1、股權收購獲取房地產項目實務股權收購獲取房地產項目實務以內資非國有有限公司為例以內資非國有有限公司為例2011年4月陳陳 栗栗內 部 資 料2目目 錄錄第一部分第一部分 房地產項目獲取方式房地產項目獲取方式第二部分第二部分 股權收購流程股權收購流程第三部分第三部分 需要關注風險需要關注風險第四部分第四部分 稅賦簡單比較稅賦簡單比較 內 部 資 料3 第一部分第一部分 房地產項目獲取方式房地產項目獲取方式內 部 資 料房地產項目獲取方式房地產項目獲取方式q 一一、項目獲取方式概述及分類、項目獲取方式概述及分類 對對開發商而言，并非一定要獲取土地使用權，全部或部分取得項目開發商而言，并非一定要獲取土

2、地使用權，全部或部分取得項目開發的權利，并隨之享有項目相應利潤。開發的權利，并隨之享有項目相應利潤。 項目獲取方式公開出讓非公開合作開發在建工程轉讓轉讓股權收購內 部 資 料房地產項目獲取方式房地產項目獲取方式q 二、項目獲取方式簡介二、項目獲取方式簡介q 出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。（由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。（房地產法房地產法第七條第七條） 招標，招標，是是指市、縣人民政府土地行政主管指市、縣人民政府土地行政主管部門發布部門發布招標公告，招標公告

3、，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為，根據投標結果確定土地使用者的行為。 拍賣，拍賣，是是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。 掛牌，掛牌，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申宗地的交易條件在指定的土地

4、交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為行為。內 部 資 料房地產項目獲取方式房地產項目獲取方式q 二、項目獲取方式簡介二、項目獲取方式簡介q 合作開發，當事人以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資、共合作開發，當事人以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產。（享利潤、共擔風險合作開發房地產。（關于審理涉及國有土地使用關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋權合同糾紛案件適用法律問題的解釋第十四條）第十四條）q 在建工程

5、轉讓，權利人將其擁有的在建工程項目轉讓給受讓人。在建工程轉讓，權利人將其擁有的在建工程項目轉讓給受讓人。 城市房地產開發經營管理條例城市房地產開發經營管理條例第二十條規定，第二十條規定，轉讓房地產開發轉讓房地產開發項目，應當符合項目，應當符合城市房地產管理法城市房地產管理法第第三十八條三十八條、第、第三十九條三十九條規定的規定的條件條件 城市房地產管理法城市房地產管理法第三十九條規定，第三十九條規定，“以以出讓方式取得土地使出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（：（一）按照出讓合同約定一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，

6、并取得土地使用權證書已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（；（二）按照二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額開發投資總額的百分之二十五的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件設用地條件。內 部 資 料房地產項目獲取方式房地產項目獲取方式q 二、項目獲取方式簡介二、項目獲取方式簡介q 轉讓，土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓于受讓方，受轉讓，土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓于受讓方，受讓方支付價款。（讓

7、方支付價款。（最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋糾紛案件適用法律問題的解釋） 成都市人民政府辦公廳成都市人民政府辦公廳關于促進房地產業恢復發展扶持居民安居置業關于促進房地產業恢復發展扶持居民安居置業的意見的意見對出讓取得開發用地使用權的企業，因地震災害導致企業資金對出讓取得開發用地使用權的企業，因地震災害導致企業資金短缺無力進行開發建設的，短缺無力進行開發建設的，經國土資源部門審核批準經國土資源部門審核批準，可通過協議方式，可通過協議方式將其土地使用權轉讓給有條件開發建設的企業，有關部門應為其辦理土將其土地使用權轉讓給

8、有條件開發建設的企業，有關部門應為其辦理土地使用權轉讓和報建等相關手續。地使用權轉讓和報建等相關手續。q 股權收購股權收購內 部 資 料8 第二部分第二部分 股權收購流程股權收購流程內 部 資 料股權收購流程股權收購流程q 一、通過收購目標公司股權的方式，取得目標公司的土地使用權或房一、通過收購目標公司股權的方式，取得目標公司的土地使用權或房地產項目開發的權利，并進而享有相應利潤。地產項目開發的權利，并進而享有相應利潤。q 二、股權收購的流程二、股權收購的流程 （一）簽訂意向協議（一）簽訂意向協議 其主要作用在于：對于轉讓人而言，對于受讓人獲取目標公司資料其主要作用在于：對于轉讓人而言，對于受

9、讓人獲取目標公司資料的保密義務；對于受讓人而言，在一段時間內取得排他性的談判的權利的保密義務；對于受讓人而言，在一段時間內取得排他性的談判的權利；對于雙方而言，盡可能地鎖定交易價格。；對于雙方而言，盡可能地鎖定交易價格。 （二（二）對目標公司做盡職調查對目標公司做盡職調查(附帶對出讓方的資信、擔保方的資產等附帶對出讓方的資信、擔保方的資產等情況進行調查情況進行調查) 為什么要做盡職調查？購買一件物品，首先得檢查和確認它是你要為什么要做盡職調查？購買一件物品，首先得檢查和確認它是你要的東西，質量如何，有沒有瑕疵，有沒有什么你不想要的東西。買一個的東西，質量如何，有沒有瑕疵，有沒有什么你不想要的東

10、西。買一個公司也是如此。公司也是如此。 1、法律、法律盡職調查盡職調查報報內 部 資 料股權收購流程股權收購流程 從法律方面來講，做盡職調查的目的從法律方面來講，做盡職調查的目的: 第一，能夠幫助收購者查清目標公司的債務和避免法律風險；第一，能夠幫助收購者查清目標公司的債務和避免法律風險； 第二，為收購方提供足夠的信息，來幫助他作出有充分信息的決定第二，為收購方提供足夠的信息，來幫助他作出有充分信息的決定； 第三，發現法律和合同上是否存在完成一個交易的障礙，比如目標第三，發現法律和合同上是否存在完成一個交易的障礙，比如目標公司是否具有相應的授權，是否需要第三方同意，是否需要得到政府公司是否具有

11、相應的授權，是否需要第三方同意，是否需要得到政府的批準。的批準。 盡職調查報告的內容：盡職調查報告的內容： a.目標公司的設立與存續目標公司的設立與存續 原始股東的出資，公司的增、減資，股東的變更等原始股東的出資，公司的增、減資，股東的變更等 b.目標公司的現狀目標公司的現狀 目前的公司類型、注冊資本、法定代表人、注冊地和股東的情況目前的公司類型、注冊資本、法定代表人、注冊地和股東的情況內 部 資 料股權收購流程股權收購流程 c.目標公司的組織架構目標公司的組織架構 董事會（執行董事）、監事（會）、經理的設置及權限的劃分董事會（執行董事）、監事（會）、經理的設置及權限的劃分 d.目標公司的資產

12、目標公司的資產 國有土地使用權的取得及擁有情況國有土地使用權的取得及擁有情況 e.目標公司的關聯交易目標公司的關聯交易 f.目標公司的負債目標公司的負債 關注會計師事務所出具的審計報告關注會計師事務所出具的審計報告 g.目標公司的稅務目標公司的稅務 h.目標公司的勞動用工目標公司的勞動用工 i.目標公司的環境責任目標公司的環境責任 內 部 資 料股權收購流程股權收購流程 j.目標公司的重大合同目標公司的重大合同 k.目標公司的重大訴訟、仲裁及行政處罰等目標公司的重大訴訟、仲裁及行政處罰等 l.目標公司的知識產權目標公司的知識產權 著作權、商標權和專利權著作權、商標權和專利權 通過盡職調查，希望

13、發現什么問題？通過盡職調查，希望發現什么問題？ 第一、目標公司的法律結構、公司的章程或細則是否限制公司被收第一、目標公司的法律結構、公司的章程或細則是否限制公司被收購。購。 第二、在公司的合同中有時也會有一些阻礙交易完成的條款。第二、在公司的合同中有時也會有一些阻礙交易完成的條款。 第三、目標公司是否有貸款也很重要。第三、目標公司是否有貸款也很重要。 第四、目標公司中有多少員工簽訂了雇傭合同，有多少沒有。第四、目標公司中有多少員工簽訂了雇傭合同，有多少沒有。 第五、目標公司是否被起訴，如果被起訴的話，他勝訴的概率有多第五、目標公司是否被起訴，如果被起訴的話，他勝訴的概率有多大，如果敗訴的話可能

14、發生的賠償是多少。大，如果敗訴的話可能發生的賠償是多少。內 部 資 料股權收購流程股權收購流程q 2、財務、財務審計報告審計報告 資產負債表、損益表和現金流。資產負債表、損益表和現金流。 財務盡職調查的主要目的就是看目標公司有沒有財務上的問題，以財務盡職調查的主要目的就是看目標公司有沒有財務上的問題，以及測評這個公司在未來的盈利能力是否強勁。及測評這個公司在未來的盈利能力是否強勁。 審查這三個表，主要有兩個目的，一是確認目標公司歷史數據的真審查這三個表，主要有兩個目的，一是確認目標公司歷史數據的真實性，二是目標公司業務發展的趨勢。實性，二是目標公司業務發展的趨勢。 3、咨詢、咨詢商業盡職調查商

15、業盡職調查 （三（三）起草正式合同起草正式合同 1、特定術語定義、特定術語定義 2、轉讓方對目標公司和項目的陳述和保證、轉讓方對目標公司和項目的陳述和保證(或有負債的承擔或有負債的承擔) 受讓方通常會要求轉讓方作出陳述和保證，其原因在于：受讓方通常會要求轉讓方作出陳述和保證，其原因在于：內 部 資 料股權收購流程股權收購流程 a、賣方的陳述能夠幫助買方理解其所購買的公司，也可以幫助買、賣方的陳述能夠幫助買方理解其所購買的公司，也可以幫助買方做好盡職調查；方做好盡職調查； b、在協議生效前，賣方的陳述不真實，買方可以拒絕成交；、在協議生效前，賣方的陳述不真實，買方可以拒絕成交； c、如果賣方的陳

16、述內容被證實是虛假或錯誤的，買方可以依據這、如果賣方的陳述內容被證實是虛假或錯誤的，買方可以依據這些陳述條款來索求賠償。些陳述條款來索求賠償。 3、交易的基本結構、交易的基本結構 合作內容合作內容 4、價款及其支付、價款及其支付 價款的確定：股權轉讓款、往來款、應分配利潤價款的確定：股權轉讓款、往來款、應分配利潤 價格是否會受到收購業務在收購交易實施期間的運營結構的影響價格是否會受到收購業務在收購交易實施期間的運營結構的影響 5、股權過戶的具體操作安排、股權過戶的具體操作安排內 部 資 料股權收購流程股權收購流程 6、公司移交及過渡期約定、公司移交及過渡期約定 會計資料、其他資料及財產會計資料

17、、其他資料及財產 過渡期的管理過渡期的管理 7、目標公司的后續經營、目標公司的后續經營 組織機構、日常管理和投資、利潤分配組織機構、日常管理和投資、利潤分配 8、轉讓方對收購方的承諾、轉讓方對收購方的承諾 承諾是用來管理協議雙方在簽署協議到完成交易之間的行為所帶來承諾是用來管理協議雙方在簽署協議到完成交易之間的行為所帶來的風險，約定交易雙方在協議簽訂以后到協議生效以前這段時期內的的風險，約定交易雙方在協議簽訂以后到協議生效以前這段時期內的行為的。行為的。 9、稅費的承擔、稅費的承擔 10、違約責任、違約責任內 部 資 料股權收購流程股權收購流程 （四）起草目標公司的內部文件（四）起草目標公司的

18、內部文件 目標公司的股東會決議、目標公司其他股東的放棄優先購買權的聲目標公司的股東會決議、目標公司其他股東的放棄優先購買權的聲明明 （五（五）起草擔保協議、債權債務轉讓協議和勞動用工的解除協議起草擔保協議、債權債務轉讓協議和勞動用工的解除協議 （六（六）簽訂正式股權收購合同簽訂正式股權收購合同 （七）辦理擔保等手續（七）辦理擔保等手續 不動產抵押、股權質押不動產抵押、股權質押 （八（八）辦理股權變更手續辦理股權變更手續內 部 資 料17 第三部分第三部分 需要關注的風險需要關注的風險內 部 資 料需要關注的風險需要關注的風險常見風險規劃地價拆遷稅務政策合作方q 影響房地產項目正常開發的常見風險

19、影響房地產項目正常開發的常見風險內 部 資 料需要關注的風險需要關注的風險 1、規劃變更風險、規劃變更風險規劃功能（土地用途）修訂風險規劃功能（土地用途）修訂風險風險風險 項目項目A、B地塊于地塊于2001年取得年取得土地證土地證、規劃許可證規劃許可證，證載功能為商住混合和商業用，證載功能為商住混合和商業用地地 2006年初，年初，XX市公示市公示組團規劃組團規劃草案，根據草案，根據相關紙制文件，相關紙制文件，A、B地塊規劃用途未有修訂，地塊規劃用途未有修訂，之后該規劃終稿未在網上公開之后該規劃終稿未在網上公開 2006年年12月簽署合作協議，在辦理規劃手續時月簽署合作協議，在辦理規劃手續時被

20、規劃部門告知功能沖突，經向規劃局查詢，被規劃部門告知功能沖突，經向規劃局查詢，用地被規劃為林地及發展備用地，至此該項目用地被規劃為林地及發展備用地，至此該項目進入了漫長的規劃功能變更階段進入了漫長的規劃功能變更階段規劃路網修訂風險規劃路網修訂風險風險風險 項目于項目于2006年年3月簽署合作協議，月簽署合作協議，土地證土地證、規劃許可證規劃許可證，證載功能為商住用地，土，證載功能為商住用地，土地方告知曾向規劃部門申請溝通在項目中部增地方告知曾向規劃部門申請溝通在項目中部增設小區級道路（設小區級道路（8米寬）以增加商業臨街面米寬）以增加商業臨街面 根據根據組團規劃組團規劃項目用地功能未發生變化，

21、項目用地功能未發生變化，亦未發現新增規劃道路亦未發現新增規劃道路 當年獲取項目，在規劃手續辦理階段發現規劃當年獲取項目，在規劃手續辦理階段發現規劃局內部已將道路升級為規劃路（局內部已將道路升級為規劃路（15米寬），用米寬），用地被迫分宗，同時用地紅線和面積亦發生變化地被迫分宗，同時用地紅線和面積亦發生變化內 部 資 料需要關注的風險需要關注的風險 1、規劃變更風險、規劃變更風險片區規劃功能修訂風險片區規劃功能修訂風險風險風險 2008年簽約，由于項目內需建設年簽約，由于項目內需建設1萬平米商業萬平米商業，因此北側的臨街面意義重大，根據規劃北側，因此北側的臨街面意義重大，根據規劃北側為市政廣場和

22、公共停車場為市政廣場和公共停車場 2008年下半年，年下半年，XX市修訂片區規劃功能，項目市修訂片區規劃功能，項目北側的廣場用地很有可能被修編為公交停車廠北側的廣場用地很有可能被修編為公交停車廠和供電供氣設施用地（具體修訂情況仍在溝通和供電供氣設施用地（具體修訂情況仍在溝通中）中）用地容積率修訂風險用地容積率修訂風險風險風險 東區地塊占地面積東區地塊占地面積3.23萬，容積率萬，容積率4.04，樓，樓面地價對應合作價款面地價對應合作價款4.4億億 受政府規劃調整影響目前調整容積率為受政府規劃調整影響目前調整容積率為1.6，對，對應合作價款為應合作價款為1.76億，實際已支付億，實際已支付2.8

23、3億（目億（目前正就規劃指標修訂和和地價調整事宜與土地前正就規劃指標修訂和和地價調整事宜與土地方溝通中）方溝通中）內 部 資 料需要關注的風險需要關注的風險 1、規劃變更風險、規劃變更風險規劃設計要點修訂風險規劃設計要點修訂風險風險風險 本項目總占地面積本項目總占地面積13.413.4萬，目前已動工的萬，目前已動工的4 4棟棟3030層高層層高層 因市長指示項目所在地控規要加重商業娛樂配因市長指示項目所在地控規要加重商業娛樂配套的比例，其余套的比例，其余3 3棟棟3030層臨江住宅（層臨江住宅（5.25.2萬萬 ）改）改為商業配套，為商業配套，限高限高3030米米 通過策動村長帶隊與規劃局談判

24、，避免了規劃通過策動村長帶隊與規劃局談判，避免了規劃調整，作為妥協，公司同意將三棟高度壓到調整，作為妥協，公司同意將三棟高度壓到8080米，面江外立面以公建風格設計，不設凸陽臺米，面江外立面以公建風格設計，不設凸陽臺，影響產品品質，影響產品品質內 部 資 料需要關注的風險需要關注的風險 1、規劃變更風險、規劃變更風險地鐵建設風險地鐵建設風險風險風險 由于磁懸浮及修建快速干道作為輔道，政府將由于磁懸浮及修建快速干道作為輔道，政府將對本片區規劃做較大調整，本地塊部分土地直對本片區規劃做較大調整，本地塊部分土地直接劃分出去用于市政建設接劃分出去用于市政建設 由于磁懸浮動遷非常緊迫，而當地動遷房源又由

25、于磁懸浮動遷非常緊迫，而當地動遷房源又不足，因此要求在本地塊內部分協助解決磁懸不足，因此要求在本地塊內部分協助解決磁懸浮的動遷安置房浮的動遷安置房200200套套 同時項目整體容積率由同時項目整體容積率由0.80.8調整為調整為1.2 1.2 安置房安置房200套套內 部 資 料需要關注的風險需要關注的風險 1、規劃變更風險、規劃變更風險河道退線（高壓電線）風險河道退線（高壓電線）風險風險風險 獲取階段，發現用地內存在水渠（宗地旁有高獲取階段，發現用地內存在水渠（宗地旁有高壓線），但依據規劃設計要點，沒有體現任何壓線），但依據規劃設計要點，沒有體現任何與此相關的設計要求與此相關的設計要求 項目

26、獲取后在辦理報批報建手續過程中，水利項目獲取后在辦理報批報建手續過程中，水利局告知該水渠為上游水庫的排洪渠道，兩側需局告知該水渠為上游水庫的排洪渠道，兩側需退渠道中心線各退渠道中心線各40米，切割開地塊（電業局告米，切割開地塊（電業局告知要退高壓線后知要退高壓線后20米，保留高壓走廊）米，保留高壓走廊） 受此影響項目實際用地面積大幅減少，原規劃受此影響項目實際用地面積大幅減少，原規劃的洋房被高層替代，盈利能力大大降低的洋房被高層替代，盈利能力大大降低低容積率風險低容積率風險風險風險 項目所在區位優越，占地項目所在區位優越，占地7.2萬平米，容積率萬平米，容積率0.6，全部規劃為高端別墅，全部規

27、劃為高端別墅 項目獲取后辦理報批報建手續過程中，政府告項目獲取后辦理報批報建手續過程中，政府告知該項目容積率小于知該項目容積率小于1，屬于嚴格控制別墅用，屬于嚴格控制別墅用地，要求調整容積率并補繳地價地，要求調整容積率并補繳地價 同年，政府頒布房地產調控政策，鑒于小于同年，政府頒布房地產調控政策，鑒于小于1.0的項目總量較小，批準相關項目開發，但是整的項目總量較小，批準相關項目開發，但是整體建設周期拖延體建設周期拖延內 部 資 料需要關注的風險需要關注的風險 對于規劃變更風險的處理對于規劃變更風險的處理 a.前期通過走訪規劃部門和實地查驗，盡可能地發現地塊的可能存在前期通過走訪規劃部門和實地查

28、驗，盡可能地發現地塊的可能存在的問題；的問題； b.在合同中對前期發現的問題充分披露；在合同中對前期發現的問題充分披露； c.要求轉讓方負責解決相關問題；要求轉讓方負責解決相關問題； d.股權轉讓款和風險處理結果相掛鉤；股權轉讓款和風險處理結果相掛鉤； e.在開發運營計劃中預留相應處理周期。在開發運營計劃中預留相應處理周期。內 部 資 料需要關注的風險需要關注的風險 2、地價上漲風險、地價上漲風險合作方：合作方： 在市場上行周期中，不斷上揚的地價往在市場上行周期中，不斷上揚的地價往往催生土地方更多的利益訴求往催生土地方更多的利益訴求 在收購方尚未獲取項目在收購方尚未獲取項目100%權益之前，權

29、益之前，土地方往往是占據主動地位的，因此直土地方往往是占據主動地位的，因此直接增加地價要求也每每得手接增加地價要求也每每得手第三方：第三方： 部分項目的合作過程中會存在包括村部分項目的合作過程中會存在包括村民、企業在內的第三方民、企業在內的第三方 在地價上漲的同時，第三方也會提出在地價上漲的同時，第三方也會提出更高的利益要求，合作方往往將該風更高的利益要求，合作方往往將該風險直接轉嫁給收購方險直接轉嫁給收購方合作方合作方第三方第三方合計合計內 部 資 料需要關注的風險需要關注的風險 地價上漲導致合作方要求提高合作價款地價上漲導致合作方要求提高合作價款 地價上漲導致第三方要求追加補償地價上漲導致

30、第三方要求追加補償 土地方通過和當地村委合作獲取該項目權益土地方通過和當地村委合作獲取該項目權益 收購方通過和土地方合作采取作價入股方式將項目用地做到新設項目公司收購方通過和土地方合作采取作價入股方式將項目用地做到新設項目公司名下，但當地政府為保護村民利益，要求新項目公司中必須保留部分村集名下，但當地政府為保護村民利益，要求新項目公司中必須保留部分村集體權益體權益1% 收購方與土地方約定補償村民的全部費用由土地方承擔，但是在項目最后收購方與土地方約定補償村民的全部費用由土地方承擔，但是在項目最后辦理辦理1%股權轉讓環節，村民向項目公司要求增加青苗補償股權轉讓環節，村民向項目公司要求增加青苗補償

31、內 部 資 料需要關注的風險需要關注的風險 3、拆遷風險、拆遷風險 缺乏付款控制，喪失議價能力，包干拆遷的預定失效缺乏付款控制，喪失議價能力，包干拆遷的預定失效 2006年年7月簽署項目合作協議，已經取得一期用地月簽署項目合作協議，已經取得一期用地2萬平米用地（建筑面萬平米用地（建筑面積積5.9萬平米），累計支付合作價款約萬平米），累計支付合作價款約3.07億億元。按照原約定，由土地方元。按照原約定，由土地方負責項目拆遷，拆遷成本包含在合作價款負責項目拆遷，拆遷成本包含在合作價款2,750元元/平米以內平米以內 拆遷過程中，土地方制定的拆遷方案補償標準偏低導致二期用地遲遲未拆遷過程中，土地方制

32、定的拆遷方案補償標準偏低導致二期用地遲遲未能完成拆遷，同期村民多次圍堵一期工地，導致工程停建能完成拆遷，同期村民多次圍堵一期工地，導致工程停建 同期，一方面周邊住宅上漲，另一方面村民通過搶建大大增加了待拆遷同期，一方面周邊住宅上漲，另一方面村民通過搶建大大增加了待拆遷面積，導致實際拆遷成本上揚面積，導致實際拆遷成本上揚 通過和土地方的協商，拆遷工作改由收購方自行負責完成，包干標準略通過和土地方的協商，拆遷工作改由收購方自行負責完成，包干標準略有提高，但是超出部分的補償由收購方承擔有提高，但是超出部分的補償由收購方承擔 通過股權轉讓獲取該項目，轉讓方為政府下屬房地產有限公司，總地價通過股權轉讓獲

33、取該項目，轉讓方為政府下屬房地產有限公司，總地價3.9億，其中應支付土地方的億，其中應支付土地方的2.48億僅剩余億僅剩余800萬待付，其余為繳納政府萬待付，其余為繳納政府的配套費及稅費。雙方協議約定相關拆遷責任由土地方承擔的配套費及稅費。雙方協議約定相關拆遷責任由土地方承擔 股權轉讓前，土地方以項目公司名義與鎮政府簽署委托鎮政府進行拆遷股權轉讓前，土地方以項目公司名義與鎮政府簽署委托鎮政府進行拆遷的包干協議（價款為的包干協議（價款為2783萬元），動遷戶數萬元），動遷戶數45戶，已經拆遷完成戶，已經拆遷完成30戶戶 現鎮政府認為原價格無法拆完，動遷資金缺口現鎮政府認為原價格無法拆完，動遷資金

34、缺口2786萬元，要求收購方增萬元，要求收購方增加拆遷費，否則拒絕辦理項目報批報建手續，而土地方明確表示由于收加拆遷費，否則拒絕辦理項目報批報建手續，而土地方明確表示由于收購已經獲取購已經獲取100%股權，因此再無義務承擔該項成本股權，因此再無義務承擔該項成本內 部 資 料需要關注的風險需要關注的風險 通過將拆遷工作和未來收益或合作價款充分掛鉤可以控制追加拆遷通過將拆遷工作和未來收益或合作價款充分掛鉤可以控制追加拆遷補償的風險補償的風險A項目項目2期期：（廠房拆遷）：（廠房拆遷） 2期拆遷由合作方負責，包干費期拆遷由合作方負責，包干費8,000萬。萬。同時收購方可以通過溪之谷同時收購方可以通過

35、溪之谷1期（合作方期（合作方占占40%，按照股權比例分配收益）的收益，按照股權比例分配收益）的收益分配控制拆遷風險。分配控制拆遷風險。B B項目項目：（廠房拆遷）：（廠房拆遷） 總價款總價款7 7億，前期億，前期僅支付僅支付5,000萬用于解除萬用于解除抵押，剩余款項在銷售回款后支付，并和抵押，剩余款項在銷售回款后支付，并和項目利潤掛鉤項目利潤掛鉤C C項目項目：（住宅拆遷）：（住宅拆遷） 轉讓方簽約時已經完成轉讓方簽約時已經完成80%拆遷，為更好拆遷，為更好的控制風險，收購方預留了的控制風險，收購方預留了2億的合作價億的合作價款待凈地交付后支付。款待凈地交付后支付。D D項目項目：（住宅拆遷

36、）：（住宅拆遷） 要求在完成全部拆遷工作后方支付首筆合要求在完成全部拆遷工作后方支付首筆合作價款作價款7,000萬萬其他措施：其他措施： 明確約定拆遷完成時間并設置相關明確約定拆遷完成時間并設置相關的處罰條款的處罰條款 密切跟蹤甚至直接參與拆遷進程，密切跟蹤甚至直接參與拆遷進程，并保留接替拆遷工作的權利并保留接替拆遷工作的權利內 部 資 料需要關注的風險需要關注的風險 4、稅務風險、稅務風險 合同地價合同地價28.25億元，溢價億元，溢價22.3億元，考慮溢億元，考慮溢價影響，調整后的真實地價為價影響，調整后的真實地價為40.50億元億元3,680元元/平平4,918元元/平平 名義地價名義地

37、價41億元，溢價為億元，溢價為26.5億，考慮溢價億，考慮溢價影響，調整后真實地價為影響，調整后真實地價為55.6億元億元15,500元元/平平26,000元元/平平措施：措施： 面對稅務籌劃，土地方能采取的處理方式往往更加靈活，必須利用土地方的這一面對稅務籌劃，土地方能采取的處理方式往往更加靈活，必須利用土地方的這一優勢最大限度的處理溢價問題。優勢最大限度的處理溢價問題。 由于受到種種限制，一旦項目轉入收購方名下，其處理溢價的手段相對單一，溢由于受到種種限制，一旦項目轉入收購方名下，其處理溢價的手段相對單一，溢價處理空間也非常有限。價處理空間也非常有限。未考慮溢價：未考慮溢價： 合作協議中未

38、考慮到溢價可能帶來合作協議中未考慮到溢價可能帶來的稅務影響的稅務影響未處理溢價：未處理溢價： 合作協議中已考慮溢價存在的影響合作協議中已考慮溢價存在的影響，但確錯過處理溢價的最佳時機，但確錯過處理溢價的最佳時機內 部 資 料需要關注的風險需要關注的風險 5、政策風險、政策風險地方政策變化帶來的行政處罰風險地方政策變化帶來的行政處罰風險風險風險土地權利人變更帶來的規劃風險土地權利人變更帶來的規劃風險風險風險 因地方政策的變化，對于通過股因地方政策的變化，對于通過股權轉讓實現項目轉讓的視同土地權轉讓實現項目轉讓的視同土地轉讓，需要按照營業稅率繳交行轉讓，需要按照營業稅率繳交行政處罰款項政處罰款項

39、根據原協議雙方約定以作價入股方式將項根據原協議雙方約定以作價入股方式將項目轉入新設項目公司，再由收購方收購全目轉入新設項目公司，再由收購方收購全部股權部股權 實際操作中，由于本項目從工業用地變更實際操作中，由于本項目從工業用地變更為住宅用地，屬于縣政府解決歷史遺留問為住宅用地，屬于縣政府解決歷史遺留問題，政府由要求項目只能在原公司名下開題，政府由要求項目只能在原公司名下開發，否則包括容積率在內的一些優惠政策發，否則包括容積率在內的一些優惠政策新公司將無法享受新公司將無法享受 鑒于以上情況項目獲取方式變更為直接收鑒于以上情況項目獲取方式變更為直接收購老項目公司，增加了或有負債風險購老項目公司，增

40、加了或有負債風險土地閑置的行政處罰風險土地閑置的行政處罰風險風險風險 盈科集團以啟夏公司名義取得工盈科集團以啟夏公司名義取得工體北路體北路4號地塊，未按出讓合同號地塊，未按出讓合同約定開工建設，捂盤三年后轉讓約定開工建設，捂盤三年后轉讓給瑞安建業，后被國土部掛牌督給瑞安建業，后被國土部掛牌督辦，處以地價款辦，處以地價款1%的處罰。的處罰。內 部 資 料需要關注的風險需要關注的風險 6、合作方風險、合作方風險合作方誠信風險合作方誠信風險風險風險對等投入風險對等投入風險風險風險 協議約定由收購方通過收購取得協議約定由收購方通過收購取得項目公司項目公司51%的股權，約定雙方的股權，約定雙方按照股權比

41、例投入后續資金按照股權比例投入后續資金 08年由于規劃調整，項目容積率年由于規劃調整，項目容積率由由0.8提升至提升至1.22，涉及補繳地價，涉及補繳地價12,663萬，合作方以資金缺口為萬，合作方以資金缺口為由表示無法履行對等投入的承諾由表示無法履行對等投入的承諾 根據原合作協議也未約定在此情根據原合作協議也未約定在此情況下具體處理方式況下具體處理方式 因為轉讓價格過低，合作方要求退還項目，經協商未因為轉讓價格過低，合作方要求退還項目，經協商未果果 合作方便以私刻公章為由將收購方誣告上法庭合作方便以私刻公章為由將收購方誣告上法庭 敗訴后又糾集地方勢力圍堵工地敗訴后又糾集地方勢力圍堵工地 項目開發計劃被迫拖延項目開發計劃被迫拖延或有債務風險或有債務風險風險風險 土地方未披露的或有負債：收購方收購項目公司股權后，土地方未披露的或有負債：收購方收購項目公司股權后，原施工單位就爛尾項目涉及的工程款拖欠提請訴訟，導致原施工單位就爛尾項目涉及的工程款拖欠提請訴訟，導致宗地使用權及地上建筑物所有權被法院執行的風險宗地使用權及地上建筑物所有權被法院執行的風險 涉嫌國有資產流失：原股東勾結資產管理公司內部人員，涉嫌國有資產流失：原股東勾結資產管理公司內部人員，通過非法方式獲取本爛尾項目，期間涉及偽造公章、違規通過非法