1、物業管理客戶效勞專業培訓培訓的結構主線做為一個房地產從業人員，我們需要具備哪些方面的根本知識？三、房地產建筑知識四、房地產測繪知識第三章 房地產建筑知識建筑物的概念和分類建筑識圖建筑工程造價第三章 房地產建筑知識按建筑物使用性質分類：居住建筑、公共建筑、工業建筑、農業建筑按建筑物層數或總高度分類：住宅按層數分：低層住宅13層、多層住宅46層、中高層住宅79層和高層住宅10層以上公共建筑及綜合建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑建筑總高度超過100MR，不管是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。 建筑物的分類按建筑結構分類磚木結構建筑磚混結構建筑鋼筋混凝

2、土結構建筑：框架結構、框架剪力墻結構，剪力墻結構、簡體結構、框架簡體結構和筒中筒等。第三章 房地產建筑知識建筑物的分類剪力墻其實就是現澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對墻、柱產生一種水平剪切力，剪力墻結構由縱橫方向的墻體組成抗側向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內不外露梁、柱楞角，便于室內布置，方便使用。剪力墻結構有較好的抗震性能，其缺乏之處是結構自重大，預應力剪力墻結構常可以做到大空間住宅布局，剪力墻結構形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結構形式 第三章 房地產建筑知識建筑物的分類框架-剪力墻結構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數量的剪力墻，構成靈活自由

3、的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結構的受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不同的抗側力結構組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的框架，剪力墻在框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻。 第三章 房地產建筑知識建筑物的分類核心筒筒體結構 tube structure由豎向箱形截面懸臂筒體組成的結構。筒體有剪力墻圍成豎向箱形截面的薄壁筒和密柱框架組成豎向箱形截面的框筒。筒體由一個或多個組成；分筒中筒、單框筒、框架薄壁筒和成束筒等四類。 絕對標高：相對海平面的高度，海平面的標高規定為0，在以上的為正值，以下的為負值，相平的為0，也叫海拔高度，高

4、程相對標高：對于一個地區，通常市政國土部門會測量出某個特定的、固定的點的絕對標高，其他的測點相對于絕對標高的高度，其上為正，下為負；建筑標高：建筑標高和結構標高差異在于裝修，通常情況下，施工放線會在結構高度上作出而不是裝修高度，一些地區經常忽略掉建筑標高和結構標高的差異。以上的量單位只能是米(m)高度 第三章 房地產建筑知識建筑識圖板樓：就是指“東西長、南北短的樓型，一般板樓同層住戶在2到4戶，板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，假設干個單元連在一起就拼成一個板樓。 塔樓：一般是一梯四戶到一梯12戶。建筑單體分類什么是

5、房地產圖？房地產圖是地籍圖和房產圖的總稱。第四章 房地產測繪知識地籍圖分為根本地籍圖和宗地圖。根本地籍圖：是全面反映土地及其上附著物的位置和權屬等狀況的根本圖。宗地圖：是指土地所有者或土地使用者的土地權屬界址線所封閉包圍的一塊土地。房產圖主要包括3類圖形：分幅圖、分丘圖和分層分戶圖。是辦理房產證的必要圖件資料。 地籍圖是全面反映土地及其上附著物的位置和權屬等狀況的根本圖。宗地圖是指土地所有者或土地使用者的土地權屬界址線所封閉包圍的一塊土地。地形圖是表示地形、地物的平面圖件，是用測量儀器把實際測量出來，并用特定的方法按一定比例縮繪而成的。它是地面上地形和地物位置實際情況的反映。 房產圖：是房產產

6、權、產籍管理的重要資料房產分幅圖：比例尺一般為1：500。房產分丘圖：比例尺在1：1001：1000之間。房產分戶圖：比例尺一般為1：200。第四章 房地產測繪知識房產分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的根本圖，是測繪房產分丘圖和房產分戶圖的根底資料，也是房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料，比例尺一般為1 ：500。房地產分幅圖表示的內容有：控制點、行政邊界、丘界、房屋、房屋附屬設施和房屋圍護物、房產要素和房產編號，以及與房產管理有關的地形要素和注記 房產分丘圖為單位繪制，是房產分幅圖的局部圖，是繪制房屋產權附圖的根本圖，比例尺在1 ：1001 ：1000之間 房產分戶圖以產權

7、登記戶為單位繪制，是在房產分丘圖根底上繪制的細部圖，以一戶產權人為單位，表示房屋權屬范圍的細部圖，以明確異產毗連房屋的權利界線，供核發房屋所有權證的附圖使用，比例尺一般為1 ：200 第四章 房地產測繪知識房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內建筑面積、共有建筑面積、分推的共有建筑面積，預售面積，竣工面積，產權面積。套內面積和套內建筑面積？第四章 房地產測繪知識什么是房屋建筑面積？房屋建筑面積是指房屋外墻柱勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固，層高2.2米以上含2.2米，下同的永久性建

8、筑。第四章 房地產測繪知識什么是房屋的使用面積？房屋使用面積是指房屋內全部可供使用的空間面積，房屋的內墻面水平投影計算 。什么是房屋的實用面積？它是建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。 使用率和實用率的差異？第四章 房地產測繪知識什么是房屋的套內建筑面積？房屋套內建筑面積是指由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三局部組成的面積 。套內墻體面積12共用墻墻體投影面積或非共用墻墻體水平投影面積 公共分攤面積公用建筑面積分攤系數套內建筑面積 公用建筑面積分攤系數整幢建筑物的公用建筑面積整幢建筑物的各套套內建筑面積之和 第四章 房地產測繪知識什么是房屋的共用建筑面積？房屋共有建筑面積是指各

9、產權人共同占有或共同使用的建筑面積，它應按一定方式在各產權人之間進行分攤 。第四章 房地產測繪知識分攤的共有建筑面積：是指某個產權人在房屋共有建筑面積中所分攤的面積。預售面積：俗稱樓花面積。指在商品預售時按建筑設計圖上尺寸計算的房屋面積。房屋產權面積：是指產權人依法擁有房屋所有權的房屋面積。它由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。 商品房有哪些公共面積需要分攤？第四章 房地產測繪知識1、各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建筑效勞的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水

10、平投影面積的一半。 第四章 房地產測繪知識 不應分攤的共有建筑面積包括那些？1、附屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定車位或專用車庫。3、幢外的用做公共休憩的設施或架空層。 第四章 房地產測繪知識層高 層高是指住宅高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架

11、空通廊，按外圍水平投影面積計算。地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻不包括采光井、防潮層及保護墻外圍水平投影面積計算。有柱不含獨立柱、單排柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。第四章 房地產測繪知識計算全部建筑面積的范圍：第四章 房地產測繪知識房屋建筑面積的計算計算建筑面積的一般規定如下計算建筑面積的的房屋應是永久性結構的房屋計算建筑面積的房屋，層高應在2.2m以上。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。同一房屋如果結構、層數不相同時，應分別計算建筑面積。 第四章 房地產測繪知識房屋建筑面積的計算組成：套內使用面積、套內墻體面積

12、、套內陽臺建筑面積計算：套內使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。內墻面裝飾厚度計入使用面積。玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計算。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的按其高度在2.2m以上部位的外圍水平投影面積計算。有伸縮縫的房屋，如果其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。 第四章 房地產測繪

13、知識計算全部建筑面積的范圍：與房屋相連有上蓋而無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算第四章 房地產測繪知識計算一半建筑面積的范圍：層高在2.2m以下不含2.2m，下同的夾層、插層、技術層和層高在2.2m以下的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構件、配件、裝飾件、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。房屋間無上蓋的架空通廊。房屋

14、的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的局部。利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線與房屋室內不相通的房屋間的伸縮縫。 第四章 房地產測繪知識不計算建筑面積的范圍：共有建筑面積分攤計算公式各套應分攤的共有建筑面積=應分攤的共有建筑面積/參加共有建筑面積分攤的各套內建筑面積之和*參加共有建筑面積分攤的各套內建筑面積分攤的方法：住宅樓：以套為單位，按各套內建筑面積比例分攤共用建筑面積；商住樓：先將住宅與商用的共有建筑面積區分，商住共用局部進行分攤，然后將住宅與商住共用分攤的面積相加，得出