1、（最新）房地產可行性研究報告房地產開發有限公司2012年2月目 錄第一章 項目單位基本情況第二章 項目建設的必要性和依據第三章 項目建設規模和內容第四章 項目選址和占地面積設想第五章 項目總投資匡算、資金籌措設想第六章 經濟效益和社會效益估計第七章 環境影響初步分析第八章 能源和水資源消耗等初步分析第九章 勞動、安全、衛生初步分析、消防初步分析第十章 建設進度初步安排第十一章 結論 第一章 項目基本情況一、 項目名稱（以下簡稱“本項目”）二、 項目類型 本項目是以住宅為主、包括商鋪及附屬配套設施的房地產開發項目，項目建成后將極大響應XX市皇馬工業園區建設的需要，解決欽北及XX廣大住戶的住房需求

2、。三、 建設地點四、 建設單位基本情況單位名稱 ：XX市某房地產開發有限公司注冊地址 ：XX市注冊資金 ：2000萬法定代表人：雷超林職務 ：總經理五、 公司背景是2011年10月13日在XX市注冊成立一家以房地產開發經營經為主房地產開發公司。公司類型為有限責任公司（私營法人獨資）。XX市某房地產開發有限公司是隸屬于廣西某投資有限公司（廣西某投資集團）的全資子公司。 公司前身為 投資有限公司，成立于2004年，注冊資本壹仟萬元。2010年增資注冊資本陸仟萬元，成立 公司，股東構成為 。公司以房地產開發和經營為核心主業，目前擁有三家全資子公司廣西康華體育投資有限公司、廣西XX海倫房地產開發有限公

3、司、XX市某房地產開發有限公司；及一家參股公司廣西晨興投資發展有限公司。公司擁有員工50多名，其中獲初、中、高級職稱30余人，擁有監理工程師、一級建筑師、項目經理資質、房地產估價師、房產經紀人、土地估價師、土地登記代理人等資格證書人員達10余人。公司開發項目范圍以南寧為中心，輻射至XX、北海、柳州等城市。公司具備自身獨特的經營管理模式，所經營的項目都是嚴格遵循市場規律。經過多年發展，不僅擁有較雄厚的經濟實力，具備良好的政府和社會關系，同時與多家企業形成了良好的合作伙伴關系。         公司經營范圍：房地產投資；房地產開發經營叁級

4、；房地產商品交易居間、代理；房地產商品房信息咨詢；建筑材料、裝飾材料、家用電器等。六、 開發業績1. 翠竹苑翠竹苑位于南寧市明秀路東，占地5660平方米，建筑面積約為2萬平方米，是老城區的精致住宅。項目實踐于2004年6月，于2006年3月全部交付使用。   2. 翠嶺居翠嶺居位于南寧市江南區石柱嶺一路，占地2.2萬平方米，建筑面積8萬多平方米，是生活配套齊全的住宅項目。項目始建于2005年1月，于2009年8月全部交付使用。 3. 嘉華綠洲嘉華綠洲位于南寧市科園大道52-1號，用地面積約一萬平方米，總建筑面積為8萬平方米。項目始建于2007年7月，一期已于2009年9月交

5、付，二期已于2011年6月全部交付。4. 萊茵湖畔萊茵湖畔位于南寧市民族大道170號，用地面積17萬平方米，總建筑面積約為50萬平方米。項目始建于2006年3月，計劃于2012年全部交付。該項目是公司與廣西人和投資有限公司合作開發的項目。5. 海倫堡花苑海倫堡花苑位于XX市北部灣大道北大道25號，小區總占地面積29538.7，總建筑面積85648.11，由5棟高層組成，分別是3棟18+1層和2棟33層精品住宅組成。項目始建于2009年10月，整體將于2014年全部交付。6. 海倫堡.東方（本項目）項目位于南北二級公路欽北區醫院斜對面。總占地面積為66351，總建筑面積246928.9平米，以住

6、宅和商鋪為主。規劃建設為2棟26層，2棟24層，10棟18層構成。計劃2012年11月開工，2017年全部交房。第二章 項目建設的必要性一、項目的建設，符合XX市城市發展總體規劃，特別是欽北區發展整體規劃，是欽北區發展和擴大的需要，是不斷完善城市基礎設施，改善城市環境，美化城市面貌的需要。該項目的建設對實現城市發展戰略，推進城市提質擴容是有幫助的。二、項目的建設，完善了皇馬工業園區的整體規劃，加強了皇馬工業園區的總體功能，促進土地升值，繁榮市場經濟，進一步促進該區域地位的提升。同時該項目建設，有助于增加財政收，籌集城市建設資金，保障城市建設的持續發展。三、項目的建設，將促進欽北區城市化的進程，

7、滿足人們日益增長的住宅消費需求，改善人們生活條件和居住環境，提高人們生活水平。同時，該項目的建設，可以帶動眾多第三產業的發展，增加內需，刺激消費，促進XX市經濟的發展。同時，項目的建設有利于增加社會就業崗位，緩解社會就業矛盾，維護社會安定。第三章 項目建設規模和內容第一節 項目整體建設內容一、 建設規模和主要經濟技術指標 經過綜合考慮市場需求、規劃條件、項目投資等因素，本項目的規劃總建筑面積246928.9平米，計入容積率面積為212325.9平米其中地上建筑面積62800平方米，包括住宅和商鋪和物管用房等，地下建筑面積為34603平米包括停車場、雜物房及配套用房。主要經濟技術指標如下：主要經

8、濟技術指標單位（平米）總用地面積66351.837平米總建筑面積246928.90平米計入容積率面積212325.90平米其中住宅面積200100.90平米商業面積11800平米物管用房425平米地下室面積34603平米建筑占地面積16587.96平米建筑密度25.00%容積率3.2住宅戶數1992戶居住人口69723.5人/戶綠地率30%停車位1195個地上停車位286個地下停車位909個二、 規劃原則本項目將延續海倫堡產品系列，打造以西班牙地中海式建筑風格為主題的建筑，集餐欽、購物、娛樂、休閑為一體的西班牙風情濃郁的大型高尚人文社區。三、建筑面積和設施項目開發建設方委托深圳都市設計院對項目

9、制訂了初步規劃方案，土地使用狀況如下：項目規劃各功能區占地、建筑面積單位：平方米內容占地面積所占比重（%）建筑面積所占比重（%）人均占地面積（平方米/人）1、住宅 200100.9812、商鋪-118004.83、地下車位-3400313.84、物管用房等附屬設施-10250.4合計66351.8100246928.91000四、使用功能配置和分區項目包括2棟26層，2棟24層，10棟18層的建筑，及1棟2層的商業街，小區內底層為架空，沿街為一至二層商鋪，小區內包括大型園林、物管用房、湖景、溪流、游泳池、運動設施等配套。1、 住宅 本項目擬建共14棟高層塔式結構住宅，以兩房和三房為主。建筑周圍

10、布置綠地和環形道路，形成安靜優美的居住環境，總建筑面積200100.9平方米。（具體情況見規劃總平圖）2、 商鋪 本項目北面、西面、南面沿街均設有商鋪，另南面有小型商業街，設計在1至2層，商業面積為11800平米。3、 地下停車場小區規劃設計為“陽光車庫”，即部分露天、多個采光井，輔以綠化修飾。做到“陽光”、清新怡人，漂亮的停車場，響應政府節能、“以人為本”的原則。本工程地下室為連體地下室，計劃建設為大型車庫，地下室規劃建設面積約34603平米；車位約按1：0.6車位比進行設計，地上車位280個，地下車位910個。地下車庫為一層，共三個出入口，位于南面主出入口及東面兩個出入口。加之小區內道路較

11、多，完全可以滿足停車需求。4、物管用房本項目將遵循XX市政府關于房地產開發與物業管理相對獨立運作的規定，通過公開招標形式聘請管理規范、有一定實力的專業化高水平物業管理公司負責建成后小區的物業管理。物業管理將按照國家有關規定，本著獨立核算、自負盈虧的原則，由物業管理公司自主經營。小區物業管理用房統一設于8#樓一層，建筑面積425平方米。5、 附屬基礎設施小區基礎設于地下一層，面積約600平米，主要為配電房、水泵房、風機房、消防水池等。6、 道路本項目道路方便住戶為原則、兼顧消防、園林等因素。以小區環道為主路，加上多條輔路，初步設想為瀝青道路。7、 園林本項目園林由綠地、湖景、溪流、游泳池、生態停

12、車位、底層架空園林等構成。綠地面積約19905平米。綜合園林休閑、運動、觀賞等功能。第二節 一期建設內容1. 建設范圍詳見附圖（規劃總平和本項目效果圖）。2. 主要經濟指標一期工程主要經濟指標二期主要經濟指標單位（平米）用地面積23381平米總建筑面積88243平米其中住宅面積64243平米商業面積1000平米地下室23000平米商鋪戶數95戶住宅戶數680戶居住人口23803.5人/戶綠地率30%3. 建設內容二期建設為5#、6#、9#、10#、14#共5棟18層高層住宅樓。其中5#、6#、9#、10#樓為純住宅樓，底層架空，2-18層為住宅；14#樓為商住樓，底層裙樓為商業和架空，2-18

13、層為住宅；總建筑面積約為9萬平米。同期建設包括溪流、園林、道路、物管用房、設備用房、局部地下室、車位等相關配套。住宅二期計劃建設約64243平米。規劃設計為每棟均含兩個單元，按兩梯四戶進行設計，戶型為兩房和三房，兩房面積為70-80平米，三房面積為100-140平米不等。住宅均嚴格按住宅設計規范進行設計，日照、采光、通風等均能滿足規范要求。塔樓層高為3米；底層架空，架空層高4.8米。 住宅戶型及面積等指標詳見附圖。商業二期規劃建設面積約1000平米，共14間。為7#、11#、12#、13#樓裙樓部分，均位于底層，獨棟商業一棟。開間4-5米，進深9-15米，單間面積40-60平米。底層層高為6米

14、，二層層高為4米。商業均設獨立水表及電表進行計量。商業平面詳見首層平面圖。地下室本期建設為一期工程5#、6#、9#、10#、14#樓地下部分，約為23000平米，車位591個。本期將建好南面主出入口及東面出入口一個，地下室部分區域將達到使用功能。其它功能主要考慮為設備用房（包括配電房、水泵房、風機房、消防水池、物業配套用房等）、雜物房、電單車位等。解決一期住戶的用電、用水及消防要求。地下室規劃設計層高為4.5m，扣除管道后必須滿足2.3米的凈高要求，車道滿足2.4米的凈高要求。物管用房本期建設的住宅樓每棟底層均設物管用房一個，充分考慮到業主的物管需求和安全防范要求。客戶服務中心計劃設于11#樓

15、底層。第四章 項目選址分析一、項目選址的影響因素（一）市場因素1. 市場供求分析隨著北部灣經濟圈的進一步開放開發和臨海工業建設的不斷深入，近來XX房地產市場發展極為迅猛，XX突出的區位、港口等優勢，使XX具備了良好的發展環境。隨著泛北部灣經濟建設的推進和XX市“大工業、大港口、大旅游”建設的不斷加快，XX市房地產開發建設規模不斷擴大，完成投資額增長速度不斷攀升，商品房銷售市場看好。2. 市場情況受二三線城市限購的影響，XX半年多以來的市場價格有點松動，但幅度不大，每平米大概降100百元左右，多以打折，送裝修、家電等形式出現。但受“北部灣經濟區”利好因素影響，XX經濟近年來發展很快，房地產市場升

16、值空間很大。且XX未有限購要求，吸引了部分投資需求，總體來說，價格不高，市場接受度較高。所以市場表現仍不錯。（二）社會因素1. XX房地產市場情況分析1) 房地產投資情況（1） 從高速跳躍到穩步攀升（2） 固定資產投資迅猛，房地產投資還有上升空間從房地產投資與固定資產投資對比來看，XX房地產投資的快速增長是有基礎的，因為近幾年固定資產的投資更加迅猛，達到50%的增長率，遠遠高于房地產投資，XX房地產投資近幾年占固定資產投資的比例其實只有10-12%的份額，還有很大的發展空間。n 2011年1-8月，房地產投資占固定資產投資比例有所增加，統計數據也表明：基本建設、房地產投資是固定資產投資中不可或

17、缺的重要組成部分 n 通過前幾年固定資產快速增長的積累，城市建設、基礎設施的興建有了一定成果，如今XX新行政中心區、XX港興建得如火如荼，舊城改造提速，濱海新城啟動，大片原來荒蕪的土地都要開發建設，房地產開發環境愈發成熟，投資自然開始升溫。n 預計未來幾年房地產投資仍會保持比較快速的增長，投資比例應該占到固定資產的15-20%左右，迎來一個大開發時期。2) 土地供應情況供地情況顯示房地產市場發生轉變n 2010年存量地少、新增地多；2011年恰好相反，存量地多、新增地少，說明房地產政策對2010年已經產生重大影響，許多新增地塊未能出讓，已變為存量地n 2011年供地總量減少，而且幾乎不需要新增

18、用地，說明2010年以來土地需求已經大幅減少，而且2011年的預期也在降低n 土地市場的變化表明：房地產進入深度調整期，09年前“瘋狂地產”時代不復存在欽北區正在大力謀求發展XX市2011年計劃供應土地229.7268公頃（包括存量和增量用地），折合3445.9畝，其中主城區和欽北區是主要供地區域。主城區是XX核心，正在大力建設，供地多乃理所當然；欽北區的大幅供地則表明，隨著XX主城區的發展，欽北區也在跟隨發展。縣、市 供地總量 保障性安居工程用地 商品住房用地 保障性安居工程和中小套型商品房用地占比（%） 保障性住房用地 各類棚戶區改造用地 公共租賃房 限價商品房 中小套型商品住房 合計 存

19、量 增量 廉租房 經濟適用房 廉租房 經濟適用房 劃撥 出讓 XX市 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 主城區 99.5800 99.5800 0.0000 3.0000 4.0000 0.0000 0.0000 0.0000 3.0000 0.0000 9.7000 79.8800 52.3000 72.30 港區 6.0000 6.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 6.0000 4.2000 70.00 靈山縣 20.0005 20.0005 0.0000

20、1.9998 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 18.0007 12.0007 70.00 浦北縣 35.0325 26.4158 8.6167 0.5333 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 34.4992 23.9895 70.00 欽南區 24.2014 10.2014 14.0000 2.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 22.2014 14.9410 70.00 欽北區 44.9124

21、 44.9124 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 44.9124 31.4387 70.00 合計 229.7268 207.1101 22.6167 7.5331 4.0000 0.0000 0.0000 0.0000 3.0000 0.0000 9.7000 205.4937 138.8699 70.99 2011年XX市（主城區）普通住宅用地出讓一覽表 出讓時間 出讓方式 位置 畝 土地用途 容積率 萬元/畝 萬元 樓面地價元/ 競得人 2011.1.28 掛牌 XX市蓬萊大道東面、龍坪街北面

22、29.417 商服、城鎮住宅用地 1.0且3.5 246.46 7250 1056.22 廣西融強房地產開發有限公司 2011.3.4 掛牌 XX市欽北區青塘鎮決竹路口 20.87 城鎮住宅用地 1.0且2.2 19.45 406 132.65 利超明 2011.3.9 掛牌 XX市南珠東大街與興桂路交匯處東北面 26.81 商服20%、城鎮住宅用地80% 1.0且3.12 9.47 254 45.55 XX市濱海新城置業集團有限公司 2011.3.9 掛牌 XX市子材東大街與蓬萊大道交匯處東南面（河東工業園B1地塊） 125.4337 商服25%、城鎮住宅用地75% 1.0且2.3 64.9

23、7 8150 423.75 廣西XX市河東工業園區開發有限公司 2011.4.7 掛牌 XX市欽北區小董鎮江濱小區 46.67 城鎮住宅用地 1.0且2.6 46.71 2180 269.48 XX市欽北區小董森泰濱江廣場投資歷建設有限公司、廣西通桂建設工程有限公司、廣西若森投資有限責任公司 2011.4.22 掛牌 XX市揚帆大道西面、辣椒槌片區C-01-02地塊 111.44 城鎮住宅用地 1.0且1.5 42.5 4736 424.98 廣西濱海城市建設發展有限公司 2011.4.22 掛牌 XX市揚帆大道西面、辣椒槌片區C-03-02地塊 142.93 城鎮住宅用地 1.0且1.5 4

24、2.5 6074 424.96 廣西濱海城市建設發展有限公司 2011.4.22 掛牌 XX市揚帆大道西面、辣椒槌片區C-03-03地塊 125.98 城鎮住宅用地 1.0且1.5 42.5 5354 424.99 廣西濱海城市建設發展有限公司 2011年XX市（主城區）普通住宅用地出讓一覽表 出讓時間 出讓方式 位置 畝 土地用途 容積率 萬元/畝 萬元 樓面地價元/ 競得人 2011.4.22 掛牌 XX市揚帆大道西面、辣椒槌片區C-06-01地塊 37.37 城鎮住宅用地 1.0且2.2 53.41 1996 361 廣西濱海城市建設發展有限公司 2011.4.22 掛牌 XX市揚帆大道

25、西面、平山東大街南面 161.86 商服、城鎮住宅、教育設施用地 1.0且2.2 80 12950 545.5 XX金棕櫚商貿城投資開發有限責任公司 2011.4.26 掛牌 XX市欽北區大垌鎮欽北區人民醫院新址西面 29.68 城鎮住宅用地 1.0且3.0 89.96 2670 449.8 XX市欽北區人民醫院 2011.7.13 掛牌 欽北區大寺鎮望俄小區北面 22.36 城鎮住宅用地 1.0且3.0 54.6 1221 273 黃乃勝、羅煥益、黃樂興 2011.9.6 掛牌 XX市揚帆大道西面、市二中北面 20.5 商服用地 1.0且4.5 282.1 5783 940.32 XX市開投

26、房地產開發有限公司 2011.9.8 掛牌 欽北區長灘鎮長興南路西面 6.14 城鎮住宅用地 1.0且2.4 99.35 610 620.9 黃仁信 2011.9.29 掛牌 欽北區大垌鎮南北二級公路海港加油站北面 99.53 城鎮住宅用地 1.0且3.2 52.55 5230 246 廣西中聯嘉業房地產投資有限公司 2011.9.29 掛牌 欽北區人民醫院新址西北面 21.99 城鎮住宅用地 1.0且3.5 52.52 1155 225 廣西咸亨房地產開發有限公司 3) 商品房開發情況欽北區正在大力謀求發展2006-2010年XX市房屋施竣工情況 名稱 2006年 2007年 2008年 2

27、009年 2010年 施工面積（萬） 132.06 223.9 367.14 425.7 660.9 新開工面積（萬） 48.23 145.93 193.9 約230 388.77 竣工面積（萬） 50.4 75.65 81.7 221.8 293.9 新開工率 36.50% 65.20% 52.80% 50% 58% 銷售面積（萬） 75.74 80.7 90.3 146.9 200.03 銷售面積占新開工面積比例 157% 55% 47% 63% 53% n 2006-2010年，施工面積增長400%，市場體量發生質的變化n 2008-2010年，累計銷售面積占累計新開工面積的54%，意味

28、著新開工之后的陸續供貨將給后市帶來壓力 n 2007-2010年市場的供應量大約每年100-130萬左右，若新開發量減少，已開工的放緩開發速度，供應量可能不會發生大變化，否則市場供應量可以放大到150-200萬。4) 商品房與商品住宅銷售情況 2008年 2009年 2010年 2011年1-8月 商品房成交面積（萬） 90.3 146.9 200.03 81.81 增長率（%） 11.90% 62.68% 36.20% - 商品房成交均價（元/） 2250 2863 3115 3465 商品住宅成交面積（萬） 78.02 138 186.81 初步測算76 增長率（%） 12% 66.60%

29、 33.60% - 商品住宅成交均價（元/） 2122 2684 2998 初步測算3360 n 政策效力是巨大的，2011年全國房地產都不景氣，XX也不例外，銷量大跌已成定局n XX市2011年的房價沒有下跌，無論商品房還是商品住宅均有11%左右的漲幅n 量跌價升是有價無市的“惡局”，政策持續施壓，樓市必將走向拐點，后市無疑會困難重重結論：1、投資很給力XX房地產發展歷史不長，但發展速度很快，5、6年時間投資額已經翻了三番，目前投資已超過60億元，不過固定資產投資增速相比房地產投資更快,而房地產投資也僅占固定資產投資15%左右，房地產仍有很廣闊的發展空間 2、開發很迅猛近年來房屋的開竣工、新

30、開工增量很大，年供應貨量可以上升到150-200萬/，不過目前房地產市場嚴峻，未來幾年開發速度或將放緩，市場將進入一個調整時期3、銷售不景氣與開發的迅猛相比，銷售就不是那么的強勢。2009和2010年展現的火熱勢頭在2011年又被壓了下來。成交增長不穩定，說明市場還不成熟，存在很多不穩定因素。4、價格漲速慢XX住宅的成交價格一直比較低，多年來都是在2500元/以下的低價運行， 剛剛突破3000元/ 大關又遇到銷量大跌，價格很可能跌落。XX原來只是一個小縣城規模，人口有限、消費實力有限，本身需求是不足以支撐這么大規模城市拓展的。但由于XX經濟運行好、發展前景好，投資者都對XX充滿信心，原意為美好

31、明天大開發，才出現了紅紅火火的開發局面。但這樣的開發實際超過了市場本來需求（經濟增長帶來的人口增加、消費實力增加等效果需要時間逐漸體現），就產生了目前供過于求的市場狀況。因此，在XX開發房地產，必須看清XX的前景和現在。目前政策放寬幾乎不可能，外來投資需求或本身自住需求都因政策受到抑制，供過于求的現狀短期難以改變，市場很嚴峻。必須開發具有較強競爭力和抗風險性產品才能夠從容應對。2. 城市規劃因素分析1) 城市定位和城市性質城市定位和城市性質城市定位和城市性質讓XX市充滿了機遇 l 城市定位開放XX：面向中國-東盟的區域性國際航運中心、物流中心，大西南開發開放前沿陣地。現代XX：北部灣臨海核心工

32、業區，現代化港口工業城市特色XX：具有嶺南風格、東盟風情、濱海風光的宜商宜居城市。l 城市性質區域性國際航運中心、物流中心，北部灣沿海生產性服務中心、港口工業城市。2) 城市發展方向城市發展方向是本項目的尷尬 。l 城市發展方向主城區發展方向為東拓、南進、向海發展。確定其空間布局的基本取向為：東進、西抑、南拓、北優港區發展方向為向東。在主城區和港區之間茅尾海東北沿岸建設濱海新城。3) 本項目在城市發展中的機遇本項目機遇來自于城市擴張的“進城運動” GDP第一產業 第二產業 第三產業 XX市 520.67132.21 218.51 111.23 欽南區131.3636.6333.1461.59欽

33、北區72.8329.5323.8119.48人口構成 城鎮人口 欽南區人口 欽北區人口 萬人 136.2 61.3 74.9 n XX大發展將給整個XX市帶來發展機遇n 主城區大發展會吸引XX其它地區的人口n 欽北區有人口無配套，第三產業尤其落后，欽北區建設向主城區靠攏，人口往主城區“前進”是必然的趨勢 本項目機遇來自于大垌鎮“造城運動” n 大垌鎮是XX市中心城區的北部門戶，也是欽北區的工業重鎮和交通樞紐。 根據XX市欽北區大垌鎮城鎮總體規劃（2009-2030），大垌鎮要大力發展化工機械、資源產品加工、冶金、物流、新型建材、農副產品等產業，嚴格生態環境保護，促進經濟社會可持續發展，努力建設

34、成為工業交通型城鎮n 到2015年，大垌鎮城鎮人口規模為8萬人，建設用地面積為1181.9公頃。到2030年，城鎮人口規模為18萬人，建設用地面積為2237.5公頃n 欽北區大垌鎮“造城運動”給區域帶來了發展和人口，本項目乘勢開發，正是大好機遇本項目對面是規劃中的新城居住區 結論：n XX正在壯大，城市正在匯聚更多人口，所有房地產項目都有機遇。n 主城區發展方向為東拓、南進，均是欽南區地盤，城北容易被忽略。欽北區要想與主城區對接，跟上城市發展大步伐，城北就是戰略要點，欽北區大垌鎮規劃應運而發。 通過XX市欽北區大垌鎮城鎮總體規劃（2009-2030）可以看到，大垌鎮的發展無疑將在主城區北端打造

35、新城，蓬勃發展的造成運動將成為本項目發展的最大契機。n 欽北區人口眾多但配套落后，往更發達的主城區轉移是情理之中的事情，本項目扼守欽北區進城第一要口，也有相應的發展機遇。n 從當前以及未來一段時間來看，欽北區不是城市發展主方向，配套建設滯后，這就要求樓盤的開發提升品質，突出個性。(三) 場地情況參照周邊地質情況，表層地質為粘土，下層為中砂或風化巖，地質條件完全符合建設需要，地基承載力是沒有問題的。(四)政策環境分析1. 當前政策特征 2010年以來重要政策一覽表2010-2011年重要房地產調控政策列表 項目 時間 主題 要點 節點 2010年1月 國十一條 提高二套房首付至40% 2010年

36、3月 國十九條 打擊囤地 2010年4月 國十條 提高二套房首付至50% 2010年9月 國五條 限購、停發三套房貸、二套房貸款利率1.1倍 2011年1月 新國八條 提高二套房首付至60%、加大限購力度 2011年1月 房產稅開征 上海、重慶推出房產稅試點方案 2011年2月 廣州出臺調控市場細則 廣州十區限購、二市暫不限購 信貸 2010年2月 打擊炒房 銀監會發布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者 2010年4月 打擊炒房 銀監會要求銀行不得對投機投資購房貸款 2010年4月 提高首付 國務院常務會要求貸款購買二套房首付不得低于50% 2010年4月 差別化房貸 國務院通知房價過高地區可

37、暫停發放第三套房貸 2010年10月 加息 一年期存貸款基準利率上調0.25個百分點；上調個人住房公積金貸款利率 2010年11月 提高首付 全面叫停第三套住房公積金貸款，二套住房公積金貸款首付提至五成。 2010年12月 加息 一年期存貸款基準利率上調0.25個百分點；上調個人住房公積金貸款利率 2011年2月 加息 一年期存貸款基準利率上調0.25個百分點；上調個人住房公積金貸款利率 2011年4月 加息 一年期存貸款基準利率上調0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整 2011年7月 加息 一年期存貸款基準利率上調0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準利

38、率及個人住房公積金貸款利率相應調整 2010年3月 打擊囤地 國土資源部出臺“19條”打擊囤地 2010年4月 加大供應 國土部公布2010年住房供地計劃，土地供應量同比大幅上漲 2010年9月 打擊囤地 國土部與住房和城鄉建設部聯合下文明確企業違約開發土地、因自身問題閑置一年的取消拿地資格 2011年3月 限制“地王” 國土部發布新規：嚴防出現高價地，堅決杜絕土地出讓中出現樓面地價超過同類地價歷史最高價的情況 2010年6月 限購 住建部發布規范第二套住房認定標準的通知，通知要求各地商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭成員名下，包括借款人、配偶及未成年子女，實際擁有的成套住

39、房數量進行認定 2010年9月 限購 國家出臺鞏固樓市調控成果措施，暫停發放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策 2010年11月 限購 住建部、外管局聯合通知：境外個人在境內只能買一套自住房，而且還必須出具其在境內工作超過一年的證明 2011年2月 限購 南寧進入第三批限購令城市名單；本地家庭限購第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明限購一套。 2011年7月 限購 國務院常務會議明確要求，已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格

40、執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。 2010年4月 住建部要求加快保障性住房建設，其中，公共租賃住房建設是下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲 2010年5月 住建部、民政部、財政部聯合下發通知，要求各地區要通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源 2010年6月 7部門發布關于加快發展公共租賃住房的指導意見，旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難 2010年11月 住建部表示，2011年全國將安排建設保障性住房和各類棚戶區改造住房1000萬套 首套房利率進入上浮時代 ，作用強于加息2010年10月13日，建設銀行北京分行將首套房貸款利率

41、上調到基準利率的1.05倍，若申請貸款人如果希望盡快放款，就需要主動上浮利率到基準利率的1.1倍。 據統計，銀行上浮首套房貸利率所覆蓋的地區有北京、上海、廣州、深圳幾大一線城市以及天津、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、蘇州等二線城市，約有14個。全國城市的部分銀行首套房貸款利率不僅告別“打折”，還在基準利率基礎上上浮5%-30%不等，部分城市甚至有上浮50%的銀行。 n 在房價或將進入拐點時期，北京此舉引發全國房地產市場高度關注，或將引發全國性“上調熱潮”。n 這反映了市場對未來房地產價格下行的憂慮 。n 首套房貸款利率上浮至少相當于2次加息，對剛需族傷害尤大，或將引發全國性降價2.未來市場走勢

42、預測本輪調控政策周期性研判u 本輪調控我司認為分二個階段： 第一階段：2010.10-2011.12市場受到宏觀調控的控制，將會出現成交量逐步走低的趨勢； 第二階段：2012.01-2012.12經過一年多的調整，地產市場逐步調整到位，為維持通脹環境下的市場環境，政策不會立即放松，但是將維持市場的穩定發展。調控模型模擬 綜上所述，項目選址是經過廣泛的市場調研之后得出的結論，項目的發展是可行的。并且由于項目所在地塊宗地編號為 欽北GC2011-8 地塊，是在XX市國有土地使用權出讓中拍賣所得，因些海倫堡.東方項目選址符合XX市城市規劃要求。第五章 項目總投資估算與資金籌措一、項目總投資估算1、

43、項目規劃序號摘要數量單位1項目總概況99.53畝2土地總面積66,351.84平米3總地價52,300,000.00元4總建筑面積261,612.85平米4.1計入容積率的建筑面積205,708.05平米4.1.1其中：住宅建筑面積193,040.00平米4.1.2商業建筑面積11,792.95平米4.1.3物業管理用房875.10平米4.2不計入容積率建筑面積55,904.80平米4.2.1其中：人防地下室建筑12,000.00平米4.2.2地下車庫面積38,904.80平米4.2.3架空層建筑面積5,000.00平米5機動車停車位(位)1,626個5.1其中：地下停車位1,340個5.2地

44、面停車位286個6容積率3.107建筑密度25.00%8綠地率32.00%9建筑占地面積16,587.96平米10平均層數18層11總戶數2,032戶2、投資預算序號摘要取費標準 單價 合計 1土地費用 199.91 52,300,000.00 2前期費用 117.50 30,739,509.88 2.1建筑.裝修設計費總建筑面積*20元/ 20.00 5,232,257.00 2.2景觀設計費總建筑面積*5元/ 5.00 1,308,064.25 2.3施工圖審查費總建筑面積*1.5元/ 1.50 392,419.28 2.4預算編制.咨詢費總建筑面積*2元/ 2.00 523,225.70

45、 2.5勘察費總建筑面積*3元/ 3.00 784,838.55 2.6施工用電工程費用總建筑面積*2元/ 2.00 523,225.70 2.7施工用水工程費用總建筑面積*2元/ 2.00 523,225.70 2.8圍墻等臨舍工程總建筑面積*15元/ 15.00 3,924,192.75 2.9面積測繪費總建筑面積*1元/ 1.00 261,612.85 2.11報建費用主體工程*5.5% 66.00 17,266,448.10 3建安費用 1,290.20 337,533,431.86 3.1主體工程款1200元/ 1,200.00 313,935,420.00 3.3電梯及安裝工程單價

46、25萬元/臺 53.51 14,000,000.00 3.4其他設備總建筑面積*10元 8.00 2,092,902.80 3.5檢測費主體工程*3 3.60 941,806.26 3.6管道燃氣總戶數*2200元/戶 17.09 4,470,400.00 3.7監理費總建筑面積*8元 8.00 2,092,902.80 4基礎設施及公共配套 112.55 29,445,804.69 4.1供水供電工程總建筑面積*50元/ 50.00 13,080,642.50 4.2景觀綠化、道路工程250元/ 47.55 12,440,969.44 4.3安防智能化等弱電總建筑面積*8元/ 8.00 2,

47、092,902.80 4.4亮化工程總建筑面積*2元/ 2.00 523,225.70 4.5排污工程總建筑面積*5元/ 5.00 1,308,064.25 5不可預見費（1% 15.20 3,977,187.46 6管理費用總建筑面積*40元/ 40.00 10,464,514.00 7財務費用貸款10000萬元二年 45.87 12,000,000.00 8開發成本小計 1,821.24 476,460,447.89 二、 資金籌措及還貸方案1、 資金籌措方案本項目總投資全款為47460萬元，項目資金籌措通過自有資本投入、銀行開發貸款及銷售資金回籠三項完成其中自有資本投入為：47460*0

48、.35=16611萬元，預計2012年6月以前投資全部到位項目開發貸款額度為：47460.35*0.35=16611萬元，預計2012年12月前以土地抵押取得貸款2800萬元，其余貸款根據工程進度，分別以在建工程抵押貸款取得其余資金缺口通過房地產銷售回籠取得，金額為47460*30%=14238萬元。2、還貸方案本項目累計銷售額至14238萬元后，以后續銷售收入的80%逐漸償還銀行開發貸款，銷售額累計達到35001.75萬元后，開發貸款全部償還完畢。第六章 經濟效益和社會效益估計一、財務評價由于項目實施周期為4年，其中建設期三年，宜采用考慮時間價值的動態評價指標進行項目分析。折現率的確定：一般

49、以無風險報酬率加上該項目的風險報酬率確定，現結合該項目的實際風險狀況，及開發商的最低期望投資報酬率，確定本項目的財務折現率10%。（1） 計算財務凈現值海倫堡.東方項目財務現金流量表（單位：萬元）序號項目合計第1年初第1年末第2年末第3年末第4年末1現金流入 62,626.17 - - 25,765.17 23,416.86 13,444.14 1.1銷售收入 62,626.17 - - 25,765.17 23,416.86 13,444.14 2現金流出 54,624.54 5,230.00 11,072.75 19,241.82 16,110.42 2,969.55 2.1成本 45,399.59 5,230.00 10,258.98 16,683.43 13,649.27 -422.09 2.2費用 2,246.45 - 813.76 620.47 498.6