1、商業街之深度剖析商業街之深度剖析2商業街，作為城市化進程的產物，就好象名片一樣，商業街，作為城市化進程的產物，就好象名片一樣，是市容市貌中最繁華最絢麗的景觀，是市容市貌中最繁華最絢麗的景觀，是一個城市最引人注目的寫真。是一個城市最引人注目的寫真。 3目錄目錄初識商業街一典型案例二商業街實操三41初識商業街初識商業街一一p 什么是商業街什么是商業街p 商業街的特點、分類及發展模式商業街的特點、分類及發展模式5 從廣義上講，北京王府井商業街、上海南京路都屬于商業街，但事實上，它們都是由多個規模不同的購物中心、百貨大樓、體育用品商店、娛樂、餐飲等各類商業房地產組成。北京王府井南京湖南路上海南京路香港

2、銅鑼灣成都春熙路廣州北京路廣義上的商業街廣義上的商業街 6 世界上四大頂尖名牌的“朝圣地”：紐約第五街、巴黎香榭麗舍大道、倫敦牛津街和澳大利亞悉尼皮特街，云集著眾多名流和社交場所，擁有最多的頂尖名牌，如Chanel、Dior、Gucci、LV等，因而每天都吸引著大量品牌愛好者和觀光客前來“朝圣”。 專業的數據公司對世界上名牌匯集的商業街做了一項調查，列出了全球租金最貴的前四條商業街。紐約第五街的商鋪以年租金每平方米7.4萬元人民幣名列第一，排名第二的是法國巴黎的香榭麗舍大道，每平方米年租金5.9萬元人民幣。這些街道歷史悠久、名店匯集、建筑卓越。在這些街道上，不凡的氣魄曾經成就出經典，無數的現代

3、人又充盈著現代版的神話和故事。全球四大商業街全球四大商業街紐約第五街巴黎香榭麗舍大道倫敦牛津街悉尼皮特街7什么是商業街？什么是商業街？ 商業街就是由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結構比例規律排列的商業繁華街道，是城市商業的縮影和精華，是一種多功能、多業種、多業態的商業集合體。 8 商業街以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。 商業街商鋪與商業街的發展緊密聯系，其經營情況完全依賴于整個商業街的經營狀況以及人氣，運營良好的商業街，其投資者大多數經收益豐厚；運營不好的商業街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經營者都面臨損失。

4、9 商業街的理想氣氛應該是使人覺得親切、放松、平易近人、有人情商業街的理想氣氛應該是使人覺得親切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悅的消費心情，而不是單純的行走空間，人們在其中流連味，使人有愉悅的消費心情，而不是單純的行走空間，人們在其中流連的過程本身也是一種體驗和休閑！的過程本身也是一種體驗和休閑！ 10商業街的特點商業街的特點 名稱特點名稱特點規模特點規模特點規劃設計特點規劃設計特點商業街規模大小不一，和經營的商品的類型有關。比如，經營服裝的商業街和經營建材的商業街其規模可能會有較大的差別。但商業街的規模必須體現市場需求和所經營的商品適合的經營規模。如果一個商業街盲目追求規模效應，那么商

5、業街將會面臨市場承接力不夠引發的經營困境。沿街兩側布置商鋪，單層建筑居多；商業街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產生疲勞、厭倦的感覺。一個商業街項目到底如何進行規劃設計，如何把握規劃設計準則，對于開發商來講是一個重要的問題。專業商業街的名稱往往體現商業街所在的位置和所經營的商品類型兩大要素。專業商業街會節省商鋪經營者的市場成本，例如北京三里屯酒吧街，消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費決策。11 專業商業街商鋪往往集中經營某一類（種）商品，如建材商業街、汽車配件商業街、酒吧街、休閑娛樂街等； 復合商業街商鋪對經營的商品不加

6、確定，經營者可以按照自己的設想去隨意經營，如北京西單商業街，北京宣武區的大都市街等。 商業街的分類商業街的分類按照商業街經營的商品是專業類別，還是不加確定的復合形式，可將商業街分為專業商業街和復合商業街。復合商業街專業商業街12商業街的分類商業街的分類按照商業街的建筑形式，也可將商業街分為單層商業街和多層商業街。 單層商業街指采取單層建筑結構的商業街，多層商業街商鋪自然指建筑形式為多層建筑的商業街。 多層商業街單層商業街13商業街的分類商業街的分類另外也可以按商業街商鋪的劃分形式分為完全采取鋪位形式的商業街和采取鋪位、鋪面結合形式的商業街等。鋪位鋪面結合式商業街純鋪面式商業街14現代商業街的功

7、能從結構上來說一般是綜合化的。過去以購物為主，現在則注重提供消費者所需要的綜合服務。比如，上海南京路商業街、北京王府井商業街，其綜合性都比較強。 王府井商業街的新東安市場，建筑面積達到萬平方米，集購物、餐飲、娛樂、旅游、寫字樓多種功能于一體。其中地下一層的“生活園地”，突出生活情調，以食品、家用電器、生活用品為主。北區的仿古街市、老店、茶社等店面，給人以回歸歷史的感受。中華老字號食品一條街內，特色食品薈萃，令人留連忘返。商業街發展模式商業街發展模式綜合商業街模式綜合商業街模式15適應消費者個性化、多樣化與差異化的要求，商業街最有競爭力的還是“特色”。1999年，上海市首次命名衡山路休閑娛樂街、

8、威海路汽車配件街、福州路文化街、雁蕩路休閑街、上海老街等條市級商業特色街，在中國形成比較大的沖擊波。 其實，多年來上海的商業街都在探索自己的經營特色，形成了以四街包括南京路四城為中心的都市商業新格局。其中名牌商品薈萃的淮海路，最能體現上海現代商業文化商品價格相對低廉的四川路，是許多國內游客喜歡去的購物天地旅游小商品集中的西藏路，成了中外旅游購物中心，尤以銷售各類特色小商品而著名，等等。特色商業街模式特色商業街模式商業街發展模式商業街發展模式16“扎堆”的概念是武漢商場提出的。基本意思是規模擴張，職能擴大（形成購物中心、價格中心、信息中心、休閑中心、旅游中心），產生向心力、凝聚力、輻射力效應，達

9、到商流、物流、客流、信息流的高度集中。 目前，在武漢已經有多種形式的“扎堆”商業街： 一是“單體企業扎堆”，如武漢廣場、世界貿易中心和武漢商場購物中心，營業面積接近萬平方米。 二是“群體企業扎堆”，如在武漢商場旁邊，又有協和廣場、游子鄉商廈、五洲商城以及大規模的展覽館改建工程。 三是“跨區企業扎堆”，如民意廣場周邊10平方公里范圍內集中了武商、武廣、利濟商場、上海商城、六渡橋、王府井、佳麗廣場、中心百貨等多家大型商場及燈具、家電等小型專業市場。“扎堆扎堆”商業街模式商業街模式商業街發展模式商業街發展模式171999年9月20日，上海南京路步行街開街。在此前后，北京、廣州、武漢都建設了各具特色的

10、步行街。它的核心是培養了人文環境，減少了交通干擾，使消費者購物時得到舒適、便利。但是，搞步行街不能“一窩蜂”。巴黎的香榭麗舍大街、奧斯曼大街和美國紐約第五大街，都不是步行街。步行街模式步行街模式商業街發展模式商業街發展模式18“銷品茂”取自英文shopping mall，俗稱“帶蓋子的商業街”，商城中除傳統的商品零售、餐飲外，還將容納電信、郵政、美發等第三產業中服務業的一切內容，是一種集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化等多功能于一體的大型購物中心。 從1999年起，上海、武漢就開始建設“銷品茂”這種新業態。據了解，在“銷品茂”的故鄉美國，也才剛剛創立幾年時間。毫無疑問，“銷品茂”是與世界市場接軌最

11、快速的新興業態。 “銷品茂銷品茂”模式模式商業街發展模式商業街發展模式19避免目的地路程的一覽無余，更要避免可見目的地而不得不繞行。可見目的的時要遵從簡捷的原則。規劃的直角使用功能是不方便的。這個聚集包括購物，娛樂休閑和享受生活！ 入口廣場除了應該烘托建筑的特色與氣勢，更應該是一個適合人們停留的、開放的，水與綠地交融的公共休憩場所。商業街入口廣場設計原則商業街入口廣場設計原則20商業街的主要特點是因商業店鋪的集中而形成了室外購物、休閑、餐飲等功能空間，基于商業街的店鋪特色，決定了其設計的核心就是讓空間有用而舒適。 根據調查，一般商業街的進深尺度，都控制在812m左右，而這又是針對兩側都是店鋪的

12、商業街，在商業建筑前約19m寬的范圍內，要滿足停車，行車，還有步行的功能，所以商業街前面的步行街尺度定為5m寬，又考慮到車行對人流的影響，利用豎向高差的變化將其劃分成兩個不同的空間。在根據建筑的軸線在相關節點上設置種植壇形成景觀序列，根據建筑的收放控制臺階的收放。空間分析空間分析21典型案例典型案例二二p上海新天地上海新天地p北京東方新天地北京東方新天地p重慶龍湖北城天街重慶龍湖北城天街22 項目概況項目概況 上海新天地上海新天地物業地址上海盧灣區太倉路181弄占地面積30000平方米建筑面積60000平方米容積率1.8開發商香港瑞安集團開盤上海新天地于1999年初開工建設，第一期工程新天地廣

13、場2000年6月全部建成，2001年9月對外營業。規劃顧問：本杰明伍德（Wood and Zapata Inc.）建筑顧問新加坡日建設計事務所、上海同濟大學建筑設計研究院項目投資金額14億元23區位：區位：上海市淮海路中段南面，新天地太倉路的主入口離淮海路最繁榮的地區和地鐵出入口僅170米定位：定位：由石庫門建筑與現代建筑組成的時尚休閑步行街；具上海歷史文化風貌的都市旅游景點；上海文化旅游名片基本信息：基本信息：建筑面積約6萬m2，從興業路可分為南、北兩里兩部分功能業態：功能業態：餐飲、商業、娛樂、文化功能主題的休閑步行街，包括廣場表演及露天茶吧等特色設施湖湖濱濱路路自忠路自忠路企企業業天天地

14、地黃坡南路黃坡南路中共中共一大一大會址會址上海新天地上海新天地項目介紹項目介紹24A A太平橋人工湖綠太平橋人工湖綠地地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，已成為市中心景觀B B新天地新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里E E瑞安集團總部大瑞安集團總部大樓樓，區域的標志性建筑D D企業天地企業天地，甲級寫字樓區，總建面50萬C C翠湖天地翠湖天地，高級住宅小區，總建面68萬總體規劃總體規劃上海新天地上海新天地25 新天地現在的經營定位是在開發過程中，在開發的不同階段，逐漸深化而最終確定的，這一深化的過程經歷了三個階段： 層層深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上了時尚文化炫目的外衣，抓住了人們

15、的眼球，脫穎而出。 第一階段：綜合性時尚場所第二階段：都市旅游景點第三階段：順應潮流與國際接軌 第一階段由于認識上的局限性，主要強調綜合性，目標是作成上海第一個將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集中在一起的綜合性場所。這一目標的參照物是衡山路，衡山路以特色著稱，但是由很多不同的個體組成，沒有一個整體的投資者和管理者。對比之下，瑞安認為新天地應該有一個明卻的吸引力。這一階段定位較淺，還沒能深刻挖掘利用石庫門的歷史價值，但至少明確了一個大方向，即做一個綜合性的商業場所。 瑞安的出發點是做綜合性的商業場所，后漸漸明確為做“SHOPPING MALL”,要把新天地打造成一個平面的MALL。但是SH

16、OPPING MALL 不同于SHOPPING CENTER，不但要求綜合，更要求有明確的主題定位和獨特的魅力。 石庫門與生俱來的獨特魅力，自然就為項目鎖定了一個理所當然的主題，“都市旅游”。瑞安設想使上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。 上海不僅僅是中國的上海，將來更會是國際的上海。石庫門的建筑本身也散發著一股西方的氣質。這樣的選址讓新天地自誕生起就與國際緊密的聯系著。到了定位的第三階段，瑞安決定把新天地設計成為一個國際交流和聚會的地點，里面會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會，比如二十幾年見面的

17、朋友可以在這個地方聚會。層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球，最終脫穎而出。深化深化規劃定位規劃定位上海新天地上海新天地26業態商家占比餐飲類中式風味8家49%日本及東南亞5家歐美風味13家Tusion風格3家咖啡店/茶居7家甜品店6家合計：45家零售/服裝類共32家34%藝術及文化類共5家5%酒吧娛樂類共11家12% 上海歷史受過很多不同國家的文化影響，新天地希望能真正體現老上海的歷史原貌，營造出一個國際化的氣氛。因此在租戶的選擇方面以國際化為標準，例如法國、美國、德國、英國、意大利、日本等。 在招商階段，新天地做了眾多深入調查，精心挑選對新天地感興趣

18、的潛在目標商戶，進行深入了解，調查他們的經營情況、出品和服務。對于餐飲商家，有關負責人還會親自去試菜，質量符合要求才會開始具體談開展業務的相關事宜。 新天地對挑選租戶制定了一套很嚴格的標準。要求租戶與新天地有相近的思維，結合有創意和特色的服務。很多商家在初期并不完全了解新天地的設計概念，為此，瑞安特地在建筑工地修建了一個樣板房，組織租戶參觀，了解設計理念，以逐漸磨合到理念一致或接近。這被認為是新天地市場推廣中的重要步驟。 商業業態商業業態上海新天地上海新天地27布局：源自歷史、圍繞理念、強化特色布局：源自歷史、圍繞理念、強化特色n新天地分為南里和北里兩個部分。n南里以現代建筑為主，石庫門舊建筑

19、為輔。北部地塊以保留石庫門舊建筑為主，新舊對話，交相輝映。n在南里和北里的分水嶺-興業路-是中共“一大”會址的所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結歷史文化與藝術的城市風景線。新天地中部的興業路為中國共產黨第一次代表大會（一大）會址所在，辟為步行街。 高標準嚴要求挑選出來的實力組合，高標準嚴要求挑選出來的實力組合，有機得分布在新天地的南北兩里。有機得分布在新天地的南北兩里。 兩部分的業態招商都顧及到了國際交流和聚會的主題，招租的對象均是來自世界各地的知名品牌。在現有的98 家租戶中，85來自中國內地以外的國家和地區。品種豐富多樣，消費者選擇余地大，可以有效的抓住目標客戶群的消費興趣。 對應都市旅

20、游文化景點的主題，藝術文化類的商業業態所占比例也不小，恰當比例的業態組合保證了主題得到最大化的實現。 超前的經營搭配，使得上海新天地成了全國時尚消費的“橋頭堡”，不僅吸引了上海的小資和居住上海的外籍人士，還吸引了國內其它城市的時尚消費群。新天地南里廣場新天地南里廣場商業業態商業業態新天地北里廣場新天地北里廣場上海新天地上海新天地28A A、 北里業態組合北里業態組合 北里由多幢石庫門老房子所組成，并結合了現代化的建筑、裝潢和設備，化身成多家高級消費場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充分展現了新天地的國際元素。 新天地北里廣場四周鄰接精致典雅的名品店及餐

21、廳酒吧。石庫門老房子與時尚的裝潢相結合，詮釋著新天地“新舊交融、中西合璧”的經典理念，使北里廣場成為眾多媒體的焦點。同時，青磚鋪墊出的北里廣場還成為品牌設計師爭相展現自我的舞臺北里廣場占地250 平方米，適合做時尚演出、主題展覽等活動。 商業業態商業業態上海新天地上海新天地29B B、南里業態組合、南里業態組合 南里建成了一座總樓面面積達25,000平方米的購物、娛樂、休閑中心，于2002年中正式開幕，這座充滿現代感的玻璃幕墻建筑物，進駐了各有特色的商戶，除來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規模的一站式健身中心，為本地和外地的消費者及游

22、人提供了一個多元化和具品味的休閑娛樂熱點。 南里中庭位于廣場上的購物中心的一層內。寬敞明亮的空間，簡約淡雅的布局，配有良好的背景音響及空調設施。中庭占地面積625 平方米，可容納700 人左右。適合做大型時尚演出、產品展示、主題展覽、新聞發布等。南里部分除了來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規模的一站式健身中心，為本地和外地的消費者及游人提供了一個多元化和極具品位的休閑娛樂熱點。 上海新天地上海新天地NSNS北里北里南里南里餐飲類49%零售服裝34%藝術文化5%酒吧娛樂12%新天地新天地一號會一號會所所上海組上海組合合PAULPAUL丹

23、瑪鐘表丹瑪鐘表店店8888酒店酒店（五星級）（五星級）新吉士酒新吉士酒樓樓印泰餐飲印泰餐飲上海安梨家居飾上海安梨家居飾品品璐娜西璐娜西餐廳酒餐廳酒吧吧奶酪美食奶酪美食店店雷門九歌雷門九歌慧思創智慧思創智上海錦江上海錦江拉丁餐廳拉丁餐廳寶萊納餐寶萊納餐廳廳上海灘上海灘凱博希餐凱博希餐廳廳夜上海夜上海意大利餐意大利餐廳廳藏博堂藏博堂吳誼工作吳誼工作室室中共一中共一大會址大會址維納斯冰激凌維納斯冰激凌店店透明思考餐透明思考餐廳廳伯嘉利熱伯嘉利熱巧克力吧巧克力吧豐泉豐泉一茶一坐一茶一坐鍋德火鍋鍋德火鍋UMEUME國際國際影城影城The The GLOSSGLOSS貝納通貝納通瑪士高瑪士高酷圣石酷圣石藍

24、鰭亭藍鰭亭上海郵上海郵政博物政博物館館鴻禧茶鴻禧茶居居中央美術中央美術學院油畫學院油畫廊廊上海國際上海國際訪問者中訪問者中心心采蝶軒采蝶軒百草傳奇餐百草傳奇餐廳廳真的好海真的好海鮮餐廳鮮餐廳福林堂福林堂新一代新一代樹德樹德里里上海革上海革命歷史命歷史博物館博物館籌備處籌備處雨田小雨田小藝藝瓊耳唯瓊耳唯品品雅木軒雅木軒中共一中共一大會址大會址紀念館紀念館領票處領票處逸居生活逸居生活用品店用品店上海三上海三愛廣告愛廣告公司公司里思南里思南法風情法風情餐廳餐廳老第坊老第坊香啡香啡繽繽梧桐餐廳梧桐餐廳新天地新天地3535號樓號樓31 整個新天地60000平米，承租率100%，沒有一間空置。目前擁有業主

25、80家左右，以下是抽樣調查的幾家情況：北里店名位置租金visage甜品咖啡店 北里1號樓單元33.3美元/天/平米VA BENE VaVa Room 意大利餐廳 北里7號樓3.1美元/天/平米藏博堂 北里9號樓單元23.2美元/天/平米璐娜西餐廳酒吧 北里16號樓單元13.8美元/天/平米沙宣專業發廊 北里16號樓單元23.6美元/天/平米上海錦江拉丁餐廳 北里18號樓單元23.5美元/天/平米上海寶萊納餐廳新天地 北里19, 20, 21號樓3.2美元/天/平米樂美頌法國歌舞餐廳 北里23號樓單元13.8美元/天/平米雅木軒 北里25號樓單元4 3.7美元/天/平米天泰泰國餐廳 27號樓一樓

26、單元1 2.8美元/天/平米平均租金3.4美元/天/平米商業租金商業租金上海新天地上海新天地32南里店名位置租金真的好海鮮餐廳 南里1號樓 3美元/天/平米福林堂 南里1號樓1A 3.6美元/天/平米中央美術學院油畫廊 南里2號樓 3.4美元/天/平米星際餐廳 南里2號樓單元4 3.4美元/天/平米朝安東尼絲綢精品店 南里5號樓105室3美元/天/平米樂園酒吧 南里5號樓一樓單元5 3.5美元/天/平米落腳點東南亞風味餐廳 南里5號樓108座2.8美元/天/平米好地方酒吧6號樓一樓單元22.4美元/天/平米McCafe 咖啡屋 南里6,7號樓一樓單元28 3.6美元/天/平米哈根達斯南里6,7

27、號樓一樓單元24美元/天/平米亞歷山大會館 南里6,7號樓三樓 2.5美元/天/平米翡翠酒家 南里6,7號樓二樓單元12A,12B2.2美元/天/平米平均租金3.1美元/天/平米商業租金商業租金上海新天地上海新天地33 上海新天地只租不賣，管理者與經營者相分離，通過強大的招商運營能力，吸納國際頂級品牌入駐。新天地不僅對入駐品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一個自身的宣傳推廣計劃，而且月月都要有，這樣新天地幾乎天天都有推廣活動。租金節節攀升租金節節攀升：2003年 15美元/平米月2007年 25-35美元/平米月現有的98家租戶中，85%來自中國內地以外的國家和地區。 只租不賣，管理與

28、經營分離只租不賣，管理與經營分離運營模式運營模式上海新天地上海新天地34n 上海新天地僅僅是太平橋地區改造項目的一部分，對羅康瑞而言，改造石庫門只不過是他的一樁生意。投資方意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產的開發銷售。 n 由于“新天地”的品牌效應，帶動了周邊區域價值的提升：地價提升：地價提升：從1999年的每平方米8000元10000元，到2004年的每平方米20000元。房價攀升：房價攀升：上海新天地未建之前，周邊房價只有7000元； 新天地在建之際，房價升至15000元； 新天地建成，周邊房價已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周邊房價已經攀升至40000元。 短短幾年，從建設

29、初期到最終商圈成熟，上海新天地的房價盡升5倍以上。 以翠湖天地為例：以翠湖天地為例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市場時，售價僅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出時，售價已達60000元/平方米左右，其中有三幢樓房以40000元/平方米左右的價格被整體收購。 2008年的第三期嘉苑，售價又再次上漲，其中13萬元/平米的最高價較一期16000元/平方米的價格已上漲達8倍左右，歷時6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售價計算，其上漲幅度仍超過4倍。 商業先期提升區域價值商業先期提升區域價值盈利模式盈利模式上海新天地上海新天地35項目項目內容內容基本情況基本情況總占地面積

30、52萬，分四大功能區，以住宅、商貿、娛樂、辦公為主運作方式運作方式完全市場化運作改造主體改造主體由香港瑞安集團主導開發，涉及到拆遷改造的新天地部分，由股份公司協助拆遷并占有新天地項目3%的權益容積率變化容積率變化原容積率1左右，改造后提升到3拆賠比拆賠比采用現金補償，折算成拆賠比在1:1左右安置方式安置方式全部作價補償，原居民不返遷社會效益社會效益啟動項目成為上海新地標，明顯提升區域地位、完善區域功能經濟效益經濟效益采用先經營后盈利的思路，通過啟動項目的成功經營，使區域增值明顯，經濟效益已從住宅、寫字樓的銷售中得到體現；開發商瑞安集團獲利頗豐，本來在香港公司還排名20幾名，如今揚眉吐氣，己經躍

31、居前10名了。 綜合分析綜合分析上海新天地上海新天地36湖心綠地湖心綠地 商業商業 寫字樓寫字樓 住宅住宅 規模時間開發步驟p填補綠脈空缺，提升居住環境價值。p羅康瑞以公益性質的人工湖、綠地為代價從盧灣區政府拿到了太平橋地區土地01.1-01.6 00 初02.9開街 4.4萬平米 6萬平米 50萬平米 68萬平米 對項目價值抬升的貢獻p回收投資，賺取利潤，實現項目溢價p以建筑為載體傳承上海歷史文化風貌p中西交匯鑄就特色商業，帶動房地產地價提升p節省后期營銷費用02.06發售20.12入住 03.10建成 p地段成熟具備高端商務形成的條件p淮海中路東段中央商務區的擴展p進一步抬升后期住宅的投資

32、價值最終把新天地拉進上海的核心文脈、地脈環境改造入手，商業提升區域價值；環境改造入手，商業提升區域價值；高檔住宅獲取溢價，區域成熟后，實現寫字樓價值最大化。高檔住宅獲取溢價，區域成熟后，實現寫字樓價值最大化。能夠形成溢價的產品與較高市場風險的產品后期開發能夠形成溢價的產品與較高市場風險的產品后期開發開發模式總結開發模式總結上海新天地上海新天地37上海新天地成功的上海新天地成功的1414個因素個因素上海經濟的持續增長：香港貿易發展局03年3月總結的報告說，上海和香港的生產總值（GDP）在過去十年的基礎上保持增長，到2015年上海的總額會超過香港，2020年上海的人均GDP也會超過香港。選址時，周

33、邊有高檔居住區作為購買力、消費能力的支撐。歐美建筑存在的基礎。危舊房改造（歷史價值很高的石庫門建筑區）。把握了石庫門這一海派文化的精髓。建筑文化的保留與傳承。現代化的內部設施。 知名品牌的大量引入、優秀的主題店面。 全新的體驗型商業形式：流行、休閑、時尚、藝術等概念的詮釋。 持續推廣，整體公關，樹立起熱情、健康、活躍、時尚、有活力的形象。 采用中西結合的方式把世界最好的品牌拿到上海，使經營寓于文化中，所以得到上海本地人的認可。 與城市背景、生活消費習慣緊密相連。 以中西文化的融合為賣點，開拓旅游市場。與外灘、城隍廟、玉佛寺、豫園、上海老街、東方明珠電視塔、人民廣場、金貿大廈、上海博物館等并列成

34、為旅行社的固定推介景點和外地人到上海的必到之處。 管理者與經營者相分離的經營模式：開發商沒有將建筑出售，而是留在自己的手里統一管理。物業所有者同時也是經營者，完全可以控制街區未來的發展方向。（注，此做法可以變通的做法是，將物業出售給各個分散的業主，但是需要有合同保證業主需將物業委托給開發商統一經營，以利于發展方向的控制，避免經營業態過多造成的經營風格的混亂，以至于失去特色和目標客戶群的忠誠度）。 上海新天地上海新天地38項目概況項目概況北京東方新天地北京東方新天地項目地址項目地址京市東城區東長安街京市東城區東長安街1 1號東方號東方廣場，臨近王府井商業街廣場，臨近王府井商業街定位集購物、餐飲、

35、娛樂、文化功能主題的綜合性購物中心開盤時間1999年1月項目特色旅游地產，地鐵沿線建筑面積12萬平米車位1800個車位的室內停車場開間面積40-2000平米概況包括6個主題購物區繽紛新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃時光別館，花壇以及音樂噴泉。39項目介紹項目介紹 東方新天地1993年啟動，截至2010年8月，東方新天地擁有租戶逾200家，其中經營面積在1000平米以上的主力店鋪超過12家。高端商品所占的比例越來越大，尤其在庭苑新天地、寰宇新天地這兩個區域，匯聚著世界各地的頂級品牌，如E.Zegna、Dunhill、Kenzo、Paul Smith、Pal Ziler

36、i、Givenchy等。北京東方新天地北京東方新天地40繽紛新天地繽紛新天地臨近王府井商業街,裝飾風格熱鬧而明快，主要商鋪有晨曦百貨、華潤超市、ESPRIT及精彩無限音像數碼廣場等。都市新天地都市新天地強調大都市的繁華，吸引都市消費主力軍青年人，主要經營休閑品牌及珠寶飾品。整體色調為簡潔的銀灰色，擁恒信鉆石宮殿,以及知名品牌NE.TIGER、Tom 、Tailor、Cerruti 1881和寶姿1961等。可進入美食街。庭苑新天地庭苑新天地位于商場中部，與北京東方君悅大酒店相連。典雅的裝飾風格，匯聚著世界各地的頂級品牌，如E.Zegna, Dunhill, Kenzo, Paul Smith,

37、 Pal Zileri, Givenchy, Burberry等。寰宇新天地寰宇新天地集中了國際品牌的服裝服飾，另外還有飾品精品店，如琉璃工房、施華洛世奇等。部分商場裝修豪華尊貴，格調高雅時尚，聚集的國際品牌BallyMaxMara、Ports及Shiseido等。活力新天地活力新天地緊鄰東單北大街，擁有北京最大、種類最齊全的體育用品中心運動100，大眾汽車品味車苑、奧迪品味車苑汽車展示廳及東方新世紀影院、時尚基地等主力店，展示現代生活便利新元素。天空大道天空大道位于東方廣場平臺層，是連接商場東方新天地及商務區東方經貿城的紐帶。入駐此區域的商戶有多家特色餐飲店鋪如東方寒室、家合私房菜、道樂、星

38、巴克等。另有高級廚具店博德寶、頂級家俱店易簡極家、尼康陳列室等。主題購物區詳情主題購物區詳情繽紛新天地都市新天地庭苑新天地寰宇新天地活力新天地天空大道北京東方新天地北京東方新天地41主要業態主要業態女士服裝店 45個快餐店 27個男士服裝店 25個鐘表店 17個皮鞋店 12個咖啡店 12個珠寶店 11個餐廳 11個飾品店 8個帽店 8個個人護理店 9個眼鏡店 6個銀行 6個其他展廳 5個影音店 4個娛樂產品店 4個ATM 4個婚紗攝影店 2個汽車展廳 2個奧運產品專賣店 1個沖洗店 1個商學院 1個洗衣店 1個音像店 1個商業業態配比商業業態配比北京東方新天地北京東方新天地42場地租金場地租金

39、p 第一區繽紛新天地：130平方米 場地費：4萬元/天（周六及周日） 3萬元/天（周五） 3萬元/天（周一及周四）p 第三區庭苑新天地：200平方米 場地費：5萬元/天（周六及周日） 4萬元/天（周五） 2.5萬元/天（周一及周四） 圍擋費：人民幣3600元/次p 第五區活力新天地：130平方米 場地費：3萬元/天（周六及周日） 2萬元/天（周五） 1.5萬元/天（周一及周四）p 商鋪租金：260美元/月/平方米北京東方新天地北京東方新天地43消費者分析消費者分析p 青年和中年消費者持平，高檔寫字樓職員為東方新天地消費中堅。p 據了解，開業第一年，東方新天地的本地消費者和游客的比例是50：50

40、，第二年變為75：25，第三年80：20，目前這種比例已經穩定下來。p 目前日客流量達10萬人次，節假日期間超過了20萬人次。北京東方新天地北京東方新天地44綜合分析綜合分析p 區位優勢：區位優勢：西邊位于“金街”之稱的王府井大街，東邊是“銀街”東單北大街。p 前瞻的規劃：前瞻的規劃：項目從1993年啟動時即提出了“一站式”購物的模式，設計規劃超前。p 業態豐富：業態豐富：東方新天地分為六大主題購物中心，滿足了各個消費層次的消費需求。p 國際品牌加盟：國際品牌加盟：E.Zegna, Dunhill, Kenzo, Paul Smith, Pal Zileri, Givenchy, Burber

41、ry等國際頂級品牌的加盟提升了商場的檔次。北京東方新天地北京東方新天地45項目概況項目概況龍湖北城天街龍湖北城天街項目地址項目地址金牛五塊石蓉北商貿大道(五塊石機電市場500米)定位定位集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的大型購物中心占地面積占地面積199800平方米建筑面積建筑面積700000平方米 開盤時間開盤時間2003年11月1日商用面積商用面積14萬平方米，華聯超市及百貨4.5萬米 ；遠東百貨4.5萬米 ，2004年營業；好萊塢國際影城、米羅咖啡、金融街等。概況概況包含天街系大型商業、格調精裝公寓、龍湖旗艦soho產品星座系列等多種業態產品。46項目介紹項目介紹 購物廣場建筑面積約為14

42、萬平方米，集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體。擁有3座休閑景觀廣場、2家大型生活超市、1家主力百貨，300余家國際一線潮流品牌專賣店、1個專業體育用品連鎖賣場、1座星級電影院、近千個泊車位的大型停車場。 經過8年時間的運營管理，北城天街已經引進了遠東百貨、UME國際影院、星巴克、哈根達斯、BMW Lifestyle、SISLEY、勞力士、帝舵、GUESS、MANGO、MINI COOPER、I.T等國際級知名品牌，成為了匯聚國際時尚潮流的聚集地。龍湖北城天街龍湖北城天街47業態分布業態分布北城天街商業中心以一條開放式線型內街為主線索，形成四大主題廣場，商業橫式涵蓋主力店、品牌店、專賣店等多種形式，

43、形成了購物、觀光、餐飲、休閑、娛樂、電影等全方位一體化的Shopping Mall，彌補了江北城市公共空間不足、商業內涵不足的現狀。A A區區B B區區潮流時尚服飾為主，輕便餐飲，潮流時尚服飾為主，輕便餐飲，運動專賣為輔。主力客群為年輕運動專賣為輔。主力客群為年輕人，時尚為主。人，時尚為主。以品牌服飾為主，高樓層為電以品牌服飾為主，高樓層為電影院，大型餐飲。主力客群為影院，大型餐飲。主力客群為高收入人群和商務人士。高收入人群和商務人士。國際知名品牌服飾為主，高樓層以大型餐飲為國際知名品牌服飾為主，高樓層以大型餐飲為主。主力客群為金領人士。每個區域分布有特主。主力客群為金領人士。每個區域分布有特

44、色專賣店、美體美容等，吸引大量目標性消費色專賣店、美體美容等，吸引大量目標性消費者。者。精品百貨和精品超市。精品百貨和精品超市。主力客群為三北地區主力客群為三北地區高收入家庭。高收入家庭。龍湖北城天街龍湖北城天街48主要業態主要業態龍湖北城天街龍湖北城天街49現有部分品牌現有部分品牌龍湖北城天街龍湖北城天街50綜合分析綜合分析p 商業規劃：商業規劃：天街模式避免了開敞式步行街導致的冬冷夏熱，風雨無避的狀態。對老館的人流動線調整，形成四個主題廣場。p 業態豐富：業態豐富：集大型購物商場、超市、餐飲、茶樓、咖啡館、酒吧、影院等集購物、休閑、娛樂一體。p 循序漸進，逐年調整：循序漸進，逐年調整：借助

45、龍湖住宅地產帶來的充足的資金與現流為基礎，持續的硬件改造及營銷推廣資金投入，提升商業的檔次。p品牌商家加盟：品牌商家加盟：星巴克、UME、北京華聯、遠東百貨、哈根達斯等著名品牌商家的入住，進一步讓北城天街的中心地位得以建立與鞏固。龍湖北城天街龍湖北城天街51 從全國商業街發展的趨勢來看，商業街正在呈現出集購物街、餐飲街、休閑街、特色街、體驗街于一體“五街合一”的發展趨勢，正在呈現出與Shoppingmall等大型商業街、mall合一的趨勢，正在體現出商業、旅游、文化這樣“商旅文”一體化的發展趨勢，正在呈現出名街、名店、名品于一體“三名合一”的發展趨勢。衡量商業街是否成功的因素可以從四個方面來衡

46、量：衡量商業街是否成功的因素可以從四個方面來衡量：第一，是否具有高客流量。第二，是否具有高經營額。第三，是否具有高回報率。第四，是否具有高知名度。小小 結結52商業街在商業地產開發中的地位和作用商業街在商業地產開發中的地位和作用 一般來講，以一條著名的品牌商業街為核心，往往會帶動整個區域成為一個城市的商業中心，商務中心，形象中心，展示中心，服務中心和社會活動中心。 商業街由于其本身的產權清晰、可分割銷售、客群廣、門檻低、商業街由于其本身的產權清晰、可分割銷售、客群廣、門檻低、銷售比例高等特點，有利于開發商現金回流。銷售比例高等特點，有利于開發商現金回流。53商業街實操商業街實操三三p 商業街產

47、品形態的優劣勢分析商業街產品形態的優劣勢分析p 商業街的應用商業街的應用商業街形態適合什么樣的地產開發項目商業街形態適合什么樣的地產開發項目p 商業街在規劃設計中應關注的問題商業街在規劃設計中應關注的問題p 商業街經營策略及相應環節要點解析商業街經營策略及相應環節要點解析54商業地產的形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業街、主題商場、城市綜合體、專業市場等，僅以購物中心為例與商業街做簡單對比：對比要素對比要素商業街商業街購物中心購物中心商場設施規模商場設施規模商業街可以是一條街，也可以是一條主街、多條副街，商業街規模一般不大規模大，商業設施現代化業態種類業態種類包含購物、餐飲、休閑娛樂等多

48、種業態包含購物、餐飲、休閑娛樂等多種業態，更為豐富，綜合性更強服務整合度服務整合度各種服務內容或項目較豐富，生活服務整合度高精神文化娛樂服務較為豐富，集購物、餐飲、娛樂休閑于一體，一站式消費銷售銷售產權清晰，客群廣、門檻低，可分割銷售，銷售比例高不宜銷售運營管理運營管理受運營管理制約大，后期管理難度較大統一運營管理，利于管理土地利用率土地利用率項目容積率不高，土地利用率較低項目容積率相對較高，土地利用率高用地成本用地成本考慮到土地利用率的因素，用地成本相對較高相對較低建設成本建設成本體量相對較小，物業條件要求較低，建設成本相對較低體量相對較大，物業條件要求較高，建設成本相對更高運營成本運營成本

49、相對較低較高投資額度投資額度相對較小投資額相對較大商業街產品形態商業街產品形態 55商業街產品形態優劣勢分析商業街產品形態優劣勢分析優勢優勢劣勢劣勢p 體量較小，商業街一般產權明晰，可分割銷售，利于開發商快速回籠資金；p 投資門檻低，目標客戶廣泛；p 物業得房率較高；p 商業運營費用相對較低；p 經營相對靈活，有別于購物中心統一營業時間。后期的運營管理較難控制。56商業街形態適合什么樣的開發項目？商業街形態適合什么樣的開發項目？商業街最主要的特點商業街最主要的特點產權清晰，客群廣、門檻低，可分割銷售，銷售比例高。一般用于土地利用率較低、強調現金回流的地產項目，投資相對較小。57商業街首先應有明

50、確的主題定位，定位需與自身情況和周邊環境相呼應。通過合理的商業定位，滿足目標消費客群的消費需求。規劃設計要點規劃設計要點準確定位準確定位58p商業業態的構成、比例、分布是商業街設計的核心。p處理好零售、餐飲、娛樂等業態的檔次和相互關系決定了商業街日后的發展趨勢。一般消費檔次越高、休閑氛圍越濃的商業街餐飲、娛樂的比重越高，有時甚至會超過50%。餐飲還要盡量靠近景觀最優區域。豎向劃分盡量不用在商業的店鋪劃分上。p零售業態主要規劃安排在一層或展示面較好的有利位置。p餐飲、休閑娛樂業態屬于目的性消費，一般安排在樓上或相對較差的位置。規劃設計要點規劃設計要點商業業態商業業態59p動線設計總體遵循多入口，

51、少出口的原則；p網狀商業街商業價值的均好性較好，但容易引起導向性的混亂，因此需要增加廣場和標志物加強引導；p當商業街的外部交通流向偏于一側時，為了不引起人流的原路折返，采用環形模式比較適宜。無論采用何種街道模式，其主街長度都要進行控制，一般300米長的商業街令人愉悅，超過500米就會令人感到疲勞和乏味；p規劃人行動線的同時，還需合理設計車行動線；p消費者自地下車庫至地上商業的動線也需要做到合理引導。規劃設計要點規劃設計要點動線動線60p商業街的尺度應該以客戶的步行活動為參照；p客戶所關注的縱向范圍主要集中在建筑首層，對二層以上的感覺是非常不敏感的。而橫向關注范圍一般在20米之內，超過20米寬的

52、商業街，客戶很可能只關注街道一側的店鋪，不會在超20米寬的街道內“之”字前行。從建筑高度與街道比例來看，街寬宜在樓高的1/2-1之間。 街寬街寬61p建筑外觀造型的設計可以分為三個層面。p第一層面是建筑的宏觀造型，也就是天際線。p第二層面是人在中距離上對建筑的感知，也就是建筑外觀的中觀元素，包括建筑開窗與實墻面的虛實對比，立面橫豎線條的劃分等。p第三層面則是人到建筑近前，與建筑直接接觸的微觀層面。p因此，在商業街外部造型上著重第一、二層面的設計，而在商業街內部要將第二、三層面做為設計重點。設計時應有意識地尋求造型設計的多樣化，將不同風格的建筑單元拼接在一起。此外，成熟的商鋪外觀設計還應考慮改造

53、外裝的可能，預留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置。 造型設計造型設計62p商業街越來越多地應用軟性面材，例如蓬布遮陽、竹木外裝、懸掛旗幟和其它織物、招牌等飾件。這一趨勢使得建筑立面設計更趨近室內裝修裝飾設計。這要求設計師不能停留在一般意義的設計深度上，必須以裝修的精度來做商業街立面設計。 軟性面材軟性面材63p商業街室外空間與氣氛的形成，還取決于景觀、小品等元素的運用，如室外餐飲座、涼亭等功能設施，花臺、噴泉、雕塑等，燈具、指示牌、電話亭等器材，燈籠、古董、道具等裝飾，鋪地、面磚、欄桿等面材。p這些元素是商業街與人發生親密接觸的界面。若想使這一界面更具親和力，就需要從景觀、小品的角度深化商業街

54、的設計。 景觀小品景觀小品64優秀的標識設計能大大提升商業街的品牌效應和文化內涵，強化客戶的視覺感受和行為體驗。它與商業街所要體現的主題相輔相成。同時，標識還能將功能性和趣味性融于一身，增加客戶的愉悅感。 標識設計標識設計65目前商鋪的銷售模式主要有目前商鋪的銷售模式主要有直接銷售、帶租約銷售、返租約銷售直接銷售、帶租約銷售、返租約銷售等形式。根據商業等形式。根據商業項目的規模、位置、鋪位類型、經營管理等各種因素的不同，開發商會采取不同的項目的規模、位置、鋪位類型、經營管理等各種因素的不同，開發商會采取不同的銷售模式。銷售模式。商業街經營策略及相應環節要點解析商業街經營策略及相應環節要點解析66p特點描述：特點描述：直接銷售即開發商只銷售、出讓產權，不干涉項目后續經營和管理，僅由物業管理部門進行日常的統一維護管理，這是舊有商業地產開發普遍采用的經營方式。p優勢分析：優勢分析：開發商可以進而實現短期套現，減輕資金壓力，并且無需承擔后期經營的壓力和風險。 p劣勢分析：劣勢分析：產權被分割出售后，經營權迅速分散，缺乏統一的招商和運營管理，存在較大經營風險，項目品質難以提升，持續經營能力欠缺，不利于開發商企業形象和品牌的塑造。模式一模式一直接銷售直接銷售67面積分割工程設計項目