1、城市經濟，城市規劃和房地產市場柏蘭芝北京大學中國經濟研討中心.一、導論 I. 金融業和房地產的關系中國脈絡II.認識不動產III. 房地產市場概略. 不動產市場 不動產是一個市場博弈: -追求利益 -游戲規那么 -參與者又不同角色和戰略 -即使為了獲利，也要了解經濟的外部 性.新規那么促使參與者改動博弈方案變動的市場例：辦公樓小型化 -后工業社會 -企業削減辦公用房費用 Kodak削減25-40%辦公用房費用.不動產不僅僅是一個博弈政府干涉添加投資-稅收，補貼限制開發-分區規劃參與者包括政府的相互影響經濟領域+非經濟領域.I. 金融業和房地產的關系-中國脈絡1以住宅開發為主的房地產業是典型的資

2、金密集型產業，金融業的支持必不可少房地產開發資金的四條主要來源: 自有資金，銀行貸款， 資本市場融資，銷售回籠資金 .金融業和房地產的關系-中國脈絡2銀行貸款不斷是開發資金的主要來源。在目前國際商業銀行領域有兩個所謂“三七開的說法:一是給房地產業的貸款占全部貸款余額的30，其他行業占70：二是發放給開發商的開發性貸款占給房地產業貸款總余額的30，住房抵押貸款及其他業務占70。 .金融業和房地產的關系-中國脈絡3信譽關系：金融業去年對30多個行業的信譽情況進展了內部排序:房地產業排名倒數第四，僅居冶金行業、外經貿行業和酒店業之前。房地產業雖然在1998年之后開展很快，但信譽情況與其他行業相比并不

3、理想。相當多的開發商搞“打一槍換一個地方式的工程開發。規模化，集團化，有品牌的開發商很少。 .信譽中國誠信證券評價公司曾對上海，福建兩地的部分開發商開展了銀行貸款信譽評級，結果闡明：在信譽較好的上海，受評的238家開發商中，信譽等級在3B(有貸款價值)及以上企業僅占37，2B(有風險但可以貸款)占59；福建受評的122家開發商，2B及以上企業占68。中心問題是：規模太小，自有資本金太少，實踐源于銀行的資金普遍高出50，信譽情況普遍較低。 .金融業和房地產的關系-中國脈絡4緊縮政策：2002年12月5日，中國人民銀行發布了“真實落實房地產信貸管理政策，促進房地產業安康開展的音訊，開場對2001年

4、6月以來商業銀行房地產信貸業務辦理情況進展檢查.銀行界的反響：惜貸不等于不貸，銀行比以前更慎重、更細致。 光大銀行：對于房地產開發工程惜貸，但對于像北京城建集團，住總集團、建工集團這樣的優質客戶，不但不提高貸款利率，還會適當放寬一些政策去爭取工程。中國工商銀行：更多地把資金投向有實力、銷售前景看好、戶型合理的工程。實行“低層封頂，高層要完成工程三分二的原那么加強對客戶的監控。 .中國建立銀行：實施“個貸品牌手段，全力打造“樂得家品牌，爭奪一些實力強，在市場上有口碑，信譽度好的品牌房地產企業，在開發貸款，硬件配備。效力，保證金的拘留額度，擔保的時間上都動了不少腦筋。.金融業和房地產的關系-中國脈

5、絡5與對開發商的惜貸相比，個貸卻是紅紅火火 個人住房貸款的不良貸款率缺乏0.4，再加上它具有擔保方式完備，風險小等眾多優點，各家銀行都對其格外關注，也紛紛地加大了個人住房貸款的投入力度，積極支持住房消費，使大量信貸資金轉化為現實需求。.個人住房貸款截至今年10月底，中國工商銀行的個人住房貸款余額由1997年末的62億元添加到2418億元，增長了38倍，估計到2005年末，中國工商銀行住房貸款占全部貸款的比重將到達1596左右，其中個人住房貸款占全部貸款的比重到達12以上。 .金融業和房地產的關系-中國脈絡6我國房地產開發企業的直接融資所占比例很少商業銀行的資金來源主要是短期儲蓄存款，所提供的貸

6、款主要也是短期流動貸款。這對需求長期資本的房地產企業來說，還是不順該當前市場的需求，不能保證房地產業的繼續開展，相反卻成了房地產業開展的一個限制性要素。如，辦公物業的持有和管理 .間接融資和直接融資國際上把房地產業的資本化程度作為衡量該產業成熟與否的主要規范。去年我國房地產開發企業資金來源的統計顯示，企業自籌資金缺乏28，銀行融資占21.7，建筑公司的工程墊款和購房者的預付款占38，在資本市場的直接融資僅占總量的非常之一。.迫切需求擴展資本市場的融資渠道目前，我國2.5萬余家的房地產企業中只需50多家實現了在證券市場上市融資 但，上市是答案嗎？.II.認識不動產 .不動產的資產特點1物理特征1

7、 不可挪動性：各地市場是分散的 地方市場/全國/國際2 獨特性異質性：商品差別大3不滅性 ：土地作為有形資產和合法權益的載體.不動產資產的特點2經濟特征1 稀缺性2 經濟壽命長3 改造：影響不動產的價值4 situs(位址)/location(位置/區位):不動產區位以及與周圍環境的關系. 不動產市場的特點：完全競爭市場不能夠存在信息的獲取較困難，本錢較高，需求經紀人和評價師等專業人員讓市場有效運轉外部經濟/根底設備影響大 E.g. 污染，軌道交通.不動產的產品1) 空間2) 不動產資本市場： 70年代以來逐漸成熟 中國的地產基金？.產品特性 -運用價值和交換價值 -“耐久消費品vs. “是權

8、益，不是商品總之很貴, 需求政府不同方式/程度的介入國際上，房價和居民年收入之比普通在4到6倍，而我國許多地域曾經超越了8倍：北京11.0、云南10.6、上海9.9、天津8.9、海南8.9、吉林8.1、黑龍江8.1、廣東8.0、陜西8.7和寧夏8.6。.不動產的供需需求1) 不動產既是消費品，又是資本品。2) 有效需求 供應1 時間:建筑期間呵斥的滯后如，奧運，sars2 地點：不可挪動性 3轉換：如，深圳華強北 ，北京大山子cnshu 精品資料網.市場中的個人和機構參與者包括-運用者、消費者，包括一切者和租戶-提供者，建筑工人、建筑師、工程師、丈量員、開發商、投資者-中央和地方政府，各級代理

9、機構，法院-其他輔助運用者或提供者的相關專業人員，對市場運作起關鍵作用：如，中介、咨詢、物業管理.細看投資者1 個人2 公司：CEO財務經理/不動產經理3 機構投資者國內/國外-80年代后的顯著趨勢-銀行、養老基金、人壽保險公司.房地產對經濟的作用 作為消費要素：為經濟和消費活動提供空間 反過來說，經濟和消費活動的內容影響需求的內容 作為公司財富：是公司資產負債平衡表中重要的資產工程，和公司負債相對應作為投資工具：是個人投資者的主要投資工具，是金融機構，基金和保險金的主要收入來源當然，每個國家/地域的情況有別。 .房地產和經濟房地產是世界各國經濟開展的重要組成部分，并分別在一些國家的國民消費總

10、值中占有3至12的不同比重。英、德、日、美等國家在經濟起飛時期，房地產投資占全國投資比例曾高達40以上。.美國的房地產和經濟美國GDP每年6萬億美圓以上。人均約2萬4千。總體GDP中，個人消費近2/3，政府購買20%多一點，私人投資大約15-16%。每年國內私人投資一半左右投資于不動產，其中又有一半以上即總量的1/4投資于住宅。.近幾年，中國的房地產同樣有了艱苦的開展，從1978年之前的平均占國民消費總值的05至15上升到1993年之后的平均超越75的程度，頂峰時接近占固定資產投資中的30。近幾年房地產銷售額約占全社會消費品零售總額的5至7，房地產同時在拉動其他消費上和消費上起到極大的作用。.

11、歷年建筑業產值數據列表 (單位: 萬元) 年 份19951996199719981999建筑業占GDP比重全國100，單位: %6.56.76.56.76.6歷年建筑業總產值(單位: 萬元)57937454 82822497 91264777100619922111528640cnshu 精品資料網.本課構造1.城市和區域經濟如何影響房地產市場開展方向城市和區域的興衰產業和不動產需求2.公共政策和城市規劃決議了房地產市場的構架 教科書的用途.III.不動產市場概略中美比較.為什么要研討美國和其他國際環境中房地產的操作慣例？對中外不同慣例的研討是有啟發性和有趣的為吸引國外投資，有必要了解投資者的

12、思想方式一個了解其他市場如何操作的時機參與世界貿易組織之后的中國市場將日益向國際市場靠攏2006年, 外國商業銀行將可以進入中國市場簡介.影響美國房地產業開展的要素經濟人口技術土地運用方式/城市化金融體系房地產類型開發商簡介.不同的經濟要素如何影響房地產類型？住宅受家庭組成速度的影響辦公樓受新發明的就業時機和從制造業經濟向效力經濟轉變的影響酒店受國民消費總值的影響零售受消費者自信心的影響cnshu 精品資料網.美國人口趨勢: 1995-2021穩定的人口增長 (由于移民)人口老齡化復雜的細分市場人口統計學. 美國總人口信息來源: 美國統計局人口統計學.人口按性別和年齡分類19702000信息來

13、源: 美國統計局人口統計學.合法移民美國的人數人口統計學信息來源: 美國統計局cnshu 精品資料網.家庭組成的變化信息來源: 美國統計局人口統計學.有子女的已婚婦女參與勞動力大軍.中國人口增長單位：萬人.中國人口趨勢cnshu 精品資料網.人口老齡化中國65歲及以上人口從1990年的6299萬添加到2000年的8811萬，占總人口的比例由5.57%上升為6.96%。估計到2040年，該比例將超越20%。 北京現已有老年人口188萬，約占北京人口總數的15，并且以每年5的速度遞增。.中國婦女從業比例對住房需求的影響？.中國家庭戶規模減少對住房需求的影響方案生育政策的實施導致家庭戶規模的減少1997年，全國家庭戶規模3.64，北京3.13.1999年，全國家庭戶規模3.58，北京3.05。2000年，全國總計城鎮戶均人口規模為3.1人，鄉村平均戶均人口規模為3.65人。最新統計，北京市家庭戶規模城近郊區平均每戶.人，比全國的平均程度少.人，西城區家庭規模平均只需.人。興隆國家如今的家庭戶均人口規模如美國和加拿大等，在3人左右。 .人口趨勢的內涵對住宅的意義：許多有