1、房地產開發成本管理的關鍵控制點 一. 現狀分析 現時房地產開發企業工作方式是對已發生成本費用按會計科目進行明細核算的，而會計各級明細科目的使用因為要符合會計工作規范而在設置時有很多局限性，具體表現為很多成本費用合并核算，不夠細化。例如在科目設置時設置“開發成本土建安裝安裝工程”三級會計科目，發生各類安裝工程的成本全部計入該科目內，通過財務軟件的查詢功能也能實時查詢出到目前為止已發生的安裝工程的匯總成本，但無法區分各類安裝工程（暖通、電梯、監控還是消防等等）發生的明細成本，也就是說這種核算方法只能滿足財務基本核算的需求，無法對更高要求的工程成本費用核算提供太多的幫助。關鍵環節一：發生成本費用歸集

2、查詢問題第1頁/共15頁 二. 存在問題 1.這類成本費用明細表一般都是定期按月編制，也就是在一個月份終結后再根據上月財務數據編制，存在滯后性。 2.財務軟件由于受制于財務工作規范只能提供按明細會計科目核算的月匯總發生數，無法按照自己的需求進行更為詳細的分類明細匯總。 三. 新管理工具解決思路 1.在房地產開發企業管理系統中預先設置活動代碼與成本代碼，將項目開發的活動和成本按實際需要進行細分。 2.預先設置工作計劃并選取與其相關的活動代碼。 3.在新增承包合同時設置該工程合同的工作計劃，選取活動代碼及與其相關的成本代碼并輸入各成本代碼的承諾成本金額。 4.在工程報賬時對提交金額在合同工作計劃中

3、的各活動成本代碼按實際發生情況進行分配，并提交審批。 5.在工程項目分析查詢中，可按照活動明細和成本明細進行查詢已發生成本。第2頁/共15頁 1.能按照自己的需要設定活動和成本代碼，可以隨意按照活動或成本實時查詢已發生的明細成本，無需再另行編制成本明細表，保證數據讀取的時效性，簡化成本核算的工作程序。 2.可以根據活動代碼進一步查詢已發生的相關明細成本，或者根據成本代碼查詢與之相關的活動代碼，保證對明細成本構成進行詳細分析的需求。四. 改進價值第3頁/共15頁一. 現狀分析開發商對未發生成本的預測左右企業對項目的資金安排，是項目順利進行的關鍵，現時一般根據已發生的成本結合預算或者合同金額進行預

4、測。二. 存在問題1.根據預算數與已發生數預測的未發生成本往往只能是一個預估的總數，對于其中的成本構成和每期發生數雖然用工程進度結合人工計算的方法也可以取得，但由于缺乏進行計算的科學工具而難已取得較為準確的數據結果。2.如果取得的發生數準確度不高，則勢必影響到對未來期間工程資金安排的參考價值，可能會對企業工程項目的操作產生相當不利的負面影響。關鍵環節二：預計未發生成本的準確性問題第4頁/共15頁1.預先設置活動代碼與成本代碼，在項目建造成本定義中按樓號設置項目建造計劃。2.在建筑計劃中設置工程所需的活動代碼，并預測每項工程活動在整個工程活動中所占用的成本資金比例。3.對每項活動按其所構成的成本

5、明細進一步細分，并預測每一項成本明細占該項活動總成本的比例，預測該項活動在其整個工作期間的每期付款比例。4.在工程項目分析查詢中按工程活動或工程成本明細查詢尚未使用的預算余額。5.設計資金流模擬分析工具，在資金流what-if分析中查詢以后各期間預測的成本發生付款數。三. 新型管理工具的解決思路第5頁/共15頁 1.可以隨時查詢預算執行情況，且查詢方式更為靈活，了解每項活動或每項成本的預算剩余數。 2.可以預測以后每一期間的成本付款發生數，結合銷售資金回籠計劃數，預測到以后每期現金凈流量，成為制定資金計劃的可靠數據。 四. 改進價值第6頁/共15頁一. 現狀分析在合同簽訂后，一般由專人負責合同

6、的管理工作，其主要的職責是記錄合同信息、按工程項目經理的意見進行工程合同報賬、定期編制合同付款情況表等。二 存在問題1.一般企業使用excel編制各種合同情況管理報表，了解合同執行情況只能是在期末以后，而如果采用人工隨時更新可能因為人為輸入錯誤而造成數據失真。2.報賬人員根據項目經理授意填寫工程付款報賬申請時，需要人工查詢歷次報賬情況及付款情況，以確定本次報賬的金額，如果報賬付款情況復雜，則可能發生重復申請或遺漏申請的情況。3.報賬審批人在審核批準合同時無法立即了解合同執行情況信息，需由財務部臨時提供付款數據、工程部臨時提供工程施工情況信息。關鍵環節三：承包商付款管理問題第7頁/共15頁 1.

7、在企業管理系統中獨立設計承包商管理模塊，在承包合同管理中將新增合同基本信息輸入后，設置合同工作計劃和保留金扣除比例。 2.在企業管理系統中設計工程項目報賬管理，將報賬管理與承包商管理連接起來，這樣在工程項目報賬管理中提出新的報賬，對于非第一次報賬的合同可以查詢到累計提交的報賬金額和批準金額，同時可以在合同管理中查詢到合同變更后增加或減少的金額、累計申請報賬金額、累計付款金額、扣留和釋放的保證金金額這些具體信息，并及時更新與該合同相關的工程項目進度信息。 3.提交報賬批準后自動生成賬單由財務部安排付款。三. 新型管理工具解決思路第8頁/共15頁 1.合同基本信息、付款及其他執行情況查詢一目了然，

8、保證工程報賬申請的正確性和向批準者提供審批依據的準確性、及時性。 2.報賬批準后自動生成賬單傳遞至財務部安排執行，避免各個部門工作傳遞中因職責不清而對工作效率產生的不利影響。四. 改進價值第9頁/共15頁一現狀分析對銷售資金的管理是企業管理的重中之重，而按揭貸款資金在整個銷售資金中占有最大的比重，因此，開發商對貸款資金的管理有較為迫切的需求，具體表現在對貸款合同的狀態流程及具體信息及時掌握，準確預測銀行放款資金的金額和具體時間，從而制定銷售資金回籠計劃。現時企業一般使用較為簡單備忘錄形式的表格管理銷售合同與客戶貸款情況。對每一客戶的貸款情況只在excel表格內以備注形式記錄貸款金額等資料。二.

9、 存在問題對客戶的貸款情況無法進行動態的跟蹤與管理，對其貸款資金的回收情況只能依靠人為的估計，銷售資金回籠計劃的準確性無法得到保證。關鍵環節四：貸款資金管理問題第10頁/共15頁1.在企業管理系統中的貸款管理部分中按貸款的流程設置“新申請”、“待公證”、“待辦抵押”、“待放款”、“已放款”、“已取消”6個TAB標簽，已分別顯示處于各種工作流程狀態下的合同。2.在“新申請”中新增貸款合同，并按實際工作流程將該貸款合同在各工作狀態下進行處理。3.在將抵押權證交予銀行后，進入待放款狀態，取得銀行放款憑證后，即可作收款處理，同時將按揭款與貸款保證金分別輸入各自的賬戶。四改進價值央行對房地產企業的信貸管

10、理將愈來愈規范，資金短缺嚴重影響到開發商項目運作的順利進行。每一個開發商對于資金流入的準確預估有較高的要求，對占銷售資金較大比重的按揭貸款資金回籠金額預測就有非常大的價值。依據對各種狀態下合同金額的匯總，以及該貸款銀行的放款周期，可以得到在近期內可以發放的貸款金額。三新型管理工具的解決思路第11頁/共15頁 二. 存在問題 1.這類成本費用明細表一般都是定期按月編制，也就是在一個月份終結后再根據上月財務數據編制，存在滯后性。 2.財務軟件由于受制于財務工作規范只能提供按明細會計科目核算的月匯總發生數，無法按照自己的需求進行更為詳細的分類明細匯總。 三. 新管理工具解決思路 1.在房地產開發企業

11、管理系統中預先設置活動代碼與成本代碼，將項目開發的活動和成本按實際需要進行細分。 2.預先設置工作計劃并選取與其相關的活動代碼。 3.在新增承包合同時設置該工程合同的工作計劃，選取活動代碼及與其相關的成本代碼并輸入各成本代碼的承諾成本金額。 4.在工程報賬時對提交金額在合同工作計劃中的各活動成本代碼按實際發生情況進行分配，并提交審批。 5.在工程項目分析查詢中，可按照活動明細和成本明細進行查詢已發生成本。第12頁/共15頁1.預先設置活動代碼與成本代碼，在項目建造成本定義中按樓號設置項目建造計劃。2.在建筑計劃中設置工程所需的活動代碼，并預測每項工程活動在整個工程活動中所占用的成本資金比例。3

12、.對每項活動按其所構成的成本明細進一步細分，并預測每一項成本明細占該項活動總成本的比例，預測該項活動在其整個工作期間的每期付款比例。4.在工程項目分析查詢中按工程活動或工程成本明細查詢尚未使用的預算余額。5.設計資金流模擬分析工具，在資金流what-if分析中查詢以后各期間預測的成本發生付款數。三. 新型管理工具的解決思路第13頁/共15頁1.在企業管理系統中的貸款管理部分中按貸款的流程設置“新申請”、“待公證”、“待辦抵押”、“待放款”、“已放款”、“已取消”6個TAB標簽，已分別顯示處于各種工作流程狀態下的合同。2.在“新申請”中新增貸款合同，并按實際工作流程將該貸款合同在各工作狀態下進行處理。3.在將抵押權證交予銀行后，進入待放款狀態，取得銀行放款憑證后，即可作收款處理，同時