1、房地產項目成本實施過程房地產項目成本實施過程精細化管理精細化管理河南公司河南公司成本控制成本控制部部顧以明顧以明2016-7-7采購基本體系（PART2） 3、采購業務與管控體系梳理、采購業務與管控體系梳理采購業務操作模塊采購業務操作模塊供應商管理模塊供應商管理模塊采購業務管理采購業務管理入圍選擇供方管理采購手段采購標準采購模式供方資源采購工作之基礎采購管理之實現項目開發房地產企業采購業務的房地產企業采購業務的梳理梳理 某企業供應商數據庫模版某企業供應商數據庫模版 供應商信息需要哪些？供應商信息需要哪些？-名稱規范名稱規范-編碼統一編碼統一-聯系人制聯系人制-基礎資料存檔基礎資料存檔案例分析之

2、一-一失足成千古恨！一失足成千古恨！【點評點評】- 供應商數據庫的逐步建立與完善是采購管理的基礎- 供應商要達到同類供應商的分類、分等級管理，才能為采購管理提供專業平臺采購業務管理之解析 2、采購實務管理、采購實務管理 1）采購方式管理）采購方式管理招標不是目的，是手段！招標不是目的，是手段！-采購多元化之需求采購多元化之需求- 各類采購控制要點各類采購控制要點誰決定了定標結果？誰決定了定標結果？-采購策劃之要點采購策劃之要點采購業務管理之解析 2、采購實務管理、采購實務管理 2）招投標采購管理）招投標采購管理招標采購流程要素招標采購流程要素-基本業務流程基本業務流程-基于價值鏈的招標流程基于

3、價值鏈的招標流程-工程采購流程工程采購流程流程要素：責任人 專業部門間責任明確集成業務流與控制要點審批權采購業務管理之解析采購業務管理之解析 2、采購實務管理、采購實務管理 2）招投標采購管理）招投標采購管理 招標的前提在哪里？招標的前提在哪里？-標準誰定？技術標書誰編？標準誰定？技術標書誰編？-圖紙深度如何滿足？圖紙深度如何滿足？-倒提要求？倒提要求？-采購的成本控制點在哪里？采購的成本控制點在哪里？二次設計？暫估項/暫估價？甩項工程？。采購業務管理之解析采購業務管理之解析 2、采購實務管理、采購實務管理 2）采購招標管理）采購招標管理 經濟標與技術標的權重怎么定？經濟標與技術標的權重怎么定

4、？案例1-經濟適用房招標政府版 萬科版 珠江版 招商版 其他民企關鍵要素: 技術標用途 招標項目分類管理綜合評分表 2、采購實務管理、采購實務管理 2）采購招標管理）采購招標管理經濟標如何評審？經濟標如何評審？-綜合單價比較/分析-經濟標評審內容-評標報告-評標報告案例（反面、正面）采購業務管理之解析采購業務管理之解析采購業務管理之解析 3、合約管理、合約管理1）合同分判如何策劃？合同分判如何策劃？-企業發展目標與階段-甲方管理能力-合作方資源與能力-因地制宜的選擇!精裝修總包案例結算款審核要點：結算款審核要點：u結算款申報資料必需附齊，結算造價確認書、結算協議、財務對帳單等；u審核和支付結算

5、款時，必須要與開監部、工程部等相關部門確認是否有罰款，是否存我司代付需要扣回款項等。采購業務管理之解析 3、合約管理、合約管理5）合同真的執行了嗎？）合同真的執行了嗎？-甲供材料要不要驗收？-樣板與實物是否吻合？-過程、節點驗收還是完工驗收？- 合同執行的專題檢查材料管理注意事項：材料管理注意事項：u不同采購方式的過程管理：甲定乙供材料：材料部要協助工程與設計部門要做好材 料品牌的確定，材料及成本人員做好價格的 核定，現場人員做好材料在使用過程中的管理。 乙供材料：工程部、材料部應該做好現場使用材料品牌、規格的檢查，檢查是否與合同約定相吻合。 采購業務管理之解析 3、合約管理、合約管理 1）合

6、同分判如何策劃？）合同分判如何策劃？ 2）合同管理還重要嗎？）合同管理還重要嗎？ 3）各類合同的風險有什么不同？）各類合同的風險有什么不同？ 4）甲方看不看合同？）甲方看不看合同？ 5）合同真的執行了嗎？）合同真的執行了嗎？6）合同執行過程怎么管？）合同執行過程怎么管？合理的策劃合理的策劃合適的分判合適的分判嚴謹科學的條款嚴謹科學的條款實實在在執行的過實實在在執行的過程！程！ 采購管理理念升級關于戰略合作1）合作-評估-動態2）是否排它 ？3）成敗取決于雙方心態和能力關于資源整合1）供應鏈整合思路-物流/零售2）利？-前置管理 避？-競爭性？社會資源基于企業現狀基于企業現狀-遠景目標遠景目標-

7、市場資源來定！市場資源來定！3 3、結算時間的控制、結算時間的控制u跟進每個合同執行情況，履約結束后立即進行結算；u主動進行結算，為結算做好準備；u控制付款節奏，掌握主動，特別注意超付的可能性；u結算辦理時限要按合約定時間完成。4 4、結算完成要做結算成本做比分析、結算完成要做結算成本做比分析 成本對比分析有利從整體衡量工程結算準確性，同類工程經濟指標、工料指標不可超出或減少太多。1 1、樹立合同結算的觀念、樹立合同結算的觀念 強調合同結算觀念，并不以領導意志為轉移，或往往是為了結算而結算，不能按合同規定的要求和標準進行結算。2 2、結算資料的審查、結算資料的審查3 3、三大結算要素的確定、三

8、大結算要素的確定實際施工與內容是否與合同約定范圍吻合；工程量是否準確；結算單價是否與合同約定吻合，對于費率招標的項目對于個別子目套用寶寶存在分岐的時候，一定要咨詢當地定額站、造價站等權威部門，不要憑經驗妄下結論。二、結算審核要點二、結算審核要點4 4、相關數據的落實、相關數據的落實 分包、甲供數據的關聯，系統性判斷合理性； 材料、設備品牌、質量與技術要求是否符合； 合同約定的其他責任與義務是否履約完成； 有關索賠、往來款、處罰、交叉扣款是否完成； 對比經驗數據（主要是鋼筋、混凝土、模板、砌體、管線），對比有關經濟指標數據差異（相同業態、相同高度樓棟的對比）。1 1、目的、目的 總結項目在開發過程開發類、設計類、建安類等成本構成和使用情況，對于超目標成本單項合同需要分析和總結原因。更多的是為了找出項目在實施過程中存在的問