1、第六章 收益性房地產貸款收益性房地產也稱為營業性或商業房地產是典型的投資工程，即經過房地產的運營來獲取收益的運營活動，因此其融資過程、特點、風險控制等都有著本人的特性，與普通的房地產開發或居住融資有明顯的差別，在計算方面也有許多獨特之處。收益性房地產融資假設是以銀行信貸為方向就變成了貸款融資，即收益性房地產貸款，本章就對其展開全面引見。重點是貸款各方的決策程序、相互關系、營業收益的詳細計算、工程收益性的評價目的、規范和風險分析。主要內容包括收益性房地產投資及放款決策過程放款人對貸款的評價借款人評價及決策.第一節收益性房地產投資及放款決策收益性房地產的融資過程，從參與各方來講，就是獲取信息并作出

2、決策的過程。而影響決策的要素非常多樣、復雜，不同要素對不同的參與者的影響、作用又非常不同，因此，融資過程實踐上也就變成了參與各方的博弈，能到達平衡、共贏是大家的共同目的。所以，老實、誠意、誠信是協作的根底，而公平、公開、公允是達成協作的根本手段。.一、收益性房地產的投資1.投資主體任何投資運營活動都具有一定的風險性，其決策與行為過程、影響要素等都非常復雜，而主體是最根底的，分開主體就沒有投資和運營。收益性房地產投資運營主體可以是單一股東，也可以是組合性主體多個股東為了共同的投資利益組本錢質性運營實體，其利益分配當然也與股本構造相一致。但是，通常情況下，股東為了使本人的資金發揚最大效益，必然尋求

3、融資，這樣運營性房地產投資活動又多了一個參與者資金的借出者普通是商業銀行。因此，運營性房地產投資活動的主體就包含了股東和放款人。.2.投資時機的發現任何投資活動都是從發現時機開場的，運營性房地產當然也不例外。時機的發現與決策投資時機的發現機制比較復雜，有的是為了進展運營活動而購買房地產，有的是為了獲取購銷差價而購買房地產，有的是為了收取租金而購買房地產，有的是發現某項房地產的價錢真實太低而決議購買，有的是比較了本人開發建立與在市場購買的差別和風險之后決議購買而有了初步意向后，到市場搜索是發現時機的根本途徑，掌握了某項房地產的根本信息后產生的投資知覺是時機發現的總結，此時投資就能夠正式進入決策階

4、段當然僅僅是初步決策。.初步預測決策面對的一直是未來的環境情況，未來的能夠風險與投資收益，因此必需進展初步預測，包括投資本錢、運營本錢、運營收益、各種影響要素及其變化等。.簡單的風險分析決策的起步也必需進展必要的風險分析，特別是經過貸款融資進展的投資，由于財務杠桿是雙刃劍，既能提升收益程度，也放大了風險系數。根本又簡單的風險分析是決策的起點之一。.粗略的投資分析粗略的投資分析是指財務杠桿的選取，或者擴展而言就是資產組合情況的決策，是獨資運營還是合資運營，是負債運營還是全資運營，合資的主體多少及其股本構造如何，股東權益與債務比例構造如何，等等都屬于投資粗略分析的內容。.3.可行性分析任何投資決策

5、最中心的內容就是可行性分析。所謂可行性就是指投資是可行的，即其收益足以滿足投資者設定的根本條件和要求，而風險也在投資認同的可控制的范圍內。這樣，投資有收益、風險可控制、借貸能清償。可行性分析的根底是預測，主要內容包括：未來市場變化、未來收入和支出情況、區位和建筑物能否適宜需求、政府對該區域的規劃要求及其改動的能夠與難易程度。.4.預測“預那么立。預測就是利用掌握的信息條件對未來收益及其市場變化作出正確的判別。由于房地產市場是不完全市場，供需受地方要素影響大，而市場信息通常又是不對稱信息，使得準確的預測非常困難，特別是市場供需的時間錯位所產生的供應滯后景象非常普遍，市場的周期變化規律也不容易把握

6、，這樣往往就呵斥正確預測更加困難，甚至成了“可遇而不可求的“運氣了。個人素質、閱歷和信息的完備性是決議預測正確與否的重要條件。.小結總之，投資是個復雜過程，初始決策是投資勝利與否的關鍵，準確的預測取決于決策者素質、閱歷、信息的完備性和“運氣，嚴厲來說“最正確決策是“偶爾事件。.二、盈利能夠性一項投資能否勝利獨一的規范就是盈利的多少，而影響盈利程度的要素非常復雜多變，主要有購買價錢、未來現金流、融資條件、賦稅等。當房地產的購買價錢已定這是投資決策的起點，現金流、融資條件、賦稅就成為盈利與否和盈利多少的決議要素。.1. 現金流量 運營性房地產投資的所謂盈利就是房地產租金收入與各種費用的差。普通它只

7、占房地產各種毛收入的很小比重，任何毛收入的添加及其帶來的營業費用的微小下降都對盈利奉獻良多。如：P133例子。根據現代資產等價原那么：任何方式的資產具有一樣的經濟效益，任何方式的資產可以方便地進展轉換，因此，實際上有：房地產的租金=相應的金融資產的利息，那么此例的房地產價錢應分別為：收益未添加之前：2000/10%=20000元收益添加之后：20000/10%=200000元 可見，隨著房地產租金提升10倍，房地產的價錢也可以同步提升10倍，這就是所謂的“凈收入乘數。.2.融資情況和稅收融資條件利率程度、期限長短、擔保等和財務構造即杠桿因子的大小對房地產投資收益既有放大效應，同樣對房地產的風險

8、也有放大效應，如何平衡二者，是決策者必需非常清醒應對的。同樣地，稅收構造和程度如何，在很大程度上也影響著運營性房地產的未來收益和現金流，也是決策者不能忽視的重要要素。現實上，融資和稅收是運營性房地產投資決策的重要考量要素，甚至是主要的考量要素。.三、風險及個人作用1.風險投資風險普通可以分為兩種：某一房地產投資的風險，即資產的減值，也稱為非系統性風險；整個投資組合的風險，即整個投資組合的一切資產的減值，也稱系統性風險。對于房地產來說，呵斥非系統性風險的主要要素有：租金和收入動搖太大、建筑物和鄰居衰落現場營業環境惡化、工資及其費用上升、競爭更加猛烈、利率和稅收向上調升。2.個人要素決策者的個人要

9、素對決策的影響非常重要，其中包括理性要素，如知識程度、運營管理程度、對社會的洞察力和判別力、對信息的處置才干等；也包括了非理性要素，如投資偏好、區域感應與偏好、情感要素、風險偏好等。.四、決策過程從融資的角度來看，運營性房地產投資的決策包含了兩大主體的決策過程，即股東融資主體的決策和貸款人商業銀行、資金的融出方的決策。其根本過程如圖61。 這里先討論決策的前3個環節，以及放款人與借款人的相互關系。.收益性房地產投資決策過程框圖 收 入 和 支 出 融資方式和股權構造現 金建筑物和土地收入預測清單營業 終結凈營業收入 凈售價稅前收入 還債后剩余稅后收入 稅后剩余借款人決策放款人決策融資.1.融資

10、構造融資構造是運營性房地產投資工程決策的中心之一，它不僅影響了投資主體股東的收益與風險，也是放款人的資金平安性、效益性、流動性的重要條件。所謂融資構培育是在房地產資產中股東權益與貸款債務比例之間的關系。由于V=M+E，投資勝利的一項重要技巧就是設立適宜的融資構造，使房地產的價值對股東和放款人的總和大于其本身價值。投資收益性房地產設立適當的融資構造與房地產開發有不同之處，主要表現為：收益性房地產中，建筑物可以與土地分別；出租權可以出賣或出租；收益和增值共同分享；租用人可以成為部分一切者，擁有部分權益；可以設立多級抵押。.2.收入清單收入清單是運營性房地產投資決策的重要財務方案，在決策評價中極其重

11、要，是工程預測的主要成果，是可行性分析的根據。.3.借款人和放款人評價借款人與放款人對工程的評價各自獨立進展，但有一個共同的目的希望融資勝利、收益穩定、風險可以控制。在詳細的評價過程中，借款人的評價在先，放款人的評價在后，二者通常又相互協作，互通訊息，并分別對對方進展必要的資信調查和評價，以保證本人的利益不被惡意損害。.4.借款人與放款人之間的關系與任何融資一樣，運營性房地產融資也是借貸雙方協作共贏的過程，互信、互助是重要的協作根底。但運營性房地產工程又有其獨特性：貸款期限長短不定、貸款數額可大可小、貸款條件靈敏多樣、組合性投資所涉及的利益方關系復雜。這樣，就要求借貸雙方必需更加需求溝通，需求

12、進展更靈敏的談判，需求相互作出必要的退讓，才干到達共同的目的贏利、大家都贏利！.五、房地產收益情況收益情況既是投資主體決策的主要根據，也是放款決策的重要目的，是借貸雙方都非常注重的參與協作的前提。.1.預測財務清單預測財務清單是對預測事項進展總結的表格化文件，其用途取決于任務的深化和詳細程度。我們經過舉例來闡明預測清單及其意義。.一年收入清單表6-1是個典型的預測清單。其中我們應該特別留意：凈營業收入NOI凈營業收入就是營業收入減去營業本錢后的凈值，它是工程贏利程度的根底，放款人對其尤其注重，由于它是判別債務歸還才干的規范之一。稅前收入BTCF稅前收入就是交納所得稅之前的收入數額，其計算公式是

13、：稅前收入=凈營業收入-債務-貯備金 =凈營業收入-利息+年還款額-貯備金.應稅收入應稅收入是指根據企業應交納所得稅的收入，屬于法定規范下的會計數據，其數額為：應稅收入=凈營業收入-折舊=稅前收入+當年還本額+貯備金-折舊折舊是資產在運用期限年逐年攤銷額，普通有平均法、遞減法、遞增法等不同的會計方法進展處置，在財務規范中屬于本錢，因此在應稅額應予剔除；而還款額是總資產中負債與股東權益的轉換，與企業的凈利潤無關，當然不能在應稅收入中剔除；貯備金是企業保證未來某些不可預見的突發事件的應急預備，它不是運營本錢，當然也應該屬于應稅收入之內的工程，不能剔除。由此可見，應稅收入就是普通會計財務報表中的凈利

14、潤總收入減去總支出。.納稅額納稅額就是應交納的所得稅額：納稅額=應稅收入*稅率.稅后收入ATCF稅前收入減去納稅額就是稅后收入：稅后收入=稅前收入-應稅收入*稅率當應稅收入是負值時，房地產運營者由于所得為負，不需交納所得稅，構成“稅隱蔽。.多年收入清單表6-2是簡化的多年收入分析清單。多年收入分析的中心目的是準確地預測未來收益和營業費用，為了使預測更加客觀，多年預測清單普通要求有中介機構參與，特別是一些敏感數據更應該由中介評價效力機構來測算。.收入收入等于出租收入和非出租收入的總和，應視市場開展情況和租戶的實踐進展必要的穩健性預測，對各年的空置率定出適當的控制程度。.營業費用營業費用范圍廣泛，

15、應該以詳盡為根本準那么，適當進展保守估測，并盡能夠地在運營中加以也控制。.稅前收入影響稅前收入的要素很多，但最主要的還是毛收入、運營費用、財務費用貸款利息、管理費用等，提高毛收入、降低各項費用是添加稅前收入的主要途徑，而其中財務費用在運營中取決于剩余本金的多少和利率程度的高低。.稅后收入稅后收入是應稅收入在納稅后的剩余部分，房地產特別容易構成所謂的“稅隱蔽，在實際中應對稅法進展詳細的研討，盡能夠減低納稅額，從而提高稅后收入程度，獲得更好的投資報答。.2.預測抵押終結收益運營性房地產投資除了在持有房地產階段可以產生收益外，在投資終結時對房地產進展處置還能夠產生更加可觀的收益，由于房地產普通會與市

16、場房價一致而構成升值。這樣，即使在持有房地產時收益不夠理想，也可以經過終了時獲得超越房屋買入價銷售收入而得到足夠的補償，使本項投資報答率符合原來的方案要求。.終結清單一項運營性房地產投資在運營終結時進展清算，所產生的各種收益我們用終結清單來表示，它包括：凈售價、買賣費用、稅后銷售收入等內容。凈售價凈售價是房地產銷售價錢減去剩余價值即折舊殘值和各項銷售費用后的收益。買賣稅費買賣稅費是房地產買賣中必需交納的各種有關稅項和收費。稅前稅后售價稅前售價是指房地產買賣產生的收益在未交納所得稅前的總額；稅后售價就是房地產買賣產生的最終收益，即交納所得稅后的全部收益。.假設條件上述終結清單是建立在現有市場資料

17、分析根底上進展的測算，而售價是建立在當年預測收入和上年資本化率的根底之上的。.六、估價以資本化率估算房地產售價僅僅是一種估價方法，在現實的市場估價中還有多種不同的有效方法。1.估價的根本方式對收益性房地產估價最常用最根本的方式是貼現方式：V=I/R，其中V為預測售價，I為預測凈收入，R為資本化率。假設收益是分期實現的，那么應進展必要的貼現計算，那么V0=In/1+rn這里，V0為房地產現值；In為第n年的凈收益；r為基準貼現率，假設房地產價值等于買入價那么r為內部收益率。假設每年收益一樣，貼現率不變，那么有：V=I/R。可見貼現方式也就是資本化率方式。.2.靜態收入模型當凈營業收入、稅前收入、

18、稅后收入都假定為不變的固定值時，房地產的估價方式就是靜態收入方式。.3.動態收入模型當上述三者發生變化時，那么需求進展動態分析，詳細的動態要素的選取可以是其中任何一項。.第二節 放款人對貸款的評價當運營者決議負債運營時，銀行就是他們的最好協作同伴。而銀行為了本人的利益，為了保證貸款的效益性、平安性和流動性，必需進展必要的審查、評價任務，才干將一定數量的款項貸給借款人即收益性房地產的投資主體運營者。放款人的評價內容雖然廣泛，但重點還是保證款項的效益性、平安性和流動性。像任何融資一樣，放款人的任務是從對借款人的懇求書進展審查開場的。接著就是對涉及的房地產本身進展一定的評價，以判別收益性和風險的大小

19、。最后就根據上述任務，決議貸款條件和規范。.一、懇求文件內容1.懇求文件清單懇求文件是貸款融資操作的起點，其目的是向放款人闡明貸款方案以獲得放款人的認同而得到希望的融資，因此必需向放款人提供充分的信息。普通包括以下文件：貸款懇求書非規范格式房地產或建立工程根本情況區位等房地產資產情況應較詳細市場分析借款人根本情況預測的財務清單和可行性分析報告評價書最好是由中介機構完成房地產工程未來前景綜述抵押物的產權證明或擔保人的承諾等.2.懇求書的主要內容懇求書的根本要求是內容豐富、表述簡約、重點突出、信息充分，既劇烈地表達了借款人的借款愿望，又給放款人充分的信息以作為決策根據，最終目的就是協作勝利達成融資

20、。普通而言，放款人的審查重點內容有如下幾個方面：.貸款及其平安性貸款懇求書普通從借款人和貸款根本情況開場表達。包括借款人稱號、法人代表等根本情況，貸款數量、期限、利息要求、還貸方案，融資構造、法規和限制，工程涉及的房地產根本情況越詳細越有利于放款人進展評價等。同時，對貸款的平安性應高度注重，給予詳細的分析和闡明，包括貸價比、單位面積的貸款額、貸款回收期、保本點即盈虧平衡點和敏感度分析等。.區位、不動產和市場行情在遞交貸款懇求書時必需同時提交對相關工程的闡明，特別是涉及的房地產所在區位、資產情況、未來市場行情變化等，用以評價房地產價值的穩定性。對房地產的描畫主要包括設計、本錢、潛在或期望收入等根

21、本情況，特別應詳細描畫房地產的總面積、單元數及各單元的根本情況、裝飾、租金等，這些情況越詳細越有利于放款人進展客觀評價，從而有利于貸款決策。市場預測主要是應該給出參考對象，即類似地段的房地產收益變化、類似的房地產數量和需求開展、競爭情況和租金及其變化等。.借款懇求人情況放款人對于本人的資金一直要求平安性、效益性和流動性的高度一致，對借款人的情況必然是盡能夠地進展全面了解、分析，包括懇求人的根本情況、運營閱歷、協作各方的經濟實力和協作方式等，還需求了解保證條件特別是擔保人的情況。.預測的財務清單和估價財務清單是對收益性房地產運營活動能否可行的詳細財務數據的綜合，對放款人非常重要，在審查貸款懇求時

22、預測財務清單將是重點分析內容，因此借款人必需照實提供相關資料，包括完好的財務清單、可行性分析報告、市場評價報告等，最好是由中介機關來進展相關預測分析，以便使結論更加客觀、可靠，使融資雙方信息更加透明，協作的共贏時機更大。.結論結論從借款人的角度來說就是懇求內容：希望借多少款項、期限長短等。從放款人的角度來說就是：貸款能否可行、貸款的效益性、平安性和流動性如何，協作方的誠信條件能否符合必要的規范要求等。.二、房地產評價這里所謂房地產評價就是對其價錢的評價，它是同意貸款的根據之一，在任何一筆貸款中都必需有相應的數據，在審查同意文件中必然包含了相關內容，檔案中也要保管相應的評價資料，特別是評價價錢。

23、房地產的價錢評價有很多詳細的不同方法，在貸款實務中通常采用的是收入復原法，有時輔以市場比較法。.1.收入復原法的根本內容與步驟假設條件收入復原法的根本假設是：資產價值等于一切未來收入的現值。即將一切未來的收益轉換為當前收益，并把它確以為房地產的價值。根本步驟采用復原法進展房地產價錢評價有4個根本步驟：選擇收益種類估算收益的未來值資本化率或貼現率的選取將期望收入轉換為現值.2.直接納入復原法直接納入復原法就是將凈營業收入直接轉化為資產價值價錢，即：資產價錢=期望凈營業收入/資本化率 =I/R因此，涉及凈營業收入I和資本化率R兩個主要參數的估計。.收入估算凈營業收入估算是計算的起點，可以采用多種方

24、法進展評價，然后綜合成一個比較合理、把握性較高的收入程度即期望收入來進展后續分析。預測越準所需求的信息越充分，評價本錢就越高；測算時越客觀，結果能夠越合理，越有壓服力。.資本化率的求算相對于收入估測來說，資本化率的估計難度更大，如何選取合理的資本化率不僅對借款人意義艱苦，對放款人的意義同樣艱苦。從資產的特點而言，不同的資產的資本化率應該是不同的，為了簡化計算，在比較粗略評價中是將其一致為一個，即總的資本化率，而不再區分土地資本化率、房屋資本化率、房地產資本化率等。詳細的估算方法有3個.市場比較法市場比較法相對較簡單，它是經過系統的市場比較而得到資本化率，通常又稱市場抽提法。P147，表6-8這

25、里應留意三點：A比較時不思索房地產的增值和貶值；B不思索運營者個性差別；C簡單思索房地產的特點及其收入差別。因此，實踐上是靜態市場比較。.毛收入乘數法GIM毛收入乘數法也很簡單，首先將房地產價錢與毛收入的比值定義為毛收入乘數GIM ，然后以參照比較的房地產為實踐數據計算各參照房地產的毛收入乘數，再進展必要的綜合調整而得到目的房地產的毛收入乘數。毛收入與毛收入乘數的積就是房地產的評價價錢：V=I*GIM.投資權重法投資權重法是較復雜的資本化率求算方法。這種方法首先將資產區分為不同部分，不同部分的資產對應不同的收入，不同的收入采用不同的貼現率進展貼現。這種方法運用最多的就是貸款-自有資金法：即將房

26、地產購買價值分為貸款資本金和自有資本金，尋覓市場上流行的抵押貸款K常數為參數，然后再求出不同資本金在整個投資中的比率以及對應的收益率。資本化率的計算公式為： R=K*L/V+1-L/V*ROE這里，R為資本化率，K為貸款常數，L/V為貸價比，ROE為自有資金收益率。.應留意的幾個問題 由于資本化率對房地產的估價起著關鍵作用，它的小小動搖會引起估價的宏大差別，選取適當的資本化率對估價的合理性就顯得特別重要。為了減少失誤，我們在實際中應該留意如下幾點.資料搜集誤差目的房地產評價所需的準確的市場資料非常難得，而可以參照的資產普通也不多，每個工程都有其獨特個性，因此，估價時一定要對各種要素差別進展必要

27、的調整，而調整受個人要素影響很大，必需盡能夠地防止個人看法上的差別呵斥失誤，就需求采取多樣化操作，即多人分別評價后再綜合。.房地產折舊隨著時間的推移，任何資產都會有一定程度的減值，發明收入的才干也會逐漸下降，因此房地產就需求一定的折舊。為了保證初始投資時的資產價值，每年都應從收入中抽提一部分來彌補建筑物損失，這個過程可以稱為資本重建。資本化率是投資收益的總和，投資收益實踐上就是投資者自有資金的收益，從資本形狀來看，收益當然也就是資本重建。保證一定的重建率就可以使初始投資價值不變。.收益及售價的變化收益或銷售價錢也會隨著市場物價程度發生相應的變化，在房地產評價時也必需對此有足夠的認識，作出適當的

28、合理調整。.收入的多種方式房地產的收入有多種表現方式，對應就有多種資本化率，從而就有不同的價錢評價結果。在評價時對此也要有所認識和預備。.3.收益資本化法在運用直接復原法產生一定誤差時，人們經常就改用收益資本化法來估價。它是將多年收益包括終結收入現金流按照一定的貼現率來計算其貼現值：V=CF1/1+i+CF2/1+i2+CFn/1+in 這里，V為現值，CF為各期收入現金流，i為貼現率是最重要的計算參數，普通以市場大多數同類房地產的內部收益率為參照，n為運營期限。.預測現金流貼現法計算實例.貼現率的計算貼現率作為最重要的技術參數，在評價時意義非常突出，不同的選取就會產生不同的評價結果，必需非常

29、注重才干作到客觀、合理。普通地有如下一些方法：以投資者認同的期望值為規范以國債等無風險投資為參照以市場平均程度為參照以貸款利率為規范.三、放款規范放款規范是金融機構的內部控制規范，是評價某個工程能否可行的目的，主要有如下各項參見表610的清單.1.借款人和房地產主要評價借款人的根本條件能否符合規范、特別是其運營歷史能否達標，抵押物能否可接受，市場能否安康等。.2.最高放款額貸價比貸價比是借款額與房地產評價價錢的比值，受法規嚴厲規范，但各銀行內部還有更重要的控制規范，它是影響財務杠桿的重要目的。債務歸還率債務歸還率是目的房地產工程的凈營業收入與債務的比值，是決議貸款最高額度的重要目的，也是貸款風

30、險的重要表征。普通放款人都把1.25定為放貸的最低債務歸還率。詳細計算有如下要求：最高年還貸額=凈營業收入/最低債務歸還率最高貸款額=最高年還款額/抵押貸款系數.保本點“保本是負債運營的最起碼要求。保本點就營業費用與債務之和與能夠的毛收入的比值，即：保本點=營業費用+債務/能夠的毛收入實際中經常將其轉換為其他業務控制目的，如資產的出租率即100%-空置率等。.單位面積貸款額單位面積貸款額普通應控制在銷售本錢的80%左右，實踐上它與貸價比的關系非常親密，貸價比越高、單位面積的售價越高，那么單位面積的貸款額就越高。.3.其他目的的合理性空房率和收租損失空房率和收租損失普通要求控制在5%以內。營業費

31、用比率營業費用比率的計算公式為：營業費用比率=營業費用/毛租金+其他收入它是收益性房地產運營的重要經濟目的，應該盡能夠控制在較低的程度之下，但假設太低銀行又會疑心借款人能否故意隱瞞本錢，因此應堅持合理程度，最好是與市場的平均程度看齊。放款人經濟預測放款人的經濟預測是其對未來市場開展的根本把握，不同時期、不同的評價者和不同的工程的詳細規范會有艱苦差別，借款人應該對放款人無償提供相關信息，以提高放款人對未來經濟開展的良好預期而得到更好的貸款條件。.第三節 借款人評價和決策一、決策過程及主要決策要素借款人評價主要是衡量投資的收益與風險能否符合決策規范，與其它投資方式比較能否具有突出優勢等等。詳細過程

32、如圖62。影響投資決策的要素很多，但其中最主要的是收益性目的和風險性目的。.借款人投資決策評價過程根據投資意向確定收益和風險規范選擇融資構造及貸款-自有資金比例預測營業和終結現金流計算收益率及盈利能夠性衡 量 風 險貸款評價結果、購買、談判和回絕.二、收益衡量目的收益性目的是房地產投資最根本的分析目的，盈利是投資中心目的，如何衡量收益的大小，是投資決策首先有處理的問題。在現實生活中，衡量盈利的財務目的非常多樣，其計算有的很簡單，有的很復雜，隨著數學在經濟生活中的運用越來越成熟，詳細的計算也越來越多樣化。這里引見幾個最根本的方法，由于是不思索資金的時間價值的方法，所以屬于靜態方法。.1.傳統方法

33、最簡單的盈利可行性分析就是一個時期的收入分析，特別是收入與本錢的比較，通常成為主要的分析目的。包括毛租金乘數資產收益率自有資金收益率.毛租金乘數和收益率我們以一個實例來分析。假設有個投資工程，房地產的買入價是15154000元，自有資金是3230800元等于首付3030800元與貯備金200000元之和。各年收入預測如下：.收入預測單位千元收益1990年1991年1992年1993年1994年終結收入五年總和五年平均毛租金凈營業收入稅前收入稅后收入24151470139139251116353053052609181448348327111907577536281820066755611943

34、8787159651306488322179202426131766436405.盈利目的的計算結果指標公式1990年1991年1992年1993年1994年終結期五年平均毛收入乘數GIM資產收益率ROR稅前自有資金收益率稅后自有資金收益率GIM=售價/毛租金ROR=NOI/售價BTCF /EATCF/E6.279.70%4.30%4.30%6.0410.78%9.44%9.44%5.8111.97%14.95%14.95%5.5912.58%17.86%16.59%5.3813.24%20.89%17.36%128.27%243.62%184.63%5.811.65%13.49%12.53%

35、.回收期回收期是由以下公式得到的：年收益*收益年限=初始投資收益年限即回收期，因此：回收期=初始投資/年收益由公式可見，回收期的計算與收益目的的選取關系非常親密，如上例，對應不同的收益概念，就有不同的回收期。按稅前平均收益計，回收期為：3230800/435800=7.41按稅后平均收益計，那么為：3230800/404800=7.98.小結以上方法簡一方便，易于了解，運用非常廣泛。主要缺陷是沒有充分思索資金的時間價值，沒有反映收益和本錢等的動態性變化及其影響，是比較粗略的計算，與現代社會越來越注重準確、真實的動態現金流的要求不符合，因此而逐漸被現金流動態方法所取代。.2.現金流貼現法現金流貼

36、現法包括如下詳細的計算：凈現金值現值盈利指數內部收益率現值和收益率的比較內部收益率的調整.凈現金值凈現值是指各期收益與投資貼現到初始期時的值，關鍵是選取怎樣樣的貼現率。在房地產投資中有個最低必要收益率，可以作為計算參數，也可以選取貸款利率加5%的程度為規范，應該詳細問題詳細案例詳細分析。下面我們舉個例子來闡明。.凈現值計算案例貼現率為16%，單位元年度投資稅后收益貼現因子投資凈現值收益凈現值012345終結售價凈現值投資收益凈現值193848072369981054313919030466148328653624856153959651331.00000.86210.74320.64070.5

37、5230.47640.47611938480623900602396316477611991122641330962129616526735628400004059546894770.現值盈利指數在進展收益與投資的比較時，有一個重要的目的，就是現值盈利指數，即一切收益的貼現值與一切投資的貼現值的比：盈利指數=收益現值/投資現值上例的數據為4059546/3164776=1.28比較不同工程的盈利指數就可以得出工程盈利才干的高低。但假設工程的規模不同，那么還需求進展其它目的的比較，才干做出正確的決策。.內部收益率 內部收益率的原理很簡單，但計算比較復雜，由于涉及指數和對數運算，普通的手算工具較難

38、到達精度要求。其計算公式為：自有資金一切收益的貼現值上例那么為3230800=190/1+IRR+304661/ 1+IRR2+483286/ 1+IRR3+536284/ 1+IRR4+561539/ 1+IRR5 +5965133/1+IRR5可以求得IRR=22.09%，顯然比給定規范16%為高，闡明投資是可行的。.應留意的幾點內部收益率并不是決策的獨一目的，利用其進展決策時，必需留意以下幾點：含有不同風險的內部收益率不能比較投資規模和收益數額大的工程決策時優先在回收期不同的情況下，回收期更重要工程投資與其它工程的系統性風險應能進展有效的躲避.現值和收益率的比較 根據現值和收益率的比較進展的決策，在多數情況下是一致的，但有時二者能夠也會產生一定的差別，此時就必需進展必要的比較，從而區分為更優的決策來。 例如.凈現值與內部收益率的比較年度（收益或投資）項目A現值（貼現率為10%）項目B現值（貼現率為10%）01234凈現值內部收益率1000000200004000012500019.07%1000000165293005385377319581000004000040000400004000021.861000003636433058300532732126795.內部收益率的調整一項投資在運營