1、遼寧工程技術大學畢業設計（論文）1. 緒論1.1 選題的意義研究是決策科學在項目領域的應用。所謂可行性研究，是運用多種科學手段（包括技術科學、社會學、經濟學及系統工程等）對一項建設工程進行技術經濟論證的綜合科學，其基本任務是通過廣泛的調查研究，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據。自1998年以來，我國房地產業發展迅猛，對國民經濟的拉動效應越來越大，2008年國家統計局日前公布的數據顯示,房地產業增加值占我國國內生產總值(GDP)比重超過5%,在國民經濟發展中發揮了支柱產業的重要作用。房地產業作為國民經濟新的增長點，為中

2、國經濟的快速增長做出了貢獻。然而，在房地產業發展如火如荼的同時，呈現出地區房產投資“過熱”、空置房總量直線攀升、“爛尾”工程此起彼伏的態勢，給房地產業的發展帶來諸多的隱患和阻力。究其原因，問題較多源于房地產項目的前期策劃和可行性研究流于形式。本設計通過對宏發新城項目的可行性研究，可行使企業減少風險，可以初步認為本項目是可行的，具有一定的開發價值。所以房地產開發可行性研究報告是房地產市場不可或缺的組成部分。1.2 可行性研究的研究現狀在市場國際化，經濟全球化，競爭激烈化的環境中，項目決策水平直接關系到競爭能力，生存能力，發展水平。可行性研究最早出現于美國20世紀30年代初，美國開發田納西河流域開

3、始將其列入開發程序，成為工程項目規劃的重要階段?？尚行匝芯渴强茖W方法，我國在20世紀50年代學習蘇聯經驗，對一些較大項目進行過技術經濟論證計算過一些簡單的靜態指標。改革開放以來，我國引進了項目可行性研究技術，以加強項目投資決策分析。1983年，國家計委頒發了關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法，將可行性研究納入了基本建設的程序。1987年，1992年，國家計委先后發布了建設項目經濟評價方法與參數兩個版本，系統地體現了我國項目可行性研究的理論與方法。此后，用科學方法提供的可行性研究報告為正確決策提供了可靠依據，對選擇最佳方案，節約項目投資，發展國民經濟，提高經濟效益，增強競爭能力起到了重大的

4、，積極的作用。中國房地產在起伏跌宕中已經行走了十多年, 然而,本應作為投資決策重要依據的可行性研究至今卻仍然未能獲得其應有的地位。筆者認為, 造成當前可行性研究普及不夠、規范不夠、受重視程度不夠的原因是復雜的,而可行性研究本身誤差較大則是其中的一個重要因素。（1）當前可行性研究的誤差有多大可行性研究是指在投資決策前, 對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法。它一般分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究、項目的評估和決策四個階段。根據國際經驗, 建設項目的可行性研究隨其工作的開展, 有一定的精度要求。一般是: 投資機會研究階段(耗時1-3 個月, 研究費用占總投資0.2% 0

5、.8%）, 誤差在±30% 20% 以內; 初步可行性研究階段(耗時6 個月左右, 研究費用占總投（0.25% 1. 5%）,誤差在±20 10% 以內；詳細可行性研究階段(耗時8 10個月,研究費用占總投資（0.2 1.0%),誤差在±10% 以內。當前國內房地產可行性研究遠遠沒有達到這樣的精度要求。據筆者經驗, 在詳細可行性研究階段, 成本誤差約在±530%之間；售價誤差在±20100%之間；資金流量計算誤差約±2030%。不少項目竣工結算后進行后評價的結果往往與原可行性研究的結論相差50%以上?？尚行匝芯康木薮笳`差嚴重阻礙了它的

6、應用、普及和作用的發揮。（2）可行性研究誤差分析決策者對可行性研究未給予應有的重視在計劃經濟年代, 可行性研究長期扮演“可批性研究”的角色。這種畸形發展使其在投資決策中長期沒有發揮應有的作用。在國內房地產起步階段, 決策者長期形成的“憑感覺”、“拍腦袋”上項目的做法不但沒有改觀,甚至達到了登峰造極的程度。因為“蓋了房子就賺錢”,因為“有了項目(地塊) 就賺錢”, 故可行性研究較長期“缺失”投資機會研究和初步可行性研究兩個階段, 一直充當著“論證研究”或“預算研究”的作用。當前, 市場漸趨規范和成熟, 但長期的受“忽視”, 使可行性研究精度不夠, 可信度不高; 也恰恰因為這個原因, 決策者一直對

7、其未夠重視。如此惡性循環,形成一個難解的結。專業化程度不高, 基礎工作不扎實, 缺乏信息支撐，理論與實踐脫節, 可行性研究技術落后, 實用性差都是誤差形成的主要原因。 （3）問題的解決方法建立科學的評價指標體系。在理論上不斷借鑒西方發達國家關于可行性研究的理論與操作方法，綜合考慮經濟效益、社會效益、環境效益等各種囚素，建立一套適應我國房地產市場特點的評價指標體系經初步研究。房地產開發可行性研究評價指標體系可包括規劃評價、設計方案評價、市場定位評價、經濟評價等指標。建立健全房地產財務評價指標參數標準。提高人員素質，建立投資責任追究制度。要提高房地產可行性研究準確性，必須提高可行性研究人員的素質。

8、從某種意義上講，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備工程技術、經濟、房地產開發經營、法規、稅務、金融等專業知識。首先，國家有關部門應加強對可行性研究工作的管理和引導，重視專業人才培養，完善注冊房地產估價師、房地產經紀人和造價工程師的陪養和考核體制。建立房地產經濟分析師、政策分析師和房地產環保評價師等專業研究人才的培養和考核機制，為房地產可行性研究領域輸送高素質的專業化人才。其次，在政策上扶持房地產評估企業和房地產咨詢公司的建立和發展，同時嚴格審核其是否具備接受可行性分析業務的能力，對具備能力的單位頒發資質證書、評定等級并加以行業規范，對不具備資格的單位徹底清理。賦予國家注冊房地產評估師在可行

9、性研究報告上簽字生效的權利和承擔的法律責任，建立可行性報告編制單位和研究人員的權責體制，從根源上遏制可行性研究流于形式的可能。加強定性分析工作，做到定量分析與定性分析并重。房地產可行性研究需要在實際工作中加強定性分析工作，特別應加強房地產開發項目投資環境分析工作。房地產開發項目投資環境分析是房地產開發項目可行性分析的重要內容，也是房地產企業發展謀劃的根本前提，分析房地產投資環境有利于房地產企業尋找發展機會，避免環境威脅。一般來講，對具體某個投資者而言，投資環境是無法改變也是不可控制的。尤其在投資前期充分了解和把握投資環境，對于制定正確的房地產投資方案，做出正確的房地產投資決策意義重大。因此，在

10、房地產可行性分析中切實做到實事求是，定量分析與定性分析并重。還要完善房地產開發項目可行性研究審批備案制度和引進社會監督機制。首先，國家要加強房地產開發項目可行性研究方面的法律法規建設，制定相關的政策。其次，建立房地產項目開發的社會監督機制。對房地產項目建設情況和銷售情況進行定期的追蹤調查，暴光”爛尾樓”的開發單位、已經被吊銷營業資格的可行性研究機構和已經被吊銷資格證書的房地產開發項目可行性研究人員的名單，讓社會輿論充分發揮對房地產開發項目相關單位和相關個人的社會監督作用。加快專業化及市場培育工作, 推進行業規?；c專業化, 是提高可行性研究水平, 確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場

11、逐漸走向規范和成熟, 日益激烈的市場競爭成為企業重視、加強可行性研究的外在動力。提高從業人員素質是控制可行性研究誤差的基本保障。從某種意義上看, 可行性研究人員應該是“全才”, 必須具備相當的工程技術、經濟、房地產開發經營、法規、稅務、金融等專業知識。建立可行性研究數據庫當前國內房地產市場透明度還不高, 可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息（在香港,測量師在分析析時, 可以從香港土地注冊處相當于內地國土房管局, 查閱最近成交個案和以往物業的有關資料）。信息的缺失或誤差, 可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下, 可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作: 通過去粗取精,去

12、偽存真的過程, 將市場上分散的信息整理為可用的數據, 建立可行性研究數據庫。另外, 有條件的企業還可加強項目后評價工作, 通過分析比較, 提取有用的信息, 進一步提高可行性研究的實用性。隨著改革開放的不斷深入、經濟的不斷發展, 房地產投資逐漸成為社會經濟生活的重要組成部分,對房地產投資項目成敗起關鍵作用的房地產投資項目可行性研究越來越受業內人士重視, 它將成為房地產項目投資活動的一個組件, 與房地產投資其它環節一起構成房地產項目投資的全部內容。1.3 可行性研究的基本理論1.3.1 可行性研究的概念初步可行性研究之后，確定本期建設規模和建設期限、落實選用設備和取得環境保護部門的批件、落實工程建

13、設條件及投資控制指標經濟分析、資金來源等。最后完成編制研究報告，按規定向政府提交項目申請報告。1.3.2 可行性研究的特點可行性研究必須從系統總體出發，對技術、經濟、財務、商業以至環境保護、法律等多個方面進行分析和論證，以確定建設項目是否可行，為正確進行投資決策提供科學依據。項目的可行性研究是對多因素、多目標系統進行的不斷的分析研究、評價和決策的過程。它需要有各方面知識的專業人才通力合作才能完成?？尚行匝芯坎粌H應用于建設項目，還可應用于科學技術和工業發展的各個階段和各個方面。例如，工業發展規劃、新技術的開發、產品更新換代、企業技術改造等工作的前期，都可應用可行性研究?？尚行匝芯孔?0世紀30年

14、代美國開發田納西河流域時開始采用以后，已逐步形成一套較為完整的理論、程序和方法。1978年聯合國工業發展組織編制了工業可行性研究編制手冊。1980年，該組織與阿拉伯國家工業發展中心共同編輯工業項目評價手冊。中國從1982年開始，已將可行性研究列為基本建設中的一項重要程序。可行性研究大體可分為三個大的方面：工藝技術、市場需求、財務經濟狀況。1.3.3 可行性研究的程序（1）根據國家關于編報可行性研究報告的內容必須達到規定的深度要要求及固定資產投資項目試行資本金制度的規定，結合化工建設項目的具體情況，為進一步搞好建設前期工作，努力實現固定資產投資項目決策的科學化，提高投資經濟效益。（2）可行性研究

15、是建設項目前期工作的重要內容，是建設程序中的重要組成部分。項目立項后必須進行可行性研究，編制和報批可行性研究報告。（3）可行性研究報告由項目法人委托有資格的設計單位或工程咨詢單位編制?？尚行匝芯繄蟾鎽鶕一蛑鞴懿块T對項目建議書的審批文件進行編制。應按國民經濟和社會發展長遠規劃、行業、地區發展規劃及國家的產業政策、技術政策的要求，對化工建設項目的技術、工程、環保和經濟，在項目建議書的基礎上進_步論證（4）可行性研究報告必須實事求是，對項目的要素進行認真的、全面的調查和詳細的測算分析，做多方案的比較論證；具體論述項目設立在經濟上的必要性、合理性、現實性；技術和設備的先進性、適用性、可靠性；財務

16、上的盈利性、合法性；環境上的可行性；建設上的可行性。為項目法人和領導機關決策、審批，提供可靠的依據。（5）編制的可行性研究報告，內容要完整，文字要簡練，文件要齊全。應有編制單位的行政、技術、經濟負責人簽字。負責編制可行性研究報告的單位，提供的數據資料應準確可靠，符合國家有關規定；各項計算應該科學合理；對項目的建設、生產和經營要進行風險分析，留有余地；對于不落實的問題要如實反映，并提出有效的解決措施（6）項目主辦單位要為編制可行性研究報告單位科學地、客觀地、公正地進行工作創造條件；應向編制單位提供必要的、準確的有關基礎資料；與有關單位研究落實建設條件，并簽訂意向性協議或取得有關單位對擬建項目的意

17、見書（7）化工建設項目經濟評價，一般可按財務評價計算項目的效益和費用，分析項目的盈利能力、清償能力。利用國際金融組織貸款和有些政府貸款的項目必須作國民經濟評價。其他大中型項目是否作國民經濟評價，可視具體情況和有關部門要求而定（8）根據國家計委有關文件的要求，可行性研究報告是項目決策的依據，應按規定的深度做到一定的準確性，投資估算和初步設計概算的出入一般不大于10，否則視超出情況再議1.3.4 可行性研究的工作階段國外大型工程項目的可行性研究一般包括投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，我國的大型工程項目一般也把可行性研究分為三個階段，只是在提法上有一定的區別，并沒有實質的不同。

18、（1）投資機會研究階段投資機會研究亦稱投資鑒定，亦即尋求最佳投資機會的活動。投資機會研究又分為一般投資機會研究和具體投資機會研究。一般投資機會研究是以一個地區，一種行業或一種資源為對象進行的，以識別投資機會，對投資方向進行的研究。具體項目投資機會研究則是在一般投資機會研究的基礎上，對按以選定的投資地點和行業提出的具體投資項目所進行的機會研究。當然，對大多數房地產投資者而言，除了地點的選擇以外，其投資機會研究都是針對具體項目進行的。投資機會研究階段要提供可能進行投資建設的項目，如果投資者認為提供的項目有利可圖，再進行下一步更為詳細的研究分析。因而，這一階段的工作比較粗略，主要依靠籠統的估計而不是

19、詳細的分析。一般是根據已有的類似工程來估算投資額，按照當時的市場價來估算項目收入，并按大致的百分比來估算稅費。（2）初步可行性研究階段初步可行性研究在我國亦稱預可行性研究，它是指在機會研究的基礎上，對項目可行與否所作的較為詳細的分析論證。初步可行性研究是介于機會研究與詳細可行性研究之間的一個中間階段，起著承上啟下的作用，對于大型的、結構比較復雜的工程項目而言，是一個不可缺少的階段。 初步可行性研究主要解決的問題是分析投資機會研究的結論，初步判斷項目投資是否可行，決定是否進行下一步的可行性分析。初步可行性研究與詳細可行性研究的區別主要在于獲得資料的詳細程度不同，計算結果的精度不同，并且分析的深度

20、不同。對一些中小型投資項目，或某些投資機會研究已獲得足夠資料的項目，往往就越過初步可行性分析階段，直接進入詳細可行性分析階段。（3）詳細可行性研究階段詳細可行性研究亦稱最終可行性研究，它是工程項目決策的重要階段。在該階段，要全面分析項目的全部組成部分和可能遇到的各種問題，并最終形成可行性研究的書面成果可行性研究報告。1.4研究內容對沈陽市宏發新城住宅工程進行可行性研究，從總體上把握可行性研究的發展形勢，并結合到項目中去，理論與實際相結合，首先對項目的背景條件進行概述，其次對沈陽地區房地產進行分析，制定合理的方案和價格，2 項目概況2.1 項目介紹所研究的項目為沈陽市宏發新城。此項目開發單位為沈

21、陽市宏發房地產有限公司。遼寧省沈陽市宏發房地產有限公司公司主要經營房地產開發、銷售及售后服務。該公司于2002年在沈陽市投資3000余萬元開發建設商業住宅五棟，總面積32000平方米，其中住宅26000平方米，商業門店6000平方米。已交付使用，2009年計劃在沈陽市老城區開發宏發新城，并于2010年5月競拍到土地使用權及已辦理建設用地規劃許可證?，F已進入拆遷程序。公司設置董事會，設董事長，總經理一名，副總經理二名，設監事兩名，企業共有員工32人，其中各類專業職稱人員9人（中級職稱5人，初級職稱4人）公司下設總經理辦公室，財務部，項目部，工程部，策劃部，銷售部，公司發展規劃部。公司的理念是以人

22、為本，追求卓越，為客戶創造舒適優美的生活環境，為社會創造不可替代的超越價值，為企業創造理想的經濟效益，使之成為對外具有磁性的吸引力，對內有凝聚力和充滿活力的現代化企業。2.2 項目開發建設的必要性2.2.1 加快城市改造的需要近年來，沈陽市城市化進程速度加快，城區人口規模不斷擴大。伴隨著住宅產業化、市場化的日益推進，市民對住房的需求比例日益增長。為加快城市建設的步伐，推動城區的保護和更新，改善城市環境質量，完善城市功能，塑造城市景觀，提升城市品位，根據沈陽市總體規劃和區域詳細規劃的要求以及區域建設現狀，經沈陽市建設項目規劃評審委員會研究確定，同意該區域項目的建設。 2.2.2 開發商戰略發展的

23、需要該項目是老城改造的一個組成部分，通過這個項目可以提高沈陽市宏發房地產有限公司在房地產市場的知名度，在一定程度上可以增加公司在沈陽市以至在遼寧省房地產市場的競爭力。努力完成該項目可以給沈陽市一個滿意的答卷，在以后的貸款方面也有一定程度的好處。2.3研究依據和范圍 2.3.1 研究依據房地產開發項目經濟評價方法 （建設部：建標2000205號）關于印發經濟評估的通知及附件 （中國國際工程咨詢公司：咨經199811號）建設項目經濟評價方法與參數 （國家計委、建設部：計投資1993530號）沈陽市建設工程價格信息民用建筑設計通則住宅建筑設計通則建筑設計防火規范有關項目的基礎資料、技術資料等2.3.

24、2 研究工作的范圍根據國家對建設項目可行性研究階段的工作范圍的深度規定，本報告對項目概況及必要性、內容與規模、設計方案、項目組織與實施進度計劃、投標估算與資金籌措、售房盈虧平衡分析、敏感性分析等方面進行綜合研究和分析，重點研究和論述項目建設的必要性、內容和規模、投資估算和資金籌措，為項目的決策和實施提供可靠和準確的論證。房地產開發項目內容繁雜，涉及因素多，僅依靠個別指標來衡量其優劣是非是非常困難的。評價一個項目的優劣，還要綜合考慮社會，技術，環境，生態等諸多方面，因此，需要對開發項目進行綜合評價。綜合評價的方法很多，包括評分綜合評價法，層次分析法，灰色綜合評價法，模糊數學綜合評價法等。最常用的

25、是評分綜合評價法。評分綜合評價法就是對方案的各項指標規定一個滿足程度，根據指標的重要性賦予指標一個權重，根據計算模型計算各個方案的綜合單指標評分值，由此得出總綜合分值，依次選擇最優方案的方法。具體內容包括如下:（1）規劃設計，包括建筑物主要參數，建筑物布局，市政設施以及其他公用設施配套等的確定和選擇；（2）對多種方案進行總體性描述；（3）詳細介紹選定方案的情況，包括建筑物布局，功能劃分，道路交通，市政設施及公用設施分布，建筑物主要技術參數，項目主要技術經濟指標等。房地產項目的財務評價是指按照國家現行會計、稅收等制度，選取贏利能力、償債能力等多項指標進行分析，考察項目的財務狀況、獲利能力和所取得

26、的經濟效果。項目的財務評價是通過一系列財務評價指標反映出來的。這些指標可以分為贏利能力指標(價值型、效率型、期限型指標)，如財務凈現值、財務凈現值率、投資報酬率、財務內部收益率、投資回收期等;償債能力指標，如借款償還期、資產負債率、流動比率、速動比率等。按照是否考慮時間因素的影響，可以將財務評價指標分為動態評價指標和靜態評價指標，動態評價指標考慮時間因素對資金的影響，如財務凈現值、財務內部收益率等;靜態評價指標不考慮時間因素對資金的影響，如靜態投資回收期、投資報酬率等。在大型項目和開發、回收期長的項目中，為準確測算，通常應統籌考慮動態評價指標和靜態評價指標。在中小型項目和回收期短的項目測算中，

27、可僅使用靜態評價指標。（1）贏利能力指標(價值型、效率型指標)a.凈現值(NPV)財務凈現值是指將項目壽命期內的凈現金流量，用一個設定的折現率逐期折現的現值的代數和，其計算公式為:-t公式中，NPV為項目在起始時間點的財務凈現值;CI和CO分別為現金流入量和現金流出量;t為時期，ic為折現率，一般用行業基準收益率或期望的預期收益率。一般用財務凈現值指標評價項目的經濟可行性，如NPV0，則項目可以投入:如NPV0，則項目應該被放棄。b.內部收益率(IRR)內部收益率的實質就是使投資方案在計算期內各年凈現金流量的現值累計等于零時的折現率。計算公式為:(1+FIRR)-t=O公式中，CI和CO分別為

28、現金流入量和現金流出量，(CI-CO)t為項目在第t年的凈現金流量。IRR主要是反映資金的使用效率。c.投資報酬率(投資收益率R)投資報酬率是指項目在正常年份的凈收益或項目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率，通常用百分數表示，計算公式為:投資收益率=(年凈收益/投資總額)100%投資收益率可分為稅前投資收益率和稅后投資收益率，在項目評價中，該指標通常用來和行業的平均投資收益率進行比較，以判斷該項目投資贏利能力能否達到行業的平均水平。（2）償債能力指標項目有無支付債務能力也是項目是否能成功的關鍵因素，項目償債能力指標包括借款償還期、資產負債率、流動比率、速動比率等，在項目回收期較短時，通常可不

29、考慮償還期，僅測算項目的其他償債指標。在具體項目運作中，可編制 “資金來源及使用計劃表”“借款還本付息表” 等表格。2.4 項目的建設條件項目建設條件包括項目建設自然條件、項目建設用地條件以及項目建設的市政配套條件等。2.4.1 項目建設自然條件沈陽位于中國東北地區南部，遼寧省中部，以平原為主，山地、丘陵集中在東南部，遼河、渾河、秀水河等途經境內。屬于溫帶季風氣候，年平均氣溫6.2-9.7，自1951年有完整的記錄以來，沈陽極端最高氣溫為38.3(1952年7月18日)，極端最低氣溫為-32.9（2001年1月15日）；之前沈陽還觀測到39.3（1920年）的高溫，和-33.1（1950年）的

30、低溫。全年降水量600-800毫米，1951年至2010年市區年平均降水量716.2mm, 全年無霜期155-180天。受季風影響，降水集中在夏季，溫差較大，四季分明。 冬寒時間較長，達近六個月，降雪較少，最大降雪為2007年3月4日47.0毫米的特大暴雪；夏季時間較短，多雨，1973年8月21日曾下過215.5毫米的大暴雨。春秋兩季氣溫變化迅速，持續時間短；春季多風，秋季晴朗。2.4.2 項目建設用地條件占地面積150畝，規劃建筑面積215210平方米，其中住宅建筑面積為192940平方米。2.4.3 項目市政配套條件網絡：家庭綜合布線系統，高標準寬帶信息網絡；電話通訊：小區室外電話通訊網將

31、在施工圖設計后期由電信公司配合設計實施；天然氣：小區天然氣管線，將在施工圖設計后期由天然氣公司配合設計實施；供電：小區供電管線，將在施工圖設計后期由供電局配合設計實施；排水：駁接城市專用的排水道；供水：小區供水管線，將在施工圖設計后期由供水局配合設計實施。3 市場分析本項目的市場分析將從宏觀房地產市場、沈陽房地產市場、周邊競爭項目以及本項目自身所具有的優勢、劣勢、投資機會和項目威脅等方面進行分析，最后對項目的功能、目標群體、品牌形象和價格等進行初步定位。3.1 宏觀房地產市場分析3.1.1 經濟環境分析目前整體經濟處最低時期，走勢止跌已經成為大部分開發企業的共識。而有一部分認為隨著國家從10年

32、底就開始在宏觀經濟調控方面不斷出臺旨在刺激國內消費需求的一系列政策，并且在此后的幾個月時間里其政策效應不斷顯現，對沈陽房地產的發展有一定程度的幫助。沈陽樓市的發展相對東部沿海城市，其自身內部水分較少，基本不存在泡沫。主要依靠當地的人口優勢，以及購房者的理性購房，使其健康發展3.1.2 社會環境分析我國正全面建設現代化，加快實現小康社會。其中規劃對房地產業提出了新的更高要求，主要表現在：調整住房供應結構，重點發展普通商品住房和經濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房，按照保障供給、穩定房價的原則加強對房地產市場的調控，促進住房梯次消費等方面，提高行業的市場化程度。由此可見，房地產業仍是未來國家發展

33、的重要支柱產業之一，發展前景廣闊。3.1.3 技術環境分析進入21世紀以來，中國的科技發展戰略開始發生轉變。國民經濟和社會發展“十五”規劃與科技部隨后制訂的科技發展規劃和高技術產業發展規劃明確提出了實現技術跨越式發展的總體目標，強調要在“促進產業技術升級”和“提高科技持續創新能力”兩個層面進行戰略部署，在進一步發揮勞動密集型產業比較優勢的同時逐步形成中國高技術產業的群體優勢和新的比較優勢?，F代技術的發展給企業提供了一些機遇，技術的進步使企業可以通過利用新的生產方法，新的生產工藝過程或新材料等各種途徑，生產出高質量、高性能的產品，同時也可能使得產品的成本大大降低。建筑節能是我國可持續發展戰略的重

34、要組成部分，是房地產業發展的必然趨勢。國家出臺的一系列相關政策法規，促使開發商在項目的開發建設過程中考慮各種建筑節能新技術，保證房地產開發企業緊跟技術的腳步，接受新的開發理念，利用節能材料提高企業的競爭力，以更好的滿足消費者的需求。3.2 沈陽房地產市場分析3.2.1 沈陽社會經濟概況農 業：沈陽地處東北地區，水繞山環、沃野千里是東北區地面結構的基本特征，土質以黑土為主，是形成大經濟區的自然基礎。經濟作物為春麥、大豆、馬鈴薯、玉米、甜菜、高粱，其農作物分布有些微的區域差異，北部盛產大豆、甜菜、大米等，中部則盛產高粱、小米、棉、花生等，南部則盛產溫帶水果、玉米、棉花等，“寒暖農分異，干濕林牧全，

35、麥菽遍北地，花果布南山” 即說明了當地的農作物分布現象。工 業：沈陽是建國初期國家重點建設起來的以裝備制造業為主的全國最重要重工業基地之一。經過幾十年的發展，沈陽的工業門類已達到14200個，現在規模以上工業企業33533家。近年來，沈陽市委、市政府以振興東北大環境為背景，以振興沈陽老工業基地為主線，提出“東北大振興，沈陽要先行”的口號，在堅持改革開放和工業立市方略的同時，加快國有經濟戰略性調整步伐，外資和民營經濟迅速成長壯大；城市發展空間和產業布局得到優化和拓展；汽車及其零部件產業、裝備制造業、電子信息、化工醫藥等產業初具規模，已成為全市經濟快速發展的重要支撐；科技創新能力和企業研發能力不斷

36、提高，形成了一批具有較強競爭力的產品和企業；城市基礎設施建設明顯加快，軟環境建設得到了進一步改善。沈陽經濟建設和社會環境得到長足發展，人民生活水平迅速提升，沈陽經濟和社會步入了快速發展的嶄新時期。與此同時，沈陽還先后獲得“國家環境保護模范城市”、“國家森林城市”、“國家園林城市”、“中國最具幸福感城市”等稱號，連續兩年進入全國百強城市前十名，并躋身中國十大最具經濟活力城市行列。根據遼寧省及沈陽市規劃，沈陽將建成遼寧省省會、國家中心城市、國家先進制造業基地、國家歷史文化名城，以期進一步提升沈陽在國家城市中的地位。到2020年，沈陽市常住人口將達到1000萬，城鎮化水平達到87%；到2030年，常

37、住人口達到1200萬，城鎮化水平達到90%，同時全面實現建設國家中心城市和國際競爭力優勢明顯的東北亞重要城市的目標。在經濟全球化迅猛發展的今天，面對全面實施振興東北老工業基地的重要戰略機遇，沈陽市政府確定，到2012年把沈陽建成全國裝備制造、東北地區商貿物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區全面振興的重要增長極。沈陽以其優越的地理位置，雄厚的工業基礎及科技實力，完善的市場體系和發達的交通網絡必將成為中國最具吸引力的投資地區之一?？萍冀逃?009年承擔國家863計劃、科技支撐計劃、973等計劃立項245項。舉辦重大科技活動30項。中科儀羅茨干泵等20個項目列入國家重大科技專項，沈陽IC裝備產

38、業基地成為國家集成電路裝備高新技術產業化基地，輝山農業科技園晉升為國家級科技園區。沈陽市成為“國家知識產權工作示范城市”。2009年，全市擁有市及市以上獨立科學研究與技術開發機構107個；省級以上工程（技術）研究中心136個，其中國家級14個；省級以上重點實驗室166個，其中國家級10個。全年市以上登記認定的科技成果312項，其中應用技術成果281項。應用技術成果中，達到國際水平139項（國際領先35項，國際先進104項）；達到國內水平136項（國內領先93項，國內先進43項）。軟科學成果及基礎理論成果31項。各類技貿機構技術貿易成交額67.47億元。專利申請7708件，其中發明專利申請292

39、0件；專利授權3637件，其中發明專利授權802件。全年承擔國家863計劃、科技支撐計劃、973計劃立項150項。舉辦重大科技活動35項。擁有兩院院士26人（1人為雙院士）。3.2.2 沈陽房地產市場現狀分析（1）沈陽房地產市場現狀：沈陽房地產市場形成的時間較短，與傳統行業相比，還不太成熟，行業發展、規范的政策法規不夠健全，隊伍比較新，駕馭行業發展的能力還不太強，而周圍環境復雜多變，經營成本高、風險大，抗災御變的能力欠缺，稍有閃失，一些開發公司就會敗下陣來，從而減緩整個行業乃至城市建設的前進步伐。當前，沈陽市房地產的總體狀況是：房地產投資規模持續快速增長，2001年全年房地產市場共投資6.74

40、億元，比97年增長了2.57倍；城區住房已基本告別短缺時代，由賣方市場進入了買方市場；商品房銷售價升量增，去年，房地產銷售收入5.47億元，比97年增長了2.16倍，平均房價為947元/m2，增長了55、，銷量57.76萬平方米，比97年增長了1.04倍，房地產業發展的理性化程度進一步提高，開發商魚龍混雜，競爭不規則，整個市場已經進入了調整分化期。（2）發展趨勢目前開發商太多：在冊的就有116家之多，還有相當數量掛靠正規在冊開發公司的“無名英雄”，而且大量外行企業和個人認為房地產錢好賺，抱著“一本萬利”的愿望，信心十足地進入沈陽房地產市場。隨著這次全國上下整頓和規范房地產市場秩序活動的開展以及

41、沈陽房地產市場自身的規范發展，大多數小個劣勢企業將遭受滅頂之災，陸續被淘汰出局。入世即將對房地產市場產生雙面影響，加速了房地產市場的兩極分化。（3）房地產行業的階段性進步和市場的發育都要進行必要的調整和分化：當前沈陽房地產市場正在從以下八大方面進行調整分化：一是市場的調整與分化：大眾市場與小眾市場在各自的領域內競相成長；二是政策的調整與分化：房地產行業政策繼續成熟化、趨同化、穩定化、標準化；三是“門檻”的調整與分化：政府將用新的技術性、經濟性“門檻”適度地限制開發商和引導規?；龑M者高水平生活，引導開發商高水平競爭。3.2.3 市場價格特征分析2008年以來，沈陽房地產市場運行態勢良好，

42、走勢強勁，呈現出供銷兩旺的格局，房價穩中有升。其中多層普通住宅平均售價為28003200元/平方。但由于在建項目的層次因為地段和配套的因素,銷售價格相差很大。3.3 項目的SWOT分析3.3.1 項目優勢分析一、項目地理位置優越 項目位于沈陽市重建的核心地帶，是未來城市發展的重心。隨著政府加大舊城投資力度以及沈陽戰略的實施，項目周邊區域的發展潛力將越來越大。環境優美，交通便利。二、項目周邊良好的社會環境本項目所在地屬于沈陽規劃重建的核心位置，項目區域內有建立小學、花園酒店等商業、教育配套設施，社會環境良好。三、開發商的知名度不斷提升宏發房地產開發有限公司在沈陽陽成功開發了多個標志性樓盤，創造了

43、多項榮譽，市場知名度不斷提升，公司的品牌得到了廣泛的認可。這些都為項目的開發和銷售提供了有利條件。3.3.2 項目劣勢分析從目前來看，項目的劣勢主要體現在周邊城市基礎設施建設有待完善，項目周邊作為拆遷開發用地，城市基礎設施建設有待進一步的完善，建議開發商與新區城建部門積極聯系爭取早日解決。項目開發周期較長，影響喜愛消費者心理預期。本項目現在處于初步設計階段，預計一期純住宅工程將于2012年竣工并交付使用，社區內配套的完善需要一個過程，遠期樓盤的建設以及項目周邊環境的形成與完善等等很多不確定性因素在一定程度上會影響消費者對未來情況的心理預期。3.3.3 項目機會分析從宏觀經濟形勢分析，本項目符合

44、國家促進住房制度改革，加快住宅建設步伐的住房政策，是舊城改造的重要組成部分。從公司角度出發有利于提高開發公司的知名度，也為以后的項目打下良好的政府關系。3.3.4 項目威脅分析 在項目開始建設不久，周邊又有樓盤相繼開工建設，在同等的條件下競爭相對激烈，有可能展開價格戰，心理戰，對本項目樓盤的銷售，成本開支有一定的威脅。3.3.5 對策以上分析了本項目的優勢、劣勢以及外部環境提供的機會和帶來的威脅。開發商要充分利用自身的優勢避免或減少外部環境的威脅，同時利用外部環境提供的機會克服項目內部的劣勢。具體采取的策略可以從四個方面考慮：SO、ST、WO、WT，現僅就其中一種（WO）進行分析如下：（1）沈

45、陽宏發地產有限公司應加強與政府的合作，爭取政府部門的更多的支持和政策上的優惠。（2）本項目目前還處于初步設計階段，建議開發商增加適當而有效的廣告投放，加強企業自身的宣傳，擴大企業的知名度，突現自身已有的和將有的優勢。以準確的形象策劃和公關宣傳活動，進一步提升產品的知名度、美譽度和社會認知度，加強企業品牌建設與宣傳，向消費者宣傳公司良好信譽以及“致力于基礎設施建設和房地產開發事業，改善人居環境、經濟環境，推動城市文化建設，將把所在城區建設成為國際化、市場化、生態化、人文化、最適宜人居的城市新區而努力” 的公司理念。同時企業還應該提高產品與服務質量。（3）要加快樓盤開發進度以及規劃中基礎設施的建設

46、速度，降低潛在消費者的心理預期風險。（4）借鑒其它成功樓盤的經驗，作為參考，以順利完成本項目的具體開發。特別值得注意的是，如此大的項目需要開發商具有較強的資金支持和管理運作能力，因此對于項目的開發商，需要在項目的開發過程中加強資金和投資的管理?？傊?，開發商必須重視項目的弱勢，充分利用外部的機會，以期通過此項目的開發，使公司能夠在短期內躋身于沈陽大型房地產開發商的前列，成為沈陽最具影響力和最具核心競爭力的大型房地產企業之一。3.4項目初步定位綜合以上的市場分析，可以得出以下結論：住宅市場供需兩旺，穩中有升，消費者需求理念有所變化，更加關注住宅的品質，中檔價位的住宅市場供給量與需求量之間仍有足夠大

47、的市場空間。本項目自身優勢較為明顯，在所處市場環境中的機會大于威脅，區域整體開發的進展會更加突顯本項目的價值，市場前景樂觀。項目開發應本著超前、實用、創造、舒適的原則，把“人性化”、“綠色建筑”、“節能建筑”等一些先進的開發理念融為一體，全面提升社區品質，開創生活新概念。3.4.1 項目的功能本項目是商品住宅小區，在滿足居住功能的前提下，結合一期開發的成功經驗，提出項目的功能定位如下。（1）營造良好的小區環境，實現人與自然的融合；建立一個舒適的、和諧的、健康的、可持續發展的高品質家園；（2）為業主提供一個安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進鄰里關系；（3）建立方便快捷、完善的智能化系統，為業主

48、提供全方位的便利服務，構建和諧的居住小區。3.4.2 項目的目標市場根據市場的需要，充分利用項目在地理位置、自然條件、文化氛圍等方面的天然優勢，借助“和諧社區”、“節能社區”等新理念的推廣，創造出產品的差異性，進而確定項目的市場目標客戶群體如下。（1）沈陽的中高收入階層；（2）有意在此二次置業的周邊城市工薪階層人群；（3）有意對房地產進行保值、增值的外地投資者；該項目地理位置確實很好，因此該項目具有開發的價值。3.4.3 周邊競爭性樓盤分析 （1）萬正公館萬正大公館是萬正房地產開發的以公館文化為背景的主題商住社區。外部環境優越，交通便利。小區總用地面積64064平方米，建筑面積98564.26

49、平方米。 項目由多棟多層組成，主要戶型以三室二廳二衛為主力戶型. 。銷售平均價為2900元/左右。（2）鴻源小區住宅鴻源小區住宅在南陽光武東路與獨山大道交叉東北角，三室二廳二衛一陽，售價3300元/平方。（3）萬通園房萬通園地產十年一劍鑄就60萬輝煌之作，交通、配套設施日臻完善，和眾多居住項目共同撐起新的中心居住區，全新時尚陽光戶型，97二室二廳，138三室兩廳，157四室兩廳。銷售平均價為2700元/3.4.4 項目的初步價格本項目在對近期相似樓盤進行調研，以確定項目價格的初步范圍，根據市場調研結果，本項目的價格初步定為：高層2900元-3100元。3.4.5 項目的規劃設計方案建

50、立小區的規劃設計方案從設計指導思想、總平面設計、建筑設計、專項設計等幾個方面進行說明，最后對設計方案的技術經濟指標進行闡述。（1）設計理念建立小區摒棄傳統的建筑風格，采用高層、低密度式布局，公共空間充足，環境優美和諧，充足的綠地隔離了外界的紛擾。這里的安靜閑適是新城市生活的代表，展現了人類對環境、健康、輕松、閑適的詩意居住的追求，創造一種舒適感和滿足感，強調社會與自然、人文歷史等關系的完美和諧。（2）環境景觀景觀設計作為社區主要特色的體現，同時也是居民室外活動的場地形態，它的設計直接影響到項目的整體形象。本項目景觀設計以貼近自然、享受生活為出發點，提供開敞流動的空間感和通透的景觀面，項目綠化率

51、達51%。規模大，每棟樓前有綠地空間，給居民提供經常使用的公共場所。首層住戶均設落地窗，且窗前都有室外小花院，減少了外部干擾，大多數住戶能夠看到中心花園的景觀，多數居民到達中心花園的路程最短?？紤]細致周到，重視每一個細微之處，考慮不同年齡居民的不同需求，真正做到“想客戶所想”。宅間綠地相對幽靜，為居民提供良好的居住環境和休閑、活動、散步、交往空間。在不同宅間的景觀要分別采用不同特色的園林景觀設計，使其具有識別性。（3）道路交通體系規劃道路設計原則：便捷性原則：主干道盡量直達，次干道盡量靠近景觀區，舒適性原則：道路與環境相結合。交通體系設計：居住區道路按照三級路網系統布置，在保證內外交通聯系便利

52、、順暢的前提下，創造適度的人車分流交通系統。其中，主干道路寬9米，次干道6米，宅前小路3米。在整個小區規劃中設一主入口，一個次入口，使小區的交通更便捷美觀。停車場地：考慮到小區規模不大，選擇在1號、2號樓后，商場前和3號樓前設置臨時停車場，1號、2號樓和商場下設置地下停車場。地上85個車位，地下322個車位，車子放置采取就近原則，力求對居民生活影響最小。（4）公建配套從項目整體出發，按國家有關政策及設計規范要求，建立小區項目的公建配套設施完善，主要有物業管理中心、商業服務設施等，各項成熟的配套設施在為客戶提供良好服務的同時，也解除了他們的后顧之憂。（5）住宅類型根據市場需求的調查，針對人們普遍

53、喜歡的樓型，同時依照小區原有的地形地貌，方案中選擇以高層為主，住宅所有戶型設計均考慮到自然通風，創造良好的室內氣候，依據人的生活模式，以起居室為中心，做到公私、污潔、鬧靜分區。廳、房朝向均以景觀視線為主。還要注意管線的隱蔽設計，各種戶型均設計了相應配套的儲藏空間，并優化住宅陽臺、露臺設計。（6）戶型設計在戶型方面，鑒于現代家庭結構的變化和家庭規模的縮小，市場上提供的主力戶型一般為中小面積的兩室兩廳、三室兩廳的戶型。同時，還有一些開發商提供面積更小的迷你戶型。建筑類型一般都是以小高層為主，占到了所有建筑類型的55%左右，考慮到容積率、總建筑面積，最重要的是開發商自身的經濟效益，一些開發商還提供了

54、相當比例的高層住宅。在我們調查的11個項目中，項目占地面積100畝以上的有5個，占45.5%。這在一定程度上體現了小區的規模效應，強大的規模不僅可以節約成本，還可在市場上產生巨大影響，提升項目的知名度。（7）專項設計保安監控系統：小區設保安中心，內設監控制主機及相關設備，實行24小時監控。小區各出口處設防盜探測器。小區主要出入口、車庫、走廊、電梯轎箱等安裝攝像機，采用半球形吸頂安裝，既有隱蔽性，又有裝飾性。采用多畫面分割器。可以更多的顯示、記錄、回放圖像。公寓樓設置用戶平臺，將防盜、防火、防煤氣泄露、對講信號等通過用戶平臺傳送至管理中心。交通及停車場管理系統：停車管理，是針對建設安全文明小區的

55、需要，以物業小區內的停車場智能化管理為目標，以達到停車用戶進出方便、快捷、安全，物業公司管理科學高效、服務優質文明的目的。對提高物業管理公司的管理層次和綜合服務水平方面將起重要的作用。停車場管理系統采用自動化系統，用于停車場內車況的監測、車輛的服務管理、場內環境狀況監視、計時計費管理等，并在東道出入口設讀卡機和欄桿機，入口處和機房內設有空位數量顯示。3.5 總體設計思路根據設計規劃的思路，以項目中心景觀為核心，分組團進行規劃，各棟單體建筑平行布局，在空間營構上，力求構筑人性化生態空間，發掘園林藝術適合人居的精華要素，體現和諧與自然，構成一座精雕細琢的精品。3.6 項目主要技術經濟指標表3 項目

56、的技術指標匯總表Tablet.3 Summary of the project specifications規劃用地面積：100048 居住建筑密度：24.7%總建筑面積：215210 住宅棟數：18棟其中：地上：200090 住宅平均層數：12.8層地下:15120 總居住戶數：1716戶住宅建筑面積：192940 總居住人口：5269人住宅用地面積：15120 停車位：1034個公共建筑面積：7150 其中 地下車位：602個公共建筑用地面積：9365.5 地上車位：432個道路面積：13316 綠化率：51.4%總面積：51446.5 容積率（不含地下）：24 項目的總投資估算4.1 項

57、目總投資估算的依據與原則本設計對宏發新城項目進行可研過程中，項目總投資估算主要依據：（1）投資項目可行性研究報告計辦投資200215號；（2）投資項目經濟咨詢評估指南咨經199811號；（3）全國統一安裝工程預算定額；（4）遼寧省建筑安裝工程費用定額；（5）遼寧省建筑裝飾工程綜合基價（2002）豫建設標200266號；（6）規劃設計方案；（7）類似工程的相關造價費用水平；（8）國家配套的相關文件等；項目總投資估算主要原則：（1）項目投資估算盡可能反映項目的實際情況的原則；（2）項目總投資估算盡量符合節約的原則；（3）項目總投資估算盡量符合安全的原則；（4）項目總投資估算盡量符合各項規范的原則；（5）項目總投資估算盡量符合合理性原則；（6）項目總投資估算對于無法準確估算或因市場變化導致投資增加的項目在預備費中考慮。4.2 項目總投資估算項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、城建費用、建安總造價、管理費用、預備費