1、第五章 本錢法第一節 本錢法的根本原理第二節 房地產價錢構成第三節 本錢法的根本公式第四節 重新購建價錢第五節 建筑物折舊第六節本錢法運用中涉及的有關規定第七節本錢法運用實例.第一節 本錢法的根本原理一、本錢法的概念與實際根據1、本錢法的概念本錢法是求取估價對象在估價時點的重新購建價錢，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價錢或價值的方法。2、本錢法的實際根據1從賣方的角度看是消費費用價值論；2從買方的角度看是替代原理。.二、本錢法適用的對象和條件1、本錢法適用的對象只需是新近開發建造，方案開發建造或者可以假設開發建造的房地產，都可以采用本錢法估價；特別適用于那些既無收益又很少發生買賣的房

2、地產或指針對個別用戶的特殊需求而開發建造的房地產；也適用于市場不完善或狹小市場上無法運用比較法進展估價的房地產；還有房地產保險及其損害賠償中房地產的估價。.2、本錢法適用的條件1 自在競爭；2該種商品本身可以大量反復消費；3區分實踐本錢和客觀本錢；4結合市場供求分析來確定價錢。.三、本錢法的操作步驟1、搜集有關房地產開發的本錢、稅費、利潤的資料；2、估算重新購建價錢；3、估算折舊；4、求取積算價錢。.第二節 房地產價錢構成一、土地獲得本錢 土地獲得本錢是獲得開發用地所需的費用、稅金等。二、開發本錢 開發本錢是在獲得開發用地后進展土地開發和房屋建立所需的直接費用、稅金等。三、管理費用 管理費用包

3、括開發商的人員工資、辦公費、差旅費等。.四、投資利息 投資利息包括土地獲得本錢、開發本錢和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。五、銷售費用 銷售費用是銷售開發完成后的房地產所需的費用。六、銷售稅費 銷售稅費是銷售開發完成后的房地產應由開發商交納的稅費。七、開發利潤 開發利潤是由銷售收入減去各種本錢、費用和稅金的余額。.第三節 本錢法的根本公式一、最根本的公式積算價錢=重新購建價錢折舊二、適用于新開發土地的根本公式新開發土地價錢=獲得待開發土地的本錢土地開發本錢管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發利潤.例5-1：某成片荒地面積2平方公里，獲得該荒地的代價為1.2億元

4、，將其開發成“五通一平熟地的開發本錢和管理費用為2.5億元，開發期為3年，貸款年利率為10%，銷售稅費和開發利潤分別為可轉讓熟地價錢的5.5%和9.5%，開發完成后可轉讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發完成后可轉讓熟地的平均單價。留意:根據適用于新開發土地的根本公式分析將公式做必要的轉換.該荒地開發完成后可轉讓熟地的平均單價=獲得該荒地的總代價土地開發總本錢總管理費用總投資利息【1銷售稅費率銷售利潤率】該荒地總面積可轉讓土地面積的比率=【1200000001+10%3+2500000001+10%1.5】 【15.5%+9.5%】 200000060% =439.4元/.三、適用于新建房

5、地產的根本公式新建房地價錢=土地獲得本錢土地開發本錢建筑物建造本錢管理費用投資利息銷售稅費開發利潤四、適用于舊房地產的根本公式舊房地價錢=土地的重新獲得價錢或重新開發本錢建筑物的重新購建價錢建筑物的折舊.第四節 重新購建價錢一、重新購建價錢的概念 重新購建價錢是假設在估價時點重新獲得或重新開發、重新建造全新形狀的估價對象所需的一切合理、必需的費用、稅金和應得的利潤之和。詳細了解:1、重新購建價錢是估價時點的價錢；2、重新購建價錢是客觀的價錢；3、建筑物的重新購建價錢是全新形狀下的價錢。.第四節 重新購建價錢二、重新購建價錢的求取思緒1.求取房地的重新購建價錢，是先求取土地的重新獲得價錢或重新開

6、發本錢，再求取建筑物的重新購建價錢，然后相加。2.求取土地的重新購建價錢，通常是假設土地上的建筑物不存在，再采用比較法、基準地價修正法等估價方法求取其重新獲得價錢；也可采用本錢法求取其重新開發本錢。. 3.求取建筑物的重新購建價錢，是假設舊建筑物所在的土地曾經獲得，且此土地是一塊空地，但除舊建筑物之外，其他的情況均維持不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全一樣或具有同等成效的全新形狀的建筑物所需的一切合理、必需的費用、稅金和正常利潤，即為建筑物的重新購建價錢；.4.或是想象將建筑物發包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可運用的建筑物交給發包人，在這種情況下，發包人應支付給建筑承包商的費用

7、，再加上發包人應負擔的正常費用、稅金和利潤，即為建筑物的重新購建價錢。. 三、建筑物重新購建價錢的求取方式1、重置價錢 重置價錢又稱重置本錢，是采用估價時點的建筑資料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點的價錢程度，重新建造與原建筑物具有同等成效的全新形狀的建筑物的正常價錢。2、重建價錢 重建價錢又稱重建本錢，是采用估價對象房地產原有的建筑資料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點的價錢程度，重新建造與原建筑物完全一樣的全新形狀的建筑物的正常價錢。. 四、建筑物重新購建價錢的求取方法1、單位比較法 單位比較法是以建筑物整體與價錢、本錢親密有關的單位為比較根底來估算建筑物的重新購建價

8、錢的方法。1 單位面積法2 單位體積法. 例5-2：某建筑物的建筑面積為300，該類建筑構造和用途的建筑物的單位建筑面積造價為1200元/，那么該建筑物的重新購建價錢可估計為:3001200=36萬元。例5-3：某建筑物的體積為500m3，該類建筑構造和用途的建筑物的單位體積造價為600元/m3，那么該建筑物的重新購建價錢可估計為:500600=30萬元。.2、分部分項法分部分項法是以建筑物的各個獨立構件或工程的單位價錢或本錢為根底來估算建筑物的重新購建價錢的方法。3、工料丈量法工料丈量法是先估算建筑物所需各種資料、設備的數量和人工時數，然后逐一乘以估價時點的各種一樣資料、設備的單價和人工費規

9、范，再將其相加來估算建筑物的重新購建價錢的方法。4、指數調整法指數調整法是運用建筑本錢造價指數或變動率，將估價對象建筑物的原始本錢調整到估價時點時的現行本錢來估算建筑物的重新購建價錢的方法。 .第五節 建筑物折舊一、建筑物折舊的概念和緣由(一)建筑物折舊的概念 估價上的折舊是各種緣由所呵斥的價值損失，是建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價錢之間的差額，扣除折舊即是減價修正。.(二)建筑物折舊的緣由1、物質折舊 物質折舊又稱物質磨損、有形損耗，是建筑物實體方面的損耗所呵斥的其價值損失。詳細包括：1自然經過的老朽；2正常運用的磨損；3不測的破壞損毀；4延遲維修的損壞殘存。.2、功能折舊 功能

10、折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費觀念變卦、規劃設計更新、技術提高等緣由導致建筑物在功能方面的相對殘缺、落后和不適用所呵斥的其價值損失。詳細包括：1功能缺乏；2功能落后；3功能過剩。.3、經濟折舊 經濟折舊又稱外部性折舊，是建筑物本身以外的各種不利要素所呵斥的其價值損失，包括供應過量、需求缺乏、自然環境惡化、噪音、空氣污染、交通擁堵、城市規劃改動、政府政策變化等。.例5-4：某舊住宅，估計其重置價錢為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為8萬元，由于位于城市的衰落地域引起的經濟折舊為7萬元。試求該建筑物的折舊總額和現值。該

11、建筑物的折舊總額=3+8+7=18(萬元)該建筑物的現值=40-18=22(萬元).二、求取建筑物折舊的方法1、年限法 年限法又稱年齡-壽命法,是根據建筑物的經濟壽命、有效經過年數或剩余經濟壽命來求取建筑物折舊的方法。(1)有關年限的概念建筑物的壽命分自然壽命和經濟壽命。建筑物的經過年數分實踐經過年數和有效經過年數。.2直線法 直線法是年限法中最主要的方法。最大的特點是假設在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計算公式為：Di=D=CS/N =C1R/N式中：Di第i年的折舊額；C建筑物的重新購建價錢；S估計的建筑物的凈殘值；N建筑物的經濟壽命；R估計的建筑物的殘值率。.采用

12、直線法的建筑物現值的計算公式是：V=CE =C11Rt/N = C11Rt/t+n式中：V建筑物的現值；E建筑物折舊總額t有效經過年數n剩余經濟壽命.例5-5：某建筑物的建筑面積100，經過年數10年，單位建筑面積的重置價錢500元/，經濟壽命30年，殘值率5%。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現值。知：C=500100=50000元；R=5%；N=30年；t=10年年折舊額D= C1R/N =5000015%/30=1583.折舊總額E= Dt= C1Rt/N =5000015%10/30=15833建筑物現值= C11Rt/N =50000【115%10/30 】=34

13、167元.3成新折扣法 成新折扣法是根據建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，斷定出建筑物的成新率，或用建筑物的壽命、經過年數計算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價錢乘以該成新率來直接求取建筑物的現值。 其計算公式是：V=Cq 式中：q建筑物的成新率% 用直線法計算成新率為： q=11Rt/N100%當時，q=n/t+n100%.例5-6：有一座10年前建成交付運用的建筑物，經估價人員實地察看斷定其剩余經濟壽命為30年，該建筑物的殘值率為零。試用直線法計算該建筑物的成新率。知：t=10年 ， n=30年，R=0那么：該建筑物的成新率=n/n+t100%=30/10+30 100%=7

14、5%.2、市場提取法 利用與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建筑物折舊的方法 。詳細為：1大量搜集買賣實例。2從買賣實例中選取3個以上與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例。3對可比實例成交價錢的付款方式、買賣情況等有關換算、修正和調整。.4求取可比實例在成交日期時的土地價值，將可比實例的成交價錢減去該土地價值得出建筑物的價值。5求取可比實例在成交日期時的建筑物的重新購建價錢，將該建筑物重新購建價錢減去建筑物折舊后價值得出建筑物折舊。6將可比實例的建筑物的折舊除以建筑物重新購建價錢轉換為折舊率。7將估價對象建筑物的重新購建價錢乘以折舊率，或乘以年折舊率再乘以其經過年數

15、，便可求出估價對象建筑物的折舊。.3、分解法 對建筑物各種類型的折舊分別予以分析和測定，然后加總起來求取建筑物折舊的方法。 步驟為：求取物質折舊；求取功能折舊；求取經濟折舊；求取建筑物折舊的總額。.1物質折舊的求取方法 將物質折舊工程分為可修復工程和不可修復工程兩類。 對于可修復工程，估計其修復費用作為折舊額； 對于不可修復費用，再將其分為短壽命工程和長壽命工程，然后采用年限法或成新折扣法分別計算其折舊額， 最后將修復費用、短壽命工程的折舊額、長壽命工程的折舊額相加，便得到建筑物的折舊總額。.例5-7：某建筑物的重置價錢為180萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年，其中，門窗等損壞的修

16、復費用為2萬元；裝修重置價錢為30萬元，平均壽命為5年，已運用3年；設備的重置價錢為60萬元，平均壽命為15年，已運用10年。殘值率假設均為零。.其折舊總額計算如下：門窗等損壞的折舊額=2萬元裝修的折舊額=301/53=18萬元設備的折舊額=601/1510=40萬元長壽命工程的折舊額=180230601/5010=17.6 萬元該建筑物的折舊總額=21840 17.6 = 77.6 萬元.2功能折舊的求取方法功能折舊分功能缺乏、落后和過剩三類。進一步分可修復和不可修復。功能缺乏：對可修復的功能，運用該功能的重置本錢；對不可修復的功能，采用租金損失資本化法求取。功能落后：對可修復的功能，運用重

17、新購建價錢處置得到；對不可修復的功能，采用類似租金損失資本化法求取。功能過剩：普通為不可修復的功能，采用功能過剩呵斥的無效本錢。將功能缺乏、功能落后和功能過剩引起的折舊額相加，即為功能折舊額.3經濟折舊的求取方法 經濟折舊在估價時點通常是不可修復的，首先應分清是暫時的還是永久的，然后根據租金損失的期限不同采用租金損失資本化法求取每年所損失的租金的現值之和作為折舊額。.三、求取建筑物折舊應留意的問題一估價上的折舊與會計上的折舊的區別。1、估價上的折舊是市場價的真實減損，是“減價修正；會計上的折舊是原始價值的分攤、補償或收回。2、估價中C是某一估價時點的重新購建價錢，因估價時點的變化而變化；在會計

18、上C是資產原值，不隨時間變化。3、在估價中，重新購建價錢與累計折舊額的差為資產的實踐價值，它必需與市場價值一致；在會計上，原始價值與累計折舊額的差為資產的帳面價值，它無須與市場價值一致。.二土地運用權年限對建筑物經濟壽命的影響。1、建筑物的經濟壽命早于土地運用權年限而終了的，應按建筑物的經濟壽命計算折舊；2、建筑物的經濟壽命晚于土地運用權年限而終了的，應按建筑物的實踐經過年數加上土地運用權的剩余年限計算折舊。.第六節 本錢法運用中涉及的 有關規定一、商品住宅價錢構成的有關規定1、本錢：征地費及拆遷安頓補償費；勘察設計及前期工程費；住宅建筑、安裝工程費；住宅小區根底設備建立費和住宅小區非營業性配

19、套公共建筑的建立費；管理費；貸款利息。2、利潤。3、稅金。4、地段差價。.二、經濟適用住房價錢構成的有關規定1、開發本錢：1征地費及拆遷安頓補償費；2勘察設計及前期工程費；3建筑安裝工程費；4住宅小區根底設備建立費小區級非營業性配套公共建筑的建立費；5管理費；6貸款利息；7行政事業性收費2、稅金。3、利潤。.三、農地征收費用的有關規定1、征地補償安頓費：1征地補償費；2安頓補助費；3地上附著物補償費4青苗補償費；2、征地管理費；3、耕地占用稅；4、 耕地開墾費；5、新菜地開發建立基金；6、 政府規定的其他有關稅、費。.四、城市房屋拆遷費用的有關規定1、房屋拆遷補償安頓費用1被拆遷房屋的房地產價

20、錢2被拆遷房屋內自行裝飾裝修的補償費用3各種補助費、補償費2、房屋拆遷估價效力費3、房屋拆遷效力費；4、房屋拆遷管理費；5、政府規定的其他有關稅、費。.五、房屋折舊的有關規定一折舊的計算公式年折舊額=原價*1殘值率/耐用年限二經租房屋構造分類(分4類7等)1、鋼筋混凝土構造；2、磚混構造一等；3、磚混構造二等；4、磚木構造一等；5、磚木構造二等；6、磚木構造三等；7、簡易構造。.三房屋耐用年限 房屋類型 結構生產用房受腐蝕的生產用房非生產用房鋼筋混凝土結構503560磚混結構一等403050磚混結構二等403050磚木結構一等302040磚木結構二等302040磚木結構三等302040簡易結構

21、101010.四房屋殘值率 殘值率 結構%鋼筋混凝土結構0磚混結構一等2磚混結構二等2磚木結構一等6磚木結構二等4磚木結構三等3簡易結構0.六、房屋完損等級評定的有關規定 房屋完損等級：用來檢查房屋維修保養情況的一個規范。一房屋完損等級分類 根據房屋的構造、裝修、設備三個組成部分的各個工程完好、損壞程度來斷定。.房屋完損等級分五類：1、完好房；2、根本完好房；3、普通損壞房；4、嚴重損壞房；5、危險房.二房屋完損等級斷定根據1、完好房：十、九、八成。2、根本完好房：七、六成。3、普通損壞房：五、四成。4、嚴重損壞房及危險房：三成以下。.第七節本錢法運用實例例5-8：某房地產的土地總面積為100

22、0平方米，是10年前經過征用農地獲得的，當時平均每畝破費18萬元，現時重新獲得該類土地每平方米需求620元，地上建筑物的總建筑面積為2000平方米，是8年前建成交付運用，當時的建筑造價為每平方米建筑面積600元，現時建造同類建筑物每平方米建筑面積需求1200元，估計該建筑物有八成新。試用所給資料估算該宗房地產的現時總價和單價。.解：土地現值=6201000 =620000元 建筑物現值=1200200080% =1920000元 估價對象的現時總價=620000+1920000 =2540000元 估價對象的現時單價=2540000/2000 =1270元/平方米 .例5-9：本估價對象是一個公用倉庫，坐落在某城市建成區內；土地總面積2500，總建筑面積8500；土地權益性質為土地運用權；建筑物建成于1981年7月底，建筑構造為鋼筋混凝土構造。需求評價該公用倉庫2001年7月30日的價值。1、該房地產估價屬于本錢法中的舊房地產估價，計算公式為：舊房地價錢=土地的重新購建價錢或重新開發本錢+建筑物的重新購建價錢-建筑物的折舊 .2、求取土地的重新購建價錢或重新開發本錢1采用比較法，利用當地類似出