1、承諾1今天我們提案有一個引子，就是承諾。2對于目前重慶的大盤操作來說，需要商榷的地方很多，核心就是承諾如何兌現的問題。最主要，最直接一點，配套的跟進問題，這個光憑開發商的力量是很難完成，而此也將是對大盤成功與否最直接的坎。畢竟主要的目標客戶多數還是面對普通消費者，而對普通消費者，衣、食、行才是與住密切相關的。如不能配套先行，2006年，許多大盤應該處境還是堪憂。蔚城在配套方面已經意識清晰：引公車、做超市、談學校等都是及時雨式的戰略。大盤扎堆的北部，誰先完美配套，誰就能吸引第一批真正的住戶，誰就能形成真成的口碑，并以此帶動滾動開發。3開發和營銷是地產的兩條線，營銷提出承諾，開發兌現承諾。大盤的開

2、發，拿捏這個度非常重要。融科蔚城在重慶的地產擴張是以做出承諾為先的：準現房、街區生活、湖濱之城、感動重慶。那么到今天，我們兌現了哪些承諾呢？4準現房一個準字產生了歧義，準現房畢竟不是現房，但客戶不專業，以現房的標準來衡量融科，因此有非議種種， 騎虎難下。這個承諾超前了一些。街區生活在急于獲得個人隱私空間、并深受街區吵鬧之害的重慶人心中比較抽象，擔心多過向往。這個承諾給得稍偏了一些。不過就兌現的情況來講，比想像的好很多，會慢慢被接受。湖濱之城是走得比較扎實的一步，擁有重慶最優雅的湖岸線，蜿蜒靜美，值得大書特書。并且蔚城是真正的繞湖而規劃，以湖為中心，定位湖濱之城是對的。這個承諾是現實的，已在眼前

3、。感動重慶的承諾就虛了一些，有些外地開發商剛來的共同口氣，開發上要去兌現這個承諾比較困難，因為缺乏可感的判斷標準，不提也罷。5而我們現在的工作，就是來繼續為蔚城向市場給出承諾。這個工作，要深入的了解我們的產品和目標人群，他們需要什么，我們能提供什么，如果找到這些結合點同時也是興奮點，立體成可以感受的生活。達成共識，然后再由開發的各個環節扎扎實實地去兌現。地產成功，如此簡單。6讓我們開始今天的提案吧!7融科蔚城上景洋樓2006推廣提案領域機構/領域廣告8NO.1_ 印象篇NO.2_ 研判篇NO.3_ 第一次NO.4_ 第二次NO.5_ 回顧篇9NO.1_ 印象篇北部新區、1100畝、40000平

4、方米原生湖泊、院落洋房、聯想制造、準現房、青年化、似乎就共同構成了我們關于蔚城街區生活的最初印象10經濟技術指標：總占地面積：1100畝；總建筑面積：85萬方；綜合容積率：1.32；建筑密度：24.30%；湖泊面積：40000平方米；綠化率：43.20%；物業形態：以多層為主結合高層、小高層、少量別墅TOWNHOUSE，形成豐富的變化空間。物業地址：渝北北部新區金開大道1133號 千畝巨筑/重慶北部新區1100畝大盤，超低密度建筑，聯想控股實力造城。原調街區/重慶首個原調街區生活完美呈現。原生景觀/保留60畝鴛鴦湖，面向所有業主開放，共享優美的湖濱景觀。街區洋房/以二房、三房為主，套內面積76

5、-115平方米，戶戶花園露臺。上景洋樓/以三房、四房為主，套內面積115-207平方米，戶戶面湖，板式結構，一梯兩戶。完美之城/一期3條風情商業街、1000平方米社區超市、幼兒園、雙會所等。國際物管/人性化、第一太平融科，實行一站式服務。房地產資料大全11看看蔚城曾經呈現過的形象122004年底-2005年7月底讓生活充滿聯想在蔚城，在一起揭幕準現房時代重慶純正街區生活聯想的蔚城，讓重慶一起感動2005年8月至今充滿聯想的湖濱之城聯想控股 無限聯想13兩個階段的浪漫氣質一脈相承14應被繼承的價值全案物理定位：湖濱之城全案精神：在蔚城 在一起15NO.2_ 研判篇找到產品物理屬性上的唯一，精神層

6、面上的歸宿16看盡彼岸燈火，或許就能照亮自己復地上城/金科觀天下類比競爭樓盤17類比項目復地上城金科觀天下總建筑面積79萬平方米65789 平方米主力戶型100-120平方米80-110平方米銷售均價3500元/平方米3500元/平方米物理定位79萬平方米國際人本主義社區洋房級山水公寓精神定位城市向北 生活向上山水洋樓 極致公寓建筑風格線條柔美的古典主義現代簡約主義景觀特色充分利用原生地貌形態，營造疊層水景體系，立體綠化體系等人造景觀，建筑底層架空引觀光電梯遠望母山植物園，近看300畝的天湖公園和15000多平方米的中庭景觀，俯瞰天湖美鎮成熟的花園洋房社區物理特性兩梯兩戶、三戶，標準層平均住戶

7、2.6，采用別墅戶型設計理念，古典主義建筑風格，主力戶型帶入戶花園、互錯式挑高6米的弧形大露臺低密度板式高層、水晶體結構設計保證采光和通風、入戶大堂全部設計為全轉換方正大廳，挑高6米，電梯前室正對花園，直接通風，主力戶型擁有入戶花園、室內空間格局豐富多變推廣策略以國際人本主義理念為城市中堅人士打造世界生活標準，尊享21世紀城市大配套的城市中心活力社區。淡化物理優勢，挖掘精神壁壘“將人本主義灌注到高層產品”不單獨提煉賣點，注重綜合品質上的全優，關注到每個人的心靈。房地產資料大全18“望”出2006高層生活的各中滋味The Same1、低密度、板式2、洋房級奢華戶型3、底層架空，越長越高 4、加大

8、樓間距 分層做景觀減少視覺暈高 3、江景、湖景、山景 4、高附加值包括精神上5、人本主義but1、于產品形態豐富的千畝大盤中，利用 景觀資源最卓越的地塊筑高層2、 觀光電梯直接入戶 3、 線條硬朗、立面干凈的“包豪 斯”建筑 重慶少有打造，另外灰和鐵銹紅組成 的色塊具有保持百年上品的意味19“自問”蔚城優劣20產品及配套優勢：私享，千米蜿蜒的湖濱景觀帶。蔚城社區價值的制高點，高瞻遠矚，俯瞰全城，氣勢開闊擁有更寬闊的視野和景觀。1梯2戶板式高層，在戶型設計上沿襲了花園洋房板式住宅的采光和通透，還以寬大的入戶花園體現“前庭”，以挑高6米的露臺代替“后院”。這樣奢侈空間的巧妙布局讓高層擁有近乎與花園

9、洋房同樣居住感受。客廳、餐廳橫向結合使觀景面達到最寬。 觀光電梯和6米挑空的入戶大堂，把室外景觀室內化，讓建筑充分地向自然延伸，增加其靈動感。外立面線條簡潔，硬朗，色彩干凈，中庸的灰色嵌入奔放、跳躍的紅色幾何塊，顯得美好而經久耐看。將與知名小學聯姻，承辦周邊住區均可共享的教育配套。社區內現已開通直達解放碑、觀音橋、南坪的公交車。聯想本身具有的品牌優勢。與國際知名物管公司，進行資源整合成立第一太平融科，進行社區一站式體貼服務。房地產資料大全21產品及配套劣勢：北部金開版塊面向高端消費人群的高層建筑直接會受到來自該版塊供應量和形態均豐富的低層建筑的競爭。受土地供應和價格的影響，2006年同質化的高

10、層物業會加大放量，產品同質競爭激烈。社區內產品線較復雜，三種產品形態交錯。臨近社區主干道的一面，因公交車站的設立會存在一定的噪音污染。現有的景觀綠化顯得粗糙，局部缺乏標志性示范景點。湖濱景觀帶尚未著手整改和打造。整個北部新區的區域共享配套設施比較匱乏，且交通不夠便捷。房地產資料大全22NO.3_ 第一次1月5日，清澈、美好、單純的相遇23室內的亮色房地產資料大全24看,上景洋房!房地產資料大全25關于湖水、天空與愛的聯想案名：飛鳥和魚代表天空的飛鳥與代表湖水的魚，源自一個美麗的愛情故事，體面地涵蓋了本案的核心賣點：遼遠的天空和湛藍的湖水，以及對項目的情，對家人的愛那是一場永生的愛；不離不棄，與

11、子偕老的愛；沖突一切阻礙，讓天地動容的愛。愛自然，愛生活，生活在一起，一切是自然。26物理定位：270度攬湖非洋房精神定位：生活在一起傳播口號：我愛你27戰略縱深：從情感到產品，此消彼長情感產品28想像一下，這個叫“飛鳥和魚”的樓盤29有一個鮮花的入戶花園寬敞的客廳房地產資料大全30巴厘島的湛藍地中海的陶黃31質樸的浪漫光影的優雅32幸福的童年寵物的陪伴33LOGO34階段策略35形象階段：曠世山水鑒證今世真情 主打情感牌，喚起社會思潮的關注和回歸36NP意象主題：天光云影共徘徊我是天空中的一片云，偶爾投影在你的波心事件主題：DV秀：向陌生人說出“我愛你”廣播廣告：多語言版/多年齡版我愛你對歌

12、：有關愛的歌曲對唱（麗江模式）軟文主題：說你愛我：融科蔚城推出270度攬湖非洋房重慶人如何表達對親人的情感37預約階段：愛蔚城，愛生活 主打觀景電梯，一梯兩戶（攻擊上城）38NP意象主題：鴛鴦湖：維納斯的腳印向左走，向右走非洋房事件主題：客戶和媒體聯誼：聯想品質之旅軟文主題：盒子里的重慶：電梯健康狀況調查報告第五大明住：明廳、明臥、明衛、明廚。明電梯左鄰右舍：兩梯兩戶的高層新標準39強銷階段：生活在一起 主打戶型及成熟配套、湖濱之城40NP意象主題：開盤：蔚城巨制：270度攬湖非洋房現房開盤持銷：暮鼓晨鐘兩情長久：生活在一起湖光山色與子偕老：生活在一起黃發垂髫怡然自樂：生活在一起天空之城湖濱之

13、城：生活在一起事件主題：印象蔚城大型晚會暨開盤儀式（印象劉三姐模式、陽臺即看臺）軟文主題：蔚城巨制：270度攬湖非洋房現房開盤115的天空之城率先成熟的湖濱之城41交房階段：愿天下有情人終成業主 主打品質居家NP意象主題：天下有情人終成業主事件主題：入主蔚城：再走一次紅地毯軟文主題：蔚城手記：半潭春水一山房天光云影共徘徊42NO.4_ 第二次1月11日，再訪蔚城，另辟蹊徑43一切都還在青澀中44較高的總價促使我們再做一次理性的人群分析45它或許是每個城市人都向往的，但的確不是每個人能擁有，所以必須鎖定以下三者的交集積極接受并喜歡蔚城所提供的生活氛圍和精神領域歸屬的人群（精神領域）具有中高端住宅

14、產品支付能力的人群（經濟領域）喜歡高層住宅且已進入需要購置三房極其以上，面積寬大戶型的生活階段的人群（功能領域）家庭年收入10萬以上三口及以上的穩定家庭喜歡高層質樸關愛湖濱生活喜歡線條硬朗，風格簡約46這個面積可以是洋房，這個價格可以買洋房，我們要去找那些買得起洋房，但喜歡大視野、大尺度的上層人群，他們喜歡人在高處，與家人相處。主力購買人群的年齡應該是30歲45歲之間，擁有豐厚的收入，穩定的事業、婚姻和家庭關系，已經擺脫了財富積累期的淺薄、浮躁、露富，這群人的組成越來越向文化、才智、品位、氣質、教養、生活的本原關愛等方面靠攏。47在人生經過一段激烈的時期后，他們需要用物質來定義成功，享受正成為

15、人生的主題，對假期生活的渴望驅使他們積極營造日常的閑適生活。人生苦短，用成就來為家人造福、為自己加冕。他們可能是周末出游族，從飛機去麗江、去瀘沽湖、去香格里拉、去鳳凰、去西街的人群，那里有他們心靈的棲息地和樂于接交的朋友。影響主力人群的購買行為的可能要素是：配偶、子女、父母。配偶可能是有錢有閑的家庭主婦，子女可能正需要一個山水之間的童年和良好的教育，父母可能需要在自然的環境中頤養天年。48我們的五棟上景洋樓，是在呼喚這個城市的這一個階層，沖殺之后的平靜，剛毅之后的溫暖，職業而又嚴肅，之后享受淡定的、可控的，不可或缺的家，細水長流的愛，節制的情感。49目標人群向往的三種生活主題湖濱生活街區生活假

16、期生活50我們手里有一幅怎樣的牌？產品牌、交通牌、教育牌、超市牌、街區牌、景觀牌、物管牌、企業牌 51產品牌：濱湖、18層板樓、6米挑高大堂、兩梯兩戶、觀景電梯、入戶花園、寬廳、一步陽臺、270度觀湖主臥、所有戶型均可觀湖、蔚城制高點、一字排開無樓間距交通牌：多路公交車由蔚城始發，穿過北部新區寬闊的干道，駛向城市的各個方向，出行難正成為昨天教育牌：名校聯姻在即，融科致力于為北部新區做配套，以速度兌現承諾，主動擔起區域發展的責任。超市牌：十分利超市已經先于業主入駐，北部新區率先兌現承諾的大盤街區牌：街區生活硬件已經呈現，掃清業主的疑慮，街區是社區的大客廳，品質生活最優雅的補充。景觀牌：湖光山色，

17、藍天白云，眼界決定世界，安得浮生七日閑物管牌：第一太平戴維斯己全面入駐，可以感觸的人本物管企業牌：聯想控股，實力造城52案名一：云濱53云與水的主題水是湖，是柔情，以云為客；云是天，是飄逸，以水為鏡。水幻化是云，云凝結成水，生生不息，是為生活。天水之間，是我家，俊朗的建筑，闊達的空間，獨與水天往來，聽行云和流水的私語，在不同的人心里，聽到不同的聲音平白的詩意，質樸的浪漫：易聽、易讀、易寫、易懂、易形成記憶、易與賣點關聯54關于LOGO的觀察55蔚城獨有的立面視覺符號565758596061626364案名二：瑜珈（YOGA）65瑜珈是梵文（yoga）的譯音，是東方的直覺智慧，意思是感悟、積極、

18、享受、和諧。追求身心健康的瑜伽科學，是目前世界上最盛行的健康美容法。在這緩慢的有保護性的有氧運動中，讓人們從繁忙的工作和生活中安靜下來，一面聆聽自己的心聲，一面感覺一下自己的身體。達到身心與自然合一的境界。“能控制呼吸，就能控制生命”、“接受自己，做自己的朋友”，這些瑜珈的智慧觀點，正是本案業主的人生觀點。瑜珈二字，暗示環境的清新與寧靜、山水養生，與湖濱的澄境同出一脈。諧音是“魚家”和“愉家”，暗示水與快樂。用做案名，看似信手拈來，實則渾然天成，清新脫俗，過目不忘。6667房地產資料大全68物理定位：270度濱湖上景洋樓利益主張：在家渡假69進入分階段策略70形象階段：生活的另一片天 主打景觀

19、牌71NP意象主題：主張：生活的另一片天產品點題：融科蔚城06創意之作270度濱湖上景洋樓戶外主題：同NP事件主題：完美品質計劃：請媒體和一期業主坐談揭短，融科做出完美承諾，并由媒體跟蹤報道。促進一期存量銷售，提升品牌口碑，為高層推廣做鋪墊。軟文主題：請人揭短：蔚城敢為天下先以速度兌現承諾：率先成熟的湖濱之城72亮相報廣7374預約階段：生活的另一片天 主打觀景電梯，一梯兩戶（攻擊上城）75渡假系列常趕周末去麗江，如今在家也一樣常打“飛的”逛西街，如今在家也一樣常約好友去鳳凰，如今在家也一樣常夢漫步瀘沽湖，如今在家也一樣NP意象主題：產品系列365天的云水假期生活的另一片天（登頂的人生觀、攬湖入懷）270度世界