1、衡陽市集體土地征收與房屋拆遷衡陽市集體土地征收與房屋拆遷補償安置辦法補償安置辦法解讀解讀第一部分第一部分 土地征收概述土地征收概述一、土地征收的概念一、土地征收的概念 土地征收是指國家基于公共利益的目的，依據法律規定的權限和程序，強制取得農村集體土地所有權并給予合理補償的行政行為。 土地征用是指因搶險、救災等緊急需要，暫時征用他人的土地。二、土地征收的特征二、土地征收的特征 1、土地征收的征收主體是國家 2、土地征收是為了公共利益的目的 3、土地征收具有強制性 4、土地征收應予以合理補償 無補償即無征收 第二部分第二部分 辦法辦法修訂的背景與意義修訂的背景與意義三、背景三、背景 一一是國省有新

2、精神 中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定（十八屆三中全會決定）指出： 縮小征地范圍 規范征地程序 完善對被征地農民合理 、規范、多元保障機制 保障農戶宅基地用益物權”。 二二是舊文件到期，征收補償面臨執法無依據。 三三是補償標準低，群眾權益面臨保障難支持。 四四是拆遷秩序亂，征拆政策面臨執行不統一。 五五是安置成本高，政府資金面臨投入慢跟進。四、意義四、意義 健全規范征地拆遷工作 維護被拆遷人合法權益 有利促進社會和諧穩定 助力衡陽的城市化進程五、辦法修訂的特點五、辦法修訂的特點 程序內容合法合理 內容涵蓋全面詳細 突出“以人為本”宗旨 廣聚智慧吸納民意 注重政策機制引導六、辦法修訂的

3、原則六、辦法修訂的原則 遵循執政為民 有利經濟社會發展 房屋拆遷按建筑重置成本補償 有利推進征拆工作和操作實用七、辦法制定的依據七、辦法制定的依據 物權法、土地管理法、實施條例、湖南省實施辦法、國有土地上房屋征收與補償條例、關于深化改革嚴格土地管理的決定（國發【2004】28）等政策文件第三部分第三部分 操作實務操作實務八、辦法適用的范圍八、辦法適用的范圍 從行政區域范圍從行政區域范圍-適用12個縣市區 從征收補償客體從征收補償客體-依法征收（使用）集體土地的；依法使用國有農用地的；集體土地上的房屋、青苗、附屬物（國有設施除外）；國有農場、林場、牧場、漁場的土地上的青苗、附屬物（不包括房屋，理

4、由：） 從適用效力從適用效力-國、省政府興建公路、鐵路、水利（電）工程征收土地的補償安置，由國務院、省政府另行規定。如：大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條例（國務院令第471號）；長江三峽工程建設移民條例（國務院令第299號）；湖南省大中型水庫移民安置工作管理暫行辦法（湘政辦發【2011】78號）；關于滬昆客專等三個鐵路建設項目征地拆遷有關問題的通知（湘政辦發【2010】3號）等九、辦法的執行主體、職責九、辦法的執行主體、職責 市人民政府：市人民政府：領導全市征地拆遷工作，負責市本級征地拆遷工作 各縣（市）、南岳區人民政府：各縣（市）、南岳區人民政府：負責其行政區域內征地拆遷工作 市縣

5、土地行政主管部門：市縣土地行政主管部門：（市局）指導、監督征地拆遷工作，組織實施本級征拆，負責征地拆遷信息公開，具體工作：發布擬征地告知書、征收轉用報批、摸底、調查、登記、確認（認定）、聽證、發布征收土地公告（以市政府名義）、擬訂發布補償安置方案、測算、下達騰地決定、注銷登記等 征拆實施單位：征拆實施單位：各城（園）區人民政府（管委會），鄉（鎮、街道）人民政府（辦事處） 要求：不以盈利為目的 職責：負責征拆具體工作，相關信息公開工作。如登記造冊，費用發放與監管，送達張貼各類文書，簽訂補償協議，社會保障，糾紛調處等 其他相關單位：其他相關單位： （一）發布擬征地告知書（一）發布擬征地告知書 （二

6、）調查登記（二）調查登記 （三）公開調查結果（三）公開調查結果 （四）發布征收土地公告（四）發布征收土地公告 （五）征地補償安置方案公告（五）征地補償安置方案公告 （六）征收補償結果情況公開（六）征收補償結果情況公開十、征收程序（五公告一登記）：、征收程序（五公告一登記）：發布主體：市、縣（市）、南岳區人民政府土地行政主管部門發布對象：以擬征收的集體經濟組織為單位分別發布發布內容：擬征收土地的用途、位置、補償標準、安置途徑；申請聽證的途徑、期限、聯系方式；被征地農民社會保障對象、保障項目、保障標準以及費用籌集辦法（湘政辦發【2014】31號）（一）發布擬征地告知書（一）發布擬征地告知書注意事項

7、注意事項 聽證機構-國土部門法制機構 申請聽證途徑-書面申請 聽證期限-接收告知書后5個工作日內 告知方式-門戶網站、在村和有征地拆遷事項的組內醒目位置張貼、進村入戶送達 證據保全方式-拍照、攝像、送達簽收等 放棄聽證-須書面記載 告知對象-被征地農村集體經濟組織、村民和其他權利人（房屋拆遷的，送達或張貼至擬拆遷的具體權利人） 申請人-可以委托一至二名代理人或數名代表參加征拆實施單位還應將告知書送達相關征拆實施單位還應將告知書送達相關部門，告知其部門，告知其1年內暫停辦理下列手續年內暫停辦理下列手續 1、新建、改建房屋，改變房屋、土地用途， 土地轉讓、抵押； 2、戶口的遷入和分戶，但因出生、婚

8、嫁、軍人 復轉退或大中專院校學生畢業、刑滿釋放等依法辦理的除外； 3、以擬拆遷房屋為經營場所的工商、稅務登記； 4、特種養殖證； 5、土地承包經營權流轉； 6、其他有礙征地拆遷工作的。（二）調查登記（二）調查登記 調查登記的主體：國土部門（征地拆遷機構） 調查登記的內容：對擬征土地的權屬、地類、面積及地上附著物現狀調查登記在冊 結果確認：須經被征地農村集體經濟組織和農戶代表共同確認。被調查人不予確認的，可以采取拍照、攝像或公正等方式進行證據保全，作為補償依據。（三）公開調查結果（三）公開調查結果 調查結果由征拆實施單位公布。被調查人提出異議的，應組織核實。經核實，調查結果錯誤的，應予更正。（四

9、）發布征收土地公告（四）發布征收土地公告 國土部門依法制訂“一書四方案”，按規定上報有權機關批準。 征地報批的必備要件：被征地農民知情、確認的有關材料；人社部門的社會保障審核意見及社保費繳納的“資金繳納收款收據”、“銀行轉賬憑證”。 對程序不到位、告知確認和社會保障費用不落實的，不予通過用地審查。 公告主體：市、縣（市）、南岳區人民政府公告要求公告要求 時間-收到征收批準文件之日起10個工作日內； 地點-鄉（鎮、街道）集體的土地在被征地所在的鄉（鎮、街道）辦公所在地，村、組集體的土地在其村、組內； 對象-以被征收土地權屬單位分別發布 公告內容： 1、征地批準的機關、文號、用途和時間; 2、被征

10、地的所有權人、位置、地類和面積； 3、征地補償標準和農業人員安置途徑； 4、辦理征地補償登記的期限、地點。 （五）征地補償安置方案公告（五）征地補償安置方案公告 公告主體：市、縣（市）、南岳區人民政府土地行政主管部門 公告要求： 時間-在征收土地公告之日起45日內； 地點-鄉（鎮、街道）集體的土地在被征地所在的鄉（鎮、街道）辦公所在地，村、組集體的土地在其村、組內； 對象-以被征收土地權屬單位分別發布公告內容公告內容 1、被征收土地的位置、地類、面積，地上附著物的種類、數量，需要安置的農業人口的數量; 2、征地補償費的標準、數額、支付對象和支付方式; 3、地上附著物的補償標準和支付方式; 4、

11、農業人員的具體安置途徑; 5、聽證的權利與期限，其他有關征地補償、安置的具體措施。聽證程序聽證程序 提出聽證的-被征收人可以對征地補償安置方案提出意見或申請聽證。被征收人申請聽證的，應當在公告之日起5個工作日內向聽證機關書面提出申請，逾期未提出的，視為放棄聽證。 對聽證意見的處理： 應當研究不同意見或聽證會意見。確需修改的，應當依照有關法律、法規和批準的征收土地方案進行修改。征地補償安置的實施征地補償安置的實施 征地補償安置方案報同級人民政府批準后實施。 征收公告與補償安置方案公告同時發布的條件： 1、征地報批前履行了告知、確認和聽證程序 2、征地報批前完成土地權屬、地類、面積、地上附著物和青

12、苗等確認及補償登記的 3、征地報批的同時擬訂了征地補償安置方案（六）征收補償結果情況公開（六）征收補償結果情況公開 公告主體：“誰制作，誰公開”-市、縣級人民政府及其部門，鄉鎮人民政府） 公告要求： 時間-自該政府信息形成之日起20個工作日內； 方式-政府網站、廣播、公開欄等； 公告內容： 征收土地、房屋拆遷詳細情況； 補償、補助或獎勵費用的發放、使用情況 不得公開的信息： 國家秘密-保守國家秘密法 商業秘密- 個人隱私-如個人身份證信息 內部審查信息或過程性信息十一、征地補償與安置十一、征地補償與安置（一）征地補償費-包括土地補償費、安置補助費征地補償費依據：省人民政府關于調整湖南省征地補償

13、標準的通知（湘政發【2012】46號）市人民政府關于調整衡陽市征地區片綜合地價劃分范圍的通知（衡政通【2013】10號）辦法（衡政辦發【2015】73號）標準：市本級一類水田：6.4萬元/畝市本級二類水田：5.4萬元/畝征收集體建設用地、農村道路、坑塘水面-為鄰近水田的1.0旱地、園地-為鄰近水田的0.8林地-為鄰近水田的0.5或0.6荒山、荒地、其他草地-為鄰近水田的0.5裸地-為鄰近水田的0.3征收專業菜地-為鄰近水田的1.25征收專業魚池-為鄰近水田的1.15（二）安置：包含對人和房的安置（二）安置：包含對人和房的安置兩個方面兩個方面農業人口的安置方式農業人口的安置方式： 農業（調地）安

14、置農業（調地）安置 留地安置留地安置 留物業安置留物業安置-將留用地轉換為物業 就業安置就業安置 貨幣安置貨幣安置 入股安置入股安置 移民安置移民安置 保險安置保險安置我市保障政策：保險安置我市保障政策：保險安置 被征地農民社會保障對象-指農民集體所有土地被政府依法征收并按有關規定足額繳納被征地農民社會保障資金，以村民小組為單位人均耕地面積不足0.2畝的16周歲以上的被征地農民（衡政辦發【2014】43號）。保障對象確認的程序 本人申請-所在集體經濟組織討論通過并公示-鄉（鎮、街道）人民政府（辦事處）初審-國土、農經、公安共同審核-國土部門確定-返回村組公示-市縣區人民政府審定-同級人社部門復

15、核登記 養老保險的方式 -城鎮職工基本養老保險 -城鄉居民社會養老保險社會保障費的來源社會保障費的來源 1、政府劃撥（用地單位）- 2、集體出資- 3、個人繳費-按衡政辦發【2014】43號文件辦理 補貼年限和標準：（三）補償費用的分配 分配程序：征地補償費的處置與分配方案由農村集體經濟組織負責制定并經村民會議討論決定后實施 分配原則：征地補償費的分配、管理和使用必須堅持民主公開、公正合理，認真落實農民的知情權、參與權、決策權和監督權 十二、房屋拆遷與安置十二、房屋拆遷與安置（一）房屋安置的方式（一）房屋安置的方式： 貨幣安置 實物安置 遷建安置 拆遷房屋為住房的被拆遷人只能選擇一種安置方式進

16、行安置。但市本級重點控制區范圍內，只能選擇貨幣安置或實物安置。市本級控制區范圍的劃分市本級控制區范圍的劃分（第四十九條）（第四十九條） 重點控制區 一般控制區 縣（市）、南岳區可以結合本城市（鎮）規劃發展要求，區分范圍（遷建安置適用城市遠郊和農村地區，城鄉結合部和城中村，原則上不再安排宅基地）。（二）拆遷其他用途房屋的補償方式（二）拆遷其他用途房屋的補償方式 貨幣安置:第二十五條（三）住房補貼：（三）住房補貼： 實施補貼的原則-其所得的拆遷補償以及補貼等補償總和，能選購合理居住水平的房屋 1重點控制區范圍內的，補貼3000元/（16.5萬元/人） 2一般控制區范圍內的，補貼2700元/（14.

17、85萬元/人）。實施住房補貼的特別規定： 1、有多棟住房的；但本辦法實施前征收住房已進行實物安置的，征收其他住房時，僅按附件1、2規定的標準予以補償。 2、非被征地農村集體經濟組織成員且在本市行政區內只有一處合法住房的，可以按本條規定給予住房補貼。 3、縣市南岳區補貼標準不得低于80%（即11.88萬元/人）（四）房屋補償內容：（四）房屋補償內容： 1房屋結構補償和裝飾裝修補償； 2因拆遷房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； 3因拆遷房屋造成的停產停業損失的補償（五）房屋補償標準（五）房屋補償標準 附件1、房屋結構補償標準- 框架結構 1000 磚混一級 650 磚混二級 600 磚木一級 550

18、 磚木二級 450 土木或棚結構 350 附件2、房屋裝飾裝修補償標準- 裝飾裝修一級 480 裝飾裝修二級 300 裝飾裝修三級 180（六）不予補償情形（第二十二條）（六）不予補償情形（第二十二條） 1違法建筑和超過臨時用地批準期限的建（構）筑物； 2有關批準文書中注明因國家建設需要應無條件拆除的臨時建（構）筑物； 3在臨時用地上建設的永久性建筑。 未超過臨時用地批準期限的建（構）筑物按成本和使用年限予以適當補償。（七）實施實物與貨幣安置的比較（七）實施實物與貨幣安置的比較1、老馬的拆遷生活、老馬的拆遷生活2、失地以后、失地以后3、被起訴的強拆、被起訴的強拆（八）實物安置的弊端（八）實物安

19、置的弊端 土地利用率低 房產辦證難 安置成本高 安置房質量不高（九）貨幣安置的優點（九）貨幣安置的優點 有利于房產去庫存-截止2015年11月底，全市4個城區商品房庫存681.57萬平米，在建1600萬平方米，共計2281.57萬平米，即使不再新建商品房，也需近7年時間才能消耗庫存和在建商品房。 有利于增加財政收入 有利于促進房地產市場健康發展 有利于社會大局穩定十三、房屋合法性認定十三、房屋合法性認定 第二十九條 第三十條：生產、經營性房屋十四、其它附著物和過渡費等的補償十四、其它附著物和過渡費等的補償 搬遷費： 第三十二條 拆遷住房給予搬遷費4000元戶。過渡費過渡費第三十三條第三十三條

20、青苗和附屬設施費：實行包干與分類補償相結合的方法第三十四條 。 個人的設施和青苗費：第三十五條 兜底補償 第四十一條十五、獎勵十五、獎勵 獎勵政策體現精神： 少蓋不吃虧，多蓋不受益 早拆多受益，晚拆不得獎 第四十三條十六、社會穩定風險評估問題十六、社會穩定風險評估問題 可以開展社會穩定風險評估程序，但涉及集體土地征收法律法規沒有明文規定，本辦法也沒有作強制性規定。借鑒590號令與省政府268號令（湖南省實施條例辦法）十七、簽訂補償安置協議問題十七、簽訂補償安置協議問題 簽訂補償安置協議程序規定-法無明文規定，非法定必經程序。 政策方向-提倡，推行 作用-擴大被征收人知情權，維護被征收人合法權益，推進征地拆遷工作，營造輕松、和諧的拆遷環境。 協議性質-行政補償協議，受行政法的約束。 限制-不能約定法無授權的行為。如被征收人到期不搬遷，有權按合同約定拆除；對解決