1、. .PAGE15 / NUMPAGES15社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與應(yīng)對(duì)策略一、國(guó)外有關(guān)社區(qū)經(jīng)濟(jì)的探討1881年，德國(guó)社會(huì)學(xué)家滕尼斯首次提出“社區(qū)”這個(gè)概念，他認(rèn)為社區(qū)是一種社會(huì)群體，它由同質(zhì)人口組成，并且具有價(jià)值觀念一致、關(guān)系密切、守望相助、富有人情味等重要特點(diǎn)。社區(qū)經(jīng)濟(jì)一般建立在一種特殊的基礎(chǔ)平臺(tái)之上，如同伴關(guān)系、親密感情、兄弟般關(guān)聯(lián)等。在西方，社區(qū)經(jīng)濟(jì)最初強(qiáng)調(diào)感情和血緣為紐帶，經(jīng)由19世紀(jì)德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家H. V.杜能、阿爾弗雷德韋伯、克里斯塔勒等人對(duì)區(qū)位經(jīng)濟(jì)論的發(fā)展，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家布.古多爾、大衛(wèi).西格爾、理查森、英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家克.巴頓等人對(duì)城市經(jīng)濟(jì)論的發(fā)展，區(qū)位逐漸被引入到經(jīng)濟(jì)分析中來(lái)。最終美國(guó)社會(huì)學(xué)

2、家F.法林頓真正提出社區(qū)發(fā)展的概念，社區(qū)經(jīng)濟(jì)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展過(guò)程中的作用和地位也逐漸發(fā)生變化。馬克思也提出了與社區(qū)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的思想，他認(rèn)為社區(qū)作為一種居住空間，可以兼容不同所有制的經(jīng)濟(jì)成分。城市社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的所有制結(jié)構(gòu)屬于生產(chǎn)關(guān)系的疇。進(jìn)行社區(qū)經(jīng)濟(jì)研究的目的就是讓居民提高原有的生活質(zhì)量，用于加強(qiáng)社區(qū)應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。這樣做的目的是通過(guò)居民自身經(jīng)濟(jì)意義的努力還獲取合理的利益，這既是馬克思主義的重要觀點(diǎn)，也是城市社區(qū)得以發(fā)展的經(jīng)濟(jì)原動(dòng)力。目前國(guó)社區(qū)經(jīng)濟(jì)的探討無(wú)論在數(shù)量還是在深度上都是不足的，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的討論大多集中于國(guó)家、地區(qū)或城鎮(zhèn)，少有以社區(qū)為基本單位的分析。一些對(duì)社區(qū)經(jīng)濟(jì)的討論也多是將其

3、作為其他經(jīng)濟(jì)體系的補(bǔ)充，或是針對(duì)社區(qū)公共治理，缺少系統(tǒng)的、客觀的分析。在中國(guó)，社區(qū)一詞通常認(rèn)為由社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通先生于20世紀(jì)30年代初首先引入，意為聚居在一定地域中的生活共同體，因此在我國(guó)對(duì)社區(qū)概念的理解不同于西方，社區(qū)既包含血緣關(guān)系也包含業(yè)緣關(guān)系。從中外對(duì)社區(qū)概念的不同理解可以看到，社區(qū)作為一種客觀存在，在不同的國(guó)別和地域下，在不同的文化和習(xí)俗下，其涵和外延也不盡一樣，這反映了社區(qū)存在的多樣性，在對(duì)社區(qū)的分析中也要考慮不同社區(qū)的特殊性，而不能一刀切地將所有社區(qū)等同看待。在我國(guó)，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了街道經(jīng)濟(jì)、區(qū)街經(jīng)濟(jì)甚至馬路經(jīng)濟(jì)的歷史沿革，隨著工業(yè)化進(jìn)程的深化和城市的革新，社區(qū)經(jīng)濟(jì)背負(fù)的歷史使命也在

4、不斷發(fā)生變化，由原來(lái)的行政隸屬逐漸演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主體，社區(qū)經(jīng)濟(jì)的面貌和形態(tài)也在逐漸發(fā)生變化，改變了以往基礎(chǔ)差、底子薄、“小打小鬧”的落后狀況，社區(qū)經(jīng)濟(jì)的類型和運(yùn)行機(jī)制也更加多樣化。可見(jiàn)，對(duì)社區(qū)經(jīng)濟(jì)的涵和外延的把握要放在歷史和動(dòng)態(tài)的視角，對(duì)其本質(zhì)的客觀認(rèn)識(shí)是適應(yīng)新時(shí)期、新形勢(shì)社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提。二、社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的意義城市是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要載體，城市化水平最集中地體現(xiàn)了一個(gè)國(guó)家現(xiàn)代文明的發(fā)展程度。城市社區(qū)作為城市的基本功能和結(jié)構(gòu)單位，社區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在根本上決定和制約著地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)轉(zhuǎn)型的深入，社區(qū)經(jīng)濟(jì)在地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。社區(qū)經(jīng)濟(jì)不僅在

5、物質(zhì)基礎(chǔ)上為城市建設(shè)與發(fā)展提供了強(qiáng)大的資金支持，還通過(guò)吸納城市富余勞動(dòng)力解決了地區(qū)就業(yè)負(fù)擔(dān)。自改革開(kāi)放以來(lái)，特別是隨著城市化的不斷發(fā)展，城市社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，但經(jīng)歷了金融危機(jī)的沖擊之后，處在城市化過(guò)渡期的傳統(tǒng)“出租型”社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)模式面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型顯得尤為迫切。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的要求下，社區(qū)作為發(fā)展的微觀和基礎(chǔ)單位，社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要性和迫切性不言自明。我國(guó)各地社區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平差異較大，類型呈現(xiàn)多樣化，如沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和地落后地區(qū)的社區(qū)經(jīng)濟(jì)類型就極為不同，甚至同一個(gè)地區(qū)不同的社區(qū)經(jīng)濟(jì)形態(tài)差異也很明顯。整體而言，我國(guó)大部分社區(qū)經(jīng)濟(jì)都處于低水平

6、、低層次的狀態(tài)，產(chǎn)品和服務(wù)技術(shù)含量低，產(chǎn)業(yè)附加值低。提起社區(qū)經(jīng)濟(jì)往往使人聯(lián)想起小而雜的餐飲店、商店超市、服裝店、報(bào)刊亭、中介服務(wù)、診所、藥店、衛(wèi)生站、物業(yè)管理等與社區(qū)居民日常生活密切相關(guān)的低端服務(wù)業(yè)。即使沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的社區(qū)經(jīng)濟(jì)所包含的出租型經(jīng)濟(jì)也多為較低端的產(chǎn)品和工廠，社區(qū)成員的生活質(zhì)量和收入并無(wú)堅(jiān)實(shí)的保障。此外，社區(qū)管理相對(duì)混亂，責(zé)、權(quán)、利不夠分明，社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施舊、不完善，社區(qū)穩(wěn)定和社區(qū)和諧也沒(méi)有保證。顯然，這樣的社區(qū)經(jīng)濟(jì)并不能適應(yīng)市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化的現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也不能滿足社區(qū)成員日益提高的物質(zhì)和精神需求，社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的意義可見(jiàn)一斑。在認(rèn)識(shí)到社區(qū)經(jīng)濟(jì)對(duì)人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾耘c其轉(zhuǎn)

7、型的意義的同時(shí)，不難看出社區(qū)經(jīng)濟(jì)基本上是作為服務(wù)于社區(qū)群眾日常生活的低端產(chǎn)業(yè)游離于整個(gè)大的經(jīng)濟(jì)體系之外，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的夾縫中生存，其量存在的無(wú)償性、低償性服務(wù)，如中介、培訓(xùn)、醫(yī)療、衛(wèi)生、保健等低端服務(wù)業(yè)甚至具有很大的維系社區(qū)穩(wěn)定和諧的非贏利性質(zhì)。不否定這類服務(wù)的必要性，但隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展和市場(chǎng)化水平的提高，類似的服務(wù)己不能很好地適應(yīng)和滿足現(xiàn)代人們?nèi)找嫣岣叩男枨螅鐓^(qū)經(jīng)濟(jì)加快實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化的要求己很迫切。實(shí)際上，回顧我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展路徑，從最初打開(kāi)國(guó)門實(shí)施改革開(kāi)放政策，到逐漸打破各省、各地區(qū)的地方保護(hù)主義，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步擴(kuò)展到縣域之間的競(jìng)爭(zhēng);為適應(yīng)新時(shí)期的發(fā)展需要，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)己將競(jìng)

8、爭(zhēng)擴(kuò)展至區(qū)際之間，區(qū)與區(qū)之間對(duì)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，對(duì)高科技企業(yè)，對(duì)高素質(zhì)人才、優(yōu)質(zhì)資金、資源的爭(zhēng)奪也日趨激烈。從這個(gè)角度看，市場(chǎng)化的發(fā)展過(guò)程就是競(jìng)爭(zhēng)逐漸深入、細(xì)化的過(guò)程，從國(guó)別競(jìng)爭(zhēng)到省際、縣域、區(qū)與區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)，直至未來(lái)社區(qū)之間、街道之間的競(jìng)爭(zhēng)，伴隨著這個(gè)過(guò)程也就是我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)不斷發(fā)展的過(guò)程，人們生活水平不斷提高的過(guò)程。具體地說(shuō)，起初人們?cè)谏鐓^(qū)經(jīng)濟(jì)之外發(fā)現(xiàn)了大量的獲利機(jī)會(huì)，社區(qū)經(jīng)濟(jì)本身由于行政束縛等原因并不能吸引人們的注意，但隨著社區(qū)經(jīng)濟(jì)之外競(jìng)爭(zhēng)的深入進(jìn)行，邊際效益遞減原則必然造成社區(qū)經(jīng)濟(jì)效益的相對(duì)提升，也即相對(duì)價(jià)格的改變。長(zhǎng)期處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)夾縫中的社區(qū)經(jīng)濟(jì)重新煥發(fā)活力，一些資源，如土地、人力資本的經(jīng)濟(jì)

9、價(jià)值逐漸被發(fā)現(xiàn)，新的盈利機(jī)會(huì)促使人們展開(kāi)對(duì)社區(qū)資源的爭(zhēng)奪和談判，從而帶來(lái)社區(qū)資源的再配置，社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型由此被帶動(dòng)。三、社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問(wèn)題經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立以來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績(jī)斐然，但在工業(yè)化和城市化快速推進(jìn)的過(guò)程中，不同體制下各類經(jīng)濟(jì)體發(fā)展失衡的問(wèn)題也較為突出。在土地占有、人口聚集、產(chǎn)業(yè)集中等方面均占較大比例的社區(qū)經(jīng)濟(jì)明顯滯后于國(guó)有、外資和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。而社區(qū)經(jīng)濟(jì)一直是其他幾種經(jīng)濟(jì)形式的重要承載體，社區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展滯后已成為工業(yè)化和城市化深度發(fā)展的重要制約因素，一是社區(qū)經(jīng)濟(jì)難以融入社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展軌道，其孤立發(fā)展格局很難受到外部經(jīng)濟(jì)正效應(yīng)的影響;二是社區(qū)部土地利用零星分散，土地規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不顯著;三

10、是社區(qū)物業(yè)普遍存在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低、使用時(shí)間長(zhǎng)、周邊環(huán)境差等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，物業(yè)出租率和收益處于不斷滑落狀態(tài)。近年來(lái)，在國(guó)際金融危機(jī)沖擊和中國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的背景下，社區(qū)經(jīng)濟(jì)的短板效應(yīng)越發(fā)明顯，由于發(fā)展路徑單一、發(fā)展模式缺陷顯著，使得社區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展空間有限，易受到外部經(jīng)濟(jì)變化影響，極具脆弱性。面對(duì)經(jīng)營(yíng)發(fā)展難題和不斷變化的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，原特區(qū)外的一些社區(qū)根據(jù)自身實(shí)際情況，積極探索經(jīng)營(yíng)發(fā)展的新路徑，對(duì)推動(dòng)社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。社區(qū)經(jīng)濟(jì)容易存在的問(wèn)題：（一）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)粗放單一。租賃為主的經(jīng)營(yíng)方式讓集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁乏力。目前，大部分社區(qū)的經(jīng)營(yíng)收人仍然以傳統(tǒng)的“出租經(jīng)濟(jì)”為主。部分社區(qū)引進(jìn)的企業(yè)以加工制造

11、類為主，多屬于勞動(dòng)密集型、技術(shù)含量低的中小企業(yè)，對(duì)廉價(jià)勞動(dòng)力和低廉廠租依賴度高，缺乏長(zhǎng)期發(fā)展的持續(xù)性和穩(wěn)定性。（二）土地產(chǎn)權(quán)不夠明晰。房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題讓社區(qū)工業(yè)廠房升級(jí)改造受制肘。土地二元結(jié)構(gòu)和粗放發(fā)展模式，容易導(dǎo)致土地產(chǎn)權(quán)不清晰現(xiàn)象。一些社區(qū)的集體工業(yè)廠房、宿舍沒(méi)有辦理房產(chǎn)登記手續(xù)或手續(xù)不明晰，有行業(yè)特殊許可要求的企業(yè)因?yàn)闃I(yè)主沒(méi)有產(chǎn)權(quán)手續(xù)無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照選擇其他區(qū)域發(fā)展；部分成長(zhǎng)性較好的企業(yè)難以獲得廠房產(chǎn)權(quán)等。因此，工業(yè)廠房招商升級(jí)難度較大。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和中心區(qū)外延，商業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)需求旺盛，再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)工廠難以和區(qū)域規(guī)劃相匹配，但工業(yè)廠房改造為商業(yè)用途容易受國(guó)土、消防、環(huán)保等政策限制。（三

12、）企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念落后。社區(qū)居民安于現(xiàn)狀的心態(tài)讓股份公司缺少改革動(dòng)力。企業(yè)管理缺乏現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)理念，股份公司運(yùn)作管理制度大多停留在“村規(guī)民約”的階段，按“傳統(tǒng)習(xí)慣”運(yùn)作，以政代企是建立符合現(xiàn)代企業(yè)要求的公司部管理制度和決策監(jiān)管機(jī)制的主要障礙。（四）城市化改制遺留問(wèn)題。社區(qū)股民無(wú)法擺脫小富即安的 “村民”心態(tài)，已習(xí)慣于這種無(wú)驚無(wú)險(xiǎn)、旱澇保收的 “房東經(jīng)濟(jì)”，舍不得眼前利益，又怕轉(zhuǎn)型帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。股民推崇這種以血緣、地緣為主要持股資格的合作方式、存在較強(qiáng)的排外思想，使股份公司經(jīng)濟(jì)管理人才極其缺乏，嚴(yán)重制約了社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。四、社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型案例（一）坪山新區(qū)。引導(dǎo)和鼓勵(lì)社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)參股水、電、路、舊城改

13、造等公共事業(yè)項(xiàng)目，或參股本地成長(zhǎng)性較好的國(guó)有企業(yè)、街屬改制企業(yè)以與注冊(cè)地在新區(qū)的上市公司。通過(guò)積極落實(shí)好統(tǒng)建上樓、土地返還政策，在光明辦事處成立了全市首家新型社區(qū)股份公司碧眼社區(qū)股份公司，其他7個(gè)社區(qū)股份公司組建工作也全面展開(kāi)。（二）寶安區(qū)。新安街道甲岸社區(qū)股份合作公司于2008年成立了物業(yè)管理公司，全面負(fù)責(zé)本區(qū)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)，其管理團(tuán)隊(duì)的搭建以本社區(qū)居民為主，并通過(guò)市場(chǎng)招聘渠道吸納專業(yè)物業(yè)管理人員，其運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)依靠多元化渠道，包括社區(qū)股份合作公司撥付、政府補(bǔ)貼以與居民繳費(fèi)，經(jīng)過(guò)幾年的摸索，社區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)逐漸步入正軌，取得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。（三）龍崗區(qū)。坂田社區(qū)提出了“全心全意服務(wù)華為”

14、的理念，全方位為大企業(yè)提供配套服務(wù)，帶動(dòng)了社區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。龍崗鵬城股份合作公司把廠房出租給鄰近的大亞灣核電做配套服務(wù)，每年可為社區(qū)帶來(lái)數(shù)百萬(wàn)元的收入。南嶺村社區(qū)股份合作公司自主興辦了南嶺求水山酒店項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資3億元，通過(guò)3年精心運(yùn)營(yíng)，2010年6月求水山酒店掛牌五星，成為首家由社區(qū)興辦的五星級(jí)酒店，南嶺村通過(guò)發(fā)展中高端服務(wù)業(yè)推動(dòng)了社區(qū)經(jīng)濟(jì)的成功轉(zhuǎn)型。（四）其他區(qū)。福田區(qū)皇崗股份合作公司興建了高端商務(wù)寫字樓“皇崗商務(wù)中心”。新區(qū)牛欄前社區(qū)引入世界500強(qiáng)企業(yè)潤(rùn)泰集團(tuán)轄下大潤(rùn)發(fā)連鎖超市將進(jìn)駐社區(qū)。在推進(jìn)城市更新，加快舊城改造進(jìn)程中，很多社區(qū)都把發(fā)展中高端服務(wù)業(yè)作為社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要方向。五

15、、我區(qū)主要經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)與可探索發(fā)展模式（一）中小型科技企業(yè)比重大。科技中小超過(guò)全市1/4。（二）國(guó)高企業(yè)數(shù)量占優(yōu)勢(shì)。2017年，國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)居全省第一（南山區(qū)2965家、天河區(qū)2500家），為我區(qū)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（三）制造業(yè)領(lǐng)域基礎(chǔ)扎實(shí)。2017年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3448.36億元，增長(zhǎng)9.2%，第二產(chǎn)業(yè)增加值1796.45億元，占52.10%，增長(zhǎng)9.4%。根據(jù)我區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)和制造業(yè)基礎(chǔ)，可以參考借鑒的模式如下：（一）物業(yè)管理實(shí)體模式。自建物業(yè)管理公司是指由社區(qū)股份合作公司設(shè)立具有規(guī)化管理職能的專業(yè)物業(yè)管理公司，按照市場(chǎng)化兼顧公益化的原則，統(tǒng)一管理集體物業(yè)、居民出租物業(yè)與承

16、接的社會(huì)物業(yè)，為社區(qū)物業(yè)提供規(guī)化和專業(yè)化有償服務(wù)，提升社區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。自建物業(yè)管理公司的情況在相當(dāng)普遍，許多社區(qū)在成立物業(yè)管理公司后，盡管由于管理項(xiàng)目少而盈利不多，但衛(wèi)生、治安都有了顯著改善。（二）參與配套服務(wù)模式。為科技企業(yè)配套服務(wù)是指社區(qū)股份合作公司通過(guò)自辦或與社會(huì)力量合辦社區(qū)服務(wù)實(shí)體的方式，主動(dòng)參與轄區(qū)重要企業(yè)的產(chǎn)業(yè)分工和產(chǎn)業(yè)協(xié)作，直接服務(wù)于轄區(qū)與周邊的大企業(yè)，形成當(dāng)?shù)嘏涮住⒕偷胤?wù)的格局。配套圍主要包括生活服務(wù)和生產(chǎn)服務(wù)，有條件的社區(qū)也可開(kāi)展相關(guān)的專業(yè)服務(wù)，如提供餐飲、住宿、商業(yè)、文化娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)體閑等生活服務(wù)配套設(shè)施;可以參與非核心生產(chǎn)環(huán)節(jié)外包，比如倉(cāng)儲(chǔ)物流、包裝印刷

17、、產(chǎn)品配件等生產(chǎn)服務(wù);提供會(huì)計(jì)、法律、信息、咨詢、會(huì)展等專業(yè)服務(wù)。這種模式主要是利用本地和周邊存在大企業(yè)的客觀條件，借助大企業(yè)輻射帶動(dòng)效應(yīng)，牢牢把握商機(jī)，因地制宜將社區(qū)經(jīng)濟(jì)嵌入大企業(yè)生產(chǎn)循環(huán)鏈條。此種模式依靠大企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)外溢效應(yīng)，憑借社區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)來(lái)提升社區(qū)經(jīng)濟(jì)的比較優(yōu)勢(shì)。我區(qū)的中小企業(yè)眾多，社區(qū)應(yīng)發(fā)揮主觀能動(dòng)性積極探索與企業(yè)合作的共贏模式來(lái)促進(jìn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。（三）參股金融機(jī)構(gòu)模式。社區(qū)股份合作公司作為出資人入股，入股方式可以是單獨(dú)入股，也可以與其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體共同組建投資公司，再以投資公司名義參與入股。村鎮(zhèn)銀行具有獨(dú)立法人資格，主要服務(wù)于當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)和個(gè)人，同大銀行相比，其起點(diǎn)較低，審批簡(jiǎn)便，業(yè)務(wù)

18、種類豐富，基本上能夠滿足個(gè)人和中小型企業(yè)的各類金融需求。我區(qū)在科技金融方面的工作經(jīng)驗(yàn)可以運(yùn)用到社區(qū)金融模式探索中，通過(guò)適當(dāng)引入村鎮(zhèn)銀行，可以填補(bǔ)金融服務(wù)層次、彌補(bǔ)金融服務(wù)的不足。比如與科技園區(qū)合作，為區(qū)初創(chuàng)型企業(yè)提供金融支持等配套服務(wù)。（四）發(fā)展高端服務(wù)模式。介入中高端服務(wù)業(yè)是指社區(qū)股份合作公司通過(guò)自主興辦、合作開(kāi)發(fā)、招商引資，存在收益率偏低情況等方式介入可滿足中高端需求的商業(yè)服務(wù)業(yè)。我區(qū)歷經(jīng)多年的快速發(fā)展，商業(yè)服務(wù)業(yè)需求結(jié)構(gòu)也發(fā)生了顯著的變化，這種變化主要表現(xiàn)為對(duì)一般性低端的商業(yè)服務(wù)業(yè)需求減少，對(duì)中高端的商業(yè)服務(wù)需求與日俱增，此種變化也對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的重要載體社區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了深刻影響，一些社區(qū)股份

19、合作公司開(kāi)始積極介入中高端服務(wù)業(yè)，并取得良好的經(jīng)營(yíng)效益。我區(qū)對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目的招引力度大，未來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將更加優(yōu)化，社區(qū)應(yīng)順應(yīng)這一發(fā)展趨勢(shì)，積極探索對(duì)接高端企業(yè)資源的接口，以更好地提升社區(qū)的社會(huì)服務(wù)功能。六、政策對(duì)策建議（一）轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，突破建房出租經(jīng)營(yíng)格局。發(fā)展觀念的轉(zhuǎn)變是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的前提基礎(chǔ)。因此，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，首先要轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念。一是要明確我區(qū)發(fā)展定位。我們發(fā)展社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)，要站在全區(qū)“一盤棋”的戰(zhàn)略高度來(lái)通盤考慮，把發(fā)展的戰(zhàn)略定位放在建設(shè)“現(xiàn)代化先行區(qū)”這個(gè)大前提下，尋找商機(jī)，興辦實(shí)業(yè)，滾動(dòng)發(fā)展。二是要轉(zhuǎn)變發(fā)展思維定勢(shì)。要轉(zhuǎn)變發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)就是建廠房出租的思維定勢(shì)，發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)不單

20、單靠建廠房出租，還可以創(chuàng)辦實(shí)體、參股經(jīng)營(yíng)等;要轉(zhuǎn)變發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)就是搞好本地產(chǎn)業(yè)的思維定勢(shì)，發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)要敢于打破本位主義、畫(huà)地為牢的觀念，突破按行政歸屬、各自為戰(zhàn)的局限，可以社與社、組與組、社與組、跨社組之間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)雙贏格局。三是要更新招商引資觀念。要從依靠以出租土地、廠房為主的引資向招商引資、參股經(jīng)營(yíng)、自辦實(shí)體等多種方式相結(jié)合的引資觀念轉(zhuǎn)變，從依靠?jī)?yōu)惠政策招商向依靠?jī)?yōu)良環(huán)境、優(yōu)質(zhì)服務(wù)招商轉(zhuǎn)變，從引進(jìn)一般加工業(yè)向引進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目、大企業(yè)為主轉(zhuǎn)變，從引進(jìn)資金項(xiàng)目向引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)設(shè)備、現(xiàn)代管理經(jīng)驗(yàn)、各類專業(yè)人才轉(zhuǎn)變，從只看重工業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)向引進(jìn)大型商貿(mào)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變。 （二）加快整體規(guī)

21、劃，強(qiáng)化集體經(jīng)濟(jì)服務(wù)管理。一是調(diào)整社區(qū)產(chǎn)業(yè)總體布局。明確各社區(qū)具體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位，引導(dǎo)集體經(jīng)濟(jì)按產(chǎn)業(yè)定位轉(zhuǎn)型發(fā)展，避免低檔次投資和不符合規(guī)劃轉(zhuǎn)型發(fā)展。要以優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為依據(jù)，從社區(qū)的具體條件出發(fā)，宜工則工，宜商則商，宜旅則旅，宜居則居，按 “一社區(qū)一品牌”的思路，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。促進(jìn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)從加工裝備向配件配套、研發(fā)設(shè)計(jì)、商貿(mào)服務(wù)、物流、衣食住行、休閑娛樂(lè)等服務(wù)業(yè)延伸，拓寬集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展視野，擴(kuò)大居民就業(yè)、創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域。二是發(fā)揮集體經(jīng)濟(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)作用。服務(wù)管理機(jī)構(gòu)要采取學(xué)習(xí)培訓(xùn)、聘請(qǐng)專家現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)等方式，轉(zhuǎn)變集體經(jīng)濟(jì)管理觀念和方式。根據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位，制訂相關(guān)工作流程和規(guī)則，將行業(yè)相近企業(yè)按區(qū)域整合

22、，將產(chǎn)業(yè)聚集改造為“特色產(chǎn)業(yè)園”，改變各類企業(yè)“混居”局面。三是加快集體土地統(tǒng)一規(guī)劃開(kāi)發(fā)。引導(dǎo)社區(qū)和居民小組股份公司徹底走向規(guī)化、法制化的股份化道路，采取引進(jìn)來(lái)，強(qiáng)弱聯(lián)合等方式，組建新的大股份公司。加快土地整備，形成連片開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，提高集體經(jīng)濟(jì)效益。 （三）出臺(tái)保障政策，確保集體資產(chǎn)保值增值。政策支持保障是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的必要措施。一是出臺(tái)保障集體經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)置換政策。出臺(tái)政策規(guī)定在政府整備土地和征地拆遷中拆除的集體經(jīng)濟(jì)工業(yè)廠房。二是出臺(tái)整合開(kāi)發(fā)土地物業(yè)資源政策。按照城市區(qū)域規(guī)劃、連片開(kāi)發(fā)和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展格局。三是出臺(tái)扶持社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展政策。促進(jìn)投資多元化、因地制宜

23、發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)、加快更新改造、促進(jìn)管理規(guī)化、搭建轉(zhuǎn)型發(fā)展服務(wù)平臺(tái)，打開(kāi)社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展新局面。允許集體經(jīng)濟(jì)按照城市區(qū)域規(guī)劃，自主進(jìn)行一、二級(jí)土地開(kāi)發(fā)，由“出租養(yǎng)民”轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴恋馗幻瘛卑l(fā)展模式。（四）支持轉(zhuǎn)型升級(jí)，加快推進(jìn)城市更新步伐。一是制訂推進(jìn)工業(yè)廠房升級(jí)改造配套政策。落實(shí)舊工業(yè)區(qū)改造為服務(wù)業(yè)的工商、消防、環(huán)保部門辦證綠色通道。二是大力扶持社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。加大對(duì)社區(qū)技術(shù)升級(jí)、企業(yè)轉(zhuǎn)型的資金扶持力度，支持股份合作公司積極參與區(qū)大企業(yè)、大項(xiàng)目、工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作，提供產(chǎn)品配套與商業(yè)、餐飲、員工公寓、文體娛樂(lè)等服務(wù)配套。三是建立領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)服務(wù)，幫助企業(yè)解決實(shí)際困難，重點(diǎn)為企業(yè)提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、開(kāi)業(yè)指導(dǎo)、政策咨詢、融資貸款、政策扶持、跟蹤指導(dǎo)等全面服務(wù)，營(yíng)造服務(wù)創(chuàng)業(yè)、富民興樂(lè)的良好氛圍，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和發(fā)展壯大。四是鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)自改舊城舊村。支持社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)參與城市更新和舊城改造，對(duì)股份合作公司將舊村