1、萬科、恒大、萬達、榮盛標桿企業拿地規劃分析報告投資開展研討中心 恒 大 地 產目錄一、恒大公司開展戰略 市場定位 產品目的及類型 開展戰略 二、恒大公司全國地產規劃 恒大地產全國分布圖 恒大工程三、恒大20212021年房地產開發情況 2021年拿地面積、土地貯藏、開工面積、開工面積 2021年方案開工面積、拿地面積 2021年13月恒大已拿地塊四、恒大2021年營銷情況及2021年營銷方案五、恒大2021年融資情況及2021年融資方案六、恒大地產開發戰略和分析一、恒大公司開展戰略 市場定位 二三線城市民生精品住宅恒大地產作為二三線城市市場的主力，經過多年的深耕，現已進入了103個城市，產品規

2、劃合理。精品化、規模化、規范化的工程勝利復制成為恒大在二三線城市開展的主要途徑。恒大產品定位于滿足初次置業者和自住的普通老百姓的剛性需求，產品構造合理：中端至中高端產品占70%，旅游度假產品占15%，高端產品占15%。這一產品構造與老百姓需求的物業類型比例吻合，滿足了不同地域、不同層次的市場需求。產品目的及類型鑄造群眾精品，營造精品生活。恒大產品本具備較大的利潤空間，但恒大選擇讓利于民，嚴厲控制利潤率，構成了薄利多銷。在全國龍頭房企中，恒大中心業務利潤率僅15%，排名末位，但恒大經過薄利多銷的方式“以量取勝，市場認可度極高，中心業務利潤、凈利潤均為全國第一。 開展戰略第一階段(1997-200

3、4年)：【規模取勝】戰略階段 1997年，恒大基于行業競爭、目的市場、消費者負擔才干、資金情況等要素的客觀分析，確立了“小面積、低價錢的早期開展方式，采取快速銷售、加快資金周轉，快速實現企業規模壯大的開展戰略。1997年，恒大只在廣州開發1個工程；而至2004年，公司開場同時開發十多個工程，公司的員工人數由1997年缺乏20人上升至2004年超越2000人。憑仗初創階段的繼續努力，公司逐漸躋身廣州房地產十強企業、廣東省房地產企業競爭力第1名、中國房地產十強企業及中國房地產品牌價值十強企業。第二階段(2004-2007年)：【規模+品牌】戰略過渡階段2004年開場，中國房地產市場漸趨成熟、競爭日

4、益猛烈，恒大轉變原有開展戰略，開場進入“規模品牌的戰略過渡階段，確保企業繼續開展。在規模方面，公司跨越廣東，將地理幅員擴展至其它戰略性城市，使房地產開發面積從幾十萬平方米大幅添加至幾百萬平方米，在此過程中，公司在同時管理遍及全國多個工程方面獲得了珍貴的閱歷及才干。在品牌建立上，公司對所開發工程全部實施精品戰略，并開場實施全國規范化運營方式。第三階段(2007年2021)：【規模+品牌】規范化運營戰略階段成為全世界最大的房地產企業，目前單從規模上來說已是。自2007年起，恒大繼續專注實施“規模品牌戰略，進一步完善規范化運營方式，逐漸構成了極具競爭力的七大企業中心優勢，并在深化拓展中國二三線城市的

5、過程中實現迅速拓展。經過多年實際及調整，恒大規范化運營方式行之有效，助推恒大實現繼續跨越式開展。開展至今，恒大曾經成為中國銷售面積最多、在建工程量最大、進入省會城市最多、城市規劃最廣的房地產龍頭企業。第四階段2021年-2021年：【規模+品牌】深化管理、穩定增長。恒大董事局主席許家印在集團2021年度任務會議上表示：“恒大第六個三年方案的主題是深化管理、穩定增長，目的是求穩、求增，實現穩健繼續增長；義務是深化管理，向管理要效益，同時要拓展商業地產、討論文化產業并加強隊伍建立。 二、恒大公司全國地產規劃 恒大地產全國分布圖1031.53恒大工程恒大工程恒大工程恒大工程2021年拿地面積、土地貯

6、藏、在建面積、開工面積、工程數量。2021年,恒大拿地合計建筑面積889萬平米, 比2021年下降71%。拿地金額72億元比2021年下降67%。新增土地都集中在18月份，尤以二線城市為主，根本沒有在一線城市新增土地。土地貯藏總規模已達1.53億平方米。恒大暫緩拿地的緣由：一是土地貯藏已很充足；二是為了企業資金環境的平安。 在建面積從05年底的80.6萬平米提升到11年底的3652萬平米，增長46倍，開工面積從05年底的38.6萬平米提升到11年底的1134萬平米，增長29倍，工程數量從05年底的10個開展到11年底的187個，增長19倍。從這些數據可以看出，恒大不斷堅持拿地立刻開發、快速建立

7、、大規模開發、低價銷售、全年有樓可售的高周轉開發方式。 三、恒大20212021年開發情況2021年方案開工面積、拿地面積2021年新開工面積將下調，對于2021年拿地方案，恒大董事局主席許家印表示，除個別長期跟蹤的工程外，恒大在2021年將不會購買新的土地。2021年13月恒大已拿地塊：1月份，競得長沙兩地塊，規劃建立面積47.43萬平方米。2月份，競得嘉興海鹽兩地塊，土地面積9.8萬平方米，規劃建立面積15萬平方米。四、恒大2021年營銷情況及2021年營銷方案 2021年恒大全年銷售面積1219.2萬平方米，同比增長54.7%，中國房企第一；銷售金額803.9億元，同比增長59.4%，目

8、的完成率114.8%，中國房企第一。銷售均價6590元/平方米，較2021年增長3.1%。 根據目前市場情勢，以及對未來全國樓市開展趨勢的判別， 恒大決議2021年的銷售目的是800億元。“提升管理、穩步增長成為2021年恒大開展的基調。恒大集團董事局主席許家印表示，恒大在近年高速增長后，成為千億量級企業，將步入穩定增長期。 五、恒大2021年融資情況及2021年融資方案 2021年5月，恒大出賣江蘇啟東市寅陽鎮工程的49%權益給華人置業，恒大那么擁有另外的51%股權。出讓工程面積約134萬平方米，融資5億美金。 截至2021年12月31日，恒大賬上現金余額到達282億元，同比增長41.4%，

9、擁有未運用的銀行授信額度369.1億元，總共擁有可動用資金651.1億元人民幣，比2021年同期添加119億元。與此同時，恒大目前的總土地款為981.7億元，而在實踐情況中，曾經支付68%，也就是668.1億元。需求支付的僅存313.6億元，且付款期限合理， 2021年只需支付110.2億元，2021年支付.6億元，2021年及以后支付63.8億元，財務現金流充足。 六、恒大地產開發戰略和分析 對比全國房地產龍頭企業的銷售情況，可以看出恒大在低迷大市下提早超額完成目的的根源：定位明確、薄利多銷、滿足剛需，銷售戰略隨行就市，順應市懲政策戰略規劃和運營戰略。 整個集團開展，采用快速開發、減少資金占

10、用、減少利息，降低財務本錢；建立中國房地產界最具規模的戰略協作聯盟，從而實現同類產質量量最高、品牌最好、價錢最低，性價比最高。此外，值得一提的是，目前，恒大已進入中國103個城市，其中不限購城市占比65%；在集團現有的187個工程中，約55%工程不在限購區域或不受限購影響。而在有限購政策的城市中，恒大的產品因滿足剛需遭到歡迎。年報顯示，二三線城市工程全年為恒大銷售業績奉獻比例到達95%。 根據年報顯示，在全國龍頭房企中，恒大中心業務利潤率排名末位，但恒大經過薄利多銷的方式“以量取勝，獲得市場認可度。2021年恒大銷售均價6590元/平方米，減去1500元/平方米的精裝修，恒大全國房產均價在50

11、00多元/平方米。恒大的利潤主要來自于超前的民生地產開展戰略，來自于超強的本錢控制才干，來自于戰略協作同伴供應商、建筑商的讓利。恒大要少賺或者不賺老百姓的錢，要多建老百姓買得起的精品民生住宅。榮 盛 地 產目錄一、榮盛公司開展戰略 市場定位 產品目的 開展戰略 二、榮盛公司全國地產規劃 榮盛地產全國分布圖 榮盛在建工程三、榮盛20212021年房地產開發情況 2021年拿地面積、土地貯藏、開工面積、開工面積 2021年方案開工面積、拿地面積 2021年13月榮盛已拿地塊四、榮盛2021年營銷情況及2021年營銷方案五、榮盛2021年融資情況及2021年融資方案六、榮盛地產開發戰略和分析一、榮盛

12、公司開展戰略 市場定位做居住理念的領跑者。雙腳穩穩站在中等城市，眼睛緊緊盯著大城市，用大城市先進的理念、先進的技術和一流的人才在中小城市。以開發商品住宅為主導。立足中等規模城市，穩步涉足風險較小的大城市，有選擇地兼顧開展較快的小城市。將中等城市作為發明利潤的中心和謀求開展，銜接大城市與小城鎮的橋梁；將大城市作為擴展影響、展現實力，提升技術與管理程度的平臺；將小城市作為傳播理念、控制風險，拓展企業開展的新空間。一、榮盛公司開展戰略產品目的為勝利人士和改善居住環境與居住條件、提高生活質量與生活品味的人建造“自然的園、安康的家。開展戰略20212021年做精商業住宅，有選擇地進入其他物業形狀，實施行

13、業并購重組，整合產業鏈，成為國內第一梯隊的房地產專業供應商。區域市場在做實華北、華東地域的根底上進入華中和西南地域。實施在總部資本、人力、技術支持下的子公司開展戰略、做強做大區域性子公司。全面實施品牌戰略，成為國內知名的地產品牌。20212035年成為全國規模實力最大的房地產專業供應商之一，確立國內強勢品牌位置。實施國際開展戰略，進展國外房地產市場的拓展。涉足金融領域，實現產業互動，資源整合。二、榮盛公司全國地產規劃 榮盛地產全國分布圖榮盛在建工程2021年拿地面積、土地貯藏、開工面積、開工面積。2021年,公司拿地戰略趨于謹慎,先后在南京、廊坊、盤錦、沈陽等5個城市新獲得7個工程,合計建筑面

14、積178.19萬平米,新增工程平均樓面地價1152.54元/平米, 相比2021年新獲取土地貯藏建面704萬平米,公司拿地數量大幅降低。截至2021年底,公司土地貯藏建筑面積1769.77萬平米，可供5年開發。2021年,完成開工面積319.01萬平米,同比減少10.25%,僅為年初方案的78%;開工面積169.75萬平米,同比增長39.99%。三、榮盛20212021年開發情況2021年方案開工面積、拿地面積2021年方案新開工344.6萬平米,方案拿地350萬平米,較2021年初制定的年度目的分別下降14%和30%,按照以往閱歷,開工和拿地將大約率低于年初目的,我們以為加快銷售謹慎開工以確

15、保資金平安是公司的實踐運營戰略。2021年13月榮盛已拿地塊：1月11日，以1.72億元獲得沈陽市沈北2021-27號地塊，沈陽市沈北開發大道北側-122地塊，該地塊占地面積83874折合125.81畝。土地用途為住宅、商業用地，其中住宅用地70年、商業用地40年。2月14日，以2.87億元獲得的廊坊市2021-27號地塊。地塊的詳細位置為廊坊市2021-27號地塊位于廊坊市藝術大道以北，匯源道以南，規劃建立路以西。占地面積56265.85折合84.399畝，容積率2.0，綠地率35%。土地用途為住宅、商業用地，其中住宅用地70年、商業用地40年。四、榮盛2021年營銷情況及2021年營銷方案

16、 2021年榮盛簽署商品房銷售合同面積181萬平方米,合同金額113.22億元,同比分別減少7.36%和添加10.17%。由于受市場環境變化以及資金壓力的影響,榮盛各項目的均未完成年初方案。銷售金額完成年初方案的83.7%。榮怒放展2021銷售回款115.20億元,完成方案的85.34%; 榮盛2021年工程整體去化率約為60%,年末未售存貨約60億。榮怒放展2021年前三季度并未采取較為激進的方式進展降價促銷,銷售均價為5700元/平米,較2021年的5200元/平米仍有上升。四季度榮怒放展開場采取較為積極的銷售戰略,對工程價錢進展調整,部分工程降價幅度到達20%,年終工程銷售均價約為560

17、0元/平米。 按照榮盛2021年150億的銷售回款方案,工程的整體去化率需到達57.7%。榮盛工程中屬于100平米以下剛需產品約占整體貨值的70-80%,按剛需存貨計算,完成年內銷售方案需到達77%的去化率。五、榮盛2021年融資情況及2021年融資方案 榮盛2021年經過銀行、委托借款及信托等方式融資55.46億元,完成年度方案的96.62%。 榮盛2021年資金方案開支約為174.5億,其中拿地開支37.5億,工程開支約80億,未付地價約7億,銀行及信托還款50億。資金流入仍主要依托銷售回款及銀行信貸。根據年報的公告,榮盛2021年銷售回款方案為150億,銀行融資方案為77.4億,合計資金

18、方案流入227.4億。假設能順利按方案實施,那么榮盛2021年現金情況將有所改善。六、榮盛地產開發戰略和分析 榮盛地產二三線城市多點開花,“鄉村包圍城市戰略效果顯著。2021年拿地和開工雙降,財務平安成為更為重要的運營考量。 公司工程已拓展到河北、江蘇、安徽、山東、湖南、遼寧、廣東、四川等9個省的20個城市,涉及房地產工程40余個。二三線城市多點開花的運營戰略,使得公司對個別區域的依賴度顯著下降,平滑了區域市場不景氣能夠給整個公司運營帶來的風險,如2021年河北省結算營業收入僅占總數的30%。以二三線城市為中心的“鄉村包圍城市戰略在重點城市、重點區域限購的政策環境下,使公司相對受害。 公司拿地

19、謹慎和開工放緩是優秀房企在應對弱市格局的成熟做法,過于進取的運營戰略將帶來過高的運營風險,在公司邁入百億門檻之際,財務平安以及企業的穩定運營曾經成為更加重要的運營考量。萬 科 地 產目錄一、萬科公司開展戰略 市場定位 產品目的及類型 開展戰略及地產規劃二、萬科20212021年房地產開發情況 2021年拿地面積、土地貯藏、開工面積、開工面積 2021年方案開工面積、拿地面積 2021年14月萬科已拿地塊三、萬科2021年營銷情況及2021年營銷方案四、萬科2021年融資情況及2021年融資方案五、萬科地產開發戰略和分析一、萬科公司開展戰略市場定位針對中青年，主推剛需產品，以自住為主。產品目的及

20、類型90平方米中小戶型，普及精裝修。2021年，萬科銷售的產品中90平方米以下小戶型約占60%，144平米以下戶型占比88%。萬科在2021年繼續堅持這一戰略。開展戰略及地產規劃追求安康穩健的可繼續開展 “多賣房，少拿地，現金為王2021年拿地面積、土地貯藏、新開工面積、在建面積 萬科在2021年新增工程數量約為30個，平衡分布在珠三角、長三角、環渤海、中西部四大區域，全年購得土地建筑面積約1168萬平方米。2021年和2021年，萬科全年分別新增土地權益建筑面積為1234.7萬平方米和2100萬平方米，2021年拿地面積明顯減少。 萬科2021年新開工面積1448萬平方米，相比年初方案的13

21、29萬平方米增長9.0%。在建面積約2500萬平方米。由于存貨、資金情況比較安康，公司目前并沒有縮減開工的必要性。 2021年將維持現狀。二、萬科20212021年開發情況2021年方案開工面積、拿地面積由于存貨、資金情況比較安康，公司目前并沒有縮減開工的必要性。 2021年將維持現狀。2021年14月萬科已拿地塊：2021年4月6日，唐山萬科房地產開發拿下一幅位于路北區東部建華東道地塊，該工程占地約21.38萬平米，規劃建筑面積約62.8萬平米。該工程是萬科在唐山的第三個工程。2021年，萬科先是拿下唐山南湖生態城區域地塊，并將之命名為萬科紅郡；2021年，萬科再度出手，拿下唐山鳳凰新城中心

22、區域地塊，將之命名為萬科金域華府。目前，萬科在唐山市實現了東、西、南三個方位的規劃。三、萬科2021年營銷情況及2021年營銷方案 受限購等一系列調控政策的影響，年房地產市場成交明顯放緩。然而，萬科依然逆市實現銷售面積萬平方米，銷售金額億元，同比分別增長和。第二次成為行業內獨一住宅年度銷售過千億元的公司。四、萬科2021年融資情況及2021年融資方案 2021年萬科經過房地產信托融資，發行8款產品，融資規模達48.93億元 。此前，萬科三年未在資本市場融資。萬科平均每15天吞并一家地產公司的疾速整合，這種協作開發方式在很大程度上減少了萬科對融資的依賴。 2021年，萬科沒有資本融資及香港買殼上

23、市方案。目前萬科資金富余，沒有融資方案。現時手頭現金達380億元人民幣,于一年內到期的貸款約170億元,凈負債率17%,故有足夠富馀度把握市場的時機。雖然公司亦有香港買殼上市的思索,但今年無此方案。 五、萬科地產開發戰略和分析 萬科提出的2021年目的是“公司會在確保運營平安的前提下，努力實現增長。去年11月11日，萬科總裁郁亮曾發表了他的“過冬戰略：現金為王、積極賣樓、謹慎拿地、精細管理、鍛煉身體。 營銷方面，新推盤銷售率不低于60%，這句話已成為萬科從上至下堅持不變的執行戰略，為企業實現高周轉及良好業績提供保證，在房地產市場不容樂觀的2021年顯得尤為重要。同時，工程全年銷售率到達70%8

24、0%以上，在價錢方面隨行就市，不做硬性控制。年下半年，市場景氣度下滑，企業打折促銷行為添加，住宅銷售的毛利率不可防止地遭到影響。估計2021年，萬科的凈利率相對于年將有所下降。 拓展方面，堅決貫徹“寧可錯過，絕不拿錯的方針。根據報道，萬科不久前公布的今年2月份簡報披露：公司未有新增工程。萬 達 地 產目錄一、萬達公司開展戰略 市場定位 產品目的及類型 開展戰略及地產規劃 二、萬達20212021年房地產開發情況 2021年拿地面積、土地貯藏、在建面積、新開工面積、新增工程數量 2021年方案新開萬達廣場個數、持有物業面積 2021年13月萬達已拿地塊三、萬達2021年營銷情況及2021年營銷方

25、案四、萬達2021年融資情況及2021年融資方案五、萬達地產開發戰略和分析一、萬達公司開展戰略市場定位一座萬達廣場，一個城市中心。集購物、休閑、商務、社交、居住于一身的萬達城市綜合體。產品目的及類型商業地產、高級酒店、旅游地產、文化產業、連鎖百貨。 商業地產 高級酒店 萬達酒店建立公司是中國五星級酒店投資規模最大的企業，目前已開業28家五星和超五星級酒店。方案到2021年開業70家五星和超五星級酒店，營業面積300萬平方米，成為全球最大的五星級酒店業主。萬達酒店建立公司能獨立完成五星級酒店的設計、建造、裝飾、機電等全部工程，并與雅高、喜達屋、希爾頓、凱悅、洲際等一批世界頂級酒店管理集團建立戰略

26、協作關系。 旅游地產萬達集團牽頭，結合中國泛海、聯想控股、一方集團、億利資源等五家中國頂級民營企業，正在長白山、西雙版納、大連金石等地打造國際一流水準的旅游度假區，總投資超越1000億元。分別建立有亞洲最大的滑雪場、媲美香港迪斯尼的大型主題公園、世界最大的影視文化產業園、國際頂尖程度的大型舞臺秀、總數達50家的高端旅游度假酒店區，旅游度假區正成為萬達新的支柱產業。 連鎖百貨萬達集團2007年成立的萬千百貨，目前已在北京、上海、南京、成都、武漢等地開業40家百貨店，方案到2021年開業110家店，建筑面積300萬平方米，成為中國最大的連鎖百貨企業。文化產業萬達集團2005年開場投資文化產業，已進

27、入大型舞臺演藝、電影放映制造、連鎖文化文娛、中國字畫收藏四個行業，延續多年成為中國文化產業投資額最大的企業。大型舞臺演藝萬達集團與出名全球的美國弗蘭克公司合資成立演藝公司，將投資100億元在武漢、大連、三亞等地推出五臺世界最高程度的舞臺演藝節目，打造具有全球影響力的中國文化品牌。電影放映制造萬達集團先后成立萬達電影院線、萬達影視制造、萬達電影發行等公司，打造企業電影制造、發行、放映的完好產業鏈，構成企業的中心競爭優勢，成為國內最大的電影放映制造企業。萬達電影院線是亞洲排名第一的院線，開業五星級影城86家，730塊銀幕，其中IMAX銀幕47塊，占有全國15%的票房份額。方案到2021年開業200

28、家影城，擁有銀幕2000塊，成為排名全球前列的電影院線。萬達集團出資5億元成立萬達影視制造公司，2021年將投拍6部影視作品，2021年以后每年將出品10部以上的影視作品，成為國內最大的影視制造公司之一。連鎖文化文娛中國字畫收藏財經報紙雜志開展戰略及地產規劃2021年2月16日，萬達集團董事長王健林在北京初次宣布：“未來，萬達將把文化與旅游產業培育成企業的中心支柱產業，并將實施跨國開展戰略，力爭在10年內，實現萬達成為知名跨國企業的目的。萬達地產全國分布圖2021年拿地面積、土地貯藏、在建面積、新開工面積、新增工程數量。 2021年，萬達拿地趨于謹慎。相比2021年1976萬平方米的拿地量，萬

29、達新增的可建面積僅1016萬平方米，同比減少了48.5%。截至2021年底，萬達累計土地貯藏為3530萬平方米。王健林以為，3500萬平方米正好是萬達一年的開工量，土地貯藏規模剛剛好。 2021年，萬達在建面積3108萬平方米，同比增長37.6%。新開工面積1327萬平方米，同比增長24.9%。萬達開工入伙目的完成500億元，完成年方案的111%，累計持有物業面積約1300萬平方米，萬達持有物業規模排名世界第四，已成為世界級的不動產企業之一。2021年，萬達新開展工程20個。二、萬達20212021年開發情況2021年方案新開萬達廣場個數、持有物業面積2021年萬達方案新開20個萬達廣場，主要

30、分布在溫州、漳州等二、三線城市，其中包括漢街萬達廣場、大連高新、長沙開福、成都金牛和泉州浦西等五個萬達廣場A級店。持有物業面積近1700萬平方米，成為全球不動產行業第二。萬達按此速度開展下去，在2021年將超越排名第一的美國西蒙公司，成為全球不動產行業老大。2021年13月萬達已拿地塊：萬達集團新增5塊土地，新增土地面積55.7萬平方米，建筑面積187萬平方米，拿地總價19.42億元。三、萬達2021年營銷情況及2021年營銷方案 2021年萬達銷售收入超越660億元，在住宅受限、商業工程熱賣的第一季度，易居統計出的萬達銷售額高達187億元，位列行業三甲。但從收入構成看，萬達租金奉獻幾近忽略不計，這與其亞洲最大不動產運營商的身份嚴重不符。2021收入1051億元，同比增長43%。 商業地產公司2021年收入953億元，其中工程系統收入902