1、合生創展商業產品線優化建議2022/7/16合生創展商業產品線優化建議本方案策略原則商業產品優化解構鄰里中心品牌規劃項目對位判定未考慮事宜合生創展商業產品線優化建議本方案策略原則1.突出重點擴大產品組合，突出合生商業地產核心競爭力2.發揮優勢優化資源配置，發揮合生產品上下線資源優勢3.科技導向強化創新導向，為合生商業地產差異化發展建立基礎4.統一規范完善產品結構，建立標準化運營模式與規范，統一規劃管理合生創展商業產品線優化建議商業產品優化解構合生創展商業產品線優化建議目前合生創展集團旗下商業形態，可依據物業形態及產品屬性進行劃分，規范使用名稱，統一對內及對外宣傳口徑：1.物業線：寫字樓、購物中

2、心、酒店、會所、鄰里商業2.產品線：高球運動管理中心、養生館、龍庭酒家合生商業地產產品定性合生創展商業產品線優化建議1.物業線（依附 地產）：寫字樓按區域、人群劃分物業屬性A、甲級5A寫字樓B、soho寫字樓 loft寫字樓 商務樓購物中心按區域、模式劃分主題A、ShoppingMallB、LifestyeShoppingCenter酒店按區域、人群劃分功能A、商務酒店 B、假日酒店會所按區域、人群劃分層級A、商務會所 B、高端私人會所 C、生活會所鄰里商業按體量、物業形態劃分主題A、主題商業體 B、主題商街2.產品線（獨立成型）：高球運動中心按區域、人群劃分功能A、18洞國際場 B、9洞練習

3、場養生館按區域、人群劃分主題A、商務養生館B、高端養生館B、生活養生館龍庭酒家 按照城市四級區域、宏觀環境、面向人群等綜合維度劃分合生創展商業產品線優化建議商業產品優化解構圖譜合生創展商業產品線優化建議商業產品優化解構解讀維度1：按資本收益方式對8大商業品牌（類）與7種地產項目進行類比，即從屬關系示意（獨立方式聯集）。維度2：8大商業品牌（類）初步優化劃分方式（可做為初步組織結構依據）。維度3：8大商業品牌（類）在7種地產項目中配比方式（簡）。維度4：配備8大商業品牌（類）的7種地產項目（含兩種未涉及的初步簡版）按四級城市區域劃分的項目品牌劃分及命名示例（后續）。維度5：8大商業品牌（類）可單

4、獨形成物業提取及按四級城市區域劃分的命名原則（簡）。維度6：8大商業品牌（類）品牌矩陣形成及帶有關聯性的區隔方式及命名規范示例（后續）。維度7：8大商業品牌（類）統一“自生態”的商業屬性定位及搭配零售招商合作品類方向（簡）。維度8： 8大商業品牌（類）為7種地產項目在CRM數據與廣告媒體（或展示空間）支持導向（簡）及從地產項目對位評級（初步）。維度9： 8大商業品牌（類）CRM劃分標準及與7種地產項目營銷標版合生創展商業產品線優化建議鄰里中心品牌規劃合生創展商業產品線優化建議鄰里中心品牌規劃溯源來自于新加坡的“舶來品”區別于百貨公司、超市、賣場、商業街的第五商業業態以社區及輻射區域居民的日常服

5、務活動為對象和整個城市的中心商務區的功能相交叉集中化和集約化的新型社區商業模式合生創展商業產品線優化建議鄰里中心品牌規劃歷程粗放型沿街商鋪。1960年后期，明確鎮中心、鄰里中心與鄰區商店三大層級商業模式1989年開始，以招投標形式在鎮中心與地鐵站旁興建購物與娛樂中心，滿足區域居民多元化生活需求。1991年開始，建屋發展局集多年實踐經驗推行了新模式的鄰里中心，新鄰里中心與組屋分開，均為獨立式建筑，從而提高了組屋住戶的生活質量，提高了城市的環境質量。建屋發展局還對鄰里中心選址、與屋的配置比例、業態組合、商品檔次、必備功能等作出了相應的規劃。 合生創展商業產品線優化建議鄰里中心品牌規劃淺析政治：居委

6、會是城市最基層的行政單位。經濟：基本生活消費及服務（食品飲料、糧油副食、煙酒、OTC類醫藥及成人保健、理容、健身、家庭性質餐飲、理財、電信、家電數碼、裝修建材、家紡等）乃至教育多發生在社區商業或希望限定半徑內的商業。文化：不同于農村鄰里多帶有親屬的雙重關系，尤其是在北上廣深等外來人口居多的城市，由不同省份甚至民族構成的社區，文化差異很大。技術：傳統社區商業并沒有明顯技術支撐手段，尤其是在營銷推廣在，幾乎依靠地理優勢。地理：社區商業與綜合零售不同，受地理環境制約性相對較小。現狀：由于文化及諸多社會性原因，現在的鄰里關系多表現為“近而不親”、“熟而不識”、“識而不知”?？偨Y：綜合以上，鄰里中心品牌

7、定位及命名原則就經濟及文化環境展開，結合鄰里關系現狀出發。營銷推廣及管理上，運營適當技術手段，使鄰里中心品牌加快形成市場反應和接觸。合生創展商業產品線優化建議鄰里中心品牌規劃案例（國外）新加坡的鄰里中心是指分布于政府組屋區內，為居民提供生活配套服務的設施，主要功能為商用產業，其實質是購物中心。規劃及布局：新加坡建屋發展局為10001200套住戶配套建設一個鄰區商店，為60008000套住戶配套建設一個鄰里中心，為4000060000套住戶配套建設一個新鎮中心。商店對組屋的比例為1.27平方米對1單位組屋。商業分級新鎮中心鄰里中心鄰區商店配置標準4000060000套住戶，1.27m2對1單位組

8、屋配置60008000套住戶,按1.27m2對1單位組屋配置10001200套住戶，按1.27m2對1單位組屋配置商品檔次高檔商品中檔商品 生活必須品 必備功能娛樂設施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店 診療所及牙醫、 面包店、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、眼鏡店、理發店、家庭用品、書局、家庭娛樂中心。典型的鄰里中心包含35個商店、2個食閣、1個超級市場、1個菜市場、12臺自動提款機。普通日用商店和餐廳 合生創展商業產品線優化建議鄰里中心品牌規劃案例（國內）蘇州工業園中國的鄰里中心是在借鑒新加坡公共管理先進理念的基礎上，由蘇州工業園區率先引入國內。蘇州工業園區

9、結合自身園區商業開發，并通過多年實踐已摸索出一整套適合中國國情的商業地產開發運營管理模式，蘇州工業園區鄰里中心也成為了集商業、文化、體育、衛生、教育于一體的區域性商業服務中心。 蘇州工業園區鄰里中心發展有限公司2000年“鄰里中心”獲得國家工商總局核準注冊為商標，2002年該公司進行了擴大注冊，現在“鄰里中心”文字及圖形商標在不動產代理、管理等10余類別上核準注冊。自此，“鄰里中心”便作為一項專利產品，而被納入企業化、市場化運作體系。合生創展商業產品線優化建議蘇州工業園區鄰里中心是蘇州工業園區在第三產業和公益事業及其經營管理方面借鑒新加坡經驗而創造的一種新穎的社區服務形態。蘇州工業園的鄰里中心

10、以全方位、多功能、各層次的綜合性社區商業服務業為發展主線，并按照鄰里中心規劃先行原則，在園區內規劃了17個鄰里中心，是國內最早最成功的鄰里中心。師惠大廈 貴都大廈 湖東大廈合生創展商業產品線優化建議服務理念：以12項必備功能為基礎，綜合性、全方位、多功能、各層次的服務理念。 物業形態：綜合型大廈為主，層數大多為四層。業態定位：80%以服務業為主，其中40%-50%為餐飲業。12項必備功能為銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發店、藥店、文化用品店、維修點、社區活動中心、凈菜場、衛生所。運營管理：功能定位在先、開發建設跟進、長效后續管理，再將單純的物業管理跨越到“現場管理加物業管理”。銷售模

11、式：三權分離，承諾投資回報的產權式商鋪銷售模式。招商政策：主要針對品牌連鎖商家。開發成本加物業費的低租金吸引經營者 。蘇州工業園區合生創展商業產品線優化建議工業園內部鄰里中心比較樓盤名新城大廈貴都大廈師惠大廈湖東大廈總建筑面積21600m2 11000 m212300 m230000 m2服務人口2萬人層 數4層4層特色業種健身俱樂部、小吃街3-4F為寫字樓鄰里假日酒店、新型菜場、特色餐飲 家電零售、家裝配套、 汽車展銷、7000 m2美食大樓、2500 m2菜場；商業、金融和中介服務三條街 停車場6000m23500m2合生創展商業產品線優化建議簡析： 蘇州工業園鄰里中心的發展模式和運營理念

12、固然為我國社區商業的發展起到了示范帶頭作用，但其在運行過程中出現的一些不足卻更值得我們關注：1.過分注重概念，忽視商街開發的必要性。2.面子工程，排場多過捧場，后期養護費用過高，后續經營難以為繼。3.引入品牌價格高于人群承受力。4.公益性配置不完善。5.業態同質化，個性化、改善性需求難以滿足。6.業態配比偏重于滿足社區，對輻射區域缺乏吸引力。合生創展商業產品線優化建議合生鄰里中心品牌規劃1.客群如何決策客群決策 = 知曉 + 興趣 + 信任這就決定了合生鄰里中心品牌應該具備如下3點：1、具備“獨特的識別性”讓客群知曉；2、具備“鮮明的產品利益”讓客群感興趣；3、具備“權威的品牌信任”讓客群信任

13、；合生創展商業產品線優化建議2.合生鄰里中心如何發展S L（營業額） = TC（來客數） * AC（客單價）AC（客單價）增長主要依靠：縱向化的內部產品線+特色化的產品內容TC（來客數）增長主要依托： 途徑1：直覆內部市場需求；（做大內部市場蛋糕） 途徑2：搶占外部市場份額；（搶到外部市場最大份額蛋糕）合生創展商業產品線優化建議3.合生鄰里中心功能定位綜上所述，鄰里中心必須具備二維的層級劃分：A.社區綜合商業以點帶面 功能定位：側重于滿足本區域及輻射區域居民個性化、改善性需求 業態配置：創新型特色化配套+改善型配套 最終訴求：走出去塑造核心價值，強化輻射區域的吸引力B.沿街商鋪以線帶片 功能定

14、位：以服務社區居民日常生活需求為主 業態配置：公益性配套+日常生活配套 最終訴求：引進來品牌綁定，與加盟企業建立戰略合作聯盟，強化前行優勢社區綜合商業是鄰里中心生命力核心，沿街商鋪是基礎，二者相輔相成，優勢互補。合生創展商業產品線優化建議4.合生鄰里中心品牌要素完整的“人” = 名字 + 外貌 + 思想完整的“品牌”= 品牌名稱 + 品牌符號 + 品牌核心價值我們必須遵循的原則：A.品牌名稱簡單易記，能夠突出物業物理及精神的雙重屬性，具備美好的聯想性B.品牌符號易應用，便于傳播，輔助品牌名稱強化物業屬性及理念，強化記憶C.品牌核心價值“最深邃、最了解目標偏好”的思想，與客群消費訴求相契合合生創

15、展商業產品線優化建議5.合生鄰里中心品牌名稱充分考量客群多元化的個性需求，弱化商業與“家”的屬性限制，以情感訴求為切入，強化品牌價值認同，增強客群粘性。方案一品牌名稱 中文：+中心 （備選名稱：家之間） 英文：PLUS Slogan：有我非常生活優勢：PLUS 中文“相加，+”，“+中心”即指家的中心，同時“+”也寓意著改變發展“+中心”突出鄰里中心在社區中的空間位置，便于傳播與記憶。弱化傳統鄰里中心商業屬性，突出鄰里中心作為“家”與“生活”的一部分，對于生活品質的提升和帶動作用。區別于傳統命名規范，跳脫出物業屬性的限制，時尚度較強，契合都市人多元化個性化的文化需求，強化價值趨同。 合生創展商

16、業產品線優化建議方案二品牌名稱 中文：鄰匯 英文：THE LINK Slogan：簡單你的生活優勢：與鄰里中心的整體空間布局相契合便于傳播與記憶突出鄰里中心服務鄰里的完善功能合生創展商業產品線優化建議鄰里中心LOGO合生創展商業產品線優化建議6.合生鄰里中心推廣關鍵詞：品牌嫁接借助集團自身品牌及產品線優勢，突出鄰里中心理念與功能的前瞻性充分利用引入的創新主題商業品牌優勢，引爆市場熱度綁定加盟企業品牌，借力打力，持續性強化品牌傳播力度市場發聲通過公關活動嫁接合作品牌，借勢持續性釋放品牌信息以網絡作為首選發聲渠道，以軟文論壇灌水等多種形式釋放信息，建立項目信息查詢支持庫創新動作移動互聯時代創新載體

17、的應用 ，APP創新銷售平臺的搭建，電商合生創展商業產品線優化建議項目對位判定合生創展商業產品線優化建議合生麒麟社合生麒麟社占地面積31140平方米，總建筑面積151439平方米，是一個匯集了生活、辦公、創作、購物等功能的國際時尚大社區。該項目擁有4萬平米商業物業麒麟PLAZA旗艦商業廣場，外形酷似三里屯VILLAGE，所采用的國際領先技術，打造出“內十字外環式”獨有商業脈線。更全面引進外資銀行、精品店、世界頂級時尚旗艦店等，購物、餐飲、娛樂、休閑、健身，應有盡有，滿足業主5分鐘生活圈的一切需求。合生創展商業產品線優化建議區位概況合生創展商業產品線優化建議關于望京十二五第二CBD，產業集群效應

18、凸顯空港高度粘性，根本價值導向，多維路網交通支撐國門商圈一個特立獨行的望京產業類別微電子、電子信息產品、生物工程、現代通訊技術、光電子、機電一體化、新能源、生命科學生態保護、新醫療技術、材料科學新材料技術。合生創展商業產品線優化建議競爭力盤點區域現狀：望京地區目前有嘉茂中心、華堂商場、宜家家居、沃爾瑪、華聯等大型商超。不足：1.創新性 特色化業態配置具備一定的輻射性，但缺乏對創新性特色化商業的深度挖掘2.科技元素對于望京區域高新技術產業及創意文化產業與自身商業缺乏嫁接，科技體驗性欠缺。合生創展商業產品線優化建議競爭力盤點社區現狀：本區域商業目前以粗放型沿街商鋪為主，業態配比與功能定位與區域客群需求有一定的偏離。潛