1、不動產測量和管理第三章 房產測量的面積計算與分攤主要內容一、房屋產權產籍管理二、目前實施的各種技術標準三、房產測量四、房產調查五、面積計算與分攤六、房產竣工測量3.4.2 房產面積的計算一、房產面積測算房產面積測算均指水平面積的測算，分房屋面積測算和房屋用地面積測算兩大部分。房屋面積測算包括：房屋建筑面積測算使用面積測算產權面積測算共有建筑面積的測算與分攤。房屋用地面積測算包括：房屋占地面積的測算房屋用地面積的測算。3.4.2 房產面積的計算二、房屋建筑面積房屋建筑面積亦稱“房屋展開面積”，是房屋各層建筑面積的總和。房屋建筑面積包括使用面積、輔助面積和結構面積三部分。房屋建筑面積按房屋外墻（柱

2、）勒腳以上各層的外圍水平投影面積計算，還包括陽臺、挑廓、地下室、室外樓梯等輔助設施的面積。測算建筑面積的房屋必須是結構牢固、有頂蓋、層高和以上的永久性建筑。3.4.2 房產面積的計算三、房屋使用面積房屋的使用面積系指房屋戶內全部可供使用的凈空面積，按房屋的內墻線水平投影計算。房屋使用面積是房屋各層平面中直接為生活和生產使用的凈空面積，不包括房屋內的墻、柱等結構構造面積和保溫層的面積。1998年7月20 日中華人民共和國“城市房地產開發經營管理條例“規定：商品房銷售應簽訂合同，合同中應載明商品房的建筑面積和使用面積。3.4.2 房產面積的計算四、房屋產權面積房屋產權面積系指產權主依法擁有房屋所有

3、權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。五、房屋共有建筑面積房屋共有建筑面積系指由多個產權主共同占有或共同使用的建筑面積。3.4.2 房產面積的計算六、房屋占地面積房屋占地面積是指房屋底層外墻（包括柱、廓、門、陽臺）外圍水平面積。七、房屋用地面積房屋用地面積指房屋占用和使用的全部土地面積，包括房屋及其附屬設施所占用的土地面積、院落用地面積和共用土地的分攤面積等全部使用面積。其中包括供休憩和滿足生產或生活需要的空間面積，還包括出入專用的室外道路、綠化、停車場、院內空地及其圍護物等的全部土地面積。但不包括下列土地的土地面積：（1）無明確使用權屬的冷巷、巷道和間

4、隙地；（2）市政管轄的公用道路、街道、巷弄等公用土地；（3）公共使用的河涌、溝渠、排水溝道；（4）已征用、劃撥或者屬于原房地產證記載范圍內，經規劃部門核定需要作市政建設的用地；（5）其他按規定不計入用地面積的土地面積。一、房屋建筑面積測算的有關規定房屋建筑面積按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積計算，還包括陽臺、挑廓、地下室、室外樓梯等輔助設施的面積。根據計算建筑面積的有關規定和規則，能夠計算建筑面積的房屋原則上應具備以下普遍性的條件：（1）應具有上蓋；（2）應有圍護物；（3）結構牢固，屬永久性的建筑物；（4）層高在或以上；（5）可作為人民生產或生活的場所。其中：層高系指房屋的上下兩

5、層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。層高=凈高樓板厚度。樓板面至屋頂面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺面的高度，但房屋頂面或平臺面都不應包括隔熱層的高度。（容易產生糾紛討論）國家標準房產測量規范中所指房屋層高以上的計算建筑面積，包括本身。一、房屋建筑面積測算的有關規定房屋建筑面積的定義的內涵（1）、有上蓋： 一般可以計算建筑面積無上蓋： 一般不計算建筑面積如何判定是否無上蓋? 上蓋的高度2個自然層高度； 二、房屋建筑面積的定義的內涵（2）、層高米層高米： 一般可以計算建筑面積 反例：外傾墻體 層高米： 一般不計算建筑面積 反例：室內樓梯間二、房屋建筑面積的定義的內涵（3）、結構牢

6、固結構牢固的 一般可以計算建筑面積 結構不牢固的 一般不計算建筑面積 如：簡易鐵皮車棚等 二、房屋建筑面積的定義的內涵（4）、有圍護結構有圍護結構的 一般可以計算建筑面積 反例： 進深米的頂層陽臺 無圍護結構的 一般不計算建筑面積 反例： 加油站：獨立柱或單排柱雨蓬 車 站：單排柱站臺 二、房屋建筑面積的定義的內涵（5）、適合人類日常生活與生產活動適合人類日常生活與生產活動的 一般可以計算建筑面積 不適合人類日常生活與生產活動的 一般不計算建筑面積 如： 窗外的花池、空調平臺 二、房屋建筑面積的定義的內涵（6）、水平投影面積對應于某個具體的客觀存在的建筑空間； 計算建筑空間的水平投影面積，只能

7、選擇一個投影面。 計算建筑空間的水平投影面積的三種方法： 1）按建筑空間的外圍的水平投影范圍； 2）按建筑空間的上蓋的水平投影范圍； 3）按建筑空間的底板的水平投影范圍；二、房屋建筑面積的定義的內涵（6）、水平投影面積1）、按建筑空間的外圍的水平投影范圍； 一般規定 ：同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關規定處理。 特殊規定：對于傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）米以上的部位計算建筑面積； 房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。二、房屋建筑面

8、積的定義的內涵（6）、水平投影面積1）按建筑空間的外圍的水平投影范圍主墻與玻璃幕墻同時存在二、房屋建筑面積的定義的內涵（6）、水平投影面積1）按建筑空間的外圍的水平投影范圍傾斜墻體二、房屋建筑面積的定義的內涵（6）、水平投影面積1）按建筑空間的外圍的水平投影范圍外傾墻體二、房屋建筑面積的定義的內涵（6）、水平投影面積2）按建筑空間的上蓋的水平投影范圍二、房屋建筑面積的定義的內涵（6）、水平投影面積3）按建筑空間的底板的水平投影范圍；三、計算全部建筑面積的范圍（1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。房屋的建筑面積是指房屋各層建筑面積的總和。這里的多層房屋

9、系指兩層或兩層以上的房屋。單層房屋層高高于2.2m 也只能按一層計算建筑面積。層高低于的房屋都不能計算建筑面積。對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）米以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。三、計算全部建筑面積的范圍（2）房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在以上部位計算建筑面積。梯間、電梯間是指進出樓梯或電梯的房間，還包括突出房屋屋面，有頂蓋、有圍護結構、永久性的、層高不低于的、供上升屋頂頂層維修房屋或安全出口的房間，或供停放檢修，升降電梯用的房間。夾層、插層、技術層也稱附層，是指建筑在房屋內部空間的局部層次，是安插于上下兩個正

10、式房屋層中間的房屋。從外表看不出來，這些增加的房屋層，有的是結構層，即屬于整個房屋整體結構的一部分，有的是技術層，是加插進去的。不論是結構層還是技術層，只要其層高不低于都可以計算建筑面積，凡層高低于的部位，均不應計算建筑面積。三、計算全部建筑面積的范圍（3）穿過房屋的通道、房屋內的門廳、大廳，不論其層高，均按一層計算建筑面積。這里所講的穿過房屋的通道，系指房屋內部的通道。門廳、大廳內的回廊部分，層高在以上的按其水平投影面積計算。房屋內的門廳、大廳因功能需要，其層高較高，國家標準房產測量規范中規定的通道、門廳、大廳不論其層高，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳有的因層高很高，一般在沿廳的周邊設有樓

11、層式的走廊，我們稱其為回廊。這一部分凡層高不低于2.2m 的，按其水平投影面積計算建筑面積，回廊下邊的廳，如其層高在2.2m 和以上部位仍應計算建筑面積。三、計算全部建筑面積的范圍三、計算全部建筑面積的范圍（4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。提物井是指專供房屋各層間垂直上下提升或放降物品用的通道井；垃圾道是指專供房屋各層傾倒垃圾用的井道；管道井是指房屋各層的各種管道（如：上下水管、暖氣管、電纜、通訊線等）上下集中通過的井道。由于這些井道，有的并不構成明顯的層，但又都占用了房屋的建筑面積，因此應跟隨房屋的自然層計算建筑面積。房屋的自然層數，一般按室

12、內地平線以上計算，地平線以下為地下室，按負層數計算；采光窗在室外地平線以上的半地下室，其室內層高不低于的計算自然層數；層高在以上的架空層也計算自然層數。樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。三、計算全部建筑面積的范圍（5）、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。天面是指房屋頂面上，四周有圍護結構的，可供人民正常活動的平臺，也叫天臺。房屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，層高（高度）米以上的部位計算建筑面積。三、計算全部建筑面積的范圍三、計算全部建筑面積的范圍（6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍

13、水平投影面積計算。挑樓是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層高不低于，按樓房處理。封閉陽臺按其外圍水平投影計算面積。所謂封閉陽臺，系指陽臺采用實體欄板作圍護，欄板以上用玻璃等物全部圍閉的陽臺。不封閉的陽臺按其外圍水平投影的一半計算建筑面積。封閉與不封閉以設計圖紙或其他批準文件為準。陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。三、計算全部建筑面積的范圍（7）、屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計

14、算。當上層樓梯設計為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該層室外樓梯有頂蓋。三、計算全部建筑面積的范圍三、計算全部建筑面積的范圍（8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。此處所指和房屋相連，是指走廊的頂蓋和柱與房屋的結構相連，即兩者的梁、柱、墻相連，走廊的柱為承重的結構柱。此處所指走廊是指此廊是供人民在生產或生活中，出入或經常通行用的走廊。三、計算全部建筑面積的范圍（9）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。架空通廊是指兩建筑物之間供人民通行用的空中走廊。封閉的架空通廊，系指架空通廊采用實體欄板作圍護，欄板以上采用玻璃等物全部圍閉

15、的，有的架空通廊和房屋一樣，是由墻體全部圍閉，并有門和窗，這都是封閉的架空通廊。架空通廊的層高低于的也不計算建筑面積。三、計算全部建筑面積的范圍（10）、地下室、半地下室及其相應出入口，層高在米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。采光井是指為地下室提供光線和通風用的地下室墻體外的地下空間。防潮層是指一種用于防止地面上各種流體和地下水滲透地下室和地下室墻體的隔離層。保護墻是指和防潮層作用相同的隔離墻體，地下建筑物為抵抗周邊的壓力，外墻的厚度隨著掩埋地下的深度而增厚。增厚的這一部分墻體也是保護墻，它起著防潮和抗壓的雙重作用。上述這些增厚的墻體都不計算建筑面積，故地

16、下室和半地下室的建筑面積計算按上口，即以地上部分的墻體為準計算。三、計算全部建筑面積的范圍三、計算全部建筑面積的范圍（11）有柱或有圍護結構的門廊、門斗按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。門廊和門斗是指房屋門前有頂蓋，有支柱或圍護結構的進出通道，支撐頂蓋的是柱稱門廊，支撐頂蓋的是承重墻體時稱門斗。門廊和門斗的層高不低于。門斗在主墻體以內的部分的建筑面積，可包含在底層房屋建筑面積之中。門廊和門斗必需具備與房屋相連的永久性的、結構牢固的頂蓋。這個上蓋可以是獨立的頂蓋，也可能是房間或挑廊的底板，或挑樓或陽臺的底板，也可以是屋檐。門斗的維護結構應為結構墻體，可能是房屋承重墻體的一部分，也可以是自己

17、具備的獨立的與頂蓋相連的墻體。獨立柱和單排柱的門廊，應按其上蓋投影面積的一半計算建筑面積。無柱或無圍護結構或圍護結構殘缺的都不計算建筑面積。三、計算全部建筑面積的范圍三、計算全部建筑面積的范圍（12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。（13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。獨立柱和單排柱的車棚、貨棚按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。（14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在米以上部位的外圍水平面積計算。如果架空層未整修有底板，也未利用，僅作為堆積余土，或作為架空防潮之用時，則可以不計算建筑面積。（15）有伸縮縫的房屋，若

18、其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。與室內任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。三、計算全部建筑面積的范圍三、計算全部建筑面積的范圍伸縮縫的討論：現在有兩種觀點，其一認為：只要與室內相通的伸縮縫，則整個伸縮縫均計算建筑面積，無論伸縮縫的寬度有多寬。其二認為：只要是與室內相通的伸縮縫，通行的部分計算伸縮縫面積，余下的部分不計其面積。一般來說，伸縮縫面積相對本棟樓來說并不大（？平方）。而這點面積的界定有時由于尺寸的不詳，其測量結果并不十分準確，計算起來也十分麻煩。所以，有人認為:只要是通行的伸縮縫，均應計算其全部建筑面積。雖然沒有通行的部分有人認為沒有使用到

19、，但是作為伸縮縫具有的功能，此部分空間全樓也均受益。四、計算一半建筑面積的范圍（1）與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。走廊是房屋墻體外有頂蓋的、作為人們進出和行走的通道。與房屋相連的上蓋，可以是挑樓或挑廊的底板，也可以是自備的專制頂蓋。頂蓋是由屋檐延伸而構成的底層無柱走廊，稱檐廊；頂蓋由樓體或挑廊或挑樓底板構成，底層無柱走廊，也是檐廊。有和房屋相連的頂蓋，有永久性的牢固的圍護結構的檐廊，按圍護結構外圍的水平投影面積的一半計算建筑面積。檐廊兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護結構的，視為有圍護結構的檐廊。四、計算一半建筑面積的范圍（2）未封閉的陽臺、挑廊，按

20、其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。未封閉的陽臺、挑廊都應該有永久性的、結構牢固的圍護結構，且層高不低于。圍護結構還應有一定的高度。陽臺與挑廊都必須具有頂蓋，并且與室內相通。（3）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。單排柱是指排列成一行的柱。（4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影的一半計算。該室外樓梯應該是永久性的、結構牢固的、人民生產和生活正常使用的建筑物。（5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。不封閉的架空通廊應該是永久性的、結構牢固、層高不低于2.2m 的，并有結構牢固的圍護物。四、計算一半建筑面積的范圍室外樓梯的

21、討論：房產測量規范規定:無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。室外樓梯的層次和室內樓梯一樣，是以建筑物的層次來計算的，即如果建筑物的層次是七層，那么室外樓梯的層次也為七層。這時計算有頂蓋的室外樓梯的面積，“各層”即是七個層面；無頂蓋的室外樓梯，由于最上面一層無頂，按房產測量規范規定，不能計算建筑面積，這時的“各層”為六個層面。可見兩條規則中的“各層”的含義是不同的，房產測量規范應予以區分。假設某住宅樓為六層，室外樓梯長500m、寬280m，根據房產測量規范計算，若該樓梯有頂蓋，則樓梯面積為5002806 =8400m2;若該樓梯無頂蓋，則樓梯面積為5002805 /2=3500 m2。

22、由此可見，兩種計算結果相差巨大，而僅僅是因為室外樓梯有頂蓋和無頂蓋之別，這顯然是不合理的。五、不計算建筑面積的范圍（1）層高小于米以下的夾層、插層、技術層；層高小于米的地下室和半地下室；（2）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、墻腳、臺階、無柱雨蓬等；與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。構件是組成房屋結構的各單元，如房屋的梁、柱等，這里指的是突出房屋墻面的梁、柱等構件。配件是組成房屋的零件或部件，這里指的是突出房屋墻面的部件，例如磚和瓦等部件。裝飾柱是指為裝飾或點綴房屋而用的非承重柱，承重柱是指對房屋起承重作用的結構柱。承重柱有時在外表附有裝飾性的部

23、分。裝飾柱或承重柱，以及承重柱的裝飾性部分的認定，以設計圖紙為準。裝飾性的玻璃幕墻是指附在或架在房屋外墻面上起裝飾作用的玻璃幕墻。五、不計算建筑面積的范圍垛是指房屋墻上，向上或向外突出的部分，如突出房屋墻面的磚、瓦以及水泥構件。勒腳是位于房屋外墻面下部，突出房屋外墻面的，為保護墻基和墻體的、防水浸蝕、防腐蝕的、附在房屋外墻面下端的表面構筑層，它由磚或混凝土或三合土等材料構成。臺階在這里是指室外臺階，是房屋的鋪助設施，不單獨計算建筑面積。無柱雨蓬，這里指的是無柱的，位于門上方或窗上方的為防雨和防曬用的頂蓋。頂蓋一般由混凝土構件（板）構成，與房屋的墻體或房屋的梁柱相連接，頂蓋的下方無承重柱或承重墻

24、支撐，頂蓋下方可能是房屋的進出口或人行通道，沒有圍護結構或圍護物。五、不計算建筑面積的范圍五、不計算建筑面積的范圍（3）房屋之間無上蓋的架空通廊；（4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；挑臺是指挑出房屋外墻或伸出屋面，有圍護結構無頂蓋的平臺。這里的天面上的花園、泳池都是指房屋天面上無頂蓋的花園和游泳池。（5）建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺；這些平臺是指安置于建筑物內部的，供操作、上料、安放物品用的平臺。這些平臺的特點是沒有自己的頂蓋，也沒有圍護物。五、不計算建筑面積的范圍（6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。這里指的是騎樓或過街樓的底層，又是社會性

25、公用通道的道路或街巷的那一部分。（7）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。這里指的是在引橋、高架橋、高架路下面建造的房屋，而房屋的頂蓋是利用引橋橋面，或是利用高架橋路面、或利用高架路路面的房屋。但有些地方，沒有利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋，而自備頂蓋的房屋，不在此條規定之列。（8）活動房屋，臨時房屋，簡易房屋。不是永久性的房屋都不應計算建筑面積。（9）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。（10）與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。五、不計算建筑面積的范圍曬臺的討論：房產測量規范規定：房屋的天面、挑臺均不計算建筑面積。然而，實際建筑中有不少曬臺可以獨立使用，且

26、四周圍護結構很高甚至已超過。居住者只要棚上頂蓋就可以當作陽臺，其空間面積遠遠大于陽臺。顯然，這樣的曬臺占了很多“便宜”。如果將這樣的曬臺按陽臺計算面積，由于其面積很大，所以相應的套內面積就會增加很多，而且這部分面積又是不封閉的，也不為合理。有人認為，類似這樣的曬臺，如果四周圍護結構超過了，建筑面積均可按50%計算；反之，則不應計入建筑面積。五、不計算建筑面積的范圍層高的討論：房產測量規范中規定，房屋層高達到。例如有一幢樓，如圖所示，該樓分為兩個部分，第一部分為兩個層面，層高均為300m；第二部分為三個層面，層高分別為。六、特殊問題的處理1 核增建筑面積2 空中花園3 陽臺、露臺4 內、外走廊5

27、 內、外樓梯間6 凸窗7 玻璃幕墻8 落地窗7.1 核增建筑面積規劃行政主管部門為保證公眾安全、改善環境、鼓勵配建機動車停車位等目的，允許對建筑中一些特定用途的建筑空間增加等量的建筑面積。對象 公共通道（人行、車行）； 公共綠化； 公共廣場； 公共停車場； 人防及消防避難；基本條件 全天候使用（24小時開放使用） 全社會開放（為全社會服務，而非僅為全部業主）7.1 核增建筑面積1）全天可通行的城市公共通道建筑樓層（包括一層）或地下室內的城市公共通道，車行通道：有效寬度不小于米，凈高不小于米人行通道： 凈寬不小于米，梁底凈高不小于米；2）建筑樓層架空作城市公共廣場建筑樓層（包括一層）架空作城市公

28、共廣場，其梁底凈高不小于米，進深不小于米，建筑面積不小于150平方米；3）建筑樓層架空做公共停車建筑樓層（包括一層）架空或裙樓屋頂層主樓架空用作停車，但必須符合有關設計規范。7.1 核增建筑面積4）建筑樓層架空作公共綠化休閑 建筑一層架空或裙房屋頂層主樓架空，用作綠化休閑使用時，架空部分的進深不小于米；梁底凈高不小于米，并應有不小于四分之一的綠化面積， 裙房屋頂用作綠化休閑使用時，裙房屋頂的建筑面積不小于3000平方米，且有從屋頂平臺直達室外地面的專設公用樓梯。7.1 核增建筑面積5）在建筑物沿街一層開辟騎樓作為城市公共開放空間 在道路兩側設置騎樓建筑的一層外墻面至道路紅線距離不小于米; 騎樓

29、的梁底凈高不小于米； 騎樓柱外緣距離道路邊線不小于米，且有防撞和安全措施； 騎樓地面應符合城市人行道地面標準。6）經規劃行政主管部門核定的避難層中用于消防避難的建筑面積。7）在室外地面以上部分的高度超過米的半地下室，作人防、車庫用途的建筑面積。7.2 空中花園A）不計算建筑面積的空中花園 （層高2層層高）B）計算一半建筑面積的空中花園 類似無柱外走廊的空中花園C）計算全部建筑面積的空中花園 類似有柱外走廊的空中花園； 類似 內走廊的空中花園7.2 空中花園7.3 陽臺、露臺計算陽臺建筑面積的特殊規定1）判斷是否有蓋的主要指標； 上蓋的高度應小于兩個自然層； 頂層上蓋水平進深應大于60厘米；2）

30、上蓋的水平投影小于陽臺的水平投影時 以上蓋的水平投影面積替代陽臺的水平投影面積；3）首層陽臺的計算建筑面積的兩個條件 應有圍護結構； 應有開門；7.3 陽臺、露臺露臺基本定義 無蓋的露天平臺； 無蓋的露天陽臺； 上蓋超過一個自然層的陽臺；計算方法 無蓋部分不計算建筑面積； 部分的有蓋私用露臺，有蓋部分計算一半建筑面積； 部分的有蓋公用露臺，不計算建筑面積；兩者無嚴格意義的區別，一般為各地的叫法不同；根據深圳市房屋建筑面積測繪規程的理解，露臺應為頂層無蓋的陽臺或無蓋的平臺；7.3 陽臺、露臺7.3 陽臺、露臺7.3 陽臺、露臺7.3 陽臺、露臺7.3 陽臺、露臺7.3 陽臺、露臺討論：房產測量規

31、范中規定：封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算全部的建筑面積，不封閉陽臺按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。對封閉陽臺是以設計文件或其他批準文件為準，還是以現狀封閉為準，房產測量規范中并沒有明確地指出。在房產測繪制度改革實務研討會上，有專業人士認為：陽臺封不封閉均按圖紙上定論或另有批文，圖紙上未封閉的陽臺，實際測量時若是封閉也按圖紙上末封閉算。另有新晚報2001年12月27日“建筑面積如何測算”中報道：封閉式陽臺，按其水平投影面積的50%計算建筑面積。7.4 內、外走廊門廊通廊檐廊挑廊7.4 內、外走廊一般規定 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算；

32、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算；相關規定 陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。 臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。 與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。7.5 內、外樓梯間一般規定樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計

33、算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。7.6 凸窗計算建筑面積的凸窗的一般規定 進 深 米； 高 度 米； 窗臺高度 米； 上述三個條件必須同時滿足，才計算建筑面積。特殊形狀的凸窗 進深：室外墻面至凸窗的外邊沿的水平距離（按最突出部位計）； 高度：窗臺臺面至凸窗頂板板面的垂直距離； 窗臺高度：房屋室內地面至窗臺臺面的垂直距離（室內地面應除去裝修貼面厚度25mm）7.7 玻璃幕墻一般規定 同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度

34、計算。補充規定 突出建筑物主體結構或外墻的玻璃幕墻、金屬板幕墻或組合幕墻，均按幕墻的外圍水平投影面積計算。 為方便起見，框架突出主體結構或外墻一律按150毫米計算。7.7 玻璃幕墻7.8 落地窗計算全部建筑面積（高度應不小于米）落地凸窗，應按落地窗計算。六、房產面積的分攤（P74）一、可以分攤的共有建筑面積（1）共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井（梯）、提物井；（2）共有的樓梯間、電梯間；（3）為本幢服務的變電室、水泵房、設備間、值班警衛室；（4）為本幢服務的公共用房、管理用房；（5）共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗；（6）共有的電梯機房、水箱間、避險間；（7）共有的室外樓梯；（8）共有的

35、地下室、半地下室；（9）公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。六、房產面積的分攤二、不應分攤的建筑面積（1）作為人防工程的建筑面積；（2）獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；（3）為多幢服務的警衛室、設備用房、管理用房；（4）用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；（5）用作公共事業的市政建設的建筑物。三、共有面積的處理原則（1）產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行；（2）無產權分割文件或協議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。四、共有面積的所有權與使用權房屋共有建筑面積的所有權屬參與共有建筑面積分攤的各產權人。六、房產面積的分攤五、共有建筑面積的分類與確