1、淀山湖鎮地塊產品定位報告現狀論證&觀念戰略&細節淀山湖鎮昆山市淀山湖地塊位置地塊位置地塊位于昆山市南部淀山湖鎮，中旭路南側，旭寶高爾夫東側位置。項目位置中旭路南側、高爾夫球場東側土地性質住宅用地面積10萬容積率1.0F1.3建筑密度 35%建筑高度 24綠化率40%容積率產品線1.0-1.2多層0.8-1.0疊墅0.6-0.8聯體別墅0.4-0.5雙拼類獨棟目的限制下能夠的產品形狀地塊條件分析工程體量大，受目的限制，本案主力產品為中密度住宅社區。現狀論證&觀念戰略&細節區域屬性開展機遇市場驗證工程定位區域屬性位置優勢以湖為名的淀山湖鎮，地處蘇州昆山境內，位居淀山湖以東，是典型的“魚米之鄉；鎮域

2、總面積56平方公里，目前本鎮人口2.5萬，外來人口5.1萬，合計7.6萬人。該鎮東連上海，距上海虹橋國際機場28公里，西接蘇州，距蘇州市區48公里，南接318國道，北連312國道、滬寧高速公路和滬寧鐵路，蘇虹機場路穿鎮而過，貫穿中國南北的國內最長的同三高速公路從黑龍江同江至海南三亞就在鎮東3公里處。區域東連蘇虹機場路，蘇州軌道交通2號支線與上海城市輕軌20號線將在淀山湖對接；水運由淀山湖經黃浦江順流直抵中國最大港口上海港，區位優勢十清楚顯。淀山湖鎮昆山市淀山湖上 海蘇 州淀山湖鎮為長江三角洲各經濟旅游名城的中心地帶，臨近上海和蘇州，地理環境優越。 航空：距上海虹橋機場28公里，約30分鐘車程。

3、 高速：從滬寧高速昆山出口處右轉抵達我鎮約30分鐘車程。東距國內最長的同三高速公路從黑龍江的同江至海南省的三亞僅3公里，蘇州環城高速與同三高速的銜接性高速邊上。 鐵路：距滬寧鐵路30公里，約35分鐘車程。 港口：離上海港世界第六大貨運港50公里。整個淀山湖鎮具有完備的交通網絡和完善的公共交通設備。區域屬性交通優勢國際級高檔休閑配套豐富，輕松便利生活旭寶高爾夫球場與本案零間隔，是國內獨一延續7年舉行中國富豪公開賽的36洞高爾夫球賽。夢萊茵帆船俱樂部夢萊茵帆船俱樂部間隔本工程僅1公里。大自然國際游艇俱樂部由著名設計師埃里克森設計，總建面10490平米，是集餐飲、住宿、會議、休閑文娛、綜合效力于一體

4、的五星級會所。設有120多個國際規范游艇泊位，有游艇，帆船、摩托艇等多種水上休閑工程。區域屬性配套效力區域屬性環境資源 淀山湖水域面積約63平方公里，相當于15個西湖，5個滴水湖(臨港新城)，是上海純粹意義上的湖。淀山湖周邊景點大觀園、周莊、錦溪古鎮、東方綠洲等眾多,是上海重要的旅游區，人文歷史底蘊豐厚。 淀山湖同時也是上海的母親河淀浦河的發源地，和上海有著割不段的聯絡。淀山湖豐富水景資源與周邊江南古鎮深沉的人文資源，底蘊豐厚資源優越。淀山湖朱家角大觀園開展機遇虹橋交通樞紐輻射影響“大虹橋商區建成以虹橋樞紐為中心，多個區域、多個功能定位于一體，發揚產業集群效應，輻射效力長三角。【區位優勢】虹橋

5、商務區處于滬寧、滬杭、虹橋機場、地鐵交界處，交通非常便利，成為銜接長三角和泛長三角2小時經濟圈的中心，打造為主要效力于整個長三角地域的“大上海CBD。【區域功能定位】長寧：虹橋樞紐商務中心區、虹橋涉外中心、臨空經濟園區；閔行：漕河涇航天城紫竹研發產業帶、七寶生態商務區；嘉定：江橋商務區青浦：徐涇商務港、趙巷依托奧特萊斯建立世界最大的購物中心、環淀山湖科技研發大學；莘莊與安亭可建立長三角規模最大的文化上演與體育競賽場館群虹橋商區建議包括閔行區(除浦東部分)，松江的九亭地域，嘉定的江橋鎮、真新街道，青浦的徐涇鎮、趙巷鎮、重固鎮、華新鎮，總面積超越550平方公里。cg35 房市金碟開展機遇交通規劃隨

6、著虹橋交通樞紐的落成，虹橋將成為未來的上海市中心，屆時淀山湖板塊亦將成為上海的西郊。 上海虹橋交通樞紐規劃用地面積約26.26平方公里,拓展區域用地60平方公里,總面積86.26平方公里;到2021年將建成世界最大的集航空、城際鐵路、高速鐵路、軌道交通、等多種換乘方式于一體的超大型交通綜合體。 本工程屬于大虹橋區域淀山湖板塊，間隔未來上海市中心虹橋僅28公里，隨著虹橋交通樞紐一期的完工，未來從工程現場至上海市中心僅需30分鐘車程。cg35 房市金碟開展機遇板塊產業規劃中的航空產業園將為淀山湖鎮帶來全方位的新機遇和多類人群的導入。【根本情況】淀山湖航空產業園啟動區規劃總面積3.65平方公里，東起

7、道褐浦，西至復興路，南起北苑路，北至可麻河與千燈交界。規劃建成昆山市重要的高端制造業基地、長江三角地域重要的航空零部件消費基地。【產業園定位】淀山湖航空產業園將秉持“生態、節能、環保理念，堅持全球定位和配套開展、互補開展的原那么，緊緊抓住國家實施大飛機工程、中國航空工業戰略性調整和全球航空產業規劃調整的開展機遇，以航空維修、航材物流為切入點，不斷拓展航空產業開展領域、積極開展飛機零部件加工制造、航空教育培訓與研發、航空工業旅游等工程，努力建成在國內外航空產業領域具有較大影響力、較強競爭力，集產學研于一體的航空產業基地。 cg35 房市金碟市場驗證周邊在售工程列表納帕爾灣富力灣清水依瓦諾耀江淀湖

8、桃源福運馬洛卡夢萊茵地塊位置項 目總建面容積率產品類型獨 棟雙 拼聯 排富力灣28.780.36納帕爾灣7.40.49耀江淀湖桃源270.3夢萊茵1.80.32福運馬洛卡20.5清水依瓦諾80.3目前淀山湖鎮分布樓盤均為別墅型工程，且產品線以獨棟別墅占市場主導。cg35 房市金碟市場驗證納帕爾灣CASES工程地址：淀山湖鎮新樂路1666號開發商：昆山建興置業占地：14.63萬方 建面：7.4萬方開盤時間：09-11-28 入住時間：2021-09容積率：0.49 綠化率：45%物業公司：綠城 物業費：3.8元/月工程坐擁西上海淀山湖濱水國際社區。緊鄰63平方公里的淀山湖廣大水域，是一座湖居別墅

9、園區。278套精裝別墅、300余種名貴植物花草、豐富的建筑外立面，萃取了中國四合院建筑理念的精粹，創新性的設計了別墅圍合式庭院的構造，合院別墅經過廊道銜接到共享的中心庭院，而每棟別墅又各自擁有獨立的庭院，這一設計理念，有效提高了土地利用率，并將私密與公開有機結合。 當前均價：21000元/精裝修規范：3000元/建筑類別：合院式聯排別墅六聯 面積段：207-297精裝湖居圍合式庭院cg35 房市金碟市場驗證富力灣工程地址：淀山湖鎮淀山湖，近新樂路開發商：富力房地產開發占地：67.4萬方 建面：28.8萬方開盤時間：09-01-317 入住時間：2021-12容積率：0.35 綠化率：41%物業

10、公司：天力物業 物業費：3.5元/月富力灣位于淀山湖北岸板塊，工程外依淀山湖、內擁度城潭，擁有非常稀缺的自然景觀資源，工程打呵斥為上海及周邊區域所共享的休閑養生居所。同時，工程內將建立大面積會所、商業街和其他生活配套設備，使得居住在此的人們完全可以在此享遭到生活的便利。工程選擇原味東南亞風情，利用通透感和豐富的院落使建筑與景觀自然相融。每家每戶都擁有精裝私家園林，參差而層次豐富的植物將東南亞風情表現的淋漓盡致。當前均價：13000-20000元/建筑類別：獨棟 面積段：220-280養生休閑居所丹麥小鎮東南亞CASEScg35 房市金碟市場驗證耀江淀湖桃源工程地址：淀山湖鎮旅游開發區K2、K3

11、地塊開發商：耀江集團 裝修情況：毛坯占地：898萬方 建面：27萬方開盤時間：05-10-08 入住時間：2006-12-31容積率：0.3 綠化率：77%物業公司：高立國際 物業費：3.8元/月淀湖桃源位于淀山湖最大的半島島尖上，三面環湖，內部天然活水引自湖內，個性化庭院與系列組團，水系景觀以水岸森林為主體，人車分流組團，簡約唐風別墅，轉進式設計，圍合式別墅與禪境內庭結合，發明調和第二居所。整體籠統以發明自然生態環境為原那么，以水岸森林為主體，整合各分區組團，構成步隨景移的延續空間，發明生態化景觀環境；沿岸景觀整體大氣，濱水空間強調光影效果。而內部水道那么相對曲折，水岸以自然式草坡為主，結合

12、平臺、甲板等多樣的景觀處置手法，充溢情趣；各別墅組團間的景觀組團，成為表達整體景觀意象的重要節點，以人性化的設計尺度，結合設計了公共景觀帶的水岸風光引入組團。獨棟：195-230，售價17000元/雙拼：130-165，售價12000元/水景、生態、意境CASEScg35 房市金碟市場驗證夢萊茵工程地址：淀山湖鎮雙永路999號開發商：昆山寶鎮房地產開展 占地：5.6萬方 建面：1.8萬方開盤時間：06-10-01 入住時間：2007-03-31容積率：0.32 綠化率：46%裝修情況：毛坯 物業費：3.5元/月夢萊茵地處上海與江蘇交界處，淀山湖東岸，屬于絕版的淀山湖別墅板塊；周邊生態環境保管良

13、好，自然景觀得天獨厚；湖水面積62平方公里，為杭州西湖的12倍。周邊配套休閑文娛設備齊全：擁有水上運動場、游艇俱樂部、高爾夫球場、釣魚俱樂部、游泳場、保齡球場、射擊場等。國際水準的彩虹島高級水上休閑度假區，以及國際旅游度假區正在新建中。建筑類別：獨棟 面積段：310-410當前售罄，后期推出時間未定CASEScg35 房市金碟市場驗證福運馬洛卡工程地址：淀山湖曙光路8號開發商：上海福運置業開展 占地：2.8萬方 建面：1.95萬方開盤時間：估計2021-05、06 容積率：0.65 綠化率：42%物業公司：江蘇愛濤物業管理 物業費：2.8元/月 裝修情況:毛坯工程坐落淀山湖鎮中心，純天然護城河

14、：三面環繞天然開闊河道，培育別墅生態環境；空間序列優化規劃，規劃采用獨特的四級序列設計：由第一級外曲折幽長的環林蔭道，依次進入第二級各圍合庭院及其各戶住宅；同時，第三級中心景觀帶長達270余米蜿蜒其中，與第四級各戶獨有的花園相交融或呼應。從開放的、到圍合的，再到各戶獨有的私密空間，鮮明的空間節拍，代表了別有情趣的生活方式和質量。獨創院落式別墅組團規劃，營造左鄰右舍問寒問暖的得意生活，既有私密的家庭生活，又有開放的社交生活，合理兼顧雙重安康生活規范。各戶均有露臺、陽臺或平臺，配置宅前、宅后、宅側或內庭式花園；主臥套房、客廳、餐廳等室內空間，既有采光，又具景觀。5、6月新開雙拼、六聯圍合式別墅，面

15、積段約160-250，估計單價11000-13000元/CASEScg35 房市金碟市場驗證清水依瓦諾工程地址：張浦鎮錦淀路88號開發商：上海中星集團昆山置業 占地：26.4萬方 建面：10.36萬方開盤時間：06-03-27 入住時間：06-12-31 容積率：0.3 綠化率：50%裝修情況：全裝修物業公司：申城物業 物業費：2.98元/月 清水依瓦諾雙澤港和宿浦港環繞三面，成就獨特的島式構造。與亞洲最具盛名的旭寶高爾夫球場近在咫尺，毗鄰A9、A30及蘇滬高速公路。酒店式公寓、聯體別墅、雙拼別墅和各式獨立別墅參差排布，更設有游艇碼頭、港灣、鐘塔、吊橋彌漫著濃郁的歐洲古典風情。目前剩余兩套獨棟

16、產品在售，面積440，單價27000元/歐式古典異域風情湖島別墅CASEScg35 房市金碟市場驗證清水依瓦諾一期推出的酒店式公寓在規劃設計上別具特征：“下商上住一層商鋪，二三四層為酒店式公寓，總套數97套。中星集團與著名酒店管理品牌上海迪利特太平洋酒店管理公司攜手，將“清水依瓦諾小鎮酒店式公寓交由昆山太平洋酒店管理公司一致運營。太平洋酒店管理公司遵守國際規范，運用高星級酒店專業管理方式，全權擔任“清水依瓦諾小鎮酒店式公寓的出租及效力提升。 酒店配備四星級規范設備：6000平方米俱樂部，包括SPA、健身房、KTV、室內恒溫泳池、棋牌室、親子中心、室外雙網球場、大/中型會議中心，商務效力中心、圣

17、路易望湖餐廳全面滿足住客消費需求。 太平洋酒店承諾5年內2006-2021年底，對“清水依瓦諾小鎮購房者實現6%投資報答率，月月現金收益，附送每年10天免費住宿。思索到業主利益，特聘老牌國有銀行作全程監管，保證收益平安。中星集團與太平洋酒店管理公司兩大品牌聯手，將豐富的開發閱歷、先進的管理手段和規范的專業化運作集于一體，將投資風險減至最小化，為投資者提供了良好的增值前景。 cg35 房市金碟市場驗證清水依瓦諾Reason 1運營本錢Reason 2產品競爭Reason 4工程影響區域目前作為上海人的水景休閑區曾經獲得寬廣客戶的認同，在區域內購買小戶型產品根本為投資需求，故小戶型公寓產品需開發商

18、為其提供穩定投資報答率，從而大幅添加開發商運營管理壓力，所以不建議本工程配置小戶型公寓產品；淀山湖一號工程內部配置88套五星級套房酒店，可滿足區域內短期休閑客戶和高爾夫會員的暫時居住需求，而本案假設再配置小戶型公寓產品必將與其產生競爭，故為防止本案與其產生內部本身競爭，固不建議在本工程內部配置小戶型公寓產品；小戶型公寓屬于中低檔住宅產品，而淀山湖一號工程為大面積別墅，屬于高檔住宅產品，兩種產品存在宏大差別，本案假設打造小戶型公寓產品必將影響淀山湖一號工程整體檔次，從而拖延銷售速度，所以不建議配置小戶型公寓產品；根據已有小戶型公寓產品的清水依瓦諾工程分析及區域整體屬性特征及市場未來開展，不建議在

19、本工程中打造部分小戶型公寓類產品Reason 3產品特性小戶型公寓是為處理根本生活需求而生的居住產品，屬于居住層次初級階段，而淀山湖為高檔水景休閑區域，但根本生活配套不成熟，故小戶型公寓產品與淀山湖區域屬性存在宏大差別僅清水依瓦諾有該類產品所以不建議配置小戶型公寓產品；cg35 房市金碟市場驗證區域工程總結產品線項 目均 價面積段總價/萬備 注聯排納帕爾灣21000207-297370-600裝修標準：3000元/毛坯單價18000福運馬洛卡11000-13000160-250200-300耀江淀湖桃源12000130-165160-200獨棟17000195-230330-390清水依瓦諾2

20、70004401100-1200僅剩2套在售富力灣440-560區域內聯排產品主力總價段：200-400萬/套區域內獨棟產品主力總價段：350-600萬/套【 Strength 】【 Weakness 】【 Threat 】【 Opportunity 】工程定位SWOT分析 工程地塊位置優越，緊鄰淀山湖，緊鄰27洞高規范旭寶高爾夫球場、游艇俱樂部等高檔休閑配套，地利優勢明顯； 不可復制的淀山湖自然景觀資源是區域別墅市場的最大賣點，是得天獨厚的休閑生活區域。 工程屬于江蘇昆山，在銷售上能夠會對上海本地客戶產生一定抗性； 工程周邊潛在供應宏大，未來工程入市后將面臨較猛烈區域競爭。 未來虹橋交通樞紐

21、的建成將大大提升區域價值，同時導入大量上海地域客源； 淀山湖度假區內大自然國際俱樂部、旭寶高爾夫球場等高檔次別墅配套設備隨多個工程建成將日益完善； 淀山湖度假區內已沒有土地批租或者征用了，土地的稀缺性較大，為工程土地今后升值空間留有空間。 當前政策面對于房地產市場打壓的風險一直存在，市場不確定要素依然較多； 淀山湖別墅內原有宏大的土地供應量面臨開發年限臨近從而能夠導致大量開發商同一時間上市大量房源，呵斥集中供應競爭的局面。構成目前昆山淀山湖別墅的消費群體主要有四類：1、上海中產階層及私營老板在上海擁有第一居所，購買淀山湖別墅主要為休閑放松享用“5+2生活所用，同時兼顧長線投資；2、昆山當地企業

22、中高層管理人員在昆山投資生活，購買淀山湖別墅不僅是因其具備良好的自然景觀資源，而且其同時擁有完善的、高檔次的配套設備，是身份和位置的意味；3、順勢而出的投資客戶“別墅禁地政策的反復重申使得別墅在未來能夠成為投資的相對搶手產品，別墅物業奇貨可居，升值潛力是他們購買淀山湖別墅的主要量要素；4、昆山及青浦地域高薪階層/政府機關任務人員購買淀山湖別墅作為第一居所，注重社區質量與配套，身份感與生活圈子，追求生活情趣。工程定位區域客層構成分析為區域絕對主導型客源，占整體比例的70%上下工程定位區域主力客層分析多為上海市各類公司中高層管理者，屬于社會精英階層，日常任務忙碌，平常形狀紛繁復雜，與家人相處時間少

23、居住環境良好、自然環境優越，具有安靜閑適的生活氣氛，可提供有力條件放松身心生活形狀向往當今“5+2“甚至“4+3的生活方式，在此找到任務之余另一種放松自我的生活形狀置業目的關注要素 昆山淀山湖作為間隔上海最近的天然湖區，擁有得天獨厚的自然環境和高檔休閑配套，不斷被定位為上海的后花園。目前隨著中產階級的大量涌現和“52 生活方式的興起，目前已有部分具有前瞻性的上海客源涌入淀山湖區域。隨著虹橋交通樞紐的建成通車，上海至淀山湖的交通情況將大幅改善，大幅降低5+2生活的出行難題，消除了上海中產階級進入淀山湖的最后一個抗性。上海境內難覓較高性價比的湖景休閑型5+2生活別墅，目前淀山湖別墅的消費主體為上海

24、人，上海人在購房客群中占到約70%以上。工程定位5+2生活形狀分析 雖然人民生活程度日益提高，但隨著上海房價的日益高起，在市中心擁有一套大面積的有天有地的別墅產品所需求付出的代價越來越大，而社會精英們的生活節拍日益加快，任務壓力日益增大，對于高質量的生活和放松身心的休閑文娛需求空前高漲，以致大量中高層社會精英都選擇“5+2的生活方式。 所謂“5+2的生活方式，是指購買兩套住房，一套在市中心，一套在郊區。全家人在一周的五個任務日內住在交通便利的城區住房，雙休日回到位于郊區的大面積住房放松身心，享用天倫之樂。該類人群對地段要求不高，日常任務已使他們在上海市中心忙碌不已，相對而言，更希望找到一個遠離

25、城區、環境安靜、自然愜意的居所做短暫的休憩。 虹橋交通樞紐的構成、昆山市相對上海較為低廉的房價、以及區域特有的自然景觀資源和工程優質的產品質量為該類人群提供了理想“5+2生活的有力保證。客戶來源客戶屬性/職業特征購房目的/需求客戶比例 上海享受兼投資崇尚“5+2”生活理念，對生活品質和品質有著較高的要求，對良好的天然資源有較高的熱情50%投資客上海房價高企，投資門檻高，走出上海，前往附近的江浙一帶尋找房地產投資方向，淀山湖獨特的自然資源是其投資升值主要的考量因素20%蘇州/江蘇投資客江蘇的經濟以蘇州為龍頭，蘇州又以昆山為起點，所以昆山靠近上海的地段成為投資的重點，大量海外資金紛紛落戶昆山以及蘇

26、州，所以帶來了大量的投資客在蘇州金雞湖和昆山淀山湖邊尋求高檔房產投資15%昆山產業園區中高層管理人員（自住）注重生活品質與居住環境，重視朋友圈子，對私密性要求較高，需要完善的配套與服務15%私營企業主個體工商戶（自住）注重身份、地位與生活圈子，愛面子，虛榮心強，需求面積較大，注重產品立面與環境景觀 政府機關工作人員（自住）注重品牌社區及私密性較強的高尚住宅，需要完善的配套與服務，購買低調，需求面積適中工程定位本案客戶定位本案主力客群工程定位客源時機點消費理念論證馬斯洛需求層次論：當低層次需求得到滿足后人們會追求高一層次的需求, 在滿足了吃、住、行、游、購、娛等需求后, 群眾將進一步追求產品晉級

27、化、多元化等更高需求。國內以享用、休閑為目的出游比例變化趨勢圖數據來源：33%8.6%19.7%國內以休閑、享用為出游目的的比例已由1999年的8.6%上升到2021年的33%, 由此闡明追求自在休閑類享用曾經成為高端消費的主要方式之一。當前中產階級興起的生活方式【5+2】任務&享用分別式現代中產階級居住理念“居住+休閑度假居住區位理念【住宅郊區化】由為被中產階級所接受度假目的偏重方向“安康理念如今人們的安康觀念加強, 開場追求“安康理念, 強調人與自然的協調關系, 關注良好的自然資源等。本案所具備的安靜與閑適, 綠色與安康正是符合當前這一新興趨勢。工程客觀條件順該當前群眾休閑享用型居住理念工

28、程定位客源時機點消費潛力論證上海市中產以上階層具有宏大消費潛力全上海市私家車擁有量今年大幅增長：至2021年末，上海市擁有各類民用車輛268.15萬輛，比上年增長5.7%。其中，汽車擁有量132.12萬輛，增長10.4%。在汽車擁有量中，私人汽車擁有量72.04萬輛，比上年增長17.5%；09年全市私家車月投放量從上半年的5000-7000放大到8000，成交均價也較前期漲幅明顯。時間投放量平均成交價投標人數09-078000325221722009-088000362311875009-098500295001490609-108000344022200609-118000353172190

29、209-128000375931857709下半年上海市私車額度招標結果近幾年居民生活程度提升顯著，上海居民中富有階層和中產階級雖然比例不高,但是絕對數量宏大。隨著收入的增多, 有利于個人安康開展、提高享用層次的個人消費支出比例也在不斷地上升。享用自然、享用人生的時髦消費越來越遭到中高收入者的青睞。他們不僅要求有居住空間, 還要求生活更有情調, 更有質量和注重安康。九亭佘山趙巷徐涇羅店三林板塊類型均價主力總價（獨棟主力面積：400）（聯排主力面積：300）三林聯排28000-40000800-1200萬羅店聯排350001000萬左右趙巷聯排27000-28000830萬左右佘山獨棟50000

30、以上2000萬以上徐涇獨棟530002000萬以上九亭聯排21000-23000660上下上海典型別墅區域2021年價錢程度環線均價主力總價/萬（舒適型面積150上下）內環內42000630內中環34700520中外環23000350外郊環14000210上海各環線2021年公寓價錢程度工程定位客源時機點價錢論證 之 當前市場價錢掃描工程定位客源時機點價錢論證當前價錢程度下，同總價位購買上海外郊環公寓產品在本案可選擇產品晉級的別墅產品；相比周邊區域的別墅產品，本工程在價錢上可具有明顯優勢。VS工程所在區域聯排總價：200-400萬/套獨棟總價：350-600萬/套總價一樣或相近情況下選擇本案，

31、可到達產品晉級效果公寓 別墅公寓類產品外環內總價350萬以上產品線一樣且均滿足改善性需求居住溫馨度根本相近的情況下本案在價錢上占有明顯優勢別墅類產品聯排總價600萬以上獨棟產品普遍堅持千萬以上 從數據顯示，09年隨著宏觀大勢的回暖，上海市商品住宅的需求逐漸加強，重新由買方市場轉向賣方市場； 從別墅類產品的累積供求比可以看出，從09年初起供大于求景象明顯改善，至2021年一季度末，該類產品的市場累積供求比下降至1.11，而08年末該數值最高曾到達1.78。整個上海市別墅產品成交近期明顯加強，市場仍存在一定的產品需求度，可對當前情勢持樂觀態度。工程定位客源所在市場需求度論證上海市近年商品住宅價量走

32、勢分析圖上海市近年別墅產品價量走勢分析圖工程定位主力客戶屬性分析客戶預估之4W【 Who 】他們是誰？【 Where 】他們身在何處？【 What 】他們購買的目的是？【 Why 】為什么會選擇這里？總之，本工程的客層至少是一群高級白領階層即使不是富豪也一定是社會中高層力量年齡層無須太大，我們可絕對不是退休物業他們也許是銀行中高層，與客戶見面的時機多過于家人，早就答應過他們，帶他們去享用悠閑生活他們也許是市場總監，習慣了凡事親力親為，假設不是在飛機上，就是在去機場的路上。他們也許是知名的畫家或設計師，城市的紛繁復雜開場漸漸侵蝕他們奮進的心。其實，他們的內心是一匹野馬，極度向往拋開一切世俗煩擾的

33、生活。工程定位主力客戶屬性分析他們是誰 【 Who 】他們身在何處 【 Where 】工程定位主力客戶屬性分析白天:他們活潑在國際大都市上海的各個地方 也許是在松江新城某地的股東會議上，主持戰局也許是在青浦新開的工廠或品牌店剪彩也許陪客戶或老板在佘山、湯臣打Golf又也許在陸家嘴金融區的集團并購會上欲擒故縱，收放自若或是參與慈悲拍賣會或許他們剛好在思索選擇送給老婆的結婚禮物-淀山湖畔的別墅。當他們想放松的時候，他們開場思索一種全新的“5+2生活方式，將休閑享用融入本人每周的日常行程中白天做夢，天高海闊是最起碼的。工程定位主力客戶屬性分析他們購買的目的是 【 What 】建筑形狀非常有特征，環境

34、要讓本人非常喜歡要么有湖，要么是海非常有taste平安性和自我性是第一要旨可隨時在自家院落里下棋可以隨時在家門口打場高爾夫可以隨時在自家大陽臺上spa可以隨地而坐，來一場家庭BBQ聚會。可以真正領會到和任務日不一樣的生活方式，擺脫壓力和煩惱，與大自然來一個親密接觸，讓身心有100%的釋放，做到“5與“2的完全分別。工程定位主力客戶屬性分析為什么會選擇這里 【 Why 】至少他們還沒有到達絕離城市的境界和退休的年齡，只能做短暫的停留、喘口氣, 繼續回到欲海中游泳，他們總盼望過一段不被打擾的日子，更或許此事無關低調，只與個人享樂和隱私有關而本工程能作的: 就是替這些尊貴的住戶和賓客抵擋一切的費事和

35、騷擾!他們需求自我居住他們需求寄情山水他們需求釋放自我無論任務日他身在何方，在干什么，都能在這里找到最安靜，最不受干擾的棲息港灣他們在意居住環境的珍稀遠甚于建筑本身。工程定位主力客戶產品需求研討初級客戶特征人群特征：公司中層以下職員，小白領，30歲上下購買目的：剛性需求關注點：總價合理，配套全面，交通便利產品特征：中小面積段戶型，非市中心地段本案定位客戶特征人群特征：公司中層以上管理者，屬高級階層年齡特征：35-45歲當前居住現狀：擁有上海市中心公寓房，面積段150以上的改善型產品，生活質量較好。產品晉級希望總價與現有住房差別不大的情況下，將已有的公寓晉級為別墅，提升居住溫馨性，到達居住質量晉

36、級；脫離市中心擁堵地段，追求居住環境的改善。本工程客戶購買目的：在同價位下實現居住產品的質量晉級土地屬性市場屬性區域屬性擁有淀山湖獨特水景資源及周邊區域古鎮人文特性，整體底蘊豐富；以國際級高檔型配套設備為主，為高端物業人士提供效力。交通體系完善，出行便利；容積率在1.0-1.3之間、建筑密度小于等于35%，建筑限高24米；擁有天然景觀資源淀山湖風景，具備打造高檔產品內外部條件；當前上海公寓、別墅價錢程度均過高，同總價本工程可由公寓晉級為別墅，同時吸引別墅價錢擠壓客戶總價置換；適宜物業開展類型工程定位結論適宜打造大面積段休閑享用型別墅產品客戶屬性工程客戶來源主力定位為上海市，購買目的以休閑享用型

37、居所為主，崇尚“5+2生活方式；此類客戶在上海普遍擁有一套以上市中心公寓房，為滿足其“5+2休閑生活方式的需求，希望擁有一套大面積別墅產品提升生活質量；現狀論證&觀念戰略&細節工程資源解讀經濟測算表工程資源解讀高爾夫球場會 所基地位置基地位置旭寶高爾夫球場工程內部水資源，引入淀山湖水源工程內部會所位置工程西側緊鄰旭寶高爾夫球場，地塊內部引入淀山湖水資源，南邊位置為工程會所。工程北邊、東邊當前現狀為農地是占地107萬平方米的27洞專業級競賽球場，所規劃完成的，其巧妙結合江南美景，利用天然湖泊、河流，將一片平坦原野土地，幻化成曲線優美、變化多端、美輪美奐的球場。工程單一產品線經濟測算原那么項目占地

38、100000產品線容積率總建面/雙拼0.550000聯排0.770000疊加0.8800001100000洋房1.3130000產品線價格（元/）估算依據雙拼20000依據周邊項目均價聯排16000根據精裝修產品推導毛坯價格疊加12000-13000約為周邊聯排價格的80%洋房9500約為疊加價格的70%-80%純洋房方案測算容積率1.3成本項目工程量（）總費用（元）單價（元/）估算依據一、前期工程費13000024518000188.6(前期費用已包含在地價)二、建安工程費1300003120000002400三、系統工程費130000936000072排污費等四、配套設施費13000020

39、65700001589大配套、綠化景觀等五、公共設施配套費13000013000000100小區道路等六、其他費用1300001843822501418管理費用、營銷費用及營業稅5.565%、土地增值稅1%等小計1300007498302505768總成本（土地成本）130000120000000923合計1300008698302506691地上部分可售面積(平米)銷售均價(元/平米)銷售收入(元)毛利潤（億）毛利率洋房130000950012.353.5240%純疊加方案測算容積率1.0成本項目工程量（）總費用（元）單價（元/）估算依據一、前期工程費10000018860000188.6(

40、前期費用已包含在地價)二、建安工程費1000002400000002400三、系統工程費100000720000072四、配套設施費1000001589000001589大配套、綠化景觀等五、公共設施配套費10000010000000100小區道路等六、其他費用1000001770600001770.6管理費用、營銷費用及營業稅5.565%、土地增值稅1%等小計1000006120200006120.2總成本（土地成本）1000001200000001200合計1000007320200007320.2地上部分可售面積()銷售均價(元/)銷售收入(億)毛利潤（億）毛利率疊加1000001100

41、0113.7852.4%純疊加方案測算容積率0.8成本項目工程量（）總費用（元）單價（元/）估算依據一、前期工程費8000015152000189.4(前期費用已包含在地價)二、建安工程費800002080000002600三、系統工程費80000576000072四、配套設施費800001271200001589大配套、綠化景觀等五、公共設施配套費800008000000100小區道路等小計800005148840006436管理費用、營銷費用及營業稅5.565%、土地增值稅1%等總成本（土地成本）800001200000001500合計800006348840007936地上部分可售面積(

42、)銷售均價(元/)銷售收入(億)毛利潤（億）毛利率疊加800001300010.44.0564%純聯排方案測算容積率0.7成本項目工程量（）總費用（元）單價（元/）估算依據一、前期工程費7000012950000185(前期費用已包含在地價)二、建安工程費700001960000002800三、系統工程費70000504000072四、配套設施費700001392300001989大配套、綠化景觀等五、公共設施配套費700007000000100小區道路等六、其他費用700001187200001696管理、財務、營銷費用及營業稅5.565%、土地增值稅1%等小計（含銷售費用及稅費）70000

43、4789400006842土地成本700001200000001714.28總成本（含土地成本）700005989400008556.28地上部分可售面積()銷售均價(元/)銷售收入(億)毛利潤(億)利潤率連排別墅7000016000（毛坯）11.25.2186%純雙拼方案測算容積率0.5成本項目工程量（）總費用（元）單價（元/）估算依據一、前期工程費500009250000185(前期費用已包含在地價)二、建安工程費500001500000003000三、系統工程費50000360000072四、配套設施費500001144500002289大配套、綠化景觀等五、公共設施配套費5000050

44、00000100小區道路等六、其他費用50000936000001872管理費用、營銷費用及營業稅5.565%、土地增值稅1%等小計（含銷售費用及稅費）500003759000007518土地成本500001200000002400總成本（含土地成本）500004959000009918地上部分可售面積()銷售均價(元/)銷售收入(億)毛利潤(億)利潤率雙拼別墅5000020000105.04116%產品類型利潤（億元）利潤率1.3容積洋房3.5240%1.0容積疊加4.6864%0.8容積疊加4.0564%0.7容積聯排5.2187%0.5容積雙拼5.04116%單一產品方案毛利率比較表根據

45、單一產品線比較方案，選擇純聯排產品，其利潤為最高cg35 房市金碟聯排+疊加產品線經濟測算原那么產品排布原那么：1、由上表可知，本工程做純聯排產品利潤最高，所以我們建議本工程以聯排產品為工程主力產品。但鑒于純聯排產品將產生做不滿容積的景象，所以建議將地塊內土地屬性最差的區域配置收益率較高且容積率較高的疊加別墅產品。2、首先鑒于宗地北部為農田，且在北部設置6層的疊加別墅對南面聯排產品影響最小，土地的利用率最高，故我司建議宗地最后一排設置6層疊加別墅。該區域長度為268米，思索到紅線推界和北入口需求配置廣場等要素，該區域可供建立用地長度為190米左右，故該區域疊加別墅的用地面積約為6700平方米，

46、建筑面積約為20000平方米。3、鑒于以上方案排布容積率僅為0.85，容積率依然未到達1.0，故我司建議在宗地東北面排布高容積的6層疊加別墅，以提升宗地容積率。產品線組合：【聯排+疊加】cg35 房市金碟產品規劃方案及面積段建議圖 例 產品線類型預計售價面積段疊加6層11000-13000元/150-200別墅3-4聯16000元/端套：320左右中間套：250左右5-6聯在工程內外部具有景觀及配套優勢的位置設置高端類產品線，以實現產品價值最大化。全長268米，進深18米與其南面聯排產品間距約7米思索到地塊東北面為農地，設置疊加產品，可保證內部聯排的質量cg35 房市金碟聯排+疊加產品線經濟測

47、算原那么地塊綜合容積率1北面疊加產品不變：建面=268總長度*0.7約運用70%長度*18進深*6=20000 占地=268*18=4824疊加與南邊聯排產品堅持間距7米，預留空地面積=268*7=1876，該區域占地6700平方米根據剩余占地面積及聯排產品容積率0.7、疊加產品容積率1.3計算東北向疊加部分：總占地24483 ；總建面31828 聯排部分：總占地68817 ；總建面48172 產品線位 置容積率總建面/備 注疊加北面1.3200006700（占地）*3（容積率）（最后一排間距可以相對減小）東北面3182824483（占地）*1.3（容積率）聯排/0.74817268817（占

48、地）*0.7（容積率）合計1100000排布方案細節數據表cg35 房市金碟疊加+聯排方案測算容積率1北邊疊加部分測算成本項目工程量（）總費用（元）單價（元/）估算依據一、前期工程費200003772000188.6(前期費用已包含在地價)二、建安工程費20000480000002400三、系統工程費20000144000072四、配套設施費20000317800001589五、公共設施配套費200002000000100六、其他費用20000354120001670小計200001224040006020總成本（土地成本）200008040000402合計200001284310006422

49、地上部分可售面積()銷售均價(元/)銷售收入(億)毛利潤（億）毛利率疊加20000110002.20.9271.3%cg35 房市金碟疊加+聯排方案測算容積率1東北邊疊加部分測算成本項目工程量（）總費用（元）單價（元/）估算依據一、前期工程費318286002760.8188.6(前期費用已包含在地價)二、建安工程費31828763872002400洋房別墅31828763872002400三、系統工程費31828229161672四、配套設施費31828505746921589五、公共設施配套費318283182800100六、其他費用31828595581451871.25小計318281

50、97997213.86220.85總成本（土地成本）3182829379600923合計318282273768137144地上部分可售面積()銷售均價(元/)銷售收入(億)毛利潤（億）毛利率疊加31828120003.821.5870.4%cg35 房市金碟疊加+聯排方案測算容積率1聯排部分測算成本項目工程量（）總費用（元）單價（元/）估算依據一、前期工程費481728911820185(前期費用已包含在地價)二、建安工程費481721348816002800三、系統工程費48172346838472四、配套設施費48172958141081989五、公共設施配套費4817248172001

51、00六、其他費用48172816997121696小計（含銷售費用及稅費）481723295928246842土地成本48172825804001714總成本（含土地成本）481724121732248556地上部分可售面積()銷售均價(元/)銷售收入(億)毛利潤(億)利潤率聯排48172160007.713.5987%cg35 房市金碟聯排+疊加產品線經濟測算利潤計算總利潤 = 0.92+1.58+3.59=6.09億純聯排產品：總利潤5.21億元聯排+疊加產品：總利潤6.09億元VS選擇【聯排+疊加】產品更優于純聯排產品可為工程產生更高的利潤cg35 房市金碟在選擇【聯排+疊加】產品線前提

52、下，提升綜合容積率，可否產生更高利潤？疑問cg35 房市金碟北面疊加產品：建面=268總長度*0.7約運用70%長度*18進深*6=20000 占地=268*18=4824疊加與南邊聯排產品堅持間距7米，預留空地面積=268*7=1876，該區域占地6700平方米提高東北面疊加產品的總建面，減少相應聯排產品面積東北面疊加部分：占地41150 ；建面53495 聯排部分：占地52150 ；建面36505 產品線位 置容積率總建面/（R=1）總建面/（R=1.1）備 注疊加北面1.320000200006700（占地）*3（容積率）（最后一排間距可以相對減小）東北面318285349541150（占地）*1.3（容積率）聯排/0.7481723650552150（占地）*0.7（容積率）合計100000110000聯排+疊加產品線經濟測算原那么地塊綜合容積率