1、成都物流項目成都物流項目15棟底商住宅工程棟底商住宅工程分戶驗收預控案例分戶驗收預控案例編制人：聶崇印編制人：聶崇印2014年9月3日一、預控措施實施目標及范圍一、預控措施實施目標及范圍二、監理驗收要點及常見問題二、監理驗收要點及常見問題三、監理預控措施三、監理預控措施目錄預控措施實施目標及范圍預控措施實施目標及范圍 按成建委發2007484號文，成都市建設委員會關于印發成都市住宅工程質量分戶驗收管理暫行規定的通知，結合本工程實際情況，編制本預控方案。預控措施實施目標及范圍預控措施實施目標及范圍項目進度狀態及預控措施針對的施工部位介紹： 成都物流項目一期15棟底商住宅工程現主體、外墻室內外已按

2、設計圖紙要求基本完成，現階段后期主要施工主樓細部收尾及室外總坪。 本階段預控措施針對住宅工程每戶質量問題，提前進行分戶預驗收把控，避免交房過程中出現問題。項目概況： 成都物流一期項目15棟底商住宅工程結構共計15棟樓，用地面積74831.6，建筑面積115349.22平方米，基底面積16721.11，容積率1.45。群樓分6個戶型，A戶型為5層，B戶型為5層，C戶型為5層，D戶型為12層，E戶型為12層，F戶型為12層，其中A戶型96套，B戶型240套，C戶型96套，D戶型160套，E戶型120套，F戶型240套，商鋪76套。底商住宅結構建筑物設計耐久年限50年，耐火等級二級，抗震設防烈度為7

3、度，屋面防水等級為二級。1515棟底商住宅工程交房標準棟底商住宅工程交房標準一、分戶驗收要求 1. 當每單位工程完工自查合格后，具備分戶驗收條件時，由施工單位書面向建設單位申請（附分戶工程質量預驗收記錄表，預驗收要有監理單位參加，由監理單位簽字認可）分戶驗收。1.1.1 施工單位的書面申請質量分戶驗收報告及分戶預驗收記錄表，先由監理單位審查認可后再報建設單位審查。建設單位按規定審查合格后，按單元組織分戶驗收。2. 建設單位認真審查監理單位認可的分戶驗收申請報告和分戶工程質量預驗收記錄，如果分戶預驗收的內容存在明顯缺漏、施工過程中查出的質量問題未按規定整改，實物質量檢查結果與分戶質量預驗收記錄存

4、在明顯差異的，建設單位不得組織分戶質量驗收。由施工單位整改合格后，按程序重新申請分戶驗收。3. 建設單位項目（技術）負責人應在分戶驗收前組織建設各方主體編制、討論確定分戶驗收方案。明確各方職責，確定每戶（套）住宅和公共部位驗收項目、驗收內容和數量，繪制檢查驗收點分布圖。并且，落實質量檢查小組人員和檢查工具。4.質量分戶驗收以檢查工程觀感質量、幾何尺寸和影響使用功能的質量為主，主要包括以下驗收項目：樓地面、墻面和頂棚質量；門窗安裝質量；欄桿（板）安裝質量；防水工程質量；室內空間尺寸；鋁百葉、外墻涂料；給排水系統安裝質量；室內電氣工程安裝質量；公共部位、共用設施質量；其他規定要求檢查的內容。5.

5、質量分戶驗收結果不符合要求的，由建設單位組織各方主體提出書面處理整改意見。并在整改完畢后，經復查合格，重新組織分戶驗收。整改與復查情況記入分戶質量驗收記錄表；經整改合格后仍不符合設計和規范要求的，按有關規定處理，并在分戶驗收記錄表上載明。6. 住宅工程質量分戶驗收應當依據國家、省建設工程技術標準以及經審查合格的施工圖設計文件進行。通過返修或者加固處理仍不能滿足安全使用要求的分部工程，單位（子單位）工程，嚴禁驗收。二、分戶驗收基本規定 2.1 分戶驗收的條件：1、工程已完成設計和合同約定的工作內容。2、所含（子）分部工程的質量驗收均合格。3、工程質量控制資料完整。4、主要功能項目的抽查結果均符合

6、要求。5、有關安全和功能的檢測資料應完整。2.2 分戶驗收前的準備工作：1、根據工程特點和成都市住宅工程質量分戶驗收指南制定分戶驗收方案，對驗收人員進行培訓交底。2、配備好分戶驗收所需要的檢測儀器和工具。3、作好屋面蓄（淋）水、衛生間等有防水要求房間的蓄水、外窗、外墻淋水試驗的準備工作。4、在室內地面上標識好暗埋水、電管線的走向和室內空間尺寸測量的控制點、線；配電控制箱內電器回路標志清楚。5、確定檢查單元。6、建筑物外墻的顯著部位鑲刻工程銘牌。2.3 分戶驗收人員應具備的相應資格建設單位參驗人員應為項目負責人、專業技術人員；施工單位參驗人員應為施工單位的項目經理、專業技術（質量）負責人、質量檢

7、查員等；監理單位參驗人員應為總監理工程師、相關專業監理工程師。設計單位、物業公司等可依照合同約定參加住宅工程質量分戶驗收工作。2.4 分戶驗收所用的檢測儀器和計量工具應經計量檢定合格。2.5 住宅工程分戶驗收應符合下列規定：1、檢查項目應符合成都市住宅工程質量分戶驗收管理暫行規定的規定。2、每一檢查單元計量檢查的項目中有80%及以上檢查點在允許偏差范圍內。3、分戶驗收記錄完整。2. 6 分戶驗收時應形成下列資料：1、分戶驗收過程中，每戶應填寫住宅工程質量分戶驗收記錄表、住宅工程質量分戶驗收結果表。2、公共部位只需填寫一份住宅工程質量分戶驗收記錄表。3、單位工程全數驗收完畢，匯總填寫住宅工程質量

8、分戶驗收匯總表（此表應與竣工驗收報告等有關資料一起在單位工程竣工驗收前報送質量監督機構）。4、住宅工程交付使用時，住宅工程質量分戶驗收結果表應當作為住宅質量保證書的附件一并交給業主。2. 7 住宅工程質量分戶驗收不符合要求時，應按下列規定進行處理：1、由建設單位組織監理、施工單位制定處理方案，對不符合要求的部位進行返修或返工。2、處理完成后，應對返修或返工部位重新組織驗收，直至全部符合要求。3、當返修或返工確有困難，為了避免社會財富更大的損失，在不影響工程結構安全和基本使用功能的情況下，建設單位可根據建筑工程施工質量驗收統一標準（GB50300-2001）第5.0.6條相關規定，按照一定的技術

9、處理方案和協商文件對單位工程進行工程驗收。4、當臥室、起居室（廳）的室內凈高低于2.40m，局部（指梁底等）凈高低于2.10m；室內凈高允許偏差值超過-50mm時，建設單位應在住宅工程質量分戶驗收結果表中明確告知業主（用戶），并積極與業主（用戶）協商處理。三、分戶驗收其它規定3.1 建設單位應在竣工驗收前將質量分戶驗收小組名單、住宅工程質量分戶驗收情況匯總表及竣工驗收相關資料報送成都市建筑工程安全質量監督總站。3.2 建設單位應將住宅工程結構實體檢驗和質量分戶驗收結果合格證作為住宅質量保證書的內容之一交給住戶。3.3 工程銘牌應鑲嵌在外墻顯著部位，采用石材、不銹鋼或其他耐久性材料制作，尺寸（7

10、50-900）（500-600）mm，字體宜采用黑體、宋體、楷書或隸書，并包括工程名稱、開工日期、竣工日期、建設單位、設計單位、監理單位、施工單位等內容。3.4 竣工驗收時，成都市建筑工程安全質量監督總站根據工程實際情況，按一定比例進行復核。3.5 竣工驗收復核結果與質量分戶驗收記錄不一致，目測觀察有明顯差異或實測誤差在5mm以上，并經確認屬實的，可判定質量分戶驗收記錄不真實。3.6 對于建設、施工、監理、檢測等單位在結構實體檢驗和質量分戶驗收中弄虛作假、降低標準、將不合格工程按合格驗收的行為，成都市建筑工程安全質量監督總站將按照有關法律法規對責任單位、責任人進行相應處理，并給予不良行為記錄。

11、3.2.0 后附住宅工程質量分戶驗收相關表格及分戶驗收指南：分戶驗收小組人員名單。四、監理驗收要點驗收內容驗收標準驗收方法驗收數量允許偏差值（mm）允 許 極 差 值（mm）室內凈高度-2020采用激光測距儀或其他測量工具。測量部位為房間四角距縱橫墻500mm處及房間幾何中心。每個房間抽測量不少于5處，距墻、柱四角300500mm處各測1點，中間測1點。室內凈開間、進深1520采用激光測距儀或其他測量工具。測量部位在距墻角500mm（縱橫墻交界處），無墻體則測柱間凈距。每個房間抽測量不少于2處備注1、偏差為實測值與設計值之差；極差為實測值中最大值與最小值之差；2、室內凈高尺寸是以設計層高尺寸減

12、去板厚，減板底抹灰厚度，再減地面砂漿厚度計算。3、空間尺寸的允許偏差值和允許極差值應符合本表中規定。4、室內凈開間、凈進深是以結構軸線加墻體厚度加抹灰厚度計算。住宅室內空間、構件尺寸質量分戶驗收規定（一）住宅室內空間、構件尺寸質量分戶驗收規定（一）內墻或柱邊室內凈空尺寸測量示意圖凈開間、凈進深測量示意圖測偏差測極差檢查部位簡圖檢查部位簡圖驗收內容面層外觀質量面層與基層粘結質量驗收方法驗收數量水泥樓地面不應有裂縫、脫皮、起砂等缺陷空鼓面積不大于400cm2，且每自然間不多于2處可不計外觀質量：地面質量以目測高度1.5m左右，俯視地坪檢查；墻面質量檢查應距8001000mm處。面層與基層粘結質量：

13、用小錘輕擊，沿自然間進深和開間兩個方向，均勻布點，逐點敲擊逐間全數檢查室內墻面不應有爆灰、裂縫、陰陽角應順直，表面應光滑、潔凈空鼓面積不大于400cm2，且每自然間不多于2處可不計室內頂棚不應有爆灰、裂縫，表面應光滑、潔凈、平順水泥混合砂漿抹灰空鼓不大于400cm2，每自然間有一處大于400cm2的應返工整改，記入分戶驗收記錄表中。備注1、有排水要求的建筑地面面層與相連接各類面層的標高差應符合設計和規范要求。2、地面水平度，廳、室各檢查一處，用水準管或水平尺檢查，允許偏差按規范。3、墻面陰陽角順直，用角尺、直尺檢查，允許偏差按規范。住宅室內地面、墻面、頂棚面層質量分戶驗收規定（二）住宅室內地面

14、、墻面、頂棚面層質量分戶驗收規定（二）檢驗項目驗收內容驗收要求驗收方法驗收數量門窗外窗臺高度窗臺或防護欄桿高度不低于0.90m且不得有負偏差。采用鋼尺檢查每個窗臺不少于一處推拉窗防脫落裝置、排水性能、門窗開啟性能推拉窗不得脫落，門窗應開關靈活、關閉嚴密，無倒翹。觀察、手扳、開啟和關閉檢查全數檢查門窗配件安裝牢固，位置應正確，功能應滿足使用要求，配件應有可靠的防銹措施。安全玻璃使用應使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃檢查安全認證標識全數檢查進戶門質量住宅進戶門應采用安全防衛門；向外開啟的進戶門不應妨礙交通。觀察、手扳、開啟和關閉檢查全數檢查護欄欄桿欄桿高度陽臺、上人屋面欄桿、六層及以下不低于1.0

15、5m；七層以上不低于1.10m。不得有負偏差。采用鋼尺測量每片欄桿不少于1處豎桿間距臨空處欄桿豎桿凈間距不應大于0.11m，正偏差不大于3mm。防攀爬措施有水平桿件的欄桿或花式欄桿應設防攀爬措施（金屬密網、安全玻璃等）護欄玻璃承受水平荷載的無框架護欄玻璃必須使用鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃，厚度不應小于12mm，當臨空高度超過5m時必須采用鋼化夾層玻璃檢查3C安全標識，游標卡尺測量全數檢查住宅門窗、護欄和扶手、玻璃安裝工程質量分戶驗收規定（三）住宅門窗、護欄和扶手、玻璃安裝工程質量分戶驗收規定（三）驗收內容驗收要求驗收方法驗收數量外墻滲漏墻面無滲漏、滴水線無爬水外窗滲漏外窗及周邊無滲漏廚房、衛生間等

16、有防水要求的地面滲漏無滲漏、不應有倒水泛水和積水現象，排水順暢蓄水，時間不小于24小時，最小蓄水深度不小于20mm；采用潑水試驗檢查積水與否全數檢查屋面滲漏屋面無滲漏、無積水雨后或蓄水24小時后檢查，最小蓄水深度不得小于20mm；放水后再檢查有無積水。全數檢查陽臺滲漏陽臺無滲漏、無積水蓄水不少于24小時，深度不少于20mm；放水后檢查是否有無積水。全數檢查住宅防水工程質量分戶驗收規定（四）住宅防水工程質量分戶驗收規定（四）驗收項目驗收內容驗收要求驗收方法驗收數量樓（電）梯、通道樓梯踏步梯段及平臺凈寬，樓梯踏步高差，樓梯平臺處的通道高度1、相鄰踏步高差不得超過；2、樓梯平臺上部及下部過道處的凈高

17、不應低于，樓梯梯段凈高不小于；3、樓梯從扶手中心到墻面測量的凈寬不小于（六層及以下或一邊設有欄桿的不小于）；4、樓梯平臺凈寬不小于。采用鋼尺或直尺檢查每個平臺不少于1處；每個梯段不少于3處電梯候梯廳深度，電梯門凈寬1、候梯廳深度不得小于；2、電梯門凈寬不得小于。采用鋼尺或激光測距儀測量電梯門、疏散門全數檢查；凈高、凈寬每10延米檢查一處高層首層疏散外門及通道寬度疏散門應外開，其凈寬不小于，通道寬度不小于1.2m。公共走道凈寬、凈高走廊和公共部位通道的凈寬不小于1.2m；凈高不得低于2.0m。地下室通道、車庫凈高通道的凈高不小于2.0m，機動車庫車道凈高不低于2.2m，車位凈高不低于2.0m；自

18、行車庫凈高不低于2.0m。墻面及天棚滲漏、裂縫無滲漏、無裂縫裂縫：在室內觀察和檢查；滲漏：采用蓄水或雨后檢查。全數檢查住宅公共部分質量分戶驗收規定（五）住宅公共部分質量分戶驗收規定（五）驗收項目驗收內容驗收要求驗收方法驗收數量給排水安裝管道滲漏給水、排水、衛生器具、閥門、水表等的接口嚴密，無滲漏觀察、尺量、手扳，通水及打壓；給水管應保壓24h后每戶逐一打開用水點，檢查衛生器具、閥門及接口；排水管應通球檢查，球徑不小于管徑的2/3全數檢查管道堵塞給水、排水、管道無堵塞管道坡度排水管道坡向、坡度正確安裝固定給水、排水、衛生器具、閥門、水表等安裝固定牢固、支架間距位置符合要求地漏、存水彎地漏有效水封

19、深度不小于50mm，標高正確（初裝飾地面地漏安裝應高于地面20mm），構造內無存水彎的衛生器具與生活排水管道連接時應設存水彎，其有效水封深度不小于50mm試水觀察、尺量全數檢查電氣安裝插座接線、接地接線正確、牢固，接地正確可靠通電檢查全數檢查戶內配電箱照明配電箱內配線整齊，回路編號齊全，標識正確；箱內開關動作靈活可靠，各種保護元件選型正確通電檢查漏電保護裝置、線路回路標志全數檢查照明試驗照明系統通電試運行正常通電檢查全數檢查等電位等電位連接端子齊全、接線正確觀察全數檢查住宅安裝工程質量分戶驗收規定（六）住宅安裝工程質量分戶驗收規定（六）驗收項目驗收內容驗收要求驗收方法驗收數量外墻涂料資料、外觀

20、施工質量檢查材質保證書，如出廠合格證、設計、方案、技術資料、軟件、商標、專利外協產品、材料檢測報告等。驗收檢查涂料材料質量保證資料、文件齊全、完整、有效；出廠合格證、設計文件、方案、技術管理資料、軟件、商標、專利、材料檢驗試驗報告、質量管理檢查資料等。材質資料由廠家提供；施工管理資料由施工單位提供。全數檢查檢查平整度、粘結、起泡、脫皮、陰包、色差、光潔、潔凈等檢查外觀有無起泡、脫皮、粘結是否牢固、陰包范圍多少，面積大小，色差是否明顯，是否光滑、潔凈。陰陽角、垂直度、平整度、是否在規范允許偏差范圍內。距墻23米處仰望、觀察；垂直度用經緯儀或垂線；檢查平整度用2米靠尺3高內全數檢查鋁百葉外觀質量檢

21、查、驗收外觀質量、開啟、錨固豎框剛度符合要求；每片百葉順直、間距均勻，不翹曲；錨固可靠，大面平整美觀；色調一致；開啟靈活、方便；開門后不影響其他使用功能。手扳檢查剛度，靠尺檢查平整度，開啟檢查是否靈活方便，是否影響其他使用功能，觀察檢查。外墻35米內百葉全數檢查，室內全數檢查住宅外墻涂料、鋁百葉工程質量分戶驗收規定（七）住宅外墻涂料、鋁百葉工程質量分戶驗收規定（七）房號 （施工圖棟號： ）建設單位施工單位監理單位驗收日期序號驗收內容、數量驗收結果（實測數據、觀察情形）1室內凈高（實測），5處/間，單位：m2室內凈開間、進深（實測），各2處/間，單位：m3地面面層外觀質量、空鼓面積，全數/套，單

22、位：cm24墻面面層外觀質量（實測），全數/套5頂棚外觀質量，全數/套質量缺陷及整改結果建設單位施工單位監理單位物業公司單位（項目）技術負責人： 年 月 日專業技術（質量）負責人：年 月 日專業監理工程師：年 月 日專業技術（質量）負責人：年 月 日住宅工程質量分戶驗收記錄表（住宅工程質量分戶驗收記錄表（1）（室內空間、構件尺寸、室內地面與墻面等質量）工程名稱： 房號 （施工圖棟號： ）建設單位施工單位監理單位驗收日期 序號驗收內容、數量驗收結果（實測數據、觀察情形）1外窗臺高度（實測），1處/每個窗臺，單位：m2推拉窗扇防脫落措施（全數/套）3安全玻璃的檢查4進戶門質量檢查5陽臺欄板高度、間

23、距（實測），12處/每片欄桿，單位：m6護欄玻璃檢查7上人屋面、樓梯欄桿防攀滑措施8外墻、外窗滲漏（全數窗臺）9廚房、衛生間滲漏（全數/套）10屋面滲漏（全數/套）質量缺陷及整改結果建設單位施工單位監理單位物業公司單位（項目）技術負責人： 年 月 日專業技術（質量）負責人：年 月 日專業監理工程師：年 月 日專業技術（質量）負責人：年 月 日住宅工程質量分戶驗收記錄表（住宅工程質量分戶驗收記錄表（2）（門窗安裝、防水工程等質量）工程名稱： 房號 （施工圖棟號： ）建設單位施工單位監理單位驗收日期 序號驗收內容、數量驗收結果（實測數據、觀察情形）1樓梯梯段凈寬，單位：m2樓梯平臺凈寬，單位：m3

24、樓梯平臺處的通道高度，單位：m4電梯候梯廳深度，電梯門凈寬，單位：m5公用走道凈寬、凈高，單位：m6地下室通道高度，單位：m地下室汽車車道高度，單位：m7高層首層疏散外門及通道寬度，單位：m質量缺陷及整改結果建設單位施工單位監理單位物業公司單位（項目）技術負責人： 年 月 日專 業 技 術（質量）負責人：年 月 日專業監理工程師：年 月 日專業技術（質量）負責人：年 月 日住宅工程質量分戶驗收記錄表（住宅工程質量分戶驗收記錄表（3）（公共部位部分質量）工程名稱： 房號 （施工圖棟號： ）建設單位施工單位監理單位驗收日期 序號驗收內容、數量驗收結果（實測數據、觀察情形）1外墻涂料資料、外觀施工質

25、量檢查2鋁百葉外觀質量檢查3、電梯廳大理石、花崗石、吊頂施工質量檢查質量缺陷及整改結果建設單位施工單位監理單位物業公司單位（項目）技術負責人： 年 月 日專業技術（質量）負責人：年 月 日專業監理工程師：年 月 日專業技術（質量）負責人：年 月 日住宅工程質量分戶驗收記錄表（住宅工程質量分戶驗收記錄表（4）（外墻涂料、鋁百葉）工程名稱： 房號 （施工圖棟號： ）建設單位施工單位監理單位驗收日期 序號驗收內容、數量驗收結果（實測數據、觀察情形）1管道滲漏、堵塞、管道坡度2淋浴、洗衣機地漏、衛生器具存水彎、水封深度（全數/套）3插座接線、接地、照明（全數/套）4戶內配電箱5衛生間等電位（全數/套）

26、6煙道設置及附件7墻面空調孔8質量缺陷及整改結果建設單位施工單位監理單位物業公司單位（項目）技術負責人： 年 月 日專業技術（質量）負責人：年 月 日專業監理工程師：年 月 日專業技術（質量）負責人：年 月 日住宅工程質量分戶驗收記錄表（住宅工程質量分戶驗收記錄表（5）（安裝工程質量）工程名稱： 房號 （施工圖棟號： ）建設單位施工單位監理單位驗收日期 序號驗收內容驗收結果1室內空間、構件尺寸2門窗安裝質量3墻面、地面和頂棚面層質量4防水工程質量5鋁百葉、外墻涂料質量6電梯廳大理石、花崗石、吊頂施工質量檢查7通風、空調系統安裝質量8給排水系統安裝質量9室內電氣工程安裝質量本戶驗收結論（核查結論）建設單位施工單位監理單位物業公司單位（項目）負責人