1、關(guān)于邵東縣投資老年服務(wù)中心可行性研究報告及項目建議書（一）目   錄 第一章 總論第二章 項目背景第三章 市場預(yù)測第四章 項目的重要性和必要性第五章 項目選址及建設(shè)條件第六章 項目建設(shè)方案第七章 投資估算及資金籌措第八章 投資效益預(yù)測第九章 項目風(fēng)險分析及規(guī)避建議第十章 結(jié) 論   第一章 總論一、項目名稱： 邵東縣”XXXX”老年公寓二、項目地點：邵東縣生態(tài)產(chǎn)業(yè)園某地塊三、項目投資單位：1、XXX公司：占51%；2

2、、XXXX：占49%。四、建設(shè)內(nèi)容：1、建老年公寓3棟，房屋面積12000平方米，造住房200套（一期一階段）；2、新建綜合大樓1棟，面積3000平方米（一期二階段）；3、新建老年醫(yī)療救護中心，面積5000平方米（二期）；4、新建老年公寓房屋總面積20000平方米（二期）4、環(huán)境建設(shè)（一期、二期）。五、建設(shè)規(guī)模：1、建設(shè)用地：50畝2、建筑面積：40000平方米3、床位：800個4、人均居住面積：40平方米。六、項目總投資： 項目預(yù)計總投資約為5000萬人民幣（其中：一期投資約：2000萬元；二期投資約：3000萬元）。七、項目籌資方式：1、自籌資金：40%2、信貸融資：60%

3、60;第二章 項目背景一、項目建議書編制依據(jù)： 中華人民共和國老年人權(quán)益保障法；中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”計劃綱要；國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）中國老齡事業(yè)的發(fā)展白皮書；中華人民共和國土地管理法；中華人民共和國行業(yè)標準老年人社會福利機構(gòu)基本規(guī)范；社會福利機構(gòu)管理暫行辦法；城市社會福利事業(yè)單位管理工作試行辦法；老年人建筑設(shè)計規(guī)范；湖南省人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見。三、項目提出的理由與過程：邵東縣目前城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)缺口很大，目前的床位只能滿足社會需求的30%，特別是高檔老年公寓還是空白，政府對民間資本投建老年公寓，給予大力支持和重點扶持

4、。基于以上幾方面的原因，投資建一高檔老年公寓，既填補邵東高檔老年公寓的空白，又滿足快速進入老年化社會的需要。該項目的設(shè)想提出來以后，得到了各層面的高度贊賞和鼓勵，希望能夠盡快立項。 第三章 市場預(yù)測一、邵東縣城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)供應(yīng)現(xiàn)狀：1、目前邵東縣65歲以上的老年人口已近13萬，據(jù)調(diào)查，大約有3%的老人有入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的愿望，也就是說大約需要3900張床位。而據(jù)調(diào)查，目前邵東縣養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)只有35所，床位1000張左右，差缺2900張床位。也即目前邵東城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的床位只能滿足社會需求的32%，缺口高達68%。需求與供給嚴重失衡，導(dǎo)致養(yǎng)老需求市場趨熱，特別在夏季酷熱時

5、節(jié)，邵東縣城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的床位更是供不應(yīng)求，邵東縣城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的入住率多數(shù)能達到85.0%以上；2、目前邵東縣國有養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)約占總數(shù)的80%左右，規(guī)模較小，但都是屬于非贏利性養(yǎng)老院，如各鄉(xiāng)鎮(zhèn)屬的養(yǎng)老院，屬于中低檔次為主，主要是解決社會無勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)監(jiān)護人的老年人（即“三無”）和低保對象等困難老年人的養(yǎng)老；3、目前邵東縣民營養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)占20%左右，多為幾十張床位的小型養(yǎng)老院，規(guī)模小、層次低，功能不完善，定位不清晰，管理不規(guī)范，服務(wù)項目比較單一，特別是精神和文化生活方面的服務(wù)設(shè)施不健全，如生活、娛樂、休閑、健身、學(xué)習(xí)、醫(yī)療等方面的條件還不齊全，只有一個托老的作用；4、

6、目前邵東縣養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，特別是民營養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的服務(wù)和護理人員多為農(nóng)民和下崗人員，素質(zhì)不高，文化程度偏低，加上沒有接受過正規(guī)系統(tǒng)培訓(xùn)，知識結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)性不強，只能做些簡單的日常生活護理工作，缺乏專業(yè)性的管理和人才，難以滿足“三高”老年人群的需求；5、目前邵東縣城鎮(zhèn)的高檔養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)還是空白，更沒有按照國際化的管理水平和服務(wù)標準進行經(jīng)營、管理、服務(wù)，讓老年人發(fā)揮特長，施展才華，貢獻余熱的老年公寓。二、邵東縣養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)供應(yīng)預(yù)測：1、今后幾年，國家民政部和湖南省政府將加大投入對現(xiàn)有城鎮(zhèn)國有養(yǎng)老院進行改擴建：1）2015年基本建成全覆蓋社會服務(wù)體系，每千名老人至少擁有30張養(yǎng)老床位；2）全國新建

7、和改建市、縣福利院（福利中心）100所，新增床位10000張；新建和改建鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院1000所，完成41個流浪未成年人救助保護中心設(shè)施建設(shè)；新建國辦示范性社會養(yǎng)老機構(gòu)20所，引導(dǎo)和支持新辦民辦社會化養(yǎng)老機構(gòu)20所，資助建設(shè)省級城鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)示范單位3000個，新增床位20000張。3）縣級以上城市，至少建有一處以收養(yǎng)失能、半失能老年人為主的老年養(yǎng)護設(shè)施。4）跟據(jù)上面幾點預(yù)測：邵東縣在未來幾年可能會新建1所縣級福利院，養(yǎng)老床位100-200張左右。     但政府投資改擴建的養(yǎng)老院是非盈利性質(zhì)的，以中低檔次為主，主要是收養(yǎng)社會無勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)

8、監(jiān)護人的老年人（即“三無”）和低保對象等困難老年人。無法滿足一般家庭老人和三高老年人群的需求。2、民營資本對投入養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)持謹慎態(tài)度。     由于投建養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，特別是高檔老年公寓投入較大、風(fēng)險較高、資金回收周期較長，大多數(shù)民營企業(yè)對此望而卻步，雖然政府積極鼓勵和支持民營資本投建養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，也出臺了相關(guān)鼓勵政策，但大多數(shù)民營資本對此積極性仍然不高。即便是有一些民營資本投向此行業(yè)，也多是一些小打小鬧，投建的也多是些規(guī)模小、檔次低的農(nóng)家樂式的養(yǎng)老公寓。    據(jù)調(diào)查，邵東縣今后幾年內(nèi)有意愿大投入建設(shè)高檔老年公寓的很少，有

9、的也是借老年公寓的名義，而主要開發(fā)房地產(chǎn)、養(yǎng)生、休閑、度假、觀光、旅游等產(chǎn)業(yè)來。三、邵東縣養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)需求預(yù)測：1、邵東縣即將成為老齡化城市，養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)需求巨大。    據(jù)調(diào)查，截止2012年底，邵東縣65歲以上的老年人已經(jīng)達到13萬，占全縣人口總量的10%，而且正以年均增加2.3%的速度“跑步進入”嚴重老齡化社會。     按照預(yù)測到2015年，邵東縣65歲以上的老年人將超過20萬，按平均每千名老人擁有床位30張養(yǎng)老床位計算，全縣養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)需要6000張，而目前邵東縣的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的床位只有1000張，缺口高達500

10、0張；     而隨著人們生活水平的提高和觀念的改變，老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的比例還將增大，如達到目前全球平均水平每千人50張的標準，到2015年，缺口將高達8000張。所以邵東縣養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)顯得十分重要和緊迫。2、養(yǎng)老觀念改變，養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)需求將會越來越大1）據(jù)調(diào)查，邵東縣的“421”式家庭結(jié)構(gòu)所占比例越來越大，子女隨著工作生活節(jié)奏的加快及本人所受壓力的加大，已經(jīng)難以在時間、精力上更多地顧及父母及高齡老人，要求年輕人在家照顧雙親及祖父母輩老人幾乎是不現(xiàn)實的。而高齡老人、失能老人除了日常生活和身體照顧需要外，他們在精神生活方面也需要得到不斷的滿足，

11、需要得到感情交流。他們對入住老年公寓，接受老年護理及專業(yè)服務(wù)等方面的需求愿望更加強烈。2）現(xiàn)代城市住房的日趨寬松，中青年群體和老年群體在生活方式和價值觀念方面差異，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式。從職業(yè)比例看，醫(yī)生、干部、教師中多數(shù)人愿與子女分開過；工人和農(nóng)民相對較低。在這種背景下，空巢家庭老人的數(shù)量不斷上升，空巢家庭將成為老人家庭的主要形式。     因此，隨著人們思想觀念、生活水平及家庭結(jié)構(gòu)等因素的變化，入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)已被越來越多的人所接受。投建養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)將有更大的市場發(fā)展空間。3、居住環(huán)境的改變，更多的老年人將選擇到養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老

12、    中國是一個重視鄰里關(guān)系的國家，但是隨著社會的發(fā)展，隨著傳統(tǒng)社區(qū)的消失，更多的人屬于關(guān)上門就不知道鄰居姓什么了，而且這是一個不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。媒體時常有報道老人死在家中無人知道的事。所以有很多子女不放心老年人獨居，而老年人也不習(xí)慣獨居的寂寞，有越來越多的老年人將選擇到養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老。4、生活水平提高，高檔老年公寓的潛力巨大1）最近幾年國家每年都在漲退休人員的退休金，目前城鎮(zhèn)老年人的退休金得到了大幅度的提升；今后幾年國家還將繼續(xù)提高退休人員的退休金。據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心的一項調(diào)查，城市老年人中有42.8%的人擁有儲蓄存款，還有很大一部分老年人有額外的收

13、入，完全有能力承擔(dān)高檔養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的費用。2）隨著社會的進步，物質(zhì)生活水平的提高，老年人越來越注重生活質(zhì)量，在物質(zhì)生活得到保證以后，他們更加追求精神生活的需要。他們?nèi)胱○B(yǎng)老院，已不再只看重價格，而是更加注重環(huán)境、服務(wù)、配套設(shè)施、人際交流等軟硬件條件。據(jù)調(diào)查，老年人希望養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)配備超市（83.8%）、健身場地（56.6%）、棋牌室（47.1%）、餐飲（44.9%）、茶館（39.7%）。而目前邵東縣大多數(shù)的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，難以達到這些的要求，這也是很多“三高”老年人沒有選擇入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的原因，所以高檔老年公寓的建設(shè)大有可為；3）隨著老年人生活的改善，老年人的健康狀況大為提高，精力還相當(dāng)充沛，

14、據(jù)調(diào)查，老年人對能發(fā)揮自身余熱和體現(xiàn)人生價值的活動和工作的參與度非常高，據(jù)調(diào)查，老年人選擇組織集體活動（63.5%）、參加老年協(xié)會（48.0%）、參與教育和培訓(xùn)（32.4%）。特別是“三高”老年人群，他們大都接受過良好的教育，工作經(jīng)驗豐富，有一技之長，退休后都希望能繼續(xù)發(fā)揮特長，貢獻余熱，但目前社會上缺乏這樣的平臺，而如果有一家老年公寓能夠提供這樣的平臺，讓老年人在這里不但能夠享受到養(yǎng)老機構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)，還能讓自己夠繼續(xù)發(fā)揮特長，貢獻余熱，必定會受到“三高”老年人群的追捧。 第四章 項目的重要性和必要性一、各級政府重視和支持民辦養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)：   

15、; 黨中央、國務(wù)院歷來十分關(guān)注我國的老齡問題和養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)問題，近年來頒布了一系列關(guān)于老年和養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的法規(guī)和文件，如：中華人民共和國老年人權(quán)益保障法，關(guān)于加強老齡工作的決定，中國老齡事業(yè)的發(fā)展白皮書，國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”計劃綱要，中華人民共和國社會福利機構(gòu)管理暫行辦法，中華人民共和國行業(yè)標準老年人社會福利機構(gòu)基本規(guī)范，老年人建筑設(shè)計規(guī)范，中華人民共和國城市社會福利事業(yè)單位管理工作試行辦法等；使我國老齡事業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)有法可依，有章可循。加快社會養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)，逐步滿足老年人養(yǎng)老的差異需求，提高老年人生活

16、質(zhì)量，是落實黨中央、國務(wù)院方針政策，構(gòu)建和諧社會的重要舉措。    湖南省委、省政府也十分重視老齡問題和養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)問題，制定了一系列方針政策和具體措施，一方面投入財力物力，推動我省國有養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)；另一方面對企業(yè)、社會組織、個人、外資開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，予以大力扶持，出臺了一系列優(yōu)惠政策，對企業(yè)、社會組織、個人、外資開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，可獲得多項財政稅收優(yōu)惠。二、”XXX老年服務(wù)中心”將成為我省乃至全國民辦老年服務(wù)機構(gòu)之典范：該項目為民間資本投建，是邵陽市乃至全省第一家大型民辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。該項目前期將由國內(nèi)先進的老年服務(wù)機構(gòu)各方面的專家進行經(jīng)營和管理，

17、引入一線城市老年公寓先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務(wù)標準，實現(xiàn)與國際先進的老年公寓接軌。三、”XXX老年服務(wù)中心”具有較好的社會效益和經(jīng)濟效益：    目前邵東縣養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)大約有68%的缺口，而且隨著老年人口的急速增加和老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的愿望增加，養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的市場需求將非常大，僅靠國家投資，遠遠不能滿足需求，一些地區(qū)經(jīng)驗表明，調(diào)動多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場化運作，是解決老齡化問題的好辦法。投建高檔老年公寓不但具有重要的社會意義，同時也具有較好的經(jīng)濟效益。1、投建該老年公寓，不但可以緩解目前全縣城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)欠缺的矛

18、盾，解決城市老年人入住老年公寓的難題，還可以為老年人提供一個文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在食、住、行、醫(yī)療、養(yǎng)生、娛樂等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對社會穩(wěn)定、創(chuàng)建和諧社會起到直接的促進作用。2、投建該高檔老年服務(wù)中心，可以填補邵東縣高檔老年服務(wù)機構(gòu)的空白，解決傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，開創(chuàng)讓老年人“老有所樂，老有所為”的養(yǎng)老模式，為“三高”（高文憑、高職稱、高收入）老年人群搭建一個發(fā)揮余熱的平臺，是解決老齡化問題的有效對策之一。3、該項目引進世界先進的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)經(jīng)營理念和管理經(jīng)驗，對于提高邵東縣養(yǎng)老公寓的經(jīng)營管理水平，與世界接軌，帶動邵

19、東縣老齡事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有非常重要的意義。4、從經(jīng)濟效益上講，一方面由于高檔養(yǎng)老機構(gòu)瞄準的是“三高”老年人群，他們普遍收入較高，對價格的敏感度較低，所以高檔老年公寓可以有較高的收費，這樣就會有較好的經(jīng)濟效益；另一方面，以老年醫(yī)療救護中心的運營，更將是這個項目產(chǎn)生經(jīng)濟效益的重要來源。 第五章 項目選址及建設(shè)條件一、項目選址：（一）擬建地址狀況：     項目位于邵東縣生態(tài)產(chǎn)業(yè)園？或縣城周邊交通便利，環(huán)境資源好的地塊。4、醫(yī)療配套完善：5、“五通”條件具備：6、發(fā)展前景廣闊：第六章 項目建設(shè)方案 根據(jù)對項目的定

20、位，結(jié)合開發(fā)設(shè)想，提出項目建設(shè)方案，以期為項目開發(fā)分析提供依據(jù)。一、項目定位：1、主題定位民營投資、引進現(xiàn)代老年產(chǎn)業(yè)最先進的經(jīng)營管理模式與中國傳統(tǒng)文化和生活方式相結(jié)合，讓老年人“老有所為”，創(chuàng)造老年人生活新方式的現(xiàn)代化高檔老年服務(wù)中心。該定位包含四層意思：1）該項目為民間投資，引入先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務(wù)標準，具有國內(nèi)先進水平的現(xiàn)代化高檔老年服務(wù)機構(gòu)；2）結(jié)合中國老年人的生活習(xí)慣，創(chuàng)造適合中國老年人生活方式，為老年人提供全方位服務(wù)的高檔老年服務(wù)機構(gòu)。3）為“三高”老年人群搭建一個發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，老有所為、老有所樂的平臺。2、市場定位：針對“三高”老年人群的現(xiàn)

21、代化高檔老年服務(wù)機構(gòu)3、風(fēng)格定位：采用后現(xiàn)代建筑風(fēng)格處理方式，結(jié)合現(xiàn)代建筑特點與中國文化元素，追求輕松和明快的建筑氛圍。即：后現(xiàn)代創(chuàng)新設(shè)計+中國文化元素，花園式布局二、項目設(shè)計原則：在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關(guān)懷，更要考慮社會心理學(xué)所涉及的居住心理問題。所有的設(shè)計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細膩研究的基礎(chǔ)之上，以實現(xiàn)院區(qū)的人性化、科學(xué)化、細致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護。1、設(shè)計要人性化：設(shè)計要滿足老人的生理特征和生活行為特征的需要，如老人出行，不能有過

22、多的臺階，有臺階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。2、生活要智能化：配備先進的緊急呼叫定位系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)。3、環(huán)境要園林化應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來自主干道的噪音少，便于老人作室外活動；建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等，為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間。4、戶型要合理化戶型

23、設(shè)計要個性化、合理化。房間設(shè)計要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老年人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。5、精神要豐富化為了滿足老年人精神生活的需要，院內(nèi)配備豐富精神文化的設(shè)施，在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，如會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、棋牌娛樂室、門球場等文體娛樂設(shè)施。6、配套要完善化為了方便養(yǎng)老院的老年人購物和生活，還應(yīng)配有完善的生活配套設(shè)施，如便利店等生活配套設(shè)施，滿足老年人日常生活的各種需要。三、建設(shè)標準本項目嚴格按照老年人建筑設(shè)計規(guī)范的要求進行設(shè)計。1、按照國際高檔老年公寓的標準，人均

24、使用面積不低于40平方米（國際高檔老年公寓標準為50平方米）；2、綜合大樓擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好；3、擁有智能化管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設(shè)備設(shè)施；4、三層以上的樓房，配備性能優(yōu)良、運行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備；5、擁有先進的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)；6、擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學(xué)、使用方便、裝飾高檔、整體舒適度良好的餐飲設(shè)施，有老年人用餐的食堂，也有不同風(fēng)味的餐廳；7、擁有規(guī)模合理、功能齊全、設(shè)備設(shè)施優(yōu)良的會議中心設(shè)施，有至少容納1

25、00人會議的專用會議廳；8、擁有符合老年人特色的學(xué)習(xí)、娛樂、健身的健康娛樂設(shè)施；9、擁有較為完善的員工及后勤服務(wù)設(shè)施；10、擁有標準的停車場。四、項目建設(shè)內(nèi)容：（一）總體布局：（二）建設(shè)規(guī)模：1、建設(shè)用地：50畝。2、建筑面積：50000平方米。3、床位：800個。4、人均居住面積：40平方米。5、綠地率：50%；6、容積率：2；7、停車位：20個。（三）建筑項目A、建設(shè)項目：1、新建3棟老年公寓：五層建筑，建筑面積32000平方米，住房共400套，可接收800位老人入住。增添外部走廊，方便入住老人的出行。2、新建綜合大樓：新建綜合大樓，五層建筑，建筑面積3000平方米，為現(xiàn)代商務(wù)風(fēng)格，將老年

26、公寓的所有配套功能功能集于一體。其中：1）底層：為食堂、餐廳、便利店等；2）二層：為老年娛樂、健身活動場所、展覽展示等；3）三層：為辦公、會議區(qū)：4）四層、五層：備用功能區(qū)（四）項目功能建議1、老年公寓：1）3棟老年公寓，400套，均為帶衛(wèi)生間的一室一廳式，平均每套面積60平方米，可接收800位老人入住。2、醫(yī)療中心：    建議該項目引入人民醫(yī)院，開設(shè)門診、急診、住院部和老年康復(fù)中心。配備專業(yè)的醫(yī)護人員、先進的醫(yī)療設(shè)備，擁有緊急綠色救護通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他機構(gòu)和居民提供醫(yī)療服務(wù)。3、護理中心： 

27、;   建議該項目建設(shè)護理中心，配備經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的高素質(zhì)護理人員，為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供專業(yè)的護理服務(wù)；4、餐飲中心： 1）老年人食堂：為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供餐飲服務(wù)； 2）商務(wù)餐廳：建議該項目設(shè)置風(fēng)味餐廳以滿足老年人的不同餐包飲需求。6、辦公和會議中心：   1）協(xié)會辦公區(qū)：建議該項目設(shè)置協(xié)會辦公區(qū)，邀請各民間協(xié)會在老年公寓設(shè)立常設(shè)機構(gòu)，組織入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動。據(jù)調(diào)查，目前城鎮(zhèn)60歲以上的老年人60%以上參加了各種民間協(xié)會，而“三高”老年人群該比例高達90%以上。入住該養(yǎng)老公寓的老年人大多參加了各種民間協(xié)會，而據(jù)

28、某協(xié)會負責(zé)人稱，目前各協(xié)會的積極分子往往是退休后的老年人。所以邀請各民間協(xié)會在老年公寓設(shè)立常設(shè)機構(gòu)，一方面方便入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動，另一方面也可以為各種民間協(xié)會提供活動場所。 2）會議中心：建議該項目設(shè)置能容納300人的大型會議廳一間。大型會議廳交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務(wù)走廊和配套的服務(wù)、貯藏用房及衛(wèi)生間。設(shè)置現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設(shè)備設(shè)施。為單位和個人舉辦各種會議、培訓(xùn)、聚會等提供全方位的服務(wù)。7、寓區(qū)環(huán)境：建議構(gòu)筑庭院景觀、園藝小品，打造景致獨特、環(huán)境優(yōu)美的寓區(qū)景觀。突出綠意、生態(tài)、健康、別致的特色。環(huán)境規(guī)劃包括以下內(nèi)容：l &

29、#160;     休閑廣場l       廣場綠化l       庭院景觀l       園藝小品l       林蔭小道l       運動場 四、建設(shè)周期該項目分為二期建設(shè)（其中一期又分為兩個階段）：（一）一期工程：容量達到200人，投資達到2

30、280萬元A、第一階段：容量120人，投資1660萬元。1、購置土地50畝，每為副按12萬元測算，需要資金600萬元；1、新建一棟公寓樓4800平方米，含裝修造價每平方米按1800元測算，需要資金840萬元；2、房屋配套設(shè)施按人均11000元計算，120人，費用為120萬元;3、環(huán)境建設(shè)，預(yù)算為100萬元。4、建設(shè)周期18個月，2014年10月至2016年6月完成。B、第二階段：新建綜合樓，投資620元1、新建一棟綜合樓3000平方米，含裝修造價每平方米按1800元測算，需要資金540萬元；2、配置設(shè)備，預(yù)算80萬元4、建設(shè)周期12個月，2015年6月至2016年6月完成。新增容量680人，新

31、增投資2800萬元。1、新增土地15畝，每畝按30萬元測算，需要資金450萬元；2、新建房屋綜合大樓1棟，面積16000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需要資金3200萬元；3、房間配套設(shè)施按人均11000元測算，300人，需要資金330萬元；4、水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、電信、電視等基礎(chǔ)設(shè)施測算200萬元。5、規(guī)劃、立項、征地和報建手續(xù)費用測算50萬元。6、建設(shè)周期：二年，2009年12月至2011年12月期間完成。（二）二期規(guī)模：總?cè)萘窟_到4000人，投資總額達到4.7435億。其中：新增容量3500人，新增投資42250萬元。1、新征土地300畝，每畝按30萬元測算，需新增投資900

32、0萬元；2、新建房屋總面積137000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需新增投資27400萬元；3、室內(nèi)配套按每人11000元測算，3500人，需要新增投資3850萬元；4、水電氣、網(wǎng)絡(luò)、通信、電視、市政設(shè)施配套、環(huán)境、綠化費用等費用概算1700萬元。5、規(guī)劃、立項、報批手續(xù)規(guī)費及工作經(jīng)費300萬元。6、建設(shè)周期：三年。2012年10月至2015 年9月。 第七章 投資估算及資金籌措一、投資估算：（一）一期投資估算： 1、土地費用：約450萬元新征土地15畝，征地費用15畝×30萬元450萬元2、土建工程費用：約3835萬元1）原校舍房屋改造

33、7000平方米，635萬元；2）新建房屋：16000平方米×2000元3200萬元；3、房屋配套設(shè)施建設(shè)費用：約550萬元   按500個床位，每個床位平均投入1.1萬元4000床位×1.1萬元=4400萬元4、公共設(shè)施建設(shè)配套工程：約300萬元5、其它：約50萬元合計：5185萬元（二）二期投資估算：1、土地費用：約9450萬元新征土地300畝，征地費用300畝×30萬元9000萬元2、土建工程費用：約31235萬元新建房屋：137000平方米×2000元27400萬元；3、房屋配套設(shè)施建設(shè)費用：約38500萬元 

34、0; 按3500個床位，每個床位平均投入1.1萬元3500床位×1.1萬元=3850萬元4、公共設(shè)施建設(shè)配套工程：約1700萬元5、其它：約300萬元合計：42250萬元。（三）總投資估算一期投資+二期投資=5185+42250=4.7435億二、資金籌措方式：1、項目法人自籌資金：40%2、信貸融資：60%  第八章 投資效益預(yù)測一、一期投資效益預(yù)測：   按該項目一期建成（包括第一階段和第二階段）以后進行測算。由于一期以XX學(xué)院原15畝土地和新征15畝土地，占地面積較小；房屋為改造學(xué)生公寓4棟、專家樓和新建綜合樓一棟，環(huán)境條件及住

35、房條件與目前重慶市高檔老年公寓相比不具備優(yōu)勢，只有發(fā)揮其他硬件和軟件的優(yōu)勢，所以在收費標準上我們以比目前重慶市高檔老年公寓稍高進行測算。（一）年均營業(yè)收入：1、客房收入：863.43萬元1）學(xué)生公寓改造老年公寓：約288萬元200張床位，按平均每張床位1500元/月（含餐飲），80%入住率計算（目前高檔老年公寓收費標準在1200元/月左右）：200張床位×1500元/月×12月×80%約288萬元；2）綜合樓老年公寓：約288萬元 在該項目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做老年公寓150張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計算

36、：150張床位×1500元/月×12月×80%約288萬元；3）商務(wù)客房：287.44萬元在該項目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做商務(wù)客房：75套（間），按平均每套（間）150元/天，70%入住率計算：75套（間）×150元/天×365天×70%約287.44萬元；2、護理收入：151.2萬元   按30%的入住老年人需要護理，每人護理費每月1200元計算：350張床位×1200元/月×12月×30%約151.2萬元；3、宴會廳、各特色餐廳餐飲收入：191.63萬元按150人，每

37、天每人消費50元，70%入座率計算：150人×50元/人×365天×70%=約191.63萬元4、商場收入：91.25萬元按平均每天每人產(chǎn)生5元利潤計算：500人×5元/天×365天=約91.255、養(yǎng)生收入：116.8萬元按每天有20%的人進行養(yǎng)生，即80人，每人40元計算：40元/人×80人×365天=約116.8萬元6、會議室收入：36.5萬元按每天2000元，50%利用率計算：2000元/天×365天×50%=約36.5萬元7、場地出租（醫(yī)院、協(xié)會辦公、商業(yè)）收入：72萬元  

38、 按出租6000平方米，每平方米10元/月計算：10元/平方米×6000平方米×12月=約72萬元8、護理實訓(xùn)管理費：30萬元   按平均每月接待50人，每人500元實訓(xùn)管理費計算：   500元/人×50人×12月=約30萬元9、老年大學(xué)：25.2萬元   按30%的人參加，每人每月200元計算：   200元/人×350人×30%×12月=約25.2萬元10、洗衣：33.6萬元按每個老年人，每月80元計算：80元/人×350人

39、15;12月=約33.6萬元11、其他收入：73萬元   按每天收入2000元計算：2000元/天×365天=約73萬元 年均營業(yè)收入=863.43+151.2+191.63+91.25+116.8+36.5+72+30+25.2+33.6+73=約1684.61萬元（二）年均營業(yè)支出：1、營業(yè)費用：596.69萬元1）工資及福利費用：360萬元   工作人員按1：5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）：100人×3000元/月×12月360萬元；2）管理費用：168.46萬元按營業(yè)收入的10%計算：168

40、4.61萬元×10%=168.46萬元包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓(xùn)費用、工作餐費、工作服裝費、日常維修費用、財務(wù)費用、市場推廣費用及不可預(yù)見費用等。3）水電氣費用：68.23萬元按營業(yè)收入的5%計算：1684.61萬元×5%=68.23萬元營業(yè)費用合計：360+168.46+68.23=596.69萬元2、營業(yè)成本：293.92萬元1）餐飲成本：258.92萬元l       老年餐飲：115.2萬元按老年公寓營業(yè)收入的20%計算：576萬元×20%115

41、.2萬元l       度假酒店餐飲：143.72萬元按餐飲營業(yè)收入的50%計算287.44萬元×50%143.72萬元2）養(yǎng)生成本：35萬元 按養(yǎng)生營業(yè)收入的30%計算：116.8萬元×30%35萬元營業(yè)成本合計：258.92+35=293.92萬元3、營業(yè)稅金及附加：941.21萬元1）營業(yè)稅：68.23萬元（5%）1684.61萬元×5%=68.23萬元2）城建稅：117.92萬元（7%）1684.61萬元×7%=117.92萬元3）教育費附加稅：67.38萬元（4%）：1684

42、.61萬元×4%=67.38萬元營業(yè)稅金及附加合計：68.23+117.92+67.38 =253.53萬元注：未計算所得稅，民營養(yǎng)老機構(gòu)可以爭取政府減免。 年均營業(yè)支出=596.69+293.92+253.53=1144.14萬元（三）年均營業(yè)純利潤：營業(yè)收入營業(yè)支出=1684.611144.14=540.47萬元（四）項目投資回收期：一期項目投資約5185萬元，年均純利潤約540.47萬元，投資回收期：5185萬元÷540.47萬元/年9.6年預(yù)計一期項目投資9.6年收回成本。 二、二期投資效益預(yù)測：按該項目全部建成以后進行測算。但只按二期投入和二期

43、增加部分的收入與支出進行測算。由于二期建成以后，該項目占地面積達350畝，新建老年公寓也是高檔的別墅式建筑，所以該項目建成后，無論從環(huán)境、硬件設(shè)施還是軟件各方面都將達到目前重慶市老年公寓的頂級水平，因此在收費標準上，我們參照外地高檔老年公寓的標準進行測算。（一）年均營業(yè)收入：1、客房收入：6720萬元1）老年公寓：新增3500張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計算：3500張床位×2000元/月×12月×80%約8400萬元；2、護理收入：1890萬元   按30%的入住老年人需要護理，每人護理費每月1500元計算：3

44、500張床位×1500元/月×12月×30%約1890萬元；3、宴會廳、各特色餐廳餐飲收入：191.63萬元按新增150人，每天每人消費50元，70%入座率計算：150人×50元/座×365天×70%=191.63萬元4、商場收入：638.75萬元按平均每天每人產(chǎn)生5元利潤計算3500人×5元/天×365天=約638.75萬元5、養(yǎng)生收入：511萬元按每天有10%的人進行養(yǎng)生，每人40元計算：3500人×10%×40元/人×365天=約511萬元6、會議室收入：36.5萬元按每天200

45、0元，50%利用率計算：2000元/天×365天×50%=約36.5萬元7、場地出租（醫(yī)院、協(xié)會辦公、商業(yè)）收入：72萬元   按出租6000平方米，每平方米10元/月計算：10元/平方米×6000平方米×12月=約72萬元8、護理實訓(xùn)管理費：60萬元   按平均每月接待100人，每人500元實訓(xùn)管理費計算：   500元/人×100人×12月=約60萬元9、老年大學(xué)：168萬元   按20%的人參加，每人每月200元計算：   200

46、元/人×3500人×20%×12月=約168萬元10、洗衣：336萬元按每個老年人，每月80元計算：80元/人×3500人×12月=約336萬元11、其他收入：365萬元   按每天收入10000元計算：10000元/天×365天=約365萬元 年均營業(yè)收入=6720+1890+191.63+730+511+36.5+72+60+168+336+365=約11080萬元（二）年均營業(yè)支出：1、營業(yè)費用：4254萬元1）工資及福利費用：2520萬元   工作人員按1：5的比例配備，平均工

47、資3000元/月（含福利）：700人×3000元/月×12月2520萬元；2）管理費用：1108萬元按營業(yè)收入的10%計算：11080萬元×10%=1108萬元包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓(xùn)費用、工作餐費、工作服裝費、日常維修費用、財務(wù)費用、市場推廣費用及不可預(yù)見費用等。3）水電氣費用：554萬元按營業(yè)收入的5%計算：11080萬元×5%=554萬元營業(yè)費用合計：2520+1108+554=4254萬元2、營業(yè)成本：1497.3萬元1）餐飲成本：1344萬元按老年公寓營業(yè)收入的20%計算：6720萬元

48、15;20%1344萬元2）養(yǎng)生成本：153.3萬元  按養(yǎng)生營業(yè)收入的30%計算：511萬元×30%153.3萬元營業(yè)成本合計1344+153.3=1497.3萬元3、營業(yè)稅金及附加：1772.8萬元1）營業(yè)稅：554萬元（5%）11080萬元×5%=554萬元2）城建稅：775.6萬元（7%）11080萬元×7%=775.6萬元3）教育費附加稅：443.2萬元（4%）：11080萬元×4%=443.2萬元營業(yè)稅金及附加合計：554+775.6+443.2=1772.8萬元注：未計算所得稅，民營養(yǎng)老機構(gòu)可以爭取政府減免。 

49、年均營業(yè)支出=4254+1497.3+1772.8=7524萬元（三）年均營業(yè)純利潤：營業(yè)收入營業(yè)支出=110807524=3556萬元（四）項目投資回收期：項目二期投資約42250萬元，年均純利潤約3556萬元，投資回收期：42250萬元÷3556萬元/年11.9年預(yù)計11.9年收回成本。   該項目一期投資預(yù)計在10年內(nèi)能收回成本，二期投資在12年內(nèi)能收回成本，所以，投資回報周期在合理的范圍內(nèi)。 第九章 項目風(fēng)險分析及規(guī)避建議一、項目風(fēng)險分析：1、觀念的風(fēng)險中國是一個家庭觀念非常強的民族，養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老還沒有被大

50、多數(shù)老年人及其子女說接受，據(jù)調(diào)查還有30%以上的人認為老年人入住老年公寓是因為兒女不孝或是孤寡老人。另外還有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不習(xí)慣，而不愿將父母送到老年公寓。所以，要讓大多數(shù)老年人及其子女接受到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老還需要一個漫長的過程。因此，本項目風(fēng)險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認可程度及時間長短。2、價格的風(fēng)險    目前，重慶市的人均收入和整體消費水平與其他發(fā)達城市相比還有較大差距，人們對老年公寓的價格水平的接受度不高。據(jù)調(diào)查，重慶市的老年人及其子女對入住老年公寓能接受的價格在1500元/月以內(nèi)的占90%。當(dāng)然這也是因為重慶市

51、目前還沒有高檔的老年公寓，人們更多的是根據(jù)現(xiàn)有的老年公寓來評價的緣故。但該項目作為重慶市第一個吃螃蟹者，在價格定位上仍然存在作一定的風(fēng)險。定價過低，投資回收期將會延長，定價過高，入住率將難以得到保證，投資回報同樣會受到影響。3、季節(jié)的風(fēng)險由于該項目處于重慶市的旅游風(fēng)景區(qū)，消費的季節(jié)性較強，消費的淡旺季較為明顯，所以在淡季商務(wù)酒店的入住率、餐飲入座率將難以得到保障，會對項目的收益帶來不確定的因素。4、交通的風(fēng)險該項目所在地雖緊鄰主城區(qū)，但由于地處歌樂山上，道路條件差，只有一條路通公交車，另一條有小長安面包車，上下歌樂山很不方便。雖然梨樹灣至歌樂山的市政道路將于2010年竣工，到沙坪壩核心區(qū)的距離

52、也將縮短，但雙向四車道的道路能否對歌樂山的交通帶來根本性的改變還是未知數(shù)。另外，該項目到主公路還有幾百米小公路，不通公交車，只有三輪車，所以無論是到老年公寓來的老年人及其家屬，還是到商務(wù)酒店來度假、開會和其他商務(wù)活動的客人都將帶來極大的不便。從而影響該項目的經(jīng)營。5、多元化的風(fēng)險該項目最大的特點就是開發(fā)老年產(chǎn)業(yè)。但這同樣也是該項目的風(fēng)險，該項目能否吸引各民間協(xié)會來辦公、開展活動；能否吸引老年產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)和銷售商來展銷產(chǎn)品；能否吸引重慶市三甲醫(yī)院來開分支機構(gòu)，能否開發(fā)老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，都還有很多不確定因素，使項目通過多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來分散投資風(fēng)險的設(shè)想存在不確定性。二、風(fēng)險規(guī)避建議：老年公寓的市場需求很大，擁有很好的社會效益和一定的經(jīng)濟效益，是一個充滿商機和可行度較高的項目。但為了提