合分析法 綜合分析法的基本思想是將多個評價指標轉化為一個能夠反映綜合情況的指標來進行評價。 綜合分析法的步驟如下： (1)確定綜合評價指標體系； (2)對不同計量單位的指標數據進行同度量處理； (3)確定指標體系中各指標的權數； (4)匯總計算綜合評價指數或綜合評價分值； (5)根據評價指數或分值對參評單位進行排序，并由此得出結論。 第三節 房地產

9、項目經濟評價2022/7/1717 一、房地產項目經濟評價的概念 項目經濟評價分為財務評價和綜合評價。 財務評價根據現行財稅制度和價格體系，計算房地產項目的財務收入和支出，分析項目的盈利能力、清償能力及資金平衡狀況，判斷項目的財務可行性。 綜合評價從社會經濟發展的角度，分析房地產項目對區域社會經濟的效益和費用，考察項目對社會經濟的凈貢獻，判斷項目的社會經濟合理性。 本節主要介紹項目財務評價。2022/7/1718 二、房地產項目的成本費用與投資估算 根據房地產開發項目經濟評價方法，房地產項目成本費用包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、間接費用

10、、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費以及不可預見費用等。 投資估算除了要確定項目投資額以外，還要根據項目開發進度計劃、預計的付款時間及金額，編制項目資金使用計劃表，作為資金籌措的依據。2022/7/1719 三、房地產項目的收入估算與資金籌措 1.房地產項目收入估算 (1)確定租售方案 要在項目策劃方案的基礎上，制定切實可行的出售、出租、自營等方案，具體包括房地產租售的類型、時間、數量、價格及收款方式等。 (2)估算經營收入 主要包括房地產項目的銷售收入、租賃收入、土地轉讓收入以及自營收入等。 2022/7/1720 2.房地產項目資金籌措 資金籌措就是根據房地產項目對資金的需求以及資金

11、使用計劃，確定資金的來源和相應的數量。 在制定項目資金籌措計劃時應該注意： (1)嚴格按照資金的使用計劃來確定籌資額； (2)合理把握自有資金和外部融資的比例； (3)資金籌措應該符合國家的相關金融政策。2022/7/1721 四、房地產項目財務評價 1.財務評價的程序 (1)收集、整理和計算有關基礎財務數據資料； (2)編制項目基本財務報表； (3)計算項目財務評價指標； (4)進行項目不確定性分析及風險分析； (5)作出項目在財務上是否可行的評價與結論。2022/7/1722 2.基本財務報表 基本財務報表包括現金流量表、資金來源與運用表、損益表以及資產負債表等。 房地產項目財務報表按照獨

12、立法人房地產項目(項目公司)的要求進行科目設置；非獨立法人房地產項目基本財務報表的科目設置，可參照獨立法人項目進行，但應注意費用與效益在項目上的合理分攤。2022/7/1723 (1)現金流量表 現金流量表是反映房地產項目開發經營期內現金流入、流出及凈現金流量的計算報表。現金流量表按期編制，主要用來進行房地產項目財務盈利能力分析。 現金流量表可分為： 全部投資現金流量表 資本金現金流量表 投資者各方現金流量表 序號項目合計123N1現金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉售收入1.5其他收入1.6回收固定資產余值1.7回收經營資金2現金流出2.1開發建設投資2.2經營資金2

13、022/7/1724 全部投資現金流量表序號項目合計123N2.3運營費用2.4修理費用2.5經營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現金流量4累計凈現金流量計算指標：(1)財務內部收益率(%)：(2)財務凈現值：(3)投資回收期(年)：(4)基準收益率(%)：2022/7/1725全部投資現金流量表(續)序號項目合計123N1現金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉售收入1.5其他收入1.6回收固定資產收入1.7回收經營資金2現金流出2.1資本金2.2經營資金2022/7/1726 資本金現金流量表序號項目合計123N2.3運營費用2.4修理費用2.5經營稅金及附加

14、2.6土地增值稅2.7所得稅2.8借款本金償還2.9借款利息支付3凈現金流量4累計凈現金流量計算指標：(1)資本金財務內部收益率(%)：(2)財務凈現值：2022/7/1727 資本金現金流量表(續)序號項目合計123N1現金流入1.1應得利潤1.2資產清理分配1.2.1回收固定資產余值1.2.2回收經營資金1.2.3凈轉售收入1.2.4其他收入2現金流出2.1開發建設投資出資額2.2經營資金出資額3凈現金流量4累計凈現金流量2022/7/1728 投資者各方現金流量表2022/7/1729 (2)資金來源與運用表 資金來源與運用表是反映房地產項目開發經營期各年的資金盈余或短缺情況以及項目資金

15、籌措方案和貸款償還計劃的財務報表，為項目資產負債表的編制和資金平衡分析提供了重要的財務信息。 資金來源與運用表的形式如下所示：序號項目合計123N1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4資本金1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產余值1.8回收經營資金1.9凈轉售收入2資金運用2.1開發建設投資2.2經營資金2022/7/1730 資金來源與運用表序號項目合計123N2.3運營費用2.4修理費用2.5經營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8應得利潤2.9借款本金償還2.10借款利息支付3盈余資金(1)-(2)4累計資金盈余2022/7/1731 資金來源與運用

16、表(續)2022/7/1732 (3)損益表 損益表是反映房地產項目開發經營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況的財務報表。 通過該表提供的投資項目經濟效益靜態分析資料，可以計算項目投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金利潤率等評價指標。 損益表的形式如下所示：序號項目合計123N1經營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經營成本2.1商品房經營成本2.2出租房經營成本3運營費用4修理費用5經營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額2022/7/1733 損益表序號項目合計123N8所得稅9稅后利潤9.1盈余公積金9.2應付利潤9.3未分配利潤計算指標：(1)投資利潤

17、率(%)：(2)投資利稅率(%)：(3)資本金利潤率(%)：(4)資本金凈利潤率(%)：2022/7/1734 損益表(續)2022/7/1735 (4)資產負債表 資產負債表是反映房地產投資項目在計算期內各年末資產、負載與所有者權益變化及對應關系的報表。 資產負債表主要用于考察項目資產、負載、所有者權益的結構，進行項目清償能力分析。 資產負債表由資產、負載和所有者權益三大部分組成，資產負債表的形式如下所示：序號項目合計123N1資產1.1流動資產總額1.1.1應收賬款1.1.2存貨1.1.3現金1.1.4累計盈余資金1.2在建工程1.3固定資產凈值1.4無形及遞延資產凈值2負債2.1流動資產

18、負債2.1.1應付賬款2022/7/1736 資產負債表序號項目合計123N2.1.2短期賬款2.2長期借款2.1.1經營資金借款2.1.2固定資產投資借款2.1.3開發產品投資借款3所有者權益3.1資本金3.2資本公積金3.3盈余公積金3.4累計未分配利潤2022/7/1737 資產負債表(續)2022/7/1738 3.財務評價指標 通常包括盈利能力指標和償債能力指標兩類。 (1)盈利能力指標 盈利能力指標包括財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等。 (2)償債能力指標 償債能力指標包括借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產負債率等。 上述各財務評價指標的含義

19、及計算公式詳見教材。2022/7/1739 4.項目不確定性分析 房地產項目不確定性分析的內容主要包括敏感性分析、盈虧平衡分析和概率分析。 (1)敏感性分析 通過敏感性分析，判斷房地產項目經濟效益對于各個影響因素的敏感性，并從中找出對于房地產項目經濟效益影響較大的不確定性因素。 用于敏感性分析的房地產項目財務評價指標通常采用內部收益率，必要時也可選用凈現值等其它指標。 敏感性分析表和敏感性分析圖如下所示： 2022/7/1740敏感性分析表 變化率變化因素 -30%-20%-10%0%10%20%30%基準折現率建設投資額銷售價格建筑材料價格2022/7/1741敏感性分析圖2022/7/17

20、42 (2)盈虧平衡分析 盈虧平衡分析是測算一個或多個不確定性因素變化時，房地產項目達到允許的最低經濟效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風險程度。 通過盈虧平衡分析，投資者可以判斷房地產項目對市場需求變化的適應能力、盈利能力和抗風險能力。 通常可進行盈虧平衡分析的因素有房屋售價、銷售量、租金、出租率、土地價格、工程費用等。 盈虧平衡分析可以采用圖解法進行：2022/7/1743敏感性分析圖2022/7/1744 (3)概率分析 概率分析是使用概率的方法研究預測不確定性因素對房地產項目經濟效益影響的一種定量分析方法。 通過分析不確定性因素的變化情況和發生的概率，計算在不同概率

21、條件下房地產項目的經濟評價指標，說明房地產項目在特定收益狀態下的風險程度。2022/7/1745 5.房地產項目風險分析 房地產項目風險分析可以分為風險識別、風險估計、風險評價、風險應對等步驟。 (1)風險設別 通過對項目進行全面考察，找出潛在的各種風險因素，并判斷其發生的可能性及對項目的影響程度。 房地產項目的風險類型有收益風險、建設風險、融資風險以及政策風險等。2022/7/1746 (2)風險估計 確定風險因素的概率分布，計算項目評價指標相應的概率分布或累計概率、期望值、標準差。 (3)風險評價 根據項目風險判別標準，找出影響項目成敗的關鍵風險因素。項目風險判別標準應根據風險因素發生的可能性及其造成的損失來確定。 2022/7/1747 (4)風險應對 指根據風險評價的結果，研究規避、