1、1、什么樣的戶型才是好戶型 好戶型的四大特性 好的戶型不應該以銷售處主推戶型或者說熱銷戶型去界定， 因為人們選擇一個小區除去 受到戶型的影響以外，還有很多因素的限制作用，因此需要以客觀的、科學的角度來分 析優劣勢。那么什么是好戶型的標準呢？可以肯定的說，只有在基于人性化設計的基礎 上，并對于某一特定項目所指的某一類別消費者量身定做的戶型才是最合適消費者的戶 型，才是好戶型，在該認識的基礎上，我們提出好戶型的四大特性： 特性一： 實用性 戶型的實用性是指滿足實用的要求，使用功能要合理，面積大小要適宜，廳、房、廚、 衛、陽臺、門窗等各類功能區間的設置應保證能滿足人們的各種生活需求，另外，不同 的人

2、群其生活需求不盡相同，例如作家對書房的要求比較高，而音樂人士一般需要設置 隔音效果好的音樂間， 而商業人士經常會有會客的需求， 因而， 對客廳的要求則比較高。 所以，實用性的標準應根據消費人群的生活特性做相應的調整。 另外，需要強調的是，以國人傳統觀念來看，每個房間都應間隔方正，盡可能少點“金 角銀邊”，尤其是謹防多邊多角“鉆石房”的出現。特性二：安全性 戶型的安全性是指住宅要具備防盜、防水、抗震和防御自然災害等基本的安全性能，另 外，該安全性還要求具有一定的私密性，這種私密性不僅是對外的，同時也包括室內各 個房間之間的私密性。因而，在做戶型圖規劃時，除了要避免各單元之間的互相干擾， 還要考慮

3、各個房間之間的聯系，對社交空間、功能空間以及私人空間等做合理的分配， 有效地分割，盡可能避免互相之間的影響。要符合戶型安全性的需求，不僅要有科學合 理的建筑結構設計、 戶型設計以及良好的工作質量作保障， 還要借助一些新的建筑材料， 如具良好的防火、隔音效果的裝飾材料。特性三：靈活性 房屋屬于長期消費品，在長時間的使用過程中，很可能會因為家庭規模和結構的變化或 者業主喜好的變化而產生對房屋使用功能要求的改變，因而，要求房屋具有一定的靈活 性，以滿足業主改變各功能分區的需求，提供了調整與更新的余地，戶型靈活性也就上 升為戶型的可改性，靈活性強的戶型可提供更多的可改變空間，在一定程度上，業主可 根據

4、個人的喜好“隨意”地分割要求的戶型結構，形成不同的功能分區。人們生活日新月異的今天，具有更強的靈活性的戶型將具有更為持續的生命力，自然也 成為評價戶型重要特性之一。特性四：經濟性 對與戶型的經濟性，很多人都有這么一種認識誤區，既認為戶型的經濟性只是評價經濟 實用戶型的標準，不適用于豪華型戶型。其實，戶型的經濟性是指戶型設計緊湊實用， 使用率高，同時，在保證一定性能要求的前提下，即便是豪華型的戶型，也不意味著空 間的浪費，也需要強調經濟性，只不過舒適程度不同的戶型對空間大小以及功能多少的 要求標準不同，所以對經濟性的理解也不同，也就是說，衡量戶型經濟性的標準是相對 的，而不是絕對的。以上所提到的

5、實用性、安全性、靈活性、經濟性屬于好戶型的四大基本特性，可作為評 價戶型的共性尺度。當然，除了這四大特性以外，在評價一個戶型的優劣時，還需要結 合該戶型實際的規劃條件來分析，例如在一個景觀匱乏區域，設計一個寬大的觀景陽臺 可能是一種浪費，而在一個面海的區域，這樣寬大的觀景陽臺的設計則可能極大地提升 了物業的價值，甚至是點睛之作，所以， ，出來滿足以上四大特性的同時，基于既有的 條件，將氣候、日照、通風以及周邊環境景觀等各方面的因素做充分的考慮，實現了最 大的效能，這樣的戶型才是真正的好戶型。2、好戶型的設計標準面積適中、尺度適宜 空間有效分離 健康性運用好戶型基本上具有一些共性，可歸納為三大設

6、計標準：（1）（2）（3）設計標準一空間有效分離一般一個好的戶型包括六種分離：生理分離、功能分區、動靜分離、公私分離、主次分 離、1、2、3、4、5、6、干濕分離。這一點，在這兩年珠海樓市的熱銷戶型上得到了充分的體現。生理分居，是指8歲以上子女應該和父母分室居住，15歲以上的異性子女應分室居住，兩代夫妻應分室居住，以滿足生理上對居住的要求。功能分區。是指不同生活動能就有不同的活動空間：會客廳要有客廳；睡眠要有臥 室；盥洗室要有衛生間；烹飪室要有廚房；存物要有貯藏室；工作要有書房；休息 要有起居室；入口要有門廳；保姆要有保姆房；想接近大自然要有陽臺等等，一個 好的戶型應為居民提供這些必要的使用空

7、間以滿足現代生活的需要。住宅的使用功能雖然簡單，但卻不能隨意混淆。簡言之，一般有如下幾個分區：一 是公共活動區一供起居、會客使用，如客廳、書室、餐廳、門廳等；二是私密休息 區一供處理私人事務、睡眠、休息用，如臥室、書房、保姆房等；三是輔助區一供 以上兩部分輔助、支持用，如廚房、衛生間、貯藏室、健身房、陽臺。這些分區， 各有明確的專門使用功能，既有動靜分區區別又有小環境的要求，在平面設計上， 應正確處理這三個功能區的關系，使之使用合理而不互相干擾。動靜分離。客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，應靠近 入戶門設置；衛生間也應設置在東區便于使用。而主要為休息睡眠之用的臥室顯然 需

8、要最大程度的靜謐，應比較深入，兩者應嚴格分開，確保休息的人能安心休息， 要走動娛樂的人可以放心活動。公私分離。家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將 業主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒 童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區位分離，而且應注意各房 間門的方向。主次分離。買房通常是人們事業成功、生活質量邁上臺階的體現，為了彰顯業主的 成功，也為了家庭成員之間的起居不受干擾，主人房不僅應朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應單獨設立衛生間，應與父母房略有距離分割。如設有工人（保 姆）房，則又應與主要家庭成員的房間有所分離

9、。干濕分離。即廚房、衛生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分 開。設計標準二：面積適中、尺度適宜功能空間都應該具有合理的大小尺度和相互關系，它應該通過人體工程學、心理學、建筑學，用科學的方法來確定。從各房間的大小來看，人們較理想的臥室面積應在12-15平米之間，較理想的客廳面積在21-30平米之間，客廳的開間不應小于3.9米，否則會影響您看電視的效果。衛生間、廚房、健身房、貯藏室各占4-5平方米,陽臺占5-6平方米。這樣的面積分配，基本保證了功能的安置，符合當前人們生活 的需求和習慣，例如臥室的主要功能是睡眠和休息，它必須要設置睡床、床頭柜、 衣櫥、化妝臺、電視柜、休息椅等家具，

10、還要有一定的活動空間，所以雙人臥室的 開間就不應小于 3.6米，面積不應小于 12平方米。除此以外各功能穿梭間的相互關系使用效果也有很大影響。例如廚房應靠近入口布 置，避免買菜肴穿過客廳不方便；而衛生間則應接近臥室以方便晚間使用；廁所門 不應直接開向困擾聽和餐廳，這樣既不衛生又不雅觀。陽臺應該設置在客廳前面， 不應該設在臥室前面，因為臥室是私密的空間，而陽臺是開放空間，曬衣時要穿過 臥室影響了臥室的私密性。如果是躍層戶型則主臥室應該設在上層以滿足臥室的私 密性要求。為了節省投資將設備管線集中設置，因而廚房和衛生間應盡可能靠近。功能區尺度面積范圍趨勢客廳開間 =3.9米走大偏向豪華舒適性飯廳凈寬

11、=2.4米走大與客廳分離，出現酒吧等休閑空間 臨窗設計主臥室開間=3.6米25 rf =面積 =12 rf走大有獨立衛生間、更衣室、有休閑陽臺次臥室10 rf =面積=15 rf平衡保姆室4 rf =面積=6 rf平衡與工作陽臺連接衛生間4 rf =面積=1.5米8 rf =面積 =12 rf走大附帶工作陽臺貯藏室4 rf =面積=面積 =12 rf 凈寬=1.6米 欄高=1.2米走大功能可設為健身、休閑等工作陽臺4 rf =面積=1.2 rf平衡兼洗衣間功能設計標準三：健康性因素的合理運用在非典事件后，人們對房屋健康性的重視程度日益提高，是房屋選擇最重要的因素 之一。呼吸、采光、通風是每個人

12、最基本的生理需求，尤其是對占人生近一半的家居生活。這些要求是否能被充分的滿足，對人的健康有著至關重要的影響。而辨別一個好戶 型的好壞，健康性因素是否被合理運用也成了一個重要的標準。這些因素包括：朝 向合理，日照充分。光線充足，通風良好，空氣新鮮，溫度適宜、安靜舒適。上述要求國家都有嚴格的規定，但一般的購房者不一定很清楚，而有些戶型沒有完 全按照國家規定建造，其實是損害了購房者的利益，每套住宅的臥室和使用面積在 10平米以上的起居室（廳）均應直接采光，且至少應有一間臥室或起居室（廳）具 有良好的朝向能直接和多爾日照，一般為南向，南偏東或南偏西不可大于45度。住宅應有良好的自然通風， 即應有在相對

13、外墻上開窗所形成的穿堂風或相鄰外墻上開窗形成 的轉角通風，對但朝向的套型必須有通風措施。按照我國的飲食習慣，煎炒烹炸時產生的油煙對人體十分有害，因此廚房應有直接 對外采光、通風窗（包括開向天井的窗） 。衛生間應設有直接采光、通風窗、考慮建筑平面設計的靈活性和可能性。對無通風 窗的衛生間規定應設置屋頂管理，并合理安排進風和排風管道。預留外熱水器和空調的墻洞， 陽還要安排好室外空調機的安裝位置和冷凝水的有組織排放, 臺應有曬衣設施等。3、影響戶型設計的主要因素是那些戶型設計因素影響著戶型的發展，不難看到隨著社會的發展，人性化的設計 理念越來越得到購房人群的喜好，適宜居住的特性將成為將來戶型設計發展

14、的必然 趨勢；（一） 置業者的生理狀態因素1、家庭規模和結構 家庭規模則決定了在設計戶型時面積的大小，多大面積才能滿足相應規模家庭居住。而家庭結構方面就又決定了戶型設計的結構。戶型功能上的區分，如父 母房、兒童房、書房、健身房或工人房。置業者在購買住房時就可以根據個人 家庭需要來選擇房間的數量。2、 家庭行為模式（現代家庭與傳統家庭） 每個人的生活是由不同的模式而規劃的，比如：學者有學者的生活模式、政客 有政客的生活模式，走在時尚尖端的人有個性的生活模式，走過二萬五千里長 征的人有著傳統正派的生活模式。所以在戶型設計上就會依靠不同的家庭模式 來尋找戶型設計點來滿足不同家庭的需要。3、 消費者的

15、消費心理及特征 在不同的時期，每位置業者所選擇購房的原因也有所不同，他們是根據不同的 需求所表現出的： 一是生理需求 二是安全需求 三是交往需求 打擾； 四審美需求 意二） 項目的硬件因素 項目所處的地理特征： 地理特征所決定的就是在該地段可建造什么住宅，才可決定什么樣的戶型結 構會滿足該地段。項目的景觀環境 不同的景觀可以給置業者不同的選擇，同樣的不同的景觀也決定戶型的朝向 與使用功能的布局，才可以決定每個戶型中有多少間房可以面向景觀。 項目的規劃與布局： 一個項目在初始階段都經歷嚴謹的市場調研，才可以規劃處適合項目所在地 段的住宅需求，如面積的大小、戶型結構（單身公寓、一室一廳、二室、三

16、室等）小區內部環境營造 小區的環境是決定戶型面積大小的因素之一，也是決定戶型設計的重要因 素，如：別墅區的小區環境肯定高于一般住宅的環境，所以相對戶型結構上 就有明顯的區分。三） 社會因素（也稱其他因素） 國家有關政策與法規。宏觀調控等 項目所處得區域的風俗習慣，社會人文環境 開發商的控制 社會經濟水平的發展1、2、3、4、1、2、3、4、如南方人重視通風，北方人重視朝向如選擇的同時會考慮到住宅樓宇是否安全，質量是否過關等等 北京人喜歡呼朋喚友來家做客，上海人則不喜歡閑暇之時被人美得意思是指合理的戶型結構才能把家按照個人的喜好裝飾滿以上所提到的影響戶型設計的主要因素：消費者的行為狀態因素，項目

17、的硬件因素； 社會因素， 可以讓我們更清楚的指導，現今社會中，隨著城市的不斷發展， 經濟的不 斷提高， 人們對居住環境的要求不斷提高， 到底什么樣的戶型結構設計才是人們最需 要的，但無論是何種設計，最終都會離不開“人性化”4、剖析決定面積的關鍵因素在所有涉及戶型的問題中， 最令發展商頭疼， 讓人最難下定決心的當屬以下兩點， 各 戶型類別在項目中的配置比例， 每一種戶型的面積大小。 因為前者決定項目主要賣給誰， 而 后者則將決定項目是否能真正滿足這些人。不同消費對象有著截然不同的需求， 那么發展商又是如何知道所確定的戶型面積是正 和目標消費者心意的呢？我們認為，必須從以下四個因素綜合權衡。因素一

18、 ; 消費者對應性一般而言，一室一廳的小戶型只能做過渡只用，其購買者將主要年齡在 30 歲以下， 未婚或剛剛結婚的年輕人，其購買動因主要是工作時間不暢，積蓄不多而又渴望擁 有一片自己小天地。從功能上來說，雖然也需要廳、房、衛、陽臺五臟俱全，但對 每一部分面積的要求卻都應該是小字號的，而且需要布局緊湊，因此總面積也不應 該超過 50 平方米。否則就失去了過渡房的本意。二室二廳、三室二廳所面對的消費群則最為復雜，有的三口之家因小孩兒尚小，二 房即已足夠， 但他們生活可能較寬裕， 因而偏好面積寬松布局更合理的大面積二房； 而有的工薪家庭人口較多卻薪資不多，當然更希望買房間較多而面積偏小的三房； 還有

19、部分成功人士或高級白領， 雖然購買力強勁， 但較為實用主義， 認為布局合理， 而面積略偏大的三房就已經足夠， 二房做 70 平米還是 100 平米？三房是做 100 平米 還是 130 平米？需要我們精確區分目標消費者并與其購買力、生活狀態、居住習慣 等高度對應。四室以上或者 150 平以上的房子，其面積敏感度相對較差，但也只有深入分析目標 消費者才能做到恰到好處，才能使銷售一路暢順。從另外一種角度上來說，置業消費可以分為一次置業和二次置業（或多次置業） ，對 一次置業消費者來說，其置業目的主要考慮的是居住的實用性和合理性，也就是達 到安置和居住的目的就可以了，而二次置業的動機相對復雜，簡單概

20、括為以下幾種 類型：一種是為了改善居住環境，進行以小換大、以抵擋換高檔的形式，選擇自己 更滿意的住宅；第二種是投資目的，買了房子以后，進行一定的裝修，再租出去賺 錢，或買房后等待時機出售賺錢，第三種是買給父母或親人居住。因素二 ; 舒適性原則房子是為人民服務的， 房子是為家庭天倫生活服務的， 而戶型分割的目的就是為了人 們提供溫馨、 親切、 舒適的家居空間。 舒適性就是從人體工程學和家居生活基本規律 出發，決定戶型的開間、進深及面積。很多人均認為房子越大舒適度越高， 事實并非如此， 以普通家庭的客廳威力， 這時陳 設的是沙發、電視、音響、金魚缸、花木等，是迎客，家人閑聚的空間，談話、看電 視是

21、這里主要的節目太小讓人有何總壓抑感， 過于空闊又易于讓人有四邊不著， 相互 有隔閡的感覺，因此客廳的開間以 4.5 米為宜，最大不應超過 5 米，最小不應小于 3.5 米，臥室中主人房的要求較高，面積要求就大，而且主人房帶衛生間這種做法越 來越普遍。 衛生間三件套不可缺少， 且相互之間要有適當的空間距離， 目前洗漱和就 廁分開就是一種趨勢，廚房少于 4 平方米面積則難以接受。因素三：地域性原則 地域性是由于各地區的人們生活習慣不同而對戶型面積有著不同的要求，其實就是 舒適的延伸，這也就是戶型設計必須高度重視的問題，比如大連人多認為兩室兩廳 的面積應該有 90 平米甚至 100 平米，而在深圳，

22、恐怕很少有人能理解 90 平米以上 的房子為什么不做成 3 房；因素四：配套性原則住宅配套設施是夠齊全、發達、關系到執業質量的好壞，關系到住宅功能的發揮。住宅戶型功能的設計中，廳的功能以接待客人，招待朋友、休閑活動為主。如果住宅小區內會所配套齊全、使用方便，如果小區外商業配套發達，價格合理，服務周 到，那么客廳的一些效用就可以轉移，這樣就可以給住戶提供更多生活上的方便， 同時隱私權也得到更好的保護。在現代商品住宅的設計中，廳的設計必不可少，而且廳的面積占整個住房面積的比重還相當大，一般都占 1/4 以上，如果廳的一部分功能被轉移，那么廳的面積就可 以有一定的量得縮小，從而使整套住宅的面積得到縮

23、小。5、獲取戶型制勝的創新規則 一、戶型個性化創新隨著房地產市場的日漸成熟， 市場競爭的日漸激烈， 房地產品因此就呈現了多元化， 精品化。因此，戶型設計也就顯示了強烈的個性化特征，來滿足現代置業者不斷改 變生活需要，從而折射出現代都市人的居住文化。戶型的個性化設計突出體現以下 幾個方面：（一） 居住空間多元化設計 住宅空間包括私密性空間、周邊生活空間、視覺空間。其中，私密性空間是 住宅設計中的重要中心， 隨著社會的進步， 生活質量提高已經改變人們的居 住模式， 現代住宅不僅需要具備傳統的生活場所功能， 更應在設計中考慮應 該具備工作場所、 休閑場所的功能。 在房地產現行開發中就把這種設計運用

24、到了戶型設計中。（二） 景觀入室的設計模式 一個項目的戶型設計應建立在充分的結合周邊自然資源的基礎上的， 在這一 點上，目前所開發的項目在不同程度上都有一些側重。例如山景、海景、人 文景觀等。通過在戶型設計中采用“戶戶有景、窗窗似畫”的設計方式，把 景色充分利用起來。二、市場需求主導戶型創新 戶型的創新不僅為產品的價值帶來一定的提升， 也會帶來一定的市場美譽度， 更會 引導一定時期的居住時尚與人文品味。 由此可見， 戶型創新必須準確的建立旨在市 場需求之上。（ 1） 區域市場的需求分析不可盲目跟不同區域內， 所需求的戶型設計也一定要符合該區域的特性， 從其它項目，充分的了解全局才可做到供需相等

25、。三、流線性創新設計模式流線的定義： 是指人們活動的路線， 是在戶型設計中常用的一個基本的要素。 來講，戶型創新設計必先考慮線路的走向， 處。（1）大致 從面分析出現代居住群對居所的需求之（ 2） 符合市場需求口味的戶型創新 商品力是拉力， 合理細致的營銷手段是推力， 拉力和推力的組合成功才是 產品旺銷的基礎保證。 市場的需求直接影響著戶型的創新策略的實施， 不計成本，完全去迎合市場盲目創新是無益于項目開發的。家務流線 一般家庭中的廚房較狹窄， 流線通成一條直線， 順序不當就會感到在使用上 不便， 所以在廚房的設計中就創新中西兼有的雙廚設計。 中式廚房以封閉為 主，只做炒菜時使用；西式廚房以開

26、放為主， 用來只做西餐。 在擺設廚具中 也應合理的規劃，方可使廚房使用起來輕松沒有障礙。家人流線家人流線主要存在于臥室、 衛生間、 書房等私密性較強的空間， 在設計這些 空間時， 要充分尊重到主人的生活格調， 滿足到家人生活的習慣， 比如獨立 的主人房衛生間，就明確主人的私密性。訪客流線 訪客流線主要是指出入口處進入到客廳的這段空間， 應做到有客人來訪時不 應打擾到家中其他人的休息和工作， 所以在起居室中劃分出單獨的會客室是 必要的。四、創新思維的局限目前住宅建筑以框架結構的高層、 小高層、 多層為主， 結構像對待餓制約了房型的 變化，使房型的特點無法充分的發揮出（1）彈性分割彰顯個性 目前不

27、少樓盤以更直接的方式讓住家選擇，比如有些樓盤在建造的過程中 就取消了非承重墻的建造，讓購房者在交大的空間中發揮個人的想象力； 實現個人特性的需求，如一些小戶型住宅，在置業者想購買兩套以上時， 也可以選擇同時打通居住。（2）功能區域突出住宅性格 隨著市場上大戶型需求的增多，房型設計有了更多的空間，而人們對室內 功能區的各種需求， 也隨之的出現了多個功能分區， 如健身房、 衣帽間等。 房型設計可以根據不同的購房者的需求，創新設計功能區域，如對網蟲、 家庭炒股大戶們，可以按照他們的要求設計一個較大的家庭功能室，即可 上網。 炒股，又有家庭的休閑氛圍，可以預見的就是，隨著職業分工的細化，為 不同職業著

28、和置業者射擊隊餓戶型將會越來越接近他們所需的。、五、回避創新的誤區在項目的設立之初， 開發商往往追求樓盤暢銷戶型賣點， 在不經意之間就會走向 完美的極端，就會產生在戶型設計當中的誤區。（1）戶型越大越舒適 戶型的以展不可能時一個“大”到底的， “大戶型”到多少才算是正好恩？ 如何在設計時找到恰到好處的結合點呢？ 實際上不少的大戶型在舒適度上并沒有得到很好的效果，比如大面積都大 在了什么地方？一般所謂的大戶型主要是客廳和主臥室的面積增大，而在 廚衛的功能上并沒有增加多少。而在這些細小的地方在隨著生活水平的不 斷提高。已逐漸的讓人們在有所認識。此外，洗衣間、衣櫥也是保證住宅 舒適度的必須功能空間。

29、而在目前的市場大戶型中這些功能并沒有達到， 反而在一些大面積的使用上感到了不實用和與家庭生活氣氛不協調之處。（2）錯層 錯層式住宅已逐漸讓現代的置業者有所認知，而且錯層在形式上不但是有 開間方向，也出現了進深方向。錯層運用最早來自于在別墅的運用上，由 于他們面積相對較大，開間、進深較大；在布局上就會有比較靈活，結構 的抗震性要求也就不高。為了使空間上有所變化，或者使空間有層次感才 運用的。但并不是所有戶型都可以運用到錯層這種手法，因為在錯層的運 用上仍要注意二點：錯層的使用會給老人和小孩兒的生活帶來不便 為了錯層，起始層中有相當一般的面積范圍內的餓房屋的層高奧有所 增高，如不想浪費層高的高度，

30、就只好壓縮其他一般面積內的房屋層 面，讓其低那么三分。（3）陽臺 一般的戶型設計在陽臺的使用上分為前陽臺與后陽臺，也就是說有一個專 供休閑、觀景所用的生活陽臺，另外還有一個廚房旁邊的服務陽臺，以作 為曬衣及其他家務所需。但又于近幾年的建筑形式有所改變，陽臺的運用 就越來越多，越來越大，功能也有所增加。 陽臺有其他特定的位置和功能所需，不能不舍，但也不可以亂設，特別是 高層住宅更應考慮到結構的抗震性和使用上的安全性，這樣才可以提高居 住的質量。6、優化的戶型配置手法確定戶型的構成比例想要吸引所有消費者對項目產生興趣并不理想，因此戶型設計的首要是，既要 根據項目所處的區域及周邊環境，再結合到目標客

31、戶群來定位，確定項目是以 立體戶型為主，還是以平面戶型為主；以三房以上的大戶型為主還是以二房以 下的小戶型為主；并確定各種戶型分別所占的比例是多少 / 要想確定戶型的構成比例是比較復雜的一件事情，在這里沒有統一的定論或是 規律，要視市場情況而定，如果項目所面對的購買目標客戶群特征單一的話， 那么在確定主力戶型及其比例時較為容易；如果項目所處的區域購買目標客戶 群在需求層次上出現復雜難以定位，主力戶型的數量可適當增加。戶型的構成受到目標客戶群，需求層次、需求文化、平面布局、規劃設計等因 素的影響，市場需求雖然占決定性的因素，但不是唯一的影響因素，有時候戶 型的構成比例同時還受到規劃設計、 容積率

32、等因素限制。 戶型的比例設定以后， 并非一成不變的，可以根據市場變化作出相應的變動。小戶型的配置比例 一般來說，戶型的配置決定了項目的整體定位，因此戶型策劃者首要的是進行 土地價值的分析來作出判斷：景觀豐富，交通便利地塊，當然以大戶型為主； 土地各方面均普通既無突出優點又無特別缺點，則以中等戶型為主；而地塊較 差時則以總價較低的中小戶型為主；至于在商務中心區的小幅土地，最適宜的 當然是小面積公寓或是酒店式公寓。作為一個整體項目一棟樓在大小戶型的配置比例也是要仔細研究的問題。戶型 單一則是由于客源供給面狹窄， 但“人以群分” ，單一戶型所帶來的客戶基本素 質面的統一，可大大提高物業形象檔次進而賣

33、出好價錢，正因為如此，因而一 旦定位準確，其收益也非同一般。而一些項目由于對目標客戶群的界定不清楚 或希望將所有類別的消費者全部囊括其中，于是從 30-40 平方米的單身公寓到 二房、三房、四房直至 200 平米以上的復式一應俱全看起來是不同的目標客戶 群均找到了自己的需求所在，但實際上是定位混雜，各種層次的客戶均難以找 到感覺。因此，大小戶型相互比例配置合適，戶型既有層次又有統一性，則客 戶挑選余地大，市場抗風險性也就相對較好。到底多少比例才算是恰當，總結 歸納以下兩點：1、 戶型內部中的彈性設計，流出一、兩室變成三室、四室的可能。銷售時可 以是無隔墻的大空間，可以提高利用率，到交樓時提供三

34、種選擇，根據客 戶的需求決定如何分離。2、 戶型與戶型的彈性設計，如可以將設計時三室戶型改成兩個一室戶型，使 客戶有很大的挑選余地，極大的擴大了市場定位的范圍。立體戶型的布局 住宅戶型的布局相當重要，它將影響業主入住之后的熟識度、方便禹都和是否 有利于身心健康，如果布局不合理，就會增加業主日后改動布局的煩惱和提高 費用，究竟何種布局才是最理想的呢？簡單的說就是絕大數住戶都得不用改動 戶型布局才是最好的布局。四、具體羅列為以下內容：主要可以設計一個玄關， 對整套的住房的平面戶型的布局 最優化的平面戶型布局具有八大有點，入大門處有一過渡性的空間， 私密性有很好的保證。客廳的空間應該是十分獨立， 任

35、何房門對著客廳， 使客廳的空間不會受到其他空間的干擾；除了一個入口和陽臺推拉門之外， 無其他客廳要開（1）闊，通風和采光效果要做到極佳。朝南的方位最好保證有三個房間，這三個房間是通風效果最好的房間 廚房、 飯廳和公共衛生間全部集中在一起， 功能分區集中， 并能與其他 功能區明確分開， 其中廚房與飯廳緊密相聯， 方便用餐使用， 同時要有 明窗、通風、采光要好；衛生間與陽臺， 兩個衛生間都要設有明窗通風和采光， 主臥室有獨立衛 生間，私密性強，陽臺可分為雙陽臺，一南一北，有利觀景和日常生活7）功能等， 每個臥室的面積分配要合理，方正、平直、寬大。其中主臥室要十分寬 且大，面積不應小于 20 平米，

36、符合二次置業者提高生活質量的要求， 同時其它次臥室在設計上也應該注意到通風、采光和私密性的問題。 公共活動區（客廳、餐廳、廚房） ，要功能上分區集中，動靜分區、過 渡自然可以起到不干擾的要求 房中無狹窄通道或其它難利用的空間，分攤面積小，實用率高 復式住宅入戶門均設在底層， 這一點很重要， 從居住的心理和生活自然 規律來講， 進門就應該在第一層， 若在往下走則有一種進入地下室的感 覺。反以在復式的中、下層應集中設置成為客廳、書房、餐廳、廚房公 用的衛生間、 貯藏室、 客房或為行動不方便的家庭成員設置臥室等； 而 上層則應設置能相對隱秘性要求較高的主人房， 次臥房、家庭起居室等； 復式房的室內樓

37、梯一般是不容忽視的重要內容。 而對樓梯的要求一般寬 也也不應小于 80 厘米，否則就會造成行走上的不方便，家居在擺設時 也會難以板上上層空間， 復式住宅面積一般都較大， 一般都在 200 平米 以上，而且單價上通常也比同一棟或者同一區域的平面住宅要到得多， 如此總價則偏高， 但是價格雖然高， 它所提供給人德居住質量， 足有一 種尊貴的感受的。而錯層式則平面戶型與復式戶型之間的綜合體， 它并沒有兩個完全不同 的層面， 而是通過將同一層面中的部分抬高一定的高度，從而有效地實現日常生活中所涉及到的起居、用餐、娛樂、學習等，都可以在不同的 功能層面上進行。五、確定戶型的功能配置 戶型的功能配置包括了以

38、下幾個工作，比如要配置幾個衛生間，幾個陽臺 廚房是開放式還是傳統式的封閉室， 要不要工人房或是要不要設立一個雜物間， 要不要立凸窗，等等，都應首先站到市場的角度，從項目整體定位的高度來審 視。 例如小戶型的住宅，從其內部的空間設計觀點來看，戶型的面積越小，設計配 置的難度就越大。因為要在那么僅有空間中做到新穎別致的式樣。因此一室一 廳、二室一廳、一室二廳、二室二廳等中小戶型在功能配置上也就相對簡單了 許多，一般戶型所具有的廳、房、廚、衛、陽臺等要素，在分配上也就顯出不 完美之處了。而相對大面積的戶型而言，對于設計師們發揮的余地就較大了， 不僅可以在小戶型基礎上增設主臥衛生間、貯藏室、工人房、書

39、房、衣帽間、 主臥室的觀景陽臺等多方面的功能，而且也可以依據人們通常生活的習慣性作 出比較完善的區分。六、戶型配置的三種規律第一 設計上不宜過雜，戰線不宜拉長 在戶型設計上以為戶型較多，并能滿足到各種需求的思想是不正確的，戰線拉 得過長，往往無法幾種精神去滿足某一種需求層次，而且也體現不出樓宇的高 檔性； 第二點 主力戶型如果差異過大，定位亦不準確 如果一個項目在戶型上的設立，又有大戶型的三房，同時又存在一房作為主力 戶型， 相比會拉大購房者層次， 給相關的物業管理公司造成管理上的很大難度。 因為，不同層次的業主有不同的需求，生活圈； 第三點 具體戶型的構成比例，應以目標客戶群細分來確定 每個

40、樓盤必然有其預期的目標客戶群，針對不同的目標客戶群有不同的需求特 點，細分出各個特征群體，然后再根據各個群體的購買力、目的、心理學等因 素進行分析及調查摸底，確定對應的戶型比例。7、洞悉戶型設計的幾個關鍵點一、 客廳功能的重新定位（1）面積趨勢 廳的面積要大小適中，首先要實用，要考慮與其他房間（尤其實臥室）的協調，一般來說，視戶型總面積的大小，客廳的開間應在 3.8-5 米之間，過大或過窄都與人們的家居生活規律有沖突。而通常情 況下， 進深與開間之比， 不宜超過 1.5 ，否則也將因過于狹長影響使用。（2）與陽臺的關系陽臺應與客廳連接， 一方面陽臺與自然直接對接， 是“風光” 入室的最佳通道；

41、 另一方面， 陽臺不能穿過臥室形成干擾， 影響私密性， 而應與廳相連接，成為廳的延伸。目前，新式公寓已把陽臺改建成一個 與廳直接連接，多面采光的“陽光室” ，住戶可以再次布置一個茶座， 很有生活情趣，同時，陽臺舍子啊客廳的向陽面，則應考慮再起背陽面 設置次陽臺或窗戶，以形成“穿堂風”增加客廳的通透性；（3）客廳門得設計 在客廳周圍開上幾道門，每道門各自朝向何方，當屬客廳 設計中最難決定的、 需要反復研究認真斟酌最費心血之作。 因為門越多 則空間利用率越低， 而門朝向哪里又決定了使用的方便與否。 能做到所 有臥室的門都不直接開向客廳嗎？客廳與臥室之間的走道該如何安排， 不設過道又如何等等這些問題

42、當然不可能有統一的答案，不可能有經 典、最好的解決方案，而只能通過對目標客戶的深入、細致的調查訪問 來了解客戶的最真實需求，并結合項目的實際情況統籌安排（4）與其他功能區得關系， 客廳與臥室應保持一定的距離， 實行動靜分區， 客 廳與餐廳相對獨立，又不宜完全分離，最好錯開或隔斷，而是功能分區 更顯細致，同時客廳應避免與廚房相連，以防污染與噪音，還要避免衛 生間門直接對客廳。（5）客廳新功能定位， 關于客廳， 我們要注意的是隨著對消費者的進一步細致 以及細分后消費者的個性化需求， 是否應重新界定客廳功能進而從根本 上改變我們的設計思路；主臥功能強化 獨立、舒適、寬逸、豪華、典雅、有個性品味的主臥

43、正是業主尊貴身份的重要 體現。臥室是整套住宅中私密性最強的所在，臥室應盡量向陽，能有良好的通 風，臥室還應避免與窗外其他住戶發生對視現象，二室以上的戶型，主臥室配 有單獨使用的衛生間。（1） 位置 位置上應盡量遠離入戶門與客廳，避免直接對客廳與洗手間為鄰， 同時注重朝南與最佳景觀（2）面積 面積要比其他房間大，把握好舒適度，并非越大越好，而且要注意 南北差異定位設置更為完備的設施，如按摩浴缸等（3）輔助功能 在目前的住宅市場中，不少設計師在處理大面積戶型時，常簡 單地將每一個房間按比例放大就算了事，其實這是一種非常嚴重的浪 費， 可行的方法應該是將功能進一步細分， 如在主臥室就可以考慮設置 獨立的衛生間、衣帽間、梳妝間，可以考慮設置背景音樂系統等。 陽臺功能的多元化區分陽臺的設計應在注意基本功能的基礎上，推陳出新，滿足人們不斷高升的品味 需求，例