1、項 目 概 況 及 用 地 分 析、地理位置 本項目地塊位于上海、蘇州、杭州三角地區的中心，坐落在昆山市淀山湖東北岸邊，與上海旭寶高爾夫俱樂部毗鄰（注：上海旭寶高爾夫俱樂部是亞洲十大高爾夫球場之 一，消費客群層次較高）。東面：彭遠涇港，河道呈南北流向，河面寬約 20米左右，水質較好，可直通淀山 湖，機械船15分鐘便可到達。河面上有圍養的魚塘，河道東面有少量的農民自建房。 彭遠涇港河道是本項目東面的界線（準確的地塊邊界見附件1:地塊規劃紅線圖）。南面：建設中的中旭路，東西走向，路面寬 7米，中旭路南面是旭寶高爾夫俱樂 部。中旭路距旭寶高爾夫俱樂部圍墻約 16米左右。本項目南接中旭路（準確的地塊邊

2、 界見附件1:地塊規劃紅線圖）。西面：潮山港，河道南北流向，河面寬約 20米，水質較好，河道兩側是農田和少 量的農房，潮山港河道是本項目的西邊界線 （準確的地塊邊界見附件1:地塊規劃紅線 圖）。北面：永利路，東西走向，西起復行路，東至永利路，道路快車道寬約16米，雙向四車道，路面較好，行駛車輛較少，慢車道路幅寬6米。道路兩側有大面積的農田和魚塘，永利路是本項目地塊的北面界限（準確的地塊邊界見附件1:地塊規劃紅線圖）。 宗地地理位置圖東國際軌場宗地周邊情況推游珂雜電霍業承施訓工業館曷工住品山斷諜科拄間莊、J蘇州賓就嚴坯白三高諫吳綏翼畦上科WttNM V 麗百住ft二工-3'tuW'

3、; r 翌卩上需問本案所在工柱晟山.柚 呼押叫業 .iL淀山th旭寶高爾夫球場*r*n申40主爲把夫朮堆W中住床陜角上站童杰二、項目地塊概況項目規劃總占地面積約為66萬平米。項目整個地塊呈不規則四邊形，東面、西面 有少量的農房，地塊現狀為大面積的農田和魚塘。本項目地塊東西河道均可直通淀山湖。且東邊河道稍窄，但航行時間較短；西邊 河道較寬，但航行時間稍長。該地塊水資源很豐富，內部有縱橫交錯的河道，地下水 的水層較淺、土質不好。由永利路至旭寶高爾夫俱樂部的旭寶路南北橫穿該地塊，該路面寬15米。地塊中間有一貫穿東西向的河流，被旭寶路分開，由一座橋相連，整 體水系呈“ H'狀分布。該地塊被自然

4、的劃分為四塊。1、交通分析本項目坐落在昆山淀山湖東北岸邊，隸屬淀山湖鎮，本項目距離上海人民廣場41.5 公里，距離虹橋機場28公里，距離青浦工業園區11公里，距離昆山28公里，距離蘇 州48公里，距離淀山湖3公里，周邊的工業區較多，道路交通系統設施完善，交通便捷交通道路網:道路名稱道路走向主要連接滬青平高速東西青浦、上海蘇虹機場路東西蘇州、虹橋機場同三高速公路南北浙江、杭州2、周邊配套設施情況地塊周邊的居民稀少，周邊生活機能和商業的配套設施不完善，目前區內的生活 機能主要集中在淀山湖鎮中心，具體情況如下：3、周邊項目概況距離主要生活配套/商業網點35公里學校 醫院 銀行 超市 商業 其他淀山湖

5、中學、淀山湖中心小學、淀山湖幼兒園 淀山湖醫院中國銀行、建設銀行、農業銀行、信用社 華聯超市、華潤超市 淀山湖商廈、淀山湖商城 文化娛樂中心、休閑度假中心地 塊 周 圍 正 在 開發的中旭、信義項目均為別墅項目。這兩個項目都是中高檔別墅，套型面積偏大，且 中旭項目的綠化已基本做好。4、氣候氣象昆山地屬亞熱帶濕潤季風氣候區，一月均溫2.5攝氏度，七月均溫28攝氏度，無寒冬酷暑，全年氣候宜人。5、淀山湖地區人文文化介紹淀山湖位于上海市青浦縣和江蘇昆山縣境內，是上海地區最大的淡水湖，被稱為 上海"后花園"，湖水面積62平方公里，為杭州西湖的12倍。淀山湖湖水清澈，泊灣盤曲，岸線多

6、變，形成了獨特的淀山湖風光。淀山湖南岸 的仿古大觀園，水上運動場，上海國際鄉村俱樂部等景點和建筑互連成片。淀山湖湖畔北側昆山境內，目前僅建有旭寶高爾夫俱樂部，其他綜合配套不 盡完善，與淀山湖上海境內的人文環境及配套有較大差距。第二部分項目定位及客源定位項目定位：“運動、休閑、健康、養生，演繹度假文化的生態別墅社區”客源描述：以3045歲具有一定素養、文化品位較高的城市中產階級中上層為主要的潛在客戶群體。（詳見附件2）第三部分 項目設計要點及要求、總體規劃建議（一）規劃設計原則1、？貫徹“以人為本”、“尊重自然”、建設生態型，適于現代生活的，又具有鮮明個性的人性化居住空間；尊重人性和自然規律，力

7、求做到產品生態化、環 境生態化、社區規劃生態化，將本項目打造成為一個集休閑、運動健身、健康 養生和生態居住為一體的帶有度假特征的別墅社區， 創造一個低容積率、低密 度、低污染、低噪音、高鮮氧的健康生態環保的高品質住宅群體。2、設計主題圍繞度假文化，在建筑設計風格上體現地中海風情。3、在規劃用地以及建筑產品設計上，遵循經濟合理的原則，充分考慮產品的性價比；同時要考慮項目的可操作性和可持續性， 以便于項目的分期開發和分期銷 售。4、項目設計應高度重視景觀設計，建筑設計與景觀設計相互配合，以充分達到 兩者的相互協調，強調建筑、景觀及周邊環境的融合；5、針對目標客群的消費特征，設計充分體現具有度假特征

8、的別墅社區特點與風 格；6、設計理念必須與項目開發的思路相協調。（二）規劃設計要點：1、規劃面積：約 66 萬平米2、用地性質：居住用地3、容積率：0.230.284、建筑高度：別墅2層為主 10米（可局部3層）;酒店式公寓w 6層（W 20米）5、綠地率：50%6、建筑退讓：退用地邊界：東側10米，南側20米，西側10米，北側20米，沿旭寶路兩側20米；退河道控制線：西側10米，東側10米；退讓的面積不能做建筑，但是可以做景觀及室外活動用地。7、配套設施 : 生活會所、運動會所（主） ;相關生活配套設施；警衛室等相關管 理、服務設施三） 規劃設計建議功能分區：分為別墅區、 酒店式公寓、 主會

9、所（運動會所）、生活會所、公共商業、 戶外活動區、示范區（樣板區） 、售樓處等 構圖方式：可以采用組團式構圖，整個小區分為若干個獨立的組團，各個組團之 間一方面要相互獨立，另一方面要相互呼應，組團間可以綠化景觀、 水系或者道路系統區隔。每個組團統一在項目總體規劃特色的同時要 有各自的核心景觀，即在滿足均好性的同時具備差異性，形成不同居 住組團各自的特色景觀。 社區配套：社區配套分為主會所、生活會所、酒店式公寓和公共商業四個部分，根據 其定位、功能以及目標消費客群的差異性，結合其服務半徑，合理布置不 同配套的不同位置。（各部分詳見其后） 道路系統：1、交通道路應合理分流，減少對居住的影響 ;住區

10、道路系統要分級明顯， 架構清楚。2、在保證通達性的同時要考慮經濟性， 考慮盡量多的南北朝向的別墅， 壓 縮道路面積，在最大程度上增大庭院面積，保證私家庭院的完整性。3、交通中以人為本， 不能讓車流干擾居住環境， 有條件可人車分流。 交通 道路要以方便居民出入、遷居，滿足消防、救護需要，減少對住戶的干 擾。盡量在機動車道兩側或一側考慮步道， 保證行人安全， 并且考慮無 障礙系統設計，真正做到以人為本。4、道路設計要以保證住戶的安寧和私密性為原則進行布置， 從而達到通達性、安全性、方便性、經濟性、一體性和多層次性的要求。5、組團內道路設計可參考RMJM公司方案中交通道路系統設計。 社區入口：分為主

11、入口、別墅住區入口、會所商業入口和服務性入口。主入口：該入口為整個項目入口，緊密結合整體規劃，并充分考慮景觀設計、交通組織設計，力求做到充分體現其 形象性、標志性，在第一時間給人以強烈的視覺沖擊 力。別墅住區入口： 別墅區住區的入口，設計中要考慮到交通組織設計，并且要盡量便于今后的物業管理。會所/商業入口：該入口針對會所、商業區的人流和車流，將其與別墅 區分開，避免干擾別墅區業主的日常生活。服務性入口：該入口是僅為管理服務人員及服務車輛專設，如垃圾車、工具車，物業管理服務人員可以直接出入，平時 不對住區業主開發。該入口應該比較隱蔽、便捷，以 便于內部管理。車位配比：別墅區考慮一定的訪客車位。酒

12、店式公寓車位不低于0.5車位/戶，并考慮一定的訪客車位，盡 量設置地上停車位。會所及商業配套部分設置地上停車位。（四）分期建議（詳見附件3、4項目分期說明及分期示意圖）1、獨棟別墅產品建議（一）產品風格建議：1、 拋棄純現代建筑風格，吸收地中海周邊傳統別墅的典雅風格特征， 同時能充分 體現項目的度假型特征和時代精神，滿足現代生活方式。2、 采用坡屋頂，立面建議部分以石料、花崗石磚、 面磚或仿天然花崗巖磚貼面等 與涂料搭配，使立面體現出強烈的質感，以提高產品整體的品質感。3、每個建筑單體盡量考慮與景觀的融合，使兩者共同體現本規劃設計的特色。（二）產品類型及配比：1、根據市場分析建議，產品類型包括

13、獨棟別墅、酒店式公寓及相關配套。2、面積配比：從市場的角度出發，參照主力戶型總價及所需實現的功能， 建議獨棟別墅 的主力面積為250川左右。其詳細套型配比如下：獨 棟 別 墅單體面積（m2數量配比（%22026060%30034025%400左右:15%（三）一期開發范圍及房型配比1、位置（1）旭寶路西側地塊、旭寶路、中心公園、生活會所、中心湖主體（如圖藍 色邊框內）（2）將旭寶路西側地塊作為整體考慮，保證該地塊的完整性，提升地塊價值;（3）通過對旭寶路的亮化改造以及旭寶路兩側景觀的建設，提升整體項目形象，為后期項目升級打好基礎；2、分期說明第一片區(如圖藍色陰影內)開發順序：項目主廣場售樓處

14、及示范區第一片區別墅中心湖主體開 挖、中心公園廣場建設、生活會所建設(注：“”表示邏輯先后關系，“、” 表示并列關系)(1) 完成項目主廣場的建設，為項目的推出作準備，增強項目沖擊力；(2) 完成售樓處及示范區建設，給客戶一個更加直觀的沖擊，使項目具備銷 售條件；(3) 售樓處及示范區完成后，推出第一片區別墅。通過該片區產品入市，驗 證項目定位，為后期產品優化作準備；(4) 建設第一片區別墅、配套及景觀，完成該片區內旭寶路出新及兩側景觀 建設。(5) 完成中心公園廣場、中心湖、生活會所的建設，通過這些工程，優化區 域環境，增強客戶信心；第二片區(如圖綠色陰影內)開發順序：第一片區別墅第二片區別

15、墅旭寶路及兩側景觀(1) 一片區銷售完成后，緊隨其后推出第二片區。該片區南靠高爾夫球場， 位置優于第一片區。在客戶保持項目新鮮感的同時，開始利用生活會所 及中心公園、中心湖作為賣點，創造第一個銷售高潮，提高銷售速度；(2) 建設第二片區；完成片區內旭寶路的出新及兩側景觀建設， 使旭寶路成 為項目的宣傳大道；再次提升項目形象，為后期開發提供一大賣點；(3) 第二片區銷售結束后，已完成整個項目開發體量的 30%左右，并實現鄉 音的銷售額，為項目后期開發奠定基礎3、房型配比獨 棟 別 墅單體面積(m2數量配比(%22026070%30034020%400左右10%(三) 產品房型及功能建議1、設計原

16、則根據市場定位報告，本項目為具有休閑度假特征別墅社區，因此，在房 型的功能布局上要符合休閑度假型別墅的特點，要契合目標客戶的喜 好。應體現舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經濟性。布局 在社交、功能、私人空間上應該進行有效分隔。2、功能區建議一方面，由于別墅單體面積較小，不可能把每一個功能區都做得盡善盡美；另 一方面，客戶需求千差萬別，對房間功能的定義也有自己的想法。因此對各功 能區靈活定位，給客戶充分的自由，也盡量提高空間的利用率。以下是對幾個主要的功能區說明：(1) 客廳：作為度假別墅內主要的公共活動功能區，客廳主要是滿足家庭和度假同伴公共 活動的需求。建議客廳盡可能朝南，保證采光，

17、并盡量考慮與室外的景觀的溝 通，部分戶型可以考慮在客廳外接一個陽光露臺，盡量增強與室外的交流，在有可能的情況下盡量考慮挑高。(2) 廚房:廚房要把握其尺度的合理性，320卅以上戶型在尺度上考慮可設置中西廚房。(3) 主臥、主衛：充分考慮采光和與室外景觀的呼應，其中主臥衛生間要舒適、寬敞、通透，給 業主自由裝修的空間。更衣室：滿足一般性要求即可。(4) 車庫及車位：250卅左右的部分戶型建議采用室外車位；室外車位要與庭院景觀以及公共景 觀設計相結合，在材質、色彩上要盡量自然，注意與整體景觀相協調。320卅左右的戶型可以配置單車庫，部分戶型再加一個室外車位；400左右的戶型可配置室內雙車庫。(5)

18、 露臺:一層露臺：此部分露臺主要的功能是作為室內外空間的過渡區，也是室外活動 的重要區域。二層露臺：盡量保證足夠的露臺空間，給人充分與大自然接觸的機會(6) 游泳池：400卅以下的戶型不考慮游泳池，但考慮管線接口；400川以上的戶型部分可配置游泳池，游泳池的設計應與建筑及庭院整體考慮, 增強其實用性。(7) 工人房工人房設計以經濟合理為原則，設獨立的衛生間。(8) 私家游艇碼頭：水岸邊可以穿插部分的親水碼頭、親水平臺，以增強景觀效果以及實用功能， 與整體規劃和景觀設計相結合，在功能定義上具有多樣性，可以作為庭院景觀 或者公共景觀的一部分，作為業主活動、休憩和親近自然的一個空間。(9) 壁爐部分

19、戶型考慮設置壁爐。3、主要功能尺度建議220-260川左右戶型內部功能數量輔助功能主要尺度客廳1開間5m餐廳1廚房1主臥1開間4.5m主衛1步入式更衣間面積12 m2次臥2-3有一個可作書房衛生間2面積6 m2車庫1部分室外車位工人區1工人房、獨立衛生間10 m左右其他功能空間由設計方酌情考慮300-340卅左右戶型內部功能數量輔助功能主要尺度客廳1開間6m家庭室1餐廳1廚房1中西廚房兼顧主臥1開間4.5m主衛1步入式更衣間面積15 m2次臥3-4有一個可作書房衛生間2面積6 m2車庫1單室內車庫工人區1工人房、洗衣房、獨 立衛生間10 m左右其他功能空間由設計方酌情考慮400卅左右戶型內部功

20、能數量輔助功能主要尺度客廳1開間6m家庭室餐廳1廚房1中西廚房兼顧主臥1開間4.5m主衛1步入式更衣間面積15 m2次臥3-4有一個可作書房衛生間2面積6 m2車庫1雙室內車庫工人區1工人房、洗衣房、獨 立衛生間12 m左右其他功能空間由設計方酌情考慮4、單體庭院建議(1) 庭院是單體建筑的補充和襯托，力求最大限度地完善不同方位的院落與 室內在行動、視線、景觀等關系的處理；考慮私家庭院與公共景觀之間 的融合；私家花園的圍合形式力求多樣化，豐富視覺效果，同時考慮對 私密性的保護。(2) 庭院尺寸建議，以下尺寸僅供參考戶型單位占地花園面積220-260> 0.8 畝> 400 m230

21、0-340> 1.0 畝> 500 m2400> 1.2 畝> 600 m25、產品升級建議(1) 后期部分產品要考慮市場需求的升級，調整產品的類型，對產品面積、功能進行調整。(2) 在后期預留比較大的單體基地位置，以便后期根據市場情況推出高總價產品。6樣板區建議樣板區和售摟處的位置范圍詳見附圖樣板房：在樣板區別墅中共選擇十套左右作為樣板房，用來展示別墅室內戶型特色以及功能分區，并在 250川左右、320卅左右、400川左右三類戶型 中各選擇一套較典型的戶型精裝修。售樓處：(1) 位置：見附圖(2) 總面積：700800川，共二層(3) 內部主要空間分布：一層：模型區、

22、放映區、貴賓洽談區二層：辦公區模型區：面積不小于25m*15m放置一個大模型以及若干單體模型，邊緣布置34組洽談桌。放映區：大約為3040川，用于放映三維動畫影片，布置成家 庭影院的樣子；客戶進入售樓處后，首先由業務員帶 到這里觀看三維動畫影片，對項目有一個感性理解后 才參觀模型。貴賓洽談區：建議做12個相對私密的“紅酒雪茄”室（一大一小） 內部可容納34人、56人，進行深度洽談和未來簽 約之用。辦公區：所有辦公室都集中在二層景觀：整個景觀區形成一個較為完整和獨立的景觀區，并考慮與后續小區的結合。三、酒店式公寓建議酒店式公寓共10000卅左右。（一）位置建議希望能從酒店式公寓的功能及性質考慮，

23、盡量與主會所或商業配套區設計在一 起，以滿足其對配套服務的需求。在道路系統中要充分考慮到盡量減少對別墅 區域的干擾。酒店式公寓的位置要能考慮到它的南北朝向的景觀。（二）總體格局如果與主會所規劃在一起，可利用主會所作為酒店式公寓的大堂。如果是與主 會所分開設計，需考慮大堂或類似其功能的設計。建筑形式采用條型或點式布局，避免筒子樓或傳統公寓的形式，建議46層退 臺式的形式，考慮電梯。（三）立面風格建議采用坡屋頂，古典與現代風格相結合的外立面，整體風格要與別墅風格一 致，并且要與社區公共環境以及社區外圍環境有機地融合。（四）套型建議（1）功能空間布局酒店式公寓應該既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔

24、酒店的良好環境和專 業服務。小面積套型（建面40平米左右）可考慮無廚房設計，以保證其他空間 的舒適度。考慮項目的度假性和休閑性，體現其浪漫生活方式，可結合退層式 的外立面設計陽臺、大露臺、大飄窗或落地窗，格局要緊湊，通透、簡潔明了。要能夠針對客源，從他們希望的生活方式去考慮設計套型。 要具備客廳、臥室、 衛生間、陽臺、廚房（無廚房設計的盡量考慮預留上下水）的功能。（2）面積尺度酒店式公寓單體建筑面積在 4060平方米左右。面寬不小于3.6米，衛生間的 尺度充分考慮到起居的舒適性，可考慮半通透設計。廚房的尺度僅滿足其簡易 功能即可，有廚房的套型建議就近設置一個餐廳區域。（3）套型配比：套型比例建

25、議按以下配比設計。酒店式公寓單體面積設計比例40川左右50%60川左右50%四、社區公共配套1、會所配套分布位置建議：商業配套應盡量在地塊北側永利路路邊;生活會所的位置盡量深入到小區中心，使其服務半徑能有效的覆蓋小區； 運動會所的擺放位置要考慮三個原則，一是要處在商業配套和生活會所中間， 作為二者在項目整體布局上的連接；二是要考慮其對外的開放性，不能過于深 入小區腹地 ; 三是要盡量處于園區主干道的旁邊。2、會所功能建議（1） 生活會所：總建筑面積 2300 平方米包括一個 1500 平方米左右的主要生活會所，位置在中心湖景區；在組團中心設置200卅左右的小型輔助生活會所，數量在四個左右，總面

26、積 800卅左右。用以體現組團主題特色，并在功能劃分上根據不同組團的需要有 所側重，相互補充。主生活會所功能建議：a）基本配套建議-中西餐吧，300400平方米（可分區提供簡餐、咖啡、酒水等）-醫療保健室，50100平方米 寵物寄養中心， 3050平方米 商務中心， 20平方米-自助銀行ATM機，適當地方擺放 洗衣店， 50 平方米左右 家政中心園藝房，共計 50平方米 兒童托管中心+兒童活動室，共計 100 m2 便利店,100 平米左右b）休閑配套建議 紅酒雪茄吧， 200300平方米（包間形式） 小型健身中心， 100平米左右，考慮更衣總計： 1500平方米輔助生活會所功能設置建議：a）

27、戶外活動場所配套會所，提供更衣、飲料等服務場所；b）紅酒山莊c）高爾夫果嶺會所，設置休息區、設備陳列區、更衣區、飲料區等d）特色咖啡屋等并請設計方根據各組團建筑特色和景觀主題提出相關功能設置建議運動會所（主會所） ：總建筑面積 70008000平方米a）基本配套： 超市， 300 400 平方米 美容美發店， 100 平方米 乒乓球館， 6張乒乓球桌+休息區， 壁球室， 2 個壁球室+休息區， 桌球室,共計 4張球臺（ 2張美式球臺、 2張思諾克球臺） 健身中心，分為器械區和跳操區，共計 600平方米 洗浴中心，初步定為 600平方米，如考慮酒店式公寓住戶可增加-游泳池（室內25米X 15米）

28、+更衣區+兒童戲水區+休息區， 共計1000 平方米b）中檔配套： 羽毛球館， 600 平方米 , （初步估計） 小型電影院， 8001000 平方米，可于會議中心結合 多媒體會議室， 4到 6個包間，共計 300平方米 餐飲:面積在 800 平方米左右c）創新配套： 武術館（劍術、搏擊等） 200 平方米 射箭館 500 平方米 地下射擊館 星級水上俱樂部， 200 平方米（室內交流區及配套）總計：約70008000平方米3、商業配套基于本項目開發規模較大， 在整體布局上可考慮在靠近地塊北面永利路區域 預留一定的商業配套區域， 建筑面積在 10000平米以上。 作為對會所的補充 配套，要求以

29、對外服務型為主。4、室外露天活動場所（ 1） 主要面向本社區業主，兼對外服務。露天活動場所可以使人與大自然親 密接觸，引導其健康的戶外生活方式。（ 2） 設計時要體現本項目綠色、健康、休閑的特點，同時要將與周邊環境景觀 融合，盡量與將其做成景觀的一部分。（ 3） 所包括的活動項目可以由設計師自行決定，要考慮服務半徑，盡量做到均 好性，使得每個組團都有其自有的活動場所和項目。（4）參考的活動項目： 標準室外網球場、 多功能草坪（室外足球、 排球、藤球）、 叢林垂釣燒烤區（結合水岸綠化考慮） 、水上休閑運動項目。（5）五、景觀設計建議（一）總體景觀設計建議充分利用基地的自然狀況， 并加以研究和利用

30、， 注重空間關系的處理和 發揮，使之與整體建筑風格相融合和協調，其中包括道路的布置、水景的組 織、路面的鋪砌、照明設計、小品的設計、公共設施的處理等等。并且，總 體景觀設計必須呼應我們總體規劃設計整體風格的主題， 硬質景觀要同綠化 等軟質景觀相協調。要把握以下原則：1、景觀設計要體現項目休閑度假的特色；2、考慮分期開發， 每個組團在項目總體景觀特色下， 要有自己鮮明的景觀 主題。3、 南部組團在景觀設計中要充分考慮利用現有的旭寶高爾夫景觀資源，可 以增加部分地塊起伏（二）私家園林景觀設計建議1、別墅的庭院綠化是根據不同的戶型特征進行庭園綠化，別墅是非常個性化的，所以 在庭院綠化上根據不同戶型的建筑特征進行設計，運用不同的造景手法，植物搭配 形式來突出每種戶型的個性特征，營造出層次豐富、多意境的空間景觀效果，作到 移步換景。2、植被選擇要適應當地氣候特征。3、采用借景的手法，充分利用周圍的自然元素，使庭園環境與公共環境和諧統一。4、設計過程中要考慮多種圍合方式，保證私家花園的私密性、完整性，要有其獨特的 特征，具有其標志性