1、天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632廣西區金屬材料總公司新竹路地塊項目可行性分析報告2005年1月28日目 錄一、地塊基本情況3二、技術指標推算4-6三、投資收益預測6-9四、評估結論10五、項目運作建議11-12六、合作意向書（討論稿）13-14一、地塊基本情況宗地位置：該地塊位于新竹路與思賢路口交界處，并且兩面臨街；與新竹路臨街為36m、思賢路臨街為62m；道路交通：新竹路與思賢路均規劃為20m寬的次干道；由于地塊緊靠南寧市交通最繁忙路口之一的民族大道與古城路交叉路口以及交通主干道東葛路，新竹路與思賢路便啟到了緩解緊張的交通狀況，疏導車流、人流的作用

2、；權屬狀態：地塊使用權在區金屬材料總公司手中，由于發生債務問題，已被法院查封，債權人不詳，具體債務不詳；從法院（高院）了解到，如要使用該地塊，必須先向法院提出申請，使用人代區金屬材料總公司償還債務方可解除查封；但在土地局與規劃局處反饋的信息是：如要改變該地塊的土地性質（將現在的劃撥辦公用地改為開發用地）就一定要經過“招、拍、掛”的程序，否則不可能將該地塊用于開發性質。商業形態：新竹路、思賢路為餐飲一條街，是南寧市的第二條“中山路”（小吃街），人流量巨大；注：由于該地塊用于開發，需經過“招、拍、掛”程序，因此，以下評估數據是在此程序的前提下進行測算的。二、技術指標推算2.1占地面積從規劃圖上的測

3、點坐標計算出該地塊占地面積為2122（3.18畝）；對于開發性土地，還需含有規劃道路用地面積，一般約為凈用地面積的12%，因此，通過“招、拍、掛”獲得該地塊時，其占地面積應為：2122×112%=2376.64（3.57畝）2.2建筑密度該地塊位置屬于市區內，并且具有很高的商業價值，一般擬建商住樓或寫字樓，建筑密度應不超過50%為宜，因此，本方案就以50%為標準進行測算，具體數據有待規劃部門確定。2.3總建筑面積一般來說，知道容積率后，才能計算出總建筑面積，但該地塊目前未進行“招、拍、掛”，對各項地塊的技術指標均未公布，所以我們只能從推斷該地塊擬建建筑的層數（允許高度）來測算出總建筑

4、面積；該地塊兩面臨街，新竹路與思賢路為20m寬的交通次干道；按目前市內各拍賣地塊所限制的技術指標來看，擬建建筑的高度一般不超過該拍賣地塊相臨交通次干道寬度的2倍或主干道寬度的3倍；因此，可得出該地塊擬建建筑高度約為40m，即12層；為了更好的利用地塊的地理優勢，挖掘商業價值，建議擬建一層地下停車場。考慮到目前南寧市非首層商業物業銷售的壓力以及該地塊地面停車位的不足，建議減少非首層商業物業，建議本項目物業組合為：10層辦公型住宅+2層商鋪+1層地下停車場總建筑面積為：2376.64×50%×13層=15448.16其中：住宅：11883.2商業：2376.64地下停車場：11

5、88.322.4容積率 由總建筑面積可計算出容積率為：15448.16/2376.64=6.5該地塊的各項主要技術指標推測為：占地面積：2376.64； 建筑密度：50%； 總建筑面積：15448.16 ； 容積率：6.5。三、投資收益預測3.1銷售定價提取規劃相近的參照樣本：陽光100、自由空間、凱豐大廈。參照樣本住宅（元/）商業（元/）備 注陽光100370045003000040000住宅售罄；商鋪銷不動，現已封盤。自由空間33004100一層：21000二層：10000三四層：50008000住宅只剩樓中樓；商鋪一二層售罄，三四層未售完。凱豐大廈33004000一層：23000二三層：

6、整體銷售住宅剩余較大戶型；商鋪售罄。根據加權法則（計算表略）測算出項目銷售價格為：物 業面積（）均價（元/）金額（元）備 注住宅11883.23400商業一層1188.3213000除臨街鋪外,其余鋪價值稍低,以綜合計算二層1188.325000地下停車場1188.32合計15448.16不含地下停車場銷售3.2投資收益評估 用于商住開發的該地塊所在位置屬于二級地，根據往年周邊地價的平均增長率推測，該地塊在2005年的地價參考值約300萬/畝。項目數量指標費用（萬元）備注土地3.57畝300萬/畝1071項目前期費用110規劃設計、其他費用建安工程費住宅11883.21200元/1426商業2

7、376.641400/333地下停車場1188.321600/190基礎建設費300政府報建相關費用230營銷推廣費247總售4%項目數量指標費用（萬元）備注管理費用124總售2%稅金346總售5.6%不可預見費用124總售2%合計4501預計開發期周期為24個月，銷售周期為12個月，從第3個月開始認購，收取認購金為150萬元；第10個月主體封頂，開始換簽，30%40%首付約2000萬元，第12個月銀行放貸，收回所有房款。銷售利潤：銷售總額-項目成本=6179.3萬元-4501萬元=1678.3萬元銷售利潤率：銷售利潤/銷售總額=1678.3萬元/6179.3萬元=27%投資回報率：固定投資/

8、銷售總額=3020萬元/6179.3萬元=48.9%四、評估結論當該地塊經過“招、拍、掛”所應支付的土地款低于300萬/畝時，該地塊的銷售利潤率達到27%，投資回報率為48.9%，對該地塊的項目投資可行！注：本項目啟動資金為： 土地費用：1071萬元 建安費用：1300萬元（建筑公司墊資33%）； 報建相關費用：230萬元合計：2601萬元五、項目運作建議由廣西區金屬材料總公司（以下稱區金屬總公司）結合企業改制，先將土地從法院解封，拿回土地使用權，然后通過“招、拍、掛”方式將原劃撥辦公用土地性質改為開發用地；由廣西岑溪三合房地產開發有限責任公司（以下稱三合地產）與廣西區金屬材料總公司組建新的公司聯合開發該地塊。土地款計入區金屬總公司股金，其余所需的開發資金由三合地產出資。本項目運作的關鍵是優先優惠取得本地塊土地；開發獲利的部分雙方按股份比例分享。雙方股金組成型式為：按拍買地價減除政府評估地價后，剩余部份（超出政府評估地價部份）按40%加上政府評估地價計入金屬總公司股金