1、城市選擇戰(zhàn)略的思索-萬科 2001年4月20日.引見提綱第一部分、對集團(tuán)已進(jìn)入/方案進(jìn)入城市的現(xiàn)狀分析 第二部分、對于非中心城市的開展戰(zhàn)略 第三部分、對于集團(tuán)城市選擇戰(zhàn)略的建議 .第一部分、對集團(tuán)已進(jìn)入/方案進(jìn)入城市的現(xiàn)狀分析 1、對于全國市場周期的判別.全國人均GDP增長趨勢85年-2000年99年出現(xiàn)拐點(diǎn)，預(yù)示經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪快速增長期全國房地產(chǎn)投資額增長趨勢93年-2000年99年增速加快，成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)單位：美圓單位：億元.全國商品住宅銷售量86年-2000年單位：萬平方米全國商品住宅均價走權(quán)利91年-2000年單位：元/平方米98年后出現(xiàn)了量升價升的走勢，預(yù)示著中國房地產(chǎn)市場新

2、一輪行情的降臨. 從各項目的的趨勢看，中國房地產(chǎn)市場迎來了新一輪的快速增長周期。 全國的一些主要的大開展商均希望抓住時機(jī)，制定了全國性的擴(kuò)張方案。 萬科在全國的優(yōu)勢位置在某些方面將面臨挑戰(zhàn)。 萬科如今面臨的的關(guān)鍵問題是如何抓住機(jī)遇，確定適宜的業(yè)務(wù)擴(kuò)張戰(zhàn)略，以迅速確立萬科在全國市場的領(lǐng)先位置。小結(jié)：.2、集團(tuán)已進(jìn)入/方案進(jìn)入城市的各項 經(jīng)濟(jì)目的的分析 第一部分闡明：在以下部分的比較中出現(xiàn)的定義釋意： 中心城市：指深圳、上海、北京、廣州；4城市在各項經(jīng) 濟(jì)目的的排名均占據(jù)前4位 。6城市：指集團(tuán)已進(jìn)入開展的深圳、上海、北京、天津、沈 陽、成都6城市。11城市：指集團(tuán)已進(jìn)入/方案進(jìn)入的11個城市。.

3、市區(qū)人口目的比較.2000年國民消費(fèi)總值GDP)目的比較 對全國GDP增長的貢獻(xiàn)率核心城市22%6城市23%11城市36%中心城市的經(jīng)濟(jì)增長對全國經(jīng)濟(jì)的拉動作用較大；就集團(tuán)的城市線組合來看，這些城市對全國經(jīng)濟(jì)開展的重要性已占到超越三分之一的比重。.99-2000年人均GDP目的比較 11.8%9.7%10.7%5.5%中心城市的人均GDP平均值比11個城市的人均GDP平均值高48%。2000年全國各大城市的人均GDP排名中，中心城市排進(jìn)前5位，11個城市中的非中心城市有5個城市排進(jìn)前20位，成都、長春排位在20名之外。中心城市的人均GDP增速高于11個城市的增速，且基數(shù)遠(yuǎn)大于11個城市中的非中

4、心城市。.99-2000年人均可支配收入目的比較 單位：元10.4%7.5%8.7%7.3%中心城市的人均可支配收入的平均值比11個城市的平均值高50%。除中心城市的人均可支配收入增速與城市經(jīng)濟(jì)增速人均GDP增速相接近，其它非中心城市人均可支配收入增速滯后于城市經(jīng)濟(jì)增速.99-2000年房地產(chǎn)投資額比較 單位：元核心城市6城市11城市全國99年1409141419594103占全國比重34%34.5%47.7%2000年1678164923484902占全國比重34%33.6%47.9%無論是中心城市還是11個城市在房地產(chǎn)市場的投入資源的增速與全國市場的開展趨勢堅持一致，說確各地市場均未出現(xiàn)市

5、場異常超速開展或過熱的景象；非中心城市的房地產(chǎn)投資額增速根本均快于中心城市，一方面是由于基于較低基數(shù)的增長，但在經(jīng)濟(jì)增長及收入增長速度慢于房地產(chǎn)投資額增速的情況下，非中心城市的房地產(chǎn)市場開展空間就顯得有限。.99-2000年商品房銷售量比較核心城市6城市11城市全國99年29543193459814557占全國比重20.3%22%31.6%2000年35693948554916984占全國比重21%23%32.7%單位：萬平方米中心城市GDP總量占全國總量比重為12.4%，商品房銷售量占全國比重為21%，闡明經(jīng)濟(jì)越興隆的城市其房地產(chǎn)市場活潑程度越甚，倍數(shù)效應(yīng)明顯；2000年中心城市對全國商品房

6、銷量增量的奉獻(xiàn)率為25.3%，高于非中心城市的14%。.99-2000年商品房銷售額比較單位：萬元 各城市的商品房銷售額增幅均快于銷量的增幅，闡明11個城市根本呈價升量增的態(tài)勢； 2000年中心城市對全國商品房銷額增量的奉獻(xiàn)率為50%，高于非中心城市的18%。.中心城市的各項目的在11城市的占比分析2000年數(shù)據(jù)核心城市/ 11城市市區(qū)人口46.9%GDP57.3%房地產(chǎn)投資額71.5商品房銷售量64.3%商品房銷售金額76.6%.小結(jié)： 中心城市在全國房地產(chǎn)市場占據(jù)了重要份額，其本身增長對全國房地產(chǎn)市場開展的拉動作用明顯。 近2年，中心城市在全國房地產(chǎn)市場的份額呈上升趨勢。 中心城市各項經(jīng)濟(jì)

7、目的的增速不僅快于全國增速，且根本快于11個城市中非中心城市的增速。.3、集團(tuán)各分公司對集團(tuán)的利潤奉獻(xiàn)分析 第一部分. 各地公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)98-2000年結(jié)算銷售收入總和構(gòu)成總額=58.34億元深圳、北京、上海占到總銷售收入的71%. 各地公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)98-2000年結(jié)算銷售凈利潤總和構(gòu)成總額=6.29億元深圳、北京、上海占到總銷售凈利潤的83%.小結(jié)： 京、滬、深3個中心城市市場是集團(tuán)目前的主要市場。京、滬、深3個中心城市市場是集團(tuán)利潤的主要來源。.4、同競爭對手的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)營情況的比 較分析 第一部分.深圳沈陽北京上海天津廣州中國海外2000年銷售24.3萬平方米，地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入27億港元，

8、實(shí)現(xiàn)利潤2.68億港元大連萬達(dá)集團(tuán)在大連2000年銷售面積約100萬平方米，銷售額30億，并向北京及江浙一帶拓展萬科7地12個工程，2000年銷售53.65萬平方米，銷售額23億元，實(shí)現(xiàn)利潤2.4億元注：萬達(dá)數(shù)據(jù)來自其公司網(wǎng)頁及其董事長王健林的采訪資料 中國海外數(shù)據(jù)來自其2000年的業(yè)績公報.各地開展商與萬科當(dāng)?shù)毓颈容^銷售額（億元）銷售量（萬平方米）利潤（億元）北京公司3.416.490.3萬通9.237.63華遠(yuǎn)24（合同金額）30.641.3深圳公司9.7418.921.25金地5.8注：金地公開的財務(wù)數(shù)據(jù)僅到2000年上半年，僅了解到全年銷售額.小結(jié)：從集團(tuán)層面比較，競爭對手往往專注于

9、一個或幾個中心城市的市場拓展，其獲得的運(yùn)營業(yè)績并不比我們差 。從中心城市市場的層面同競爭對手比較，除深圳外與當(dāng)?shù)刂饕偁帉κ诌€有很大的差距。.5、中心城市市場的開展空間分析 第一部分.中心城市占當(dāng)?shù)厥袌龅姆蓊~.目前中心城市的業(yè)務(wù)增長情況對比深圳上海北京天津沈陽集團(tuán)各地市場增速12.7%5.2%75.8%51.7%41.5%16.7%各分公司業(yè)務(wù)增速55.1%14.8%22.1%4.1%254.4%40.9%深圳上海北京天津沈陽集團(tuán)各地市場增速20.3%8.7%53.1%55.3%34.2%19.6%各分公司業(yè)務(wù)增速9.2%11.7%40.3%23%158.5%25.2%銷售量銷售額* 注：集團(tuán)

10、增速是與全國增速作對比，下同.當(dāng)?shù)厍?名開展商所占的市場份額分析 上海99年排名前5位的開展商銷售金額（萬元）市場份額（%）銷售金額（萬M2）市場份額（%）中環(huán)投資開發(fā)公司805932.09綠地集團(tuán)26.152.1綠地集團(tuán)735121.91大華集團(tuán)24.551.97大華集團(tuán)730191.89中環(huán)投資開發(fā)公司22.511.81中星集團(tuán)609201.58中星集團(tuán)18.71.5上投房地產(chǎn)482291.25金橋房地產(chǎn)17.111.38平均672551.74平均21.81.75. 上海2000年開展商排名統(tǒng)計尚未完成，故以99年排名作為比較根底。 北京無開展商排名的統(tǒng)計，故只能以樓盤銷售排名替代。深圳公

11、司已在當(dāng)?shù)卣紦?jù)了第一的市場份額，故不在此作分析。北京2000年銷售額排名前5位的樓盤現(xiàn)代城華清嘉園世紀(jì)城科技會展中心陽光100平均銷售金額（億元）19.81312.5101013市場份額（%）4.212.712.662.122.122.77.小結(jié)：集團(tuán)在各地市場的銷售量增長較快，但部分分公司在銷售金額方面的增長并未跑贏大勢。 在部分城市我們的市場份額增長較慢甚至減退，在中心城市市場同位于第一集團(tuán)的開展商相比我們還有提高份額的開展空間 。.第一部分總結(jié)1、我們已選擇的城市是正確的，這些城市根本面好，增速快于大勢 ，占領(lǐng)這些城市的市場能有利于確立集團(tuán)在全國的領(lǐng)先位置。2、集團(tuán)現(xiàn)有的的資源過于分散，

12、呵斥了資源的利用效率同競爭對手相比并未占據(jù)優(yōu)勢，在部分中心城市的市場份額較小，難以進(jìn)入當(dāng)?shù)亻_展商的第一陣營。3、鑒于中心城市在市場份額及增長奉獻(xiàn)率方面的目的均大大優(yōu)于非中心城市，集團(tuán)可思索資源向中心城市傾斜，緣由有以下幾點(diǎn)： 中心城市所占市場份額大，在中心城市提高份額有利于確立集團(tuán)在全國的領(lǐng)先位置。隨著經(jīng)濟(jì)步入新一輪增長周期，中心城市的“馬太效應(yīng)將日益明顯，人才、投資向這些城市聚集，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來更大的開展空間。 土地政策的變卦將對會加大在中心城市開發(fā)的資源投入本錢，故當(dāng)務(wù)之急是加大在中心城市的土地貯藏力度，把握住先機(jī)。.第二部分、對于非中心城市的開展戰(zhàn)略 .對于已進(jìn)入/方案進(jìn)入的7個非

13、中心城市的戰(zhàn)略 1、7個非中心城市是集團(tuán)利潤的重要來源2、大力提高在中心城市的市場位置，在未來5年之內(nèi)，成為當(dāng)?shù)厥袌?的第一集團(tuán)，確立規(guī)模優(yōu)勢。.對于未進(jìn)入的非中心城市的戰(zhàn)略 方法：對能夠進(jìn)入的非中心城市進(jìn)展挑選。挑選規(guī)范：同時在人口、人均GDP、人均可支配收入、房地產(chǎn)投資額、商品房銷售量/額、均價六項目的2000年排名前20名的城市中，集團(tuán)尚未思索進(jìn)入的城市 。挑選結(jié)果：杭州、福州、青島 有潛力城市 寧波均價未達(dá)標(biāo)無錫均價未達(dá)標(biāo)蘇州均價未達(dá)標(biāo)廈門人口未達(dá)標(biāo).備注1、我們目前在東部沿海省份重要城市除青島、濟(jì)南、杭州、福州、廈門外根本覆蓋2、我們以為能夠重要的城市在挑選中落選的緣由：西安：人均G

14、DP排在第30位，銷售額排在第27位重慶：人均GDP排在第35位鄭州：人均可支配收入排在第25位，人均GDP排在第 位濟(jì)南：商品房銷售量排在第23位，商品房銷售額排在第23位但重慶作為直轄市，包括萬縣等轄區(qū)，幅員遼闊，人口眾多，覺得市區(qū)的人均收入和購房需求是很大的，其銷售額及銷售量2000年分別位列第5和第9位，證明市場開展空間很大，萬科應(yīng)重點(diǎn)思索.對于能夠進(jìn)入的非中心城市的進(jìn)入前提條件的考核： l城市本身位置與輻射力當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的的活潑程度 當(dāng)?shù)卣臍g迎與注重程度l集團(tuán)本身的管理跨度和資源支持一旦選定，即運(yùn)用品牌優(yōu)勢，迅速介入，提高集團(tuán)的市場份額及影響力。.第三部分、對于集團(tuán)城市選擇的建議.1、在市場