1、公寓式辦公價格定位報告華僑城 蘇河灣 OCT SUHE CREEK第一局部 工程均價建議基于本案獨特的高端工程價值，從市場角度出發，比照參考競品、二手房，以及終端回報市場，確定本案在目前市場下的合理價格市場比較法二手房價格參考投資回報測算價格初步確定價格修正確定定價思路市場比較法二手房價格參考投資回報測算初步確定本案合理入市價格參考未來投資回報空間，確定本案價值預期實現下的合理價格范圍，最終確定本案合理入市價格市場比較法類比工程選取范圍全市銷售型高端類住宅1.全市范圍內售價較高單價4W以上的高端類住宅工程2.有在售大面積產品，與本案存有直接競爭關系3.近一年有實際成交，保證價格的有效參考性總價

2、競爭的高端公寓工程1.全市范圍內售價較高單價5W以上的高端公寓工程2.主力成交產品為1000W級，與本案有總價競爭關系3.內環內或內中環地段價值較高區域，保證客群關注點和工程價值的競爭參考性4. 近一年有實際成交，保證價格的有效參考性市場比較法全市銷售型高端類住宅日月光中心城市一品苑選擇全市銷售型高端類住宅工程進行比照：城市一品苑日月光中心全市高端銷售型類住宅有在售大面積產品近一年內有成交記錄選取原那么：注：本案均值100分；優于本案的，評分高于100分，弱于本案的，評分低于100分市場比較法全市銷售型高端類住宅市場比較法全市銷售型高端類住宅市場比較法全市銷售型高端類住宅市場比較法依據市場比較

3、法，通過加權計算各競爭工程的實際參考價格，得出，本案公寓式辦公目前合理毛坯入市價格約為：52300元/全市銷售型高端類住宅市場比較法類比工程選取范圍全市銷售型高端類住宅1.全市范圍內售價較高單價4W以上的高端類住宅工程2.有在售大面積產品，與本案存有直接競爭關系3.近一年有實際成交，保證價格的有效參考性總價競爭的高端公寓工程1.全市范圍內售價較高單價5W以上、主售戶型面積與本案接近的高端公寓工程2.主力成交產品為1000W級，與本案有總價競爭關系3.內環內或內中環地段價值較高區域，保證客群關注點和工程價值的競爭參考性4. 近一年有實際成交，保證價格的有效參考性市場比較法總價競爭的高端公寓工程5

4、W級以上高端公寓成交排名至今總價競爭的高端公寓工程選取原那么：千萬級總價工程考慮價格彈性，區間選擇為700-1300W主力成交戶型面積接近面積有彈性區間不宜超過180目標客戶需求考慮，戶型功能相同或相近本案主力為二房產品，相似戶型面積產品功能不宜超過三房目標客戶關注點和工程核心價值比照考慮，選取市中心熱點地段工程綜合考慮，選取競爭參考工程為：遠中風華園、尚海灣豪庭市場比較法總價競爭的高端公寓工程遠中風華園尚海灣豪庭選擇全市與本案總價級相當的高端住宅工程進行比照：遠中風華園尚海灣豪庭注：本案均值100分；優于本案的，評分高于100分，弱于本案的，評分低于100分市場比較法總價競爭的高端公寓工程市

5、場比較法總價競爭的高端公寓工程市場比較法總價競爭的高端公寓工程市場比較法備注：遠中風華園12年月均去化套，尚海灣豪庭12年月均去化套，白金灣府邸12年月均去化套。去化速度評估標準：月均去化缺乏5套周均1套以下，減10分，月均去化缺乏20套難以滿足本案去化速度要求，減5分依據市場比較法，通過加權計算各競爭工程的實際參考價格，得出本案公寓式辦公目前合理毛坯入市價格約為：52100元/總價競爭的高端公寓工程市場比較法二手房價格參考投資回報測算價格初步確定價格修正確定二手房價格參考價格參考原那么二手房選取原那么1.選取本案所在區域代表性二手房公寓工程2.考慮到本案所在區域缺乏高品質公寓工程，因此參考選

6、取臨近本案區域的代表性高端二手房公寓工程3.選取建筑年代較新的高端二手房公寓工程價格參考方法1.重點參考周邊區域高端二手房價格，結合區域內二手房價格，判斷本案基準參考價格2.因為二手房買賣過程中會產生交易稅費本錢，均屬于購房本錢內容，因此需計入房價3.綜合基準價格和交易環節的稅費本錢，兩者相加，得出本案合理參考價格考慮到本案作為住宅替代產品的功能價值，周邊二手房價格會對本案產生一定價格干擾因此，本案定價時需綜合參考周邊高端二手房公寓價格，以確定本案合理入市價格。二手房價格參考本案基準參考價格確定選取工程所在區域及周邊區域內建筑年代較新、品質及價格較高的二手房住宅工程作為參考。圣和圣廣場聯富假日

7、公寓華祺苑新昌城中福城三期國際麗都城目前工程所在區域內二手房工程整體價格水平較低，均價約在25000-28000元/，價格根底薄弱；考慮到本案整體規劃、品質及未來區域開展價值，本案價格應跳脫區域價格，重點參考相鄰的人民廣場板塊內品質及價格較高的二手房工程，價格水平在47000-50000元/；并適當參考南京西路板塊二手房價格。永盛苑綜合判斷，確定本案合理參考的二手房基準價格約為：48500元/取均值周邊高端二手房公寓工程選取二手房價格參考參考上海二手房交易稅費標準和非普通住宅界定標準；本案目前合理銷售價格=基準價格*100%+二手房交易稅費本錢48500*113.5%55000元/含裝修注：未

8、計入其他非必要性交付費用。周邊高端二手房基準參考價格：48500元/二手房交易稅率按非普通住宅標準：買賣雙方合計稅費約13.5%考慮到目前周邊二手房工程根本為精裝修，裝修標準大概在3000元/左右，那么：本案毛坯參考價格為52000元/周邊高端二手房價格參考考慮到整體市場仍處于調控期，市場回暖趨勢并不明顯，同時考慮到本案回籠資金的指標要求，本案價格確定以風險控制考慮、平安銷售及資金回籠為首要原那么，由此確定本案41街坊類住宅目前毛坯入市價格為：52000元/二手房價格參考市場卡位法本案類住宅參考均價：52000元/同類競爭參考：523000元/,總價競爭參考：52100元/本案類住宅入市價格初

9、步建議為：毛坯52000元/，裝修58000元/裝修6000元/市場比較法二手房價格參考投資回報測算價格初步確定價格修正確定投資回報測算價格修正原那么高端酒店式公寓選取原那么1.選取本案及周邊區域高端酒店式公寓2.考慮到終端租賃客戶的關聯性，選取參考工程3.考慮到未來價值成長，選取本案價值參考和模板區域工程價格修正方法1.綜合參考各工程租金，確定本案未來可實現的回報租金范圍2.以常規投資回報水平年回報率6%計算，推算未來租金回報下的銷售價格范圍含裝修3.判斷本案初步建議價格是否契合，最終確定本案41街坊類住宅入市價格目前全市缺乏可參考的同質產品，且本案及區域價值目前缺乏現實參考根底，本案未來價

10、值回報難以判斷；因此本案選取可參考的高端酒店式公寓，判斷本案未來的成長價值和回報收益，以推斷有價值支撐的現實銷售價格。投資回報測算全市租賃型高端酒店式公寓莎瑪新天地華山公寓靜安8號逸蘭錦麟公寓輝盛庭國際公寓新黃浦酒店公寓雅詩閣淮海路效勞公寓上海商城酒店式公寓馨樂庭金橋效勞公寓萊爵效勞式公寓閘北高端租賃型酒店式公寓目前空白。選取黃浦、盧灣、靜安三個區域的租賃型酒店式公寓工程。地緣關聯性客戶導入區域考慮未來價值成長參考租金回報率測算全市租賃型高端酒店式公寓租金回報率測算全市租賃型高端酒店式公寓人民廣場租金水平：250-290元/月新天地租金水平：260-340元/月靜安上海商城位置核心，租金較高，

11、單位租金在450元/月以上；其他工程位置較偏，租金水平在90-190元/月1R由于面積較小，租金普遍偏高，本案重點參考2R、3R租金水平考慮到地緣關系的相似性，重點參考距離本案最近的人民廣場板塊租金水平；另考慮到租金未來成長性，可適當參考新天地板塊及上海商城租金情況；租金格局建議本案可參考的合理租金水平為：260-300元/根據經驗，按照6%的年投資回報率測算價格；測算公式：V=A/R=單位月租金*12/年投資回報率；投資回報測算本案目前可實現銷售約為：52000-60000元/含裝修最終修正后的價格入市價格初步建議：毛坯52000元/裝修58000元/投資回報測算價格范圍：裝修52000-6

12、0000元/綜合競爭市場和二手房市場建議的入市價格，與本案未來成長價值和客戶收益回報區間吻合；同時考慮到目前市場背景和公司銷售/資金指標要求，價格不宜拉升至60000元/建議本案41街坊類住宅入市價格維持為：毛坯52000元/；裝修58000元/第二局部 價目表建議產品定價考量因素立面戶型景觀決定房源價格平面考量因素樓棟+決定樓棟價格樓棟南側面對蘇州河具有景觀優勢北側面對曲阜路景觀較差東側面對中心綠地未來景觀相對較好西側面對西藏路與老建筑景觀較差A棟優點：傳統南北朝向擁有蘇州河景觀；缺點：局部北側房源景觀較差；B棟優點：東側朝向擁有陸家嘴景觀和3街坊景觀，南側親水性更好；缺點：東西朝向，西側景

13、觀較差，東側景觀存在被1街坊遮擋可能；產品：B棟優于A棟推售：A棟早于B棟公開考慮到產品差異、首次公開平安性、未來價格成長性，建議A棟略低于B棟均價樓棟差異均價差額5%東側A1、A2戶型與與B樓間距非常近，采光和視野受到一定影響西側A1、A2根本不受任何影響南側整體影響小于東側A棟平面差價8%，西側優于東側，中間相對平均平面因素A棟南北朝向東西兩側受B棟遮擋差異較大東側位置，客戶接受度相對更高，無任何建筑遮擋正朝南位置，采光最優，無任何建筑遮擋西側位置傳統接受度較低，與A棟存在互相干擾平面因素B棟平面差價3%，南側最優，東側優于西側B棟東西朝向受A棟影響較小立面因素22層19層正常立面系數樓層越高采光視野越好樓棟立面差價5%景觀因素7樓15樓7層以下未來可能被C棟遮擋，無景觀視野可言7層以上景觀視野隨著樓層增高視野逐步提升15層以上能較好的看到蘇州河全景立面對景觀影響很小可以忽略不計東側正對3街坊景觀，西側無景觀A棟為樓層景觀差異B棟為東西景觀差異B棟景觀差異大于