1、第七章 房產理財第一節 房地產根底知識第二節 房產理財謀劃第三節 個人住房消費貸款.第一節 房地產根底知識一、房地產的特性和種類一房地產的概念和特性二房地產的類型二房地產投資二、生活的階段和住房選擇.一房地產的概念和特性1概念 房地產概念指土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來的一切權，是國家政策答應的、個人可以投資的房地產。 房地產是房產和地產的合稱，地產是指購買土地運用權的開發投資，房產是指物業建成后的置業投資。. 2特性 房產、地產買賣的不可分性。 房地產位置的固定性、地域性和單一性及由此而興起的級差效益性。 房地產的耐久性和經濟效益的可靠性。 投資規模大，開發建立周期長。房地產的保值、增

2、值性。.二房地產的類型1.按照性質劃分商品房：安居房：解困房 經濟適用房： 房改房.公房 也稱公有住宅、公產住房、國有住宅，在國外也稱公共住宅、公營住宅。 它是指國家中央政府或地方政府、城市政府以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出賣之前，住宅的產權歸國家一切。公有住宅主要由本地政府建立，主要向本城市居民出租出賣；由企業建立的住宅，向本企業職工出租出賣。公房隨著出賣而變為私房。.商品房 指房地產公司在獲得土地運用權后開發銷售的房屋。購買商品房擁有獨立的產權，土地運用權通常為40年到70年。商品房的價錢由市場供求關系決議。 根據銷售對象的不同，商品房又分為內銷商品房和外銷商品房。

3、外銷商品房的銷售對象為境外的公司或個人，其價錢比內銷商品房相對高些。 .安居房 指按照國家“安居工程建立規劃，由國家安排貸款和地方自籌資金建造的面向寬廣中低收入家庭的非贏利性住房，直接以本錢價向城鎮居民中低收入家庭出賣，優先出賣給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優先出賣給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。.解困房 指在實施“安居工程之前，各級政府為處理城市居民的住房困難，而建筑的用于住房特困戶、困難戶和擁堵戶的住房，其建立和運營都有政策優惠，建立本錢低、售價低，銷售對象主要是經審核合格的住房困難戶、無房戶。購房者除擁有運用權外，還有部分產權。.經濟適用住房 由政府扶持的

4、具有經濟性和適用性特點的社會保證商品住房。經濟性是指住房價錢相對市場價錢而言是適中的，可以順應中低收入家庭的接受才干；適用性是指在住房設計及其建筑規范上強調住房的運用效果，而不是降低建筑規范。 國家為處理中低收入家庭住房問題而建筑的普通住房，房產開發商利潤相當微薄，其銷售對象有一定的限制。. 房改房 指國家機關、企事業單位按照國家有關規定和單位確定的分配方法，將原屬單位一切的住房以房改價錢或本錢價出賣給職工的住房。 職工購買房改房時享有政策優惠，但在進入市場出賣時有限制，需持有一定時間后方可出賣或需補交地價款。.2.按照獲得時間來劃分 期房； 現房； 準現房。.期房 指開發商從獲得商品房預售答

5、應證開場至獲得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。 期房在港澳地域稱做為買“樓花，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。.現房 指開發商已辦妥房地產權證大產證的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出賣合同。 通常意義上指的現房是指工程曾經開工并經過驗收，購買時簽署“商品房買賣合同，可以入住的房屋。 .準現房 指房屋主體已根本封頂完工，小區內的樓宇及設備的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要要素曾經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進展配套施工階段的房屋。 .三房地產投資1概念： 房地產投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地

6、產開發、運營、中介效力和房地產金融資產的運營活動。同時，房地產投資還涉及到房地產與金融資產的組合安排，所以，房地產投資一方面表現為實物資產的投資活動，另一方面又表現為金融資產的投資活動。.2房地產投資的方式1直接購房。2以租代購。3以租養貸。4買賣樓花。5房地產投資券。6房地產證券。.3.房地產投資的優點和缺陷1優點： A. 耐用消費品，壽命比較長。B.價值相對穩定。C.不斷升值的潛力。2缺陷A.流動性較差。B.投資金額比較大。C.政策風險。D.品德風險。.二、生活的階段和住房選擇生活情境可能的住房選擇年輕單身由于工作可能變化，最好是租房，不需要維護，搬遷方便單身父母租房是要考慮適合兒童環境，

7、特別是要安全如果買房，買不需要花功夫維護，符合自己財務狀況的房子。沒有小孩的年輕夫婦租上下班方便，符合自己生活方式的房子為財務需要，以及為考慮長期財務安全買房有小孩的夫婦租便利小孩教育，方便交通、生活的房子買成套的房子小孩已經長大租方便交通、生活的房子買不需要維修的房子退休人士租滿足財務、社會生活、身體需要的房子買較少需維護，設施、交通方便的房子.第二節 房產理財謀劃一、購房與租房的實際與決策分析二、租房謀劃三、買房謀劃.一、購房與租房的實際與決策分析一房地產規劃流程居住需求空間需求家庭人口購房或租房決策房租增長率房價增長率居住年數利率程度負債才干環境需求生活質量能否租房購房規劃租房總價首付款

8、貸款區位類別戶型大小用途.二購房與租房決策優點缺點租公寓房方便遷移、靈活，不需付維修費用，財務負擔小沒有自己的產業，無法重新布置，租金可能提高租別墅房居住環境好，財務負擔相對較小，靈活，不需付維修費用沒有自己的產業，無法重新布置，比租公寓房費用高購新房嶄新，擁有自己的產業，抵抗通貨膨脹，保值、增值，可按自己的意愿布置財務費用大，需要維修費用，遷移受限制購二手房擁有自己的產業，價格比新房低，選擇余地大周圍配套環境成熟，財務負擔小，維修費用高，設施陳舊，遷移受限制.租房的優點：1靈敏性。2對房屋的責任小。3更低的初始費用。缺陷：1付出的費用購買的只是運用權。2使人缺乏安定感和穩定感。3不能獲得房產

9、升值的益處。4無法進展重新布置。.二、租房謀劃年本錢法假設用于自住，購房者的運用本錢主要是首付款與房屋貸款利息不思索物業費等，租房的運用本錢是房租。.案例： 王先生看上一處60平米的房產，可租可售。假設租房，房租每月1000元，押金預付三個月；假設買房，總價25萬元，可獲得20萬元、利率6%的貸款，首付20%，即為5萬元。 租房和購房的本錢分析如下假設押金和首付款的時機本錢為5%，1年期存款利率以3%計算：租房年本錢：1000*12+1000*3*5%=12150元買房年本錢：50000*3%+200000*6%=00元. 看起來租房比買房年本錢低0元，因此租房比較劃算。不過還要思索到以下要素

10、：1房租能否會調整；2購房的相關稅費；3房價上漲潛力；4利率未來的變動趨勢。.三、買房謀劃一衡量本人的負擔才干 購房規劃最重要的就是按照本人的經濟實力確定購房目的和制定真實可行的付款方案。衡量本人負擔才干的方法有兩種：1按每月的負擔才干估算負擔得起的房價總額。 2. 按照想購買的房屋價錢計算每月需求負擔的費用.1按每月的負擔才干估算負擔得起的房價總額可負擔首付款=目前年收入*負擔比例上限*年金終值+凈資產*復利終值可負擔房屋貸款=目前年收入*復利終值*負擔比例上限*年金現值可負擔房屋總價=可負擔首付款+可負擔房屋貸款可負擔房屋單價=可負擔房屋總價/需求面積.例子 王先生年收入10萬元，估計收入

11、生長率3%，目前凈資產2萬元，儲蓄首付款與負擔房屋貸款的上限為40%，計劃5年后買房，投資報酬率為10%，貸款年限為20年，利率6%。.可以負擔買房貸款的目前房價為：可負擔首付款=10*40%*6.11+2*1.611=27.7萬可負擔房屋貸款=10*1.159*40%*11.47=53.2萬可負擔房屋總價=27.7+53.2=80.9萬 購買多大的房子，取決于家庭人口數及對空間溫馨度的需求，假設5年后才要買房子，應以屆時的家庭人口數計算所需面積。假想象買100平米的房子，那么單價為80.9萬/100=8090元。.2.按照想購買的房屋價錢計算每月需求負擔的費用預購買房屋總價=單價*需求面積需

12、求支付的首付款=預購買房屋總價*1-按揭貸款成數比率需求支付的貸款部分=預購買房屋總價*按揭貸款成數比率每月攤還的貸款本息費用=需求支付的貸款部分/年金現值.案例 假設想購買100平米的房屋，單價是3000元，那么總計30萬元，按7成按揭，首付款為9萬元，需求貸款21萬元，每月需求攤還的本息費用為1526元21/11.47/12。.二購房的各種稅費 購房時除了支付購房款之外，還要支付其他一些費用，比如裝修費用以及其他各種相關費用。例如契稅、印花稅、個稅、營業稅、登記費等。.第三節 個人住房消費貸款一、個人住房消費貸款種類二、個人住房貸款的還款方式.一、個人住房消費貸款種類 住房公積金貸款是繳存

13、住房公積金的職工以前所擁有的產權住房為抵押懇求的專項貸款，期限最長30年，利率是一切個人貸款利率中最低的。 住房商業性貸款是用銀行信貸資金向購房借款人發放的住房貸款，普通為抵押貸款。 住房組合貸款是指向繳存住房公積金的購房借款人同時發放住房公積金貸款和個人住房商業性貸款的方式。.二、個人住房貸款的還款方式一等額本金還款 就是把全部的貸款本金平均分攤到貸款期內的每一期歸還，而每一期的利息那么是根據當期的貸款余額計算，所以每一期歸還的貸款本金是固定的，而利息卻不一樣，是隨著貸款本金的逐漸降低而減少，總的還款金額也是逐漸減少。.計算公式每月還款金額=貸款本金/貸款期數按月算+貸款本金-累計已歸還本金

14、*月利率 .舉例 假設20年貸款利率以8%計算，借款24萬元，20年要還240期，每期還本金1000元。第一期應還24萬*8%/12+1000=2600元，第二期應還23.9萬*8%/12+1000=2590元，逐期遞減，至最后一期1000*8%/12+1000=1006.7元。 利息總數=24萬*8%/12+23.9萬*8%/12+1000*8%/12=19.28萬元. 等額本金貸款采用的是簡單利率方式計算利息。 在每期還款的結算時辰，它只對剩余的本金(貸款余額)計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一同作利息計算，而只需本金才作利息計算。因此，這種方法每月還款額是遞減的，每月還

15、款額中本金堅持一樣，利息逐月遞減。.等額本金還款法的優點 ： 總的利息較本息還款法少，本金歸還得快，每月還款額遞減，適宜當前收入較高者、或估計不久未來收入大幅增長，預備提早還款的人。缺陷： 前期還款額度高，壓力大。.二等額本息還款法 根據貸款金額、貸款期限以及還款次數計算出的一個固定值，每月的還款額中包括了本金和利息，隨著貸款本金的逐漸歸還，貸款利息逐漸減少，而每期還款額中歸還貸款本金的金額那么逐漸添加。 .計算公式 每月還款金額=貸款本金*月利率* / -1 . 假設為本息平均攤還，同樣24萬元，利率8%，期限為20年，運用年金現值法的公式可以計算出每月要還2007.5元， 第一期的2007.5元中有1600元是利息，只需407.5元是本金； 第二期中2007.5元有1597.3元是利息，410.2元是本金， 每月歸還總額固定，但是越往