1、第八章 房地產開發工程融資.本章要求了解房地產開發工程融資概念與意義；熟習房地產金融市場的構造、房地產開發工程融資的資金來源、方式和步驟；掌握金融機構對開發工程貸款進展審查與評價的任務內容。 .第八章 房地產開發工程融資第一節 房地產資本市場第二節 房地產開發工程融資第三節 金融機構對工程貸款的審查.第一節 房地產資本市場一、房地產市場與資本市場二、房地產企業融資三、房地產抵押貸款四、金融機構對房地產抵押物的要求五、房地產投資信托基金.一、房地產市場與資本市場從沒有融資要求，開展到關系密不可分：隨著房地產價值的逐漸提高，房地產開場需求從金融機構貸款，房地產信貸開場流行。隨著房地產信貸規模逐漸擴

2、展，金融機構為了躲避相關貸款風險，開場實施抵押貸款證券化。機構經過發行股票、債券等方式為開發持有房地產融資，實現房地產權益的證券化。.房地產市場與資本市場的親密關系表達在：土地貯藏貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等房地產貸款，曾經成為商業銀行、儲蓄機構等金融機構資產的主要組成部分；房地產開發公司、房地產有限責任合伙企業和房地產投資信托的股票和其他股票一樣在股票買賣所買賣；房地產抵押貸款支持證券逐漸成為證券市場的重要組成部分。房地產市場與資本市場的上述聯絡，構成了房地產資本市場。.房地產資本市場的構造 市場渠道融資分類 私人市場公眾市場權益融資個人房地產上市公司企業權益型REIT

3、s退休基金債務融資商業銀行抵押貸款支持證券保險公司抵押型REITs退休基金.二、房地產企業融資房地產企業融資主要分為兩大類：權益融資債務融資.一權益融資權益融資的方式：公司上市或增發新股吸收其他機構投資者資金協作開發等權益融資的資金供應方與投資者共同承當投資風險，所希望獲得的報酬是工程投資所構成的可分配利潤。.債務融資的方式：貸款、發行企業債券債務融資的資金融出方不承當工程投資風險，其所獲得的報酬是協議中規定的貸款利息和有關費用。房地產開發相關的債務融資主要有：房地產開發貸款和土地貯藏貸款。二債務融資.房地產開發貸款是指向借款人發放的用于開發、建造向市場銷售或出租等用途的房地產工程的貸款。土地

4、購置貸款土地開發貸款建立貸款1、房地產開發貸款.2、土地貯藏貸款土地貯藏貸款是指向借款人發放的用于土地收買及土地前期開發、整理的貸款，主要針對土地貯藏機構。.房地產抵押貸款：是指借款人以其合法擁有的房地產，在不轉移占有方式的前提下，向貸款人提供債務履行擔保，獲得貸款的行為。主要包括：個人住房抵押貸款商用房地產抵押貸款在建工程抵押貸款三、房地產抵押貸款.是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔保，向金融機構懇求貸款的行為。包括：商業性住房抵押貸款政策性住房公積金住房抵押貸款政策性住房抵押貸款利率較低，但限于已參與交納住房公積金的居民，且貸款額度有一定限制。一個人住房抵押貸款.我國目前個人住房抵

5、押貸款的利率采用可調利率方式，在法定利率調整時，于下年初開場按新的利率規定計算利息。目前，我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的70%。貸款期限最長不超越30年。.商用房地產抵押貸款：是指購買商用房地產的機構或個人，以所購買房地產作為抵押擔保，向金融機構懇求貸款的行為。由于商用房地產抵押貸款的風險較高，因此其貸款價值比率通常不超越60%， 貸款期限最長不超越10年，貸款利率也要高于個人住房抵押貸款。二商用房地產抵押貸款.是指抵押人為獲得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式獲得的土地運用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為歸還貸款履行擔保的行為。三在建工程抵

6、押貸款.合法設定房地產抵押權擇優選擇設押的房地產合理確定抵押率貸款價值比率處置抵押物的渠道暢通四、金融機構對房地產抵押物的要求.一房地產投資信托基金的含義二房地產投資信托基金的分類三房地產投資信托基金的特征四投資于房地產投資信托基金的益處五、房地產投資信托基金.一房地產投資信托基金的含義 REITsReal Estate Investment Trusts，中文翻譯為房地產投資信托基金，一種證券化的產業投資基金。 經過發行股票基金單位，集合公眾投資者資金，然后由專門機構運營管理，經過多元化的投資，選擇不同地域、不同類型的房地產工程進展投資組合，在有效降低風險的同時經過將房地產運營活動中所產生的

7、收入以派息的方式分配給股東，從而使投資者獲取長期穩定的投資收益。 .按物業類型劃分：商業、工業、住宅等類型的房地產投資信托按投資戰略劃分：權益型、抵押型、混合型按發行股票的原那么劃分：開放式、封鎖式按組織形狀的不同劃分：契約型、公司型二房地產投資信托基金的分類.投資目的明晰：投資于房地產把大部分收益分配給了基金投資者：90%以上是資金信托和財富信托的結合：接受房地產價錢更多的取決于其所擁有的房地產價值并不一定需求在買賣所公開上市，只需得到同意就可以采取私募的方式融資三房地產投資信托基金的特征.投資于房地產投資信托基金的益處在于：流動性好市場價值穩定高現金報答有效分散投資風險抵御通貨膨脹四投資于

8、房地產投資信托基金的益處.第二節房地產開發工程融資一、房地產工程融資概述二、房地產工程融資的渠道三、融資方案分析與決策.一、房地產工程融資概述一房地產投資工程運用資金的特性二房地產工程融資的含義三房地產工程融資的意義四房地產工程融資方式.一房地產投資工程運用資金的特性特性：墊付量大、占用周期長、投資的固定性和增值性、風險大、報答率高矛盾：資金投入的集中性與來源的分散性；資金投入量大與每筆收入來源小；投資回收期長與再消費過程延續性.二房地產工程融資的含義房地產工程融資是發生在房地產領域中，房地產投資者為確保投資工程的順利進展而進展的融通資金的活動。包括資金籌措、資金供應兩個方面。特點：融資過程是

9、以房地產工程為中心的。.房地產企業：“爛尾樓金融機構：流動性、平安性、盈利性原那么三房地產工程融資的意義.直接融資：資金供需雙方直接接觸，不經過中介機構間接融資：資金融統統過金融中介進展，由金融機構籌集資金和運用資金四房地產工程融資方式.1.自有資金2.信貸資金銀行貸款3.證券市場資金發行股票發行公司債券4.非銀行金融機構的資金5.其他機構和個人的資金6.預售或預租收入二、房地產工程融資的渠道. 比較并挑選資金來源可靠、資金構造合理、融資本錢低、融資風險小的方案。一資金來源可靠性分析二融資構造分析資本金與債務比例、股本構造、債務構造三融資本錢分析債務融資本錢、資本金融資本錢四融資風險分析資金供

10、應風險、利率風險、匯率風險三、融資方案分析與決策.第三節 金融機構對工程貸款的審查一、企業資信等級評價二、金融機構對開發建立工程的審查三、有助于金融機構贊同融資的其他要素四、貸款綜合評價.一、企業資信等級評價一企業素質二資金實力三企業償債才干四企業運營管理才干五獲利才干六企業信譽七企業在貸款銀行的資金流量八其他目的.一企業素質 企業素質是企業為完成一定的義務而必備的各種要素。素質的構成如下：指點者素質職工隊伍素質企業運營管理素質知識構造、處置人際關系的才干、決策才干、組織指揮才干、指點班子素質等專業構成、文化程度構成市場開辟才干、競爭才干、風險預測和抵御才干、財務管理才干、應變才干.企業素質的

11、目的企業指點者閱歷企 業 業 績企業管理層學歷企業指點者信譽企業資質等級.一級資質注冊資本不低于5000萬元；從事房地產開發運營5年以上；近3年房屋建筑面積累計開工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；延續5年建筑工程質量合格率達100；上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；.一級資質續有職稱的建筑、構造、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資歷證書的專職會計人員不少于4人；工程技術、財務、統計等業務擔任人具有相應專業中級以上職稱；具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行

12、了和制度；未發生過艱苦工程質量事故。.二級資質注冊資本不低于2000萬元；從事房地產開發運營3年以上；近3年房屋建筑面積累計開工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；延續3年建筑工程質量合格率達100；上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；.二級資質續有職稱的建筑、構造、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資歷證書的專職會計人員不少于3人；工程技術、財務、統計等業務擔任人具有相應專業中級以上職稱；具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了和制度；未發生過艱苦工程質量事故。

13、.三級資質注冊資本不低于800萬元；從事房地產開發運營2年以上；房屋建筑面積累計開工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；延續2年建筑工程質量合格率達100；有職稱的建筑、構造、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資歷證書的專職會計人員不少于2人；. 三級資質續工程技術、財務等業務擔任人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務擔任人具有相應專業初級以上職稱；具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了和制度；未發生過艱苦工程質量事故。.四級資質注冊資本不低于100萬元；從事房地產開發運營1年以上；已開工的建筑工程質

14、量合格率達100；有職稱的建筑、構造、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，持有資歷證書的專職會計人員不少于2人； .四級資質續工程技術擔任人具有相應專業中級以上職稱，財務擔任人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；商品住宅銷售中實行了和制度；未發生過艱苦工程質量事故.二資金實力注冊資本；企業實有資產凈值有形長期資產.三企業償債才干長期償債才干目的：資產負債率、利息保證倍數短期償債才干目的：流動比率、速動比率.四企業運營管理才干應收賬款周轉率存貨周轉率預收賬款存貨比率存貨占流動資產比重預收賬款占流動負債比率.五獲利才干稅后利潤總額銷售利潤率總資產報酬率自有資本報酬率.六企業信

15、譽到期還款率逾期貸款率積欠貸款利息額對外經濟擔保率.存款比貸款比結算資金歸行率七企業在貸款銀行的資金流量.八其他目的銷售收入增長率權益增長率開發產品銷售率開發產品合格率開發產品優良率企業運營管理才干企業的影響力.審查時要評價的目的體系：工程根本情況目的市場分析目的財務評價目的貸款相關要素二、金融機構對開發建立工程的審查.一工程根本情況目的四證落實情況自有資金占總投資比率資金落實情況地理與交通位置根底設備落實情況工程質量.二市場分析目的市場定位供需情勢分析競爭情勢分析市場營銷才干認購或預售預租才干.三財務評價目的內部收益率銷售利潤率貸款歸還期敏感性評價.四貸款相關要素貸款數量貸款期限利息率目的收益率.1.開發商曾經擁有了工程用地的土地運用權；2.開發商預備進一步投入自