1、南京財經大學本科畢業論文（設計）影響全國房價的多元回歸分析一、房地產行業現狀及特點分析房地產業作為我國的一個新興產業，從90年代初房地產市場的建立，再到今天房地產業已具有相當的規模。房地產業己成為國民經濟發展的新的增長點，然而當前房地產價格快速上漲，使得人們對房地產的泡沫現象產生了疑慮，影響了房地產業的發展。房地產行業作為國民經濟的支柱產業對促進經濟增長、推進城鎮化進程、改善人民生活發揮了積極作用。 但同時也應看到, 當前房地產市場區域性、結構性問題比較突出。科學把握房地產市場的發展規律, 客觀清醒地認識房地產市場現狀, 對于推動房地產市場健康發展, 促進國民經濟穩步增長具有重要意義。經過十幾

2、年的發展, 中國房地產行業正處于向規模化、品牌化、規范化運作的轉型時期, 房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分轉變，從主要靠政府調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變。房地產行業是典型的資金密集型行業, 具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強等特點。隨著WTO 各項有關條款的兌現和落實, 包括房地產業在內的我國經濟各方面都將發生新的變化。國民經濟的持續增長和居民消費結構的提升, 為房地產業提供了高速發展的機會, 也使房地產業面對著更加激烈的競爭。充分運用信息技術所帶來的巨大生產力, 盡快提高自身的信息化應用水平和管理水平, 將成為提升房地產行業競爭力的重點。二、房地

3、產行業發展趨勢隨著房地產開發及營銷模式國際化的趨勢更加明顯,更多的境外基金將關注并介入國內房地產市場, 今后幾年中國房地產開發將從大都市為核心的中心城市向二、三線城市擴展, 并呈現以下發展趨勢:（一）低收入人口居住問題將成為新焦點。目前, 商品房市場的發展速度遠遠超過住房保障體系的健全速度, 可以說, 兩者呈現嚴重不均衡發展的態勢。低收入人群數量龐大, 低收入人群的住房問題是關乎民生的社會問題, 是政府履行其社會保障職能的重要內容。也正是這一問題的存在, 致使商品房市場的供應結構出現問題, 同時也成為了政府行政干預商品房市場的誘因。因此, 我國房地產市場若想實現真正的健康循環, 住房保障體系的

4、健全是繞不過的門檻, 并可能催生新的產品, 其設計建造標準將低于經濟適用房, 開發模式為政府補貼引導下的開發商主導模式。（二）設計上將有更多新突破。隨著越來越多的樓盤嘗試中國傳統建筑風格, 今后幾年中國樓市的現代中國風格將更加成熟, 新中式住宅將繼續在摸索中前進。它不是簡單的復古, 而是加入現代生活理念, 并采用最新的工藝材料和技術。目前中式建筑有一定的弊端: 首先, 與現代住宅在功能要求上和現代人生活方式上有較大的矛盾; 其次, 技術手段落后, 結構形式、物理性能、建筑材料和施工工藝上均有先天不足; 最后, 傳統建筑以低層為主, 現代住宅為多層甚至是高層。因此, 傳統中式建筑不能簡單地套用在

5、現代建筑中, 需要革新。今后幾年住宅的戶型設計將有較大突破。三方面因素正導致現有戶型模式的新變化。首先, 居住文化在不斷發展; 其次, 住宅個性化需求不斷增加。此外, 先進技術的應用又提供了更多可能性。住宅戶型在功能上將朝著普適性和針對性兩極方向發展。將會出現適合不同面積需求和使房地產行業的現狀與發展趨勢探討用需求的全開敞住宅, 以及向不同客戶提供的細分產品,如丁克家庭。（三）高科技節能將成為住宅產品新賣點。今后幾年, 中國住宅品質將繼續朝著精細化及指標化方向發展。隨著消費者日趨理性化, 開發商也會更加注重提高住宅產品質量,并提供可量化的住宅品質指標, 關注住宅壽命問題。預計今后幾年在全國范圍

6、內將有大量的高科技節能住宅面世。原因是, 一方面國家提高了住宅節能的標準, 另一方面在政府部門、專家學者、媒體的大力呼吁下, 建筑設計行業、開發商以及消費者也越來越關注住宅節能問題。高科技節能將成為住宅產品的新賣點。（四）商業地產盲目開發與運作仍不可避免。隨著WTO 規則的深入實施, 國際零售企業在國內的需求保持了穩定的增長勢頭。而這些企業在選擇經營場所時, 基本上都是選擇只租不售產品, 無法與那些切割分散出售的物業進行合作。據統計, 目前商業地產項目選擇出售的比例仍然高于半數, 預計今后商業地產開發與運作的盲目性,及空置浪費的嚴重后果仍不可能完全避免。從2007 年全國商業地產供需來看, 一

7、方面空置率快速上升, 另一方面外資零售商找不到合適的商業物業, 這種矛盾狀況的出現主要是源于商業規劃和需求方沒有切實地對接。真正能夠滿足市場需要的商業地產項目需要科學專業化的商業運作, 才能夠發揮商業資源應有的價值。預計今后幾年一站式消費、體驗消費、主題型購物中心將進入消費者的生活中, 這一新的機會也要求開發商迅速提高自己與國際接軌的能力。（五）總部型寫字樓的發展成為一種新趨勢。今后幾年, 辦公設施的更高需求將導致寫字樓市場競爭激烈。產品主題化、個性化發展趨勢突顯, 人性化及網絡化受到更廣泛關注。未來的辦公室將成為一個知識中心。寫字樓從表現公司群體形象轉變為表現公司個體形象, 總部型寫字樓的發

8、展會成為一種新趨勢。預計今后幾年服務式寫字樓在一些城市將更快發展, 而公寓式寫字樓有望成為中低端寫字樓市場的新勢力。（六）工業旅游地產將出現并成為新的增長點。隨著旅游地產項目開發和運作的專業化發展, 以及旅游業本身的廣闊前景, 作為旅游和地產兩個黃金產業的交叉型產業, 正逐漸為市場關注。今后幾年, 配套設施全面, 有著鮮明的主題、獨特的景觀形象、深厚的歷史積淀以及濃郁的文化氣息的產品將成為主流。在發達國家廣受重視的工業旅游將成為國內旅游產業新的增長點。這種對廢舊工業廠房、廠區的改造、利用,在營造特殊體驗旅游設施的同時, 對我國老工業基地, 特別是重工業基地的城市復興, 也提供了有效且可持續發展

9、的解決途徑。今后幾年, 全國各地的旅游地產項目將在各種資源的主題創造方面有大的突破。結合自然環境、文化、經濟、交通、區域發展等諸多資源發展的旅游房地產業, 將會有更大的發展。國家近來接連采取了對房地產業具有震撼力的宏觀調控政策。從理論上講，房地產價格受建設成本、宏觀經濟因素、社會因素、人口因素、政策體制及供求變化等多方面的綜合影響，其中，作為房地產業發展背景的宏觀經濟因素起著至關重要的作用。因此，從宏觀經濟角度分析預測未來房地產價格市場的發展趨勢，對于穩定房價、保持適度開發和建立更合理的市場規則起到參考價值。本文主要從國內生產總值、全國居民消費水平、房地產投資總額、全社會固定資產投資房屋竣工面

10、積等經濟的度出發，建立與全國房屋銷售均價的多元線形回歸模型，進行房地產市場的經濟分析與預測。房地產價格最近幾年一直居高不下，存在嚴重的泡沫經濟，就這一現狀的控制提出對策建議。三、建立初步回歸模型(一)初步回歸模型建立1993-2007年相關經濟數據如表1所示。經過對這15年的經濟數據進行時間序列分析，設定國內生產總值為X1,地產投資總額為X2,全國居民消費水平為X3、全社會固定資產投資房屋竣工面積為X4，作為自變量，全國房屋銷售均價設為Y，作為因變量。根據所選的全國居民消費水平、房地產投資總額、全社會固定資產投資房屋竣工面積(圖表中簡稱為固投房屋竣工面積)、國內生產總值四項指標，建立如下的多元

11、線性回歸模型:Y=b0+b1×x1+b2×x2+b3×x3+b4×x4+u其中 Y全國房屋銷售均價i=1 4Y=b0+ bixiX1全國居民消費水平X2房地產投資總額X3全社會固定資產投資房屋竣工面積X4國內生產總值b0 ，b1，b2，b3，b4未知參數u是剩余殘差，且E(u)=0,與三個自變量無關。表1 (1993-2007)年相關經濟數據年份房屋銷售均價(元/m2)全國居民消費水平(元)房地產投資總額(億元)固投房屋竣工面積(萬m2)國內生產總值(億元)20073168543915909227589183084.8200627784925131582

12、07019159878.320052359441110154202644135822.82004225041067791196738120332.72003217038696344182437109655.2200221123632498418197499214.6200120533346410318735789677.1200030633159361417090584402.3199919973002217816605778973199818062789321616196671176.6199715912355314914560060793.7199614091833255413655048

13、197.9199512911393193812202135333.919949951116731.211480026923.51993786932436.211910721781.5數據來源:中經專網(教育版)(二)初步回歸模型檢驗 用SPSS軟件對數據進行分析處理，得出如下分析檢驗結果。 1、擬合優度檢驗由表2可看出，其相關系數R為0. 986，測定系數R'為0. 972，說明其擬合優度較好。表2 Model SummaryModelRR SquareAdjustedR SquareStd. Error of the Estimate10.986(a)0.9720.961126.34

14、742 a Predictors: (Constant),國內生產總值(億元)。房地產投資額(億元)，固投房屋竣工面積(萬m2) ，全國居民消費水平(元)。2.方程顯著性檢驗(F檢驗) 如表3所示，F（4, 10）0.001=5.99<86.111，通過了方程顯著性檢驗。表3 ANOVA(b)Mode 1Sum of SquaredfMean SquareFSig.1Regression5498611.03941374652.7686.110.000(a)Rsidual159636.6941015963.669Total5658247.73314a Predictors: (Consta

15、nt),國內生產總值(億元)。房地產投資額(億元)，固投房屋竣工面積(萬m2) ,全國居民消費水平(元)。b Dependent Variable:房屋銷售均價(元/m2)。3.變量顯著性檢驗(t檢驗)如表4所示，t (15) 0.3=1.074<1.087，能夠通過檢驗。表4 Coefficients (a)ModelUnstandardized CoeffcientsStandardizedCoeffcientstSig.BStd.ErrorBeta1(Constant)773.365711.7311.0870.303全國居民消費水平（元）0.4040.6270.8780.6450.

16、534房地產投資額（億元）-0.0090.115-0.066-0.0810.937固投房屋竣工面積（萬m2）-0.0020.008-0.135-0.3190.757國內生產總值（億元）0.0040.0290.3120.1450.888a Dependent Variable:房屋銷售均價(元/m2)(三)初步回歸模型分析但是，從表4中可以分析出，國內生產總值、房地產投資額與全國房屋銷售均價皆負相關。在經濟意義上存在不合理性，進一步分析，從SPSS輸出的數據(表5)可以看出，國內生產總值與全國居民消費水平的相關性很高，這就存在多重共線性，需要對初步回歸方程進行修正。表5 Correlations

17、房屋銷售均價（元/m2）全國居民消費水平（元）房地產投資額（億元）固投房屋竣工面積（萬m2）國內生產總值（億元）Pearon Corrlation房屋銷售均價（元/m2）1.0000.9850.9150.9720.978全國居民消費水平（元）0.9851.0000.9180.9900.989房地產投資額（億元）0.9150.9181.0000.8900.966固投房屋竣工面積（萬m2）0.9720.9900.8901.0000.973國內生產總值（億元）0.9780.9890.9660.9731.000四、修正回歸模型(一)回歸模型的修正 居民消費水平是指按人口平均計算的居民消費額，其計算公式

18、是報告期國內生產總值中的居民消費總額與報告期年平均人數的比值，考慮到居民消費水平，是按國內生產總值口徑計算的，并且與房屋購置有更直接的經濟關系，在修正模型時，保留居民消費水平，去掉國民生產總值，采用SPSS分析結果如表6、表7、表8所示。 (二)修正回歸模型的檢驗1.擬合優度檢驗從表6可以看出，其相關系數R為0.986,測定系數R2= 0.972,說明其擬和優度較好。表6 Model SummaryModelRR SquareAdjusted R SquareStd. Error of the Estimate10.986(a)0.9720.964120.59394a Predictors:

19、(Constant),房地產投資額(億元)，固投房屋竣工面積(萬m2) ,全國居民消費水平(元)2.方程顯著性檢驗(F檢驗)如表7所示, F（4, 10）0.001=5.99<126.024,更好的通過了方程顯著性檢驗。表7 ANOVA(b)ModelSum of SquaredfMean SquareFSig.1Regression5498275.85931832758.620126.0240.000(a)Rsidual159971.8741114542.898Total5658247.73311a Predictors: (Constant),房地產投資額(億元)，固投房屋竣工面積(

20、萬m2) ,全國居民消費水平(元)b Dependent Variable:房屋銷售均價(元/m2)3、變量顯著性檢驗(t檢驗)如表8所示，t (15) 0.3=1.074 < 1.166，仍能夠通過檢驗.表8 Coefficients (a)ModelUnstandardized CoeffcientsStandardized CoeffcientstSig.BStd.ErrorBeta1(Constant)734.809630.0621.1660.268全國居民消費水平（元）0.4890.2071.0552.3670.037房地產投資額（億元）0.0070.0190.0510.372

21、0.717固投房屋竣工面積（萬m2）0.0020.007-0.117-0.3030.768a Dependent Variable:房屋銷售均價(元/m2)(三)修正回歸模型分析全國房屋銷售均價與房地產投資額、全國居民消費水平正相關，與全社會固定資產房屋竣工負相關，較好地體現了實際的經濟意義，并且較好地通過了相關的檢驗。可見，本文所修正的多元線性回歸方程各個方面表現良好，即最終建立的三元線性回歸模型為: Y=734.809+0.489X1+0.007X2-0.002X3五、所建多元線性回歸模型的意義 綜上所述，該方程可以用來分析我國房屋銷售均價的變動趨勢。在給出未來時期全社會固定資產房屋竣工面

22、積、房地產投資額、全國居民消費水平估計數據的基礎上，依據該公式計算：房地產價格的預測值，可大體觀測房地產價格的波動情況，為政府宏觀調控部門、房地產相關管理部門、房地產從業人士以及有房地產消費需求的居民提供分析依據。有利于各方主體進行理性決策、采取有效措施，以規避風險、提高收益、推進我國房地產市場的改革和規范化進程，實現房地產行業的健康、穩定和持續發展。六、對今后房地產價格走勢的初步判斷在可預見的未來期間內, 供應偏緊、價格上漲仍將是房地產市場的主要矛盾。供給方面, 未來房地產供應不足的矛盾將相當突出。盡管資金、勞動力、建材等房地產供給構成要素供應寬裕, 但作為最重要的要素, 土地供應緊張將成為

23、難以突破的瓶頸。房地產開發土地來源無非是舊城區改造、企事業單位通過土地置換外遷、郊區閑置土地開發和占用耕地。伴隨國內經濟的快速增長, 可以預見居民收入仍將保持快速上升勢頭, 居民的購房能力將不斷增強。工業化、城市化的推進必然迎來城市人口的快速膨脹和第三產業的迅猛發展, 不可避免地對未來城市房地產的供應帶來壓力。從目前市場表現看, 近年來房地產已經存在“超買”現象, 供需矛盾的存在必然使這一現象愈演愈烈, 從而推動房地產價格的進一步上揚。為應對土地緊張問題, 開發商將著重開發高層和小高層建筑, 以提高容積率的方法來稀釋土地成本, 緩解商品房過快上漲壓力, 但這同時會提高施工成本, 因此可以預見, 今后商品房格上漲不可避免。七、對策建議（一） 轉變政府職能, 提高對房地產市場的管理水平政府及其各部門要按照經濟規律辦事, 為房地產開發企業創建公平競爭、良性發展的市場環境。加強房地產投資、管理、服務領域有關規則和政策的研究, 提高政策的透明度; 加強房地產市場統