1、中信證券股份銀行間REIT培訓資料cs.ecitic一、關于REIT的根本簡介21、什么是REITscs.eciticREITs房地產投資信托基金房地產信托投資基金REITReal Estate Investment Trust 誕生于20世紀60年代的美國，目前曾經是國際上重要的房地產投融資方式。它經過發行受害憑證聚集眾多投資者的資金，由專門機構運營管理，主要投資于能產生穩定現金流的房地產，在有效降低風險的同時經過將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益；REIT是一種具有高收益率的防御性投資產品，風險和收益介于股票和債券之間；REIT通常采取公司

2、制或者契約制的方式，經過證券化的方式，將不可實時買賣的大宗的房地產資產，轉化為小份額的可實時買賣的REIT份額，提高了房地產資產的變現才干和資金利用效率。32、銀行間REIT的特點cs.ecitic 以資產為支持的類債務融資：銀行間產品本質為基于企業信譽和資產信譽的類債務融資產品，實際上其利率應低于資產持有人發行的普通公司債券； 可保管對根底資產的一切權和管理權：在銀行間REIT存續期間，資產持有人可以效力性機構的身份繼續參與對資產日常運營的管理，在新行間REIT終止后，資產持有人可對資產進展回購； 門檻相對較低且審核時間較短：產品預備及發行流程相比買賣所市場更簡單，所需時間較短。銀行間REI

3、T的特點 市場參與者比較單一：投資人是以基金、信托和銀行為主的機構投資者，屬于大宗買賣市場，寬廣中小投資者無法參與； 價錢表現不活潑：銀行間產品主要為債券類固定收益產品，較難實現類似股票發行市場的大幅溢價和靈敏的二級市場價錢動搖； 需求資產回購及擔保安排：針對不同的評級結果，銀行間產品需求提供相應的擔保措施，以保證委托人在銀行間REIT終止時履行回購義務。銀行間REIT存在的難點 資產持有人對資產一切權和管理權有劇烈要求：在銀行間REIT終止后，資產持有人將對物業資產進展回購并獲得資產的一切權；在銀行間REIT存續期間，資產持有人將繼續堅持對物業的管理權； 資產所產生的現金流較為穩定：適宜租期

4、較長，且租戶構造和租金收入均較為穩定的資產。適宜參與銀行間市場的資產43、買賣所REIT的特點cs.ecitic 門檻相對較高：對于資產質量、產品方案、物業持有人背景以及發行方式等有非常嚴厲的要求和規定； 所需時間較長：證監會的股權類產品審批流程較銀行間市場行的固定收益類產品更為復雜，且審批時間較長； 對權屬要求嚴厲且產權需發生轉移：對于資產的權屬性質和證照齊備程度有嚴厲規范；同時，產品設計需求基于一切權轉移。 多元化的投資者群體：包括個人投資者和機構投資者在內最廣泛的投資者群體； 價值發現功能：買賣所市場REIT的價錢由根底資產的盈利才干決議，因此管理公司可經過提高業績的方式充分開掘物業資產

5、的價值； 財務杠桿的運用：根據與監管部門的溝通，我們估計未來買賣所REIT或可允許40%左右的債務融資杠桿比例； 健全成熟的市場制度：信息披露制度、市場監控制度和投資者維護等相關制度較為成熟。買賣所市場的特點買賣所市場存在的難點適宜參與買賣所市場的資產 資產規模相對較大：買賣所REIT對物業資產的規模將有明確規定，思索市場的流動性，建議資產最小規模以20-30億為宜； 資產權屬明晰且租金收益率較高：資產的權屬明晰明確，同時租金收益率需到達特定程度，且具備市場競爭力； 資產生長性較強：適宜商場、寫字樓等商業化程度較強，管理公司運營方式的管理才干可提升物業的的價值，實現資產在日常運營階段的溢價。5

6、4、銀行間REIT和買賣所REIT的比較cs.ecitic 銀行間REIT是債務融資工具。相對于銀行貸款，銀行間REIT擁有利率本錢低以及融資期限長的特點。相對于公司債和企業債，銀行間REIT在企業信譽的根底上，引入了物業資產作為支持，具有更高的信譽評級及更低的利率本錢。但是，與公司債和企業債一樣，銀行間REIT需求經過盡調、審批、發行等環節，獲得融資所需求時間較銀行貸款更長。因此，對于收益不高且未來增長潛力有限的物業，銀行間REIT是一種本錢低本錢的債務融資途徑。 買賣所REIT作為一種股權融資產品，經過出讓物業的一切權獲得融資，是持有型物業的一種退出渠道。買賣所REIT對物業的權屬、運營年

7、限及收益率有著嚴厲的規范。但同時，對于有增長潛力的優質物業，投資者也會給予一定溢價。因此，對于資產權屬明晰，且高收益高增長的優質物業，買賣所REIT是一種有效的變現途徑。產品性質存續期間物業的管理權物業的所有權物業的法律標準物業的收益率交易所REIT股權類產品，作為持有型物業的退出渠道，通過出讓部分物業的所有權獲得股權融資永續保持對物業的管理權通過持有部分REIT份額擁有部分物業的所有權對物業的產權等方面標準嚴格，要求物業的權屬無瑕疵。經過與投資者的溝通，初步預計交易所REIT的的派息收益率需要在5%以上。為了獲得更高的定價，交易所REIT未來還需保證一定增長空間銀行間REIT類債權產品，通過

8、物業的抵押獲得中期的債務融資，到期需償還債務的利息及本金中期，3-5年保持對物業的管理權在銀行間REIT存續期間，REIT擁有物業的所有權；在銀行間REIT終止后，委托人將重新獲得物業的所有權標準較交易所市場寬松，可以探討以房屋所有權設立銀行間REIT的模式銀行間REIT的收益足夠覆蓋優先級的利息即可。銀行間REIT為固定收益類產品，物業無需保證未來的增長空間6cs.ecitic二、總公司及下屬公司REIT的選擇建議71、總公司REIT選擇建議cs.ecitic選擇建議公司2007 年、2021 年的租金收入分別為0.72 億、1.2 億，2021 年估計總租金收入將到達1.6 億元，租金規模

9、有限；總公司為配合開發區招商引資任務，租金收取較低，物業的收益率不高，短期內無法到達買賣所REIT產品的發行要求；依托財政補貼人為提高租金收益，也由于買賣所市場對產品的市場化程度要求很高，財政補貼方式很難被審批部門和投資人認可而難以實如今買賣所上市。思索要素一：總公司運營情況銀行間REIT籌備任務相對簡單，發行籌備復雜性相對買賣所市場REIT要低，發行籌備的時間跨度相對較短；思索到目前各部門對REIT產品的推進力度與態度，銀行間REIT的推進進度能夠較買賣所REIT更快一些；目前首批參與銀行間市場REIT試點的企業數量可以相對較多，且銀行間試點對城市能否擁有試點資歷比較看重。思索要素二：試點產

10、品操作情況我們建議：總公司先行在銀行間市場發行REIT產品，待條件成熟以后在買賣所市場發行REIT。81、總公司REIT選擇建議cs.ecitic銀行間REIT方式以工業廠房等資產設立REIT在銀行間債券市場公開發行REIT受害券募集資金用于開發區建立募集資金工業廠房等資產建成后出租REIT以所獲得的租金向受害券持有人分配收益REIT到期時，清償優先級受害券本金，REIT終止本期REITs到期后，可用新建的工業廠房等資產作為根底資產發行下一期REITs先試先行，表達開發區的創新優勢；拓寬多元化融資渠道打造可繼續融資平臺；充分提高融資效率；開創開發區建立融資的新方式；累積企業信譽，為未來資本市場

11、運作打下根底。91、總公司REIT選擇建議cs.ecitic買賣所REIT方式孵化基金買賣所REIT未成熟持有型物業出賣后培育租賃型物業和運營型物業作為持有型物業將在總公司體內培育成熟后，進入專業孵化基金，可待成熟后直接進入買賣所REIT資產池。經過買賣所REIT，可獲得較高的溢價倍數，打通資本市場的退出渠道，獲得最大的品牌效應，加強持有型物業的流動性。開發建立成熟后出賣成熟持有型物業培育后出賣總公司部分變現部分變為份額持有開發平臺102、建議銀行間REIT推進方案cs.ecitic確定初步方案開展現場任務完成申報資料1234擇機申報113、買賣所REIT融資方式簡介cs.ecitic金融資本

12、信托公司 信托方案銀行 資本市場 貸款私募基金 房地產投資4投入再開發物業出賣 土地、原資料、勞動力 生長期物業持有成熟物業持有 產業資本1投入再開發房地產開發 銀行間REIT買賣所REIT股票債券CMBS3買賣所REIT在房地產行業產融結合中的重要位置cs.ecitic123、買賣所REIT融資方式簡介管理效力 管理費投資者基金管理人REIT托管人房地產物業物業管理人派息投資托管費受托效力 物業管理費租金收入持有物業管理效力REIT典型構造圖買賣所REIT是指在買賣所市場進展上市買賣的REIT產品。主要經過發行股票或份額，集合公眾投資者資金，由專門機構運營管理，經過將投資不動產所產生的收入以

13、高比例派息的方式分配給投資者，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。買賣所REIT產品概念cs.ecitic13cs.ecitic三、境外融資案例分析141、金融與地產的唇齒結合凱德置地案例凱德置地集團是亞洲最大的上市地產公司之一，總部設在新加坡。中心業務包括房地產、效力公寓以及房地產金融，分布在亞太、歐洲和中東地域的主要城市。凱德置地的房地產和效力公寓網絡遍及全球近20個國家80多個城市。憑仗其雄厚的產業資產和商業知識，凱德置地也為客戶提供的房地產金融產品和效力。凱德置地上市的子公司和合資公司包括雅詩閣集團、萊佛士控股、嘉茂信托、嘉康信托、雅詩閣效力公寓信托以及在澳大利亞和新加坡上市的澳洲置地

14、。凱德置地投資開發的高質量住宅在上海有上海新家坡、新家坡美樹館、菊園、曼克頓豪庭、江臨天下、匯豪天下、萊詩邸、天山河畔花園、西郊林茵湖畔和柏麗華庭；在北京有上元、卓錦萬代、馬甸工程和京棉工程；在廣州有金沙洲工程；在杭州有拱墅工程；在成都有5-7個住宅工程. 在佛山禪城區有魁奇路工程和東平路工程。商業房產包括上海的來福士廣場、北京的凱德大廈、廈門的匯騰大廈和北京的西環廣場。綜合房產包括廣州的天河新作、北京的來福士廣場和寧波的江北工程。另外，凱德置地在全國擁有或管理著29家購物中心。cs.ecitic151、金融與地產的唇齒結合凱德置地案例續cs.ecitic161、金融與地產的唇齒結合凱德置地案

15、例續凱德中國及其母公司集團旗下有2只房地產信托基金和9只私募基金關注中國市場，這為其開發和擴張提供了充足的資金支持，構成商業地產開發循環：首先凱德開發商業物業并持有培育，在此期間可以與開發基金及孵化基金協作緩解初期資本壓力；待成熟之后經過打包發行REIT，實現資本市場的溢價退出變現，收回投資；同時用募得的資金投資于新的持有型物業，等持有型物業成熟以后再經過增發等方式將其裝入REIT，從而實現持有型物業的滾動開發和REIT的繼續發行，為開發商帶來繼續的盈利。對私募基金、上市基金的參股、控股使得其對整個資本運作過程堅持足夠的控制力，風險亦得到控制，且可以獲取穩定收益。cs.ecitic172、債務

16、類REIT案例臺灣REAT案例分析cs.ecitic截至目前為止，臺灣共有6支公募上柜的REAT，分別為：嘉新國際、宏泰世紀、新光中山、新光敦南、新光松江、國泰敦南。該等不動產資產信托的根本信息如下表所示：嘉新萬國宏泰世紀新光中山新光敦南新光松江（承德、板橋）國泰敦南受益證券部分發行日2004/6/102004/12/282005/1/102005/6/222007/2/82007/6/25預期到期日2011/6/102010/12/252010/1/102012/6/222012/2/82012/6/25受益證券到期日2012/12/102012/6/282011/7/102013/12/2

17、22013/8/82013/12/25發行期間8.5年7.5年6.5年8.5年6.5年6.5年發行總額44.1億44.4億27.97億30.8億13.92億38.3億發行單位數4,4104753,8025,5693,93838.3億分券類別總面額與占總發總額比例A券: 16.3億(37%)B券: 5億(11.33%)次順位: 22.8億(51.7%)A券: 17.65億(39.75%)B券: 3.55億(8%)次順位(C券): 2.5億(5.63%)次順位(D券): 20.7億(46.62%)A券: 8.7億(31.1%)B券: 2.23億(7.97%)C券: 1.24億(4.43%)次順位:

18、 15.8億(56.49%)A券: 11.3億(36.69%)B券: 4億(12.98%)C券: 1.2億(3.9%)次順位: 14.3億(46.43%)A券: 5.3億(38.07%)B券: 1.212億(8.71%)C券: 1.84億(13.22%)次順位: 5.568億(40.00%)A券: 13.6億(35.05%)B券: 2.85億(7.34%)C券: 3.1億(7.99%)次順位: 18.75億(48.32%)分券類別票面A券: 2.3% B券: 2.6%A券: 2.8% B券: 3.0% C券: 3.7%A券: 2.7% B券: 2.85% C券: 3.0%A券: 2.4% B券

19、: 2.68% C券: 3.0%A券: 2.213% B券: 2.31% C券: 2.313%A券: 2.459% B券: 2.559% C券: 2.959%分券類別信用評級A券: Aaa.B券: A3A券: AAAB券: AA券: AaaB券: A2C券: Baa3A券: AaaB券: A2C券: Baa2A券: AAA B券: A C券: AA券: AAAB券: A+C券: BBB182、債務類REIT案例臺灣REAT案例分析續cs.ecitic嘉新萬國宏泰世紀新光中山新光敦南新光松江（承德、板橋）國泰敦南資產池部分標的建筑物坐落地點臺北市松山區敦化南一段2號臺北市松山區民生東三段156號

20、臺北市中山區中山二段44號臺北市大安區敦化南一段245號臺北市中山區松江61-1號臺北市士林區承德四段318號臺北縣板橋市中山路一段104號臺北市大安區敦化南與基隆路口二段建筑物完成日期與屋齡1986/9/24,17.721991/11/29,13.091991/9/19,13.21986/11/20,18.61972/12/22,34.151991/3/20,15.91990/7/9,16.61989/9/15,17.79建筑物用途商業辦公大樓商業辦公大樓商業辦公大樓商業辦公大樓商業辦公大樓商業辦公大樓商業辦公大樓商業辦公大樓信托總面積(坪)10,867.909,836.548,186.10

21、9,217.022,144.131324.952,438.958,431.65租賃面積(坪)10,445.408,084.848,054.278,944.462,115.97971.752,438.958,431.24資產估價中華征信所: 4,402,363,861仲量聯行: 4,419,000,000 (2003年)戴德梁行: 4,503,950,000仲量聯行: 4,378,000,000 (2005年)戴德梁行: 2,860,750,000仲量聯行: 2,737,000,000 (2004年)戴德梁行: 3,081,800,000宏大不動產: 3,051,390,000 (2005年)戴

22、德梁行: 669,860,000宏大不動產: 658,030,000 (2007年)戴德梁行: 285,510,000宏大不動產: 276,750,000 (2007年)戴德梁行:457,050,000宏大不動產: 435,500,000 (2007年)戴德梁行: 3,847,000,000宏大不動產: 3,810,000,000 (2007年)192、債務類REIT案例臺灣REAT案例分析續cs.ecitic發行日在6支上柜REAT中，官方核準日期集中在2004年，但實踐募集年度那么平均分布在2004、2005與2007年這三年，每年各有2支REAT發行；其中，最早的是由臺北國際商業銀行于2

23、004年6月10日發行的嘉新萬國；最晚的是由兆豐商業銀行于2007年6月25日發行的國泰敦南。預期到期日較偏向固定收益權性質的REATs，其發行帶有融資本錢，有既定的存續期間。在REATs的公開闡明書中，預期到期日受害證券的存續期間是指“受害證券存續期間之終了日，其與發行日差距。在6支上柜REATs中，存續期間最長為7年，最短為5年，平均存續期間為5.8年，故設計上屬于中期的不動產融資工具。發行總額在6支上柜REATs中，發行總額最大的是宏泰世紀，其規模到達44.4億新臺幣，而新光松江的發行總額最小，僅有13.92億。就整體而言，平均發行總額為33.5億新臺幣，中位數為34.8億新臺幣，規范差

24、為11.86億新臺幣。從6支上柜REAT來看，發行總額根本上與資產估價持平。就發行總額與資產估價取兩家估價機構出具估價的平均值之比而言，平均值為100.07%，規范差為0.18%，其中，最高的是新光敦南的100.43%，最低的是新光中山的99.93%。202、債務類REIT案例臺灣REAT案例分析續cs.ecitic證券分級就3種優先順位受害證券而言，信譽級別最高的A券的發行規模占總發行規模的比例最高。其中，A券占總發行規模比例最高的是宏泰世紀，到達39.75%；而新光中山的A券占總發行規模比例為31.1%那么為最低。就信譽較差的次順位證券而言，其占總發行規模比例平均為49.2%，最高值為新光

25、中山的56.49%，最低值為新光松江的40%。從A券占優先順位受害證券比例來衡量，平均值為72.13%，最低值恰為次順位證券比重最小的新光松江的63.45%，最高值為宏泰世紀的83.25%，而次順位證券比重最大的新光中山為71.49%，在優先順位證券含有A、B、C券3種類別的4支REATs中是最高的。本息償付就優先順位受害證券而言，6支上柜REATs均是采用本息攤還的方式，且以每六個月為一償付期間。在本金償付順序上，最先償付最優先順位受害證券的本金，在最優先順位受害證券都被贖回后，才償付次一順位優先順位受害證券的本金，以此類推。票面利率6支上柜REATs的A、B、C券的票面利率設計符合風險與報

26、酬的對稱性。信譽級別最高的A券，其票面利率在優先順位證券中是最低的，其中，宏泰世紀的2.8%的A券票面利率為最高，新光松江的2.213%的A券票面利率為最低。相較而言，信譽級別較差的C券理應被索取較高的報酬，最高的為宏泰世紀的3.7%，最低的為新光敦南的2.3%。在6支上柜REATs中，次順位證券均由開創機構直接持有，故無需任何信譽評級等目的，且大都無票面利率。213、股權類REIT案例騰飛A-REIT案例分析cs.ecitic根本情況A-REIT于2002年11月19日在新加坡證券買賣所上市買賣，成為繼CapitaMall Trust之后新加坡第二支上市REIT，同時是新加坡第一支上市工業類

27、REIT。A-REIT背后是全球工業地產巨頭新加坡騰飛集團，這就使得對科技園區和工業園區的投資成為其鮮明特征。騰飛集團早在2001年就曾經開場思索推出REIT，但是由于REIT這一概念在新加坡尚無先例，和嘉德置地一樣，騰飛集團也選擇尋覓富有REITs閱歷的海外協作同伴。騰飛集團最終和來自澳大利亞的麥格理古德曼Macquarie Goodman走到了一同，兩者合資組建了AMGM資產管理公司，為REIT的推出做預備。麥格理古德曼公司來頭不小，是全球第一大工業地產巨頭，由投資銀行麥格理和澳洲工業地產巨頭嘉民集團Goodman合資組建。騰飛集團在麥格理古德曼的協助下勝利推出A-REIT，資產池包括八處

28、位于新加坡的工業地產工程，其中4個科技園，3個輕工業園和1個定制廠房，總計可租面積約25萬平方米，公開籌集資金2.4億新元。根據0.83-0.88新元的發行價區間計算，A-REIT的年報答率基于在8.2-8.7 %。在六年多的開展歷程中，又有劍橋工業、豐樹物流、麥卡特庫克等其他三支工業類REITs在新加坡上市，但A-REIT依然依托龐大的資產規模雄踞榜首。2021年3月，騰飛集團收買了嘉民集團所持AMGM公司其他40%的股份，并將其改名為騰飛基金管理公司；同時從嘉民集團手中收買了A-REIT6.28%的股權。這樣，騰飛集團以26.77%的持股比例繼續控制著A-REIT，而基金管理公司那么完全歸

29、騰飛集團一切。223、股權類REIT案例騰飛A-REIT案例分析續cs.ecitic收買戰略作為第一支在新加坡上市的工業地類REIT，A-REIT以88處物業、合計46億新元的資產規模雄踞新加坡已有的四支工業類REITs之首。從上市之初的八處物業，到如今的91處物業，A-REIT在短短七年多的時間內實現了爆炸性的增長，這種飛速擴張源自A-REIT積極向外拓展的收買戰略。由于REITs需求將大部分收益分配給基金單位持有人，而A-REIT更是將可分派收入100%分配給投資者，其收買所需的資金根本全部來自外部，即經過增發新股和舉債來籌措資金。普通的操作方式是A-REIT先選定目的并提出收買方案，同一時期也會提出融資方案，如此收買和再融資交替進展