1、中南大廈商業工程戰略提案.周邊市場調查與分析工程定位業態劃分建議運作方式討論一樓商鋪劃分建議目錄.周邊市場調查與分析.市場調查寶安南片區運營業態1、工程所處片區為寶安南片區，寶安南片區是指以寶安南路為中心，北至筍崗路、南至解放路、西至紅嶺中路、東至桂園路的區域。2、寶安南片區是深圳早期較密集的居住區，有清慶村和蔡屋村及眾多企業的宿舍和福利房，聚集了眾多老羅湖居民、公務員及生意人。3、寶安南生活配套成熟，菜市場、學校、幼兒園、郵局、銀行、食肆等一應俱全，生活氣氛較濃。交通四通八達，生活配套、交通配套相當齊全。.市場調查寶安南片區運營業態醫院鵬城門診、深源門診、牙科醫院、幸福門診藥店一致藥店、海王

2、星辰學校紅嶺小學、桂圓中學銀行和證券中國建設銀行、招商銀行、中國農業銀行、中國光大銀行、商業銀行、天元證券、國通等飲食駿庭美食坊、小肥羊、面點王、肯德基、潮泰牛肉店、永和大王、香辣蟹、大三元酒家、古來今、沙縣小吃、廣源海鮮城、東方海鮮樓、華昌海鮮樓、味之源、烏江活魚、舉人爺、美景餅坊等中西飲食一應俱全賓館安軒賓館、紅嶺賓館娛樂豪門夜總會、鳳凰臺桑拿、盛泉桑拿、金色年華桑拿、指禪美容院、名仕休閑會所（主要功能為桑拿浴足、中西名菜、棋牌、會議飯局等）西餐廳名典咖啡語茶、西典咖啡語茶茶藝館紅月亮茶藝館、靜頤茶館商服民潤市場、歲寶百貨、華潤超市、富安娜床上用品、千色店、7-eleve便利店公園荔枝公園

3、、人民公園.市場調查寶安南片區運營業態小結1工程周邊業態分布：A、以餐飲、文娛、銀行、證券、商服為主，以其它生活必備配套包括醫療、學校、小型藥店等為輔的業態分布。B、大小餐飲聚集，市場呈飽和趨勢。C、銀行、證券較多，反映了證券等金融行業成行成市的行業規那么。D、超市進駐比較多、百貨、精品等相對較少。2工程周邊的業態空白點主要有以下幾個方面：大型KTV、高檔西餐、精品、寫字樓等3工程商業業態分布上我們建議以下方向：A、從市場空白點如以上例舉所示思索工程的業態分布B、地段優勢，遵照成行成市的規那么，思索工程的業態分布C、引進大型品牌商家，實現銷售，資金快速回籠.市場調查片區客戶據調查片區主要租鋪運

4、營客戶是香港和深圳本地的私營主和個體運營者。主力客戶： 香港私營業主和個體運營者年年來往深港，對于片區相當熟習，對寶安南地段的運營價值看好，以為周邊的人流情況和行業環境對于本人鋪位的運營有較大促進。 次主力客戶： 深圳本地的私營業主和個體運營者，以潮州人為主此類客戶多年于寶安南市場運營，對本區的商業氣氛非常熟習及具有極大的自信心，熟習片區的消費構造和區域行業偏重，對于粵式飲食，美容美發等行業有較多心得。租鋪運營客戶分析.市場調查片區客戶客戶特征1、客戶以香港人為主，潮州人為輔，年齡介乎30至45之間，運營行業多為美容美發店，桑拿屋，港式，粵式餐館如茶餐廳，粵式大排擋等，以滿足本片區消費為主，普

5、通租賃者就是運營者。2、注重商鋪地段，周邊人流量，臨街面大小、租賃價錢；3、留意周邊運營業態對本人運營行業的正負面影響，地段現時的商業氣氛；4、租金、周邊業態和鋪位進深比是他們租鋪的首要思索要素；5、香港人在片區以運營飲食休閑為主，且偏好茶餐廳運營，對于鋪位總面積要求普通比較小，對于開間 要求較高；6、潮州人在片區以運營飲食為主，對于鋪位總面積要求在15至100平米之間，對于開間要求相對不高；.市場調查片區客戶消費客戶分析消費群：生活在片區的本地住戶主要是潮州人，在羅湖生活長時間，對于片區有較強歸屬感，年齡構造相對偏大，四十歲以上人士居多，偏好粵式傳統飲食，茶道等。次主力客戶：香港人片區新開發

6、樓盤港銷成分較高，配套完善，臨近口岸，旺而不吵使寶安南成為港人在深圳多年來的生活區之一，香港人辦事追求效率，周邊各快餐檔，茶餐廳很適宜他們的口味。 周邊寫字樓的上班族片區南臨地王商圈，中午和下午下班時間有相當一部分寫字樓白領或叫外賣，或上門直接消費，但消費行業比較單一，受惠 多為茶餐廳，快餐店，西餐店等飲食場所和美容院，桑拿店等業態；.市場調查片區客戶 片區消費和跨區域消費比例大約為9:1，其中片區消費主要是由周邊居民支撐，香港人和潮州人所占比例較大 .市場調查片區客戶總結商業本地住戶專營店，超市，社區店香港消費者特色精品店，專營店，超市周邊上班族特色精品店，跨區域消者娛樂業 本地住戶中低檔美

7、容美發，桑拿香港消費者中高檔夜總會，中檔酒吧，中低檔美容美發，桑拿周邊上班族中高檔夜總會，中檔酒吧，中低檔美容美發，桑拿跨區域消者餐飲業本地住戶中擋特色餐飲，茶社，中擋酒樓，大排擋，茶餐廳香港消費者中高檔酒樓，茶餐廳周邊上班族茶餐廳，咖啡廳，中檔特色餐飲，跨區域消者中高檔酒樓，中高檔特色餐飲.市場調查本工程商業環境總結運營業態情況1、工程周邊業態以滿足周邊生活區民為主，配套成熟； 2、風味餐飲業較為飽和； 3、中低檔文娛休閑業為主； 4、商業、金融業比較齊全；5、街鋪運營情況穩定，但片區內內鋪空置率較高金堂大廈、深港豪苑、西湖花園 道路和交通情況區域人流情況1、區域內有十幾條公交線路穿境而過，

8、緊鄰深南大道，地王商圈。2、片區路道陜窄，根本是二車道。頂峰期階段塞車嚴重。3、停車較為不便。人流主要表達為周邊住宅區的客戶群、地王商圈上班白領，區域外的人流聚集不明顯，主要以過路客為主。商業優勢并不明顯，銷售環境不容樂觀.工程定位.整體思索的思緒差別化定位思緒正確的思緒 = 勝利的一半 以符合工程所處區域特征高檔品牌運營來吸引消費者，以提升工程整體的籠統，目的：快速實現商業價值效力于商務公寓、提升商務公寓價值定位思緒.工程定位商務休閑 + 歡樂便利 1具有文娛休閑效力功能；2具備商務功能；3具備寫字樓功能； 主要功能.業態劃分建議.商業方式業態分布原那么結合片區商業市場特征，充分思索片區內鋪

9、空置率高的特點 商業作為公寓配套，主要效力片區消費人群. 消費人群的特殊性必需放棄常規商業業態劃分原那么。 業態選擇配套公寓，構成支持互補，提升公寓競爭優勢：如高檔品牌文娛休閑業及商鋪式寫字樓。.引進品牌商家整體運營2F分割獨立街鋪 1F3F商鋪式寫字樓4F業態規劃功能劃分.業態規劃功能劃分3F商鋪式寫字樓4F商鋪式寫字樓： 商業裙樓的商鋪被租用為寫字樓，簡稱“商鋪式寫字樓，商場可利用老城商圈的寫字樓工程稀缺的市場特點，把商場中層以上的商鋪靈敏組合成可作辦公的單位出賣，能吸引一些在商業區內的品牌店的駐點辦公，或小型貿易公司的進駐。既可以方便這些客戶的運營管理需求，又可以直接減低商鋪的空置率 。

10、.業態規劃功能劃分樓層樓層面積經營業態業態規模要求3、4908平方米商場式寫字樓針對商業辦公、小型的貿易公司，面積需求較小的發展中公司2845平方米品牌商家，整體營銷人員密集型，通道便利1352平方米街鋪經營展示面要大，方便出入.運作方式的討論.運作方式的討論方式方案我們將分析以上各種銷售方式的優劣式，結合以其產生的利益，以將利潤最大化的原那么，制定出行之有效的營銷推行方案。直接銷售定向業態方式銷售A先租后售BA2、二樓引入高檔品牌商家A3、三、四樓商鋪式寫字樓銷售A1、一層分割街鋪銷售.備注：在劃分一樓鋪位時,通往二至四層樓的交通位需提早規劃預留,在以上樓層未售出前,該位置建議保管.A1、一

11、樓分割街鋪銷售運作方式的討論A優勢一次性出賣，回籠資金快減少營銷推行本錢片區街鋪售租情況良好優勢一樓分割鋪位后的展現不夠大思索到二、三、四樓的商鋪的人流，需預留部分商鋪.優勢根據片區缺乏高檔次商業的特征，吸引高檔的經銷商開展商風險較低有利用于工程檔次的提升優勢主力商家投資額大，開展商必需犧牲大部分利潤空間片區銷售環境不理想，存在大量的空置裙樓商業西湖大廈二、三樓對商家運營才干要求較高，抗風險才干較低；洽談時間較長對公寓銷售帶來不確定要素的影響中原以為：整層銷售開展商風險較小，推行費用較低，任務量較集中。但從片區的商業市場來看，二樓整層銷售的難度較大，開展商的利潤空間較小，且對公寓的銷售將會帶來

12、不確定要素的影響。運作方式 直接銷售AA2、二樓引入高檔品牌商家.優勢置業門檻低，投資者容易接受片區空白點投資者風險較低，自主權大，靈敏性高優勢開展商利潤空間較小片區尚屬空白點，具有一定的風險性銷售周期較長中原以為：受片區裙樓商業銷售環境的制約，裙樓的銷售價錢普遍偏低。且此種營銷方式市場較為新穎，具有一定的銷售風險。運作方式 直接銷售AA3、三、四樓商鋪式寫字樓銷售.運作方式 直接銷售A價錢建議工程周邊商業裙樓租賃價錢分析表：二樓三樓租價售價租價售價駿庭名園60元/未售50元/未售深港豪苑80元/未售65元/未售TCL閱讀繽紛80元/40元/金堂大廈58元/-西湖大廈-整體銷售3300元/.2

13、、工程價錢定位1定價的影響要素：包括位置、商業氣氛、人流量、周邊環境、交通情況、內部規劃設備、規模、開展商信譽。2定價的根本原那么結合市場需求及中原多年銷售商鋪閱歷，評定上述定價影響要素之權重，綜合分析評定物業綜合素質如下表：運作方式 直接銷售A價錢建議.根據“市場比較原理，對可比相關樓盤二樓的租金價錢經過修正，加權后得出。參考均租價計算：項目名稱因素 本項目駿庭名苑深港豪苑TCL閱讀繽紛按揭均價（萬元/M2）PxPA=60PB=80PC=80位 置3016232518商業氣氛2015191715人 流 量1611.5141310周邊環境52.5543交通情況62.5443內部規劃設施6354

14、4規 模83764發展商信譽33333經營管理公司61521合 計100QX=57.5QA=85QB=78QC =61根據市場比較，再經過權重計算，修正后本工程二樓租金價錢為：61元/平方米/月.運作方式 直接銷售A價錢建議 根據中原以往操作商業的閱歷，商鋪直接的價錢將是返租價錢的2/3，再要據周邊商業裙樓的售價修正后，工程二樓商鋪的銷售均價如下：二樓銷售均價：600010000元/平方米根據以往的閱歷，二樓與三樓商鋪價錢相差60%左右。思索到三、四樓作為商鋪寫字樓銷售，參照周邊三、四樓售價情況，建議三樓商鋪均價推算為：三、四樓均價：36006000元/平方米.運作方式 直接銷售A經濟收益樓層

15、面積（平方米）均價銷售率收益（萬元）一樓352 18000-30000 80%506.8844.8二樓8456000-10000100%507845三、四樓18163600-600090%588.3980.6工程商業采用直接銷售的方式，開展商收益初算如下：合計總收益約為：2200萬元.先租后售運作方式 一樓分割街鋪銷售 二、三、四樓整體出租、小面積出賣 整體引進品牌商業一致運營，再分割成小面積鋪位出賣，采用租、售相結合的方式進展，充分保證了長期與短期報答的協調性；中原建議：公寓銷售之前可以進展對二、三、四樓進展招租，招入品牌休閑文娛業進駐。公寓銷售50%以后分割小面積，帶租約銷售。運作方式 先租后售B.運作方式 先租后售優、優勢分析B優勢置業門檻低，經銷商容易接受銷售容易出手投資者風險較低，自主權大，靈敏性高對公寓銷售有一定的促進作用優勢開展商商家運營管理較為復雜銷售周期較長，資金回籠較慢受本片區商業環境的影響中原以為：工程進入運營階段，對投資商吸引較大；面積較小，投資都容易接受，銷售難度較低，同樣可根據整體工程的銷售率決議分割銷售的銷售節點。.首層拆零直接銷售；二、三、四層整體租與一商家，提供3年返租，買鋪即收2年租金。1、估計返租情況：返租率8%/年，返租年限：3年。2、買鋪即收2年租金，一次性沖抵首期款。3、初步估計均價樓層均價面積銷售率收益（萬元）首層31000元/平方