1、房地產項目并購盡職調查法律實務房地產項目并購盡職調查法律實務1 北京市中洲律師事務所高級合伙人 中國政法大學法學學士、北京大學工商管理碩士 中國法學會世界貿易組織法研究會理事、中華全國律協建設工程與房地產委員會委員 中國房地產學會法律專業委員會執行委員、北京律協房地產專業委員會副主任 中國政法大學法學院兼職教授、清華大學紫荊中心特聘教授 中國人民大學律師學院客座教授、中國政法大學疑難案件研究中心兼職研究員 榮獲“北京市十佳房地產律師”、“北京市優秀律師”、“先進法律工作者”等稱號 長期擔任多家商業銀行、房地產開發公司的法律顧問，專業從事金融、房地產、建筑 工程 法律服務。擅長公司的兼并、收購、

2、房地產金融、土地轉讓、房地產項目轉讓、 房地產開發、銷售、物業管理、項目管理、工程招投標、工程款結算等法律業務。 主編外商投資房地產法律實務（法律出版社，2009年） 合著律師辦理土地法律業務操作指引（北京大學出版社，2009年） 主編房地產投資與開發法律實務（法律出版社，2012年） 副主編房地產業務律師基礎實務（中國人民大學出版社，2014年）等。2一、并購法律盡職調查概述一、并購法律盡職調查概述二、房地產項目并購方式選擇二、房地產項目并購方式選擇三、房地產項目并購法律盡職調查三、房地產項目并購法律盡職調查34何為法律盡職調查？目的？何為法律盡職調查？目的？種類？調查內容？種類？調查內容？

3、一、并購法律盡職調查概述一、并購法律盡職調查概述二、房地產項目并購方式選擇二、房地產項目并購方式選擇三、房地產項目并購法律盡職調查三、房地產項目并購法律盡職調查5并購法律盡職調查概述并購法律盡職調查概述61 達成合作意向2 開展盡職調查開展盡職調查3 設計交易架構4 簽署收購協議5 完成各項交割并購法律盡職調查概述并購法律盡職調查概述7法律盡職調查（謹慎性調查）：法律盡職調查（謹慎性調查）：投資方對被投資企業的客觀事實和法律狀態進行全面調查、分析，并將調查結果提供給投資方用于本次投資。并購法律盡職調查概述并購法律盡職調查概述8目的：目的：解決兩大問題。解決兩大問題。提示投資可行性和法律風險，解

4、決要不要投資的問題解決要不要投資的問題確定交易結構、收購價格、先決條件、交割后的義務等，解決怎么投資的問題解決怎么投資的問題并購法律盡職調查概述并購法律盡職調查概述9種類種類法律業務其他財務并購法律盡職調查概述并購法律盡職調查概述10法律盡職調查的核查要點：法律盡職調查的核查要點：設立及合法存續：設立及合法存續：國資/外資的設立審批？吊銷？法定或章程約定的解散和清算情形？股權結構及演變：股權結構及演變：新公司法實施前的實繳出資？權屬糾紛？股權代持/質押？國資/外資變動審批？主營業務及資質許可：主營業務及資質許可：特許行業經營？許可期限屆滿？并購法律盡職調查概述并購法律盡職調查概述11主要資產：

5、主要資產：已依法取得？權屬糾紛？權利限制？重大債權債務：重大債權債務：其他應收款、其他應付款？關聯方之間的相互擔保？重大合同：重大合同：履行情況？訴訟風險？公司治理及規范運作：公司治理及規范運作：公司章程？組織結構？董監高穩定性及競業限制？并購法律盡職調查概述并購法律盡職調查概述12稅收及補貼：稅收及補貼：個稅的代扣代繳義務？政府性補貼的違規使用，涉及審計的問題？勞動人事：勞動人事：社會保障？人員安置？關聯交易和同業競爭：關聯交易和同業競爭：關聯交易的占比？交易價格是否公允？訴訟、仲裁、行政處罰：訴訟、仲裁、行政處罰：企業、主要股東已發生及潛在發生的？一、并購法律盡職調查概述一、并購法律盡職調

6、查概述二、房地產項目并購方式選擇二、房地產項目并購方式選擇三、房地產項目并購法律盡職調查三、房地產項目并購法律盡職調查1314項目轉讓股權轉讓房地產項目并購方式選擇房地產項目并購方式選擇程序繁瑣辦理手續時間長稅費較高溢價可計入成本風險可控程序簡單辦理手續時間短稅費較低溢價無法計入成本風險難控15房地產項目并購方式選擇房地產項目并購方式選擇思考思考16 以項目轉讓、股權以項目轉讓、股權轉讓方式收購項目轉讓方式收購項目需繳納哪些稅目？需繳納哪些稅目？差別？差別？稅目比較17增值增值稅及附加稅及附加所得稅所得稅印花稅印花稅土地增值稅土地增值稅契稅契稅項目轉讓項目轉讓納稅主體納稅主體轉讓方轉讓方雙方轉

7、讓方購買方股權轉讓股權轉讓納稅主體納稅主體轉讓方雙方項目轉讓納稅分析項目轉讓納稅分析1 1、增資稅及其附加（城建稅、教育費附加）、增資稅及其附加（城建稅、教育費附加） 營改增營改增后，轉讓土地使用權的稅率為稅率為11%11%，但2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%5%的征收率的征收率計算繳納增值稅。應納稅額=銷售額/（1+5%）*5%。自2016年5月1日起取得的土地使用權，應采用一般計稅法，應納稅額=當期銷項稅額當期進項稅額。當期銷項稅額=全部價款/（1+11%）*11% 城市維護建設稅

8、、教育費附加城市維護建設稅、教育費附加以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅稅額為計稅依據，分別與增值稅、消費稅、營業稅同時繳納。 城建稅納稅人所在地在市區的，稅率為7%7%；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%5%；納稅人所在地不在市區、縣城、鎮的，稅率為1%1%。 教育費附加的征收標準為單位和個人實際繳納“三稅”總額的3%3%。182 2、企業所得稅、企業所得稅 企業所得稅的稅率是25%25%，計稅依據是企業每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額。3 3、契稅、契稅 契稅的稅率是3%-5%3%-5%，國有土地使用權出讓

9、、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據為成交價格。4 4、印花稅、印花稅 產權轉移書據（包括土地使用權出讓、轉讓合同和商品房銷售合同）的稅率是合同金額的萬分之五萬分之五。19項目轉讓納稅分析項目轉讓納稅分析5 5、土地增值稅、土地增值稅土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。（1）增值額未超過扣除項目金額百分之五十的部分，稅率為百分之三十；（2）增值額超過扣除項目金額百分之五十、未超過扣除項目金額百分之一百的部分，稅率為百分之四十；（3）增值額超過扣除項目金額百分之一百、未超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之五十；

10、（4）增值額超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之六十。20項目轉讓納稅分析項目轉讓納稅分析案例一案例一 假設甲公司欲以20000萬元購買乙公司某建設用地使用權（20152015年年4 4月月1 1日取得日取得），該建設用地使用權賬面價值5000萬元（含乙公司獲得該建設用地使用權時的契稅等各項可計入成本的稅費，本案例作簡化處理，不考慮乙公司取得建設用地使用權之后的投入），公允價值20000萬元。甲乙公司均為非上市公司，且無任何關聯關系，兩公司已對該收購達成初步意向。假設乙公司所在地為市區，甲乙公司均為開發企業。21甲公司（購買方）甲公司（購買方）印花稅；20000*0.05%=10萬元

11、契稅：20000*3%=600萬元甲公司合計納稅 ：610610萬元萬元。乙公司（轉讓方）乙公司（轉讓方）增值稅、城建稅、教育費附加：（20000-5000）/（1+5%）*5%*（1+7%+3%）=785.71萬元；印花稅：20000*0.05%=10萬元；土地增值稅：（1）建設用地使用權的轉讓收入：20000萬元（2）扣除項目金額：A支付土地款：5000萬元B與轉讓有關的稅金：785.71萬元（開發企業只扣增值稅、城建稅、教育費附加）C加計扣除費用：5000*20%=1000萬元D扣除項目金額合計：5000+785.71+1000=6785.71萬元（3）增值額：20000-6785.71

12、=13214.29萬元（4）增值額占扣除項目金額的比例：13214.296785.71100%194.74%應納土地增值稅：13214.2950%-6785.7115%=5589.29萬元所得稅：（20000-5000-785.71-10- 5589.29）25%=2153.75萬元乙公司合計納稅： 8538.758538.75萬元萬元。22以股權轉讓方式收購項目納稅分析以股權轉讓方式收購項目納稅分析1 1、個人所得稅、個人所得稅: :轉讓股東為自然人股東時，需要繳納個人所得稅。根據個人所得稅法相關規定，個人轉讓股權應按“財產轉讓所得”20%的稅率繳納個人所得稅。計稅依據為財產轉讓所得扣除財產

13、原值和合理費用。2 2、企業所得稅、企業所得稅: :轉讓股東為法人股東時，該法人股東需要繳納企業所得稅。國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知（國稅發2000118號）規定：“企業股權投資轉讓所得應并入企業的應納稅所得，依法繳納企業所得稅?！?3以股權轉讓方式收購項目納稅分析以股權轉讓方式收購項目納稅分析3 3、營業稅、營業稅 根據財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知（財稅2002191號）的規定，對股權轉讓不征收營業稅。4 4、土地增值稅、土地增值稅 國家稅務總局曾做出關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復（國稅函2000687號），對于一次性

14、轉讓100%股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，應征收土地增值稅。24（接上頁） 原則上認為轉讓部分股權或分批進行股權轉讓不征收土地增值稅。但是事實上，在這個過程中土地已經發生了增值（第一次增值），商品房銷售過程中還會發生一次增值（第二次增值）并應當依法繳納土地增值稅，此時繳納土地增值稅的主體，除當事人另有約定外，應當為項目公司。如A公司曾以5000萬元土地價格出讓取得項目地塊，B公司以8000萬元收購A公司股權，但項目的土地成本依然為5000萬元，而溢價的部分無法計入項目成本。項目公司只能扣減5000萬元，要繳納高額的土地增值稅。25以股權轉讓方式收購項目納

15、稅分析以股權轉讓方式收購項目納稅分析案例二案例二 假設乙公司的資產主要是賬面價值5000萬元的建設用地使用權（5000萬元的賬面價值包含乙公司獲得該建設用地使用權時的契稅等各項可計入成本的稅費，本案例作簡化處理，不考慮乙公司取得建設用地使用權之后的投入），其為丙公司的全資子公司。若甲公司與丙公司經過談判達成協議，丙公司將其對乙公司100%的股權以20000萬元轉讓給甲公司，甲乙丙均為非上市開發企業。26案例二案例二甲公司（購買方）：印花稅：200000.05%=10萬元甲公司合計納稅：10 萬元。丙公司（轉讓方）：印花稅：200000.05%=10萬元所得稅：（20000-5000-10）25

16、%=3747.5萬元丙公司合計納稅：3757.5 萬元。27案例一、案例二納稅對比案例一、案例二納稅對比28項目轉讓股權轉讓稅額納稅主體稅額納稅主體增值稅及附加785.71轉讓方契稅600購買方印花稅10/方雙方10/方雙方土地增值稅5589.29轉讓方所得稅2153.75轉讓方3747.5轉讓方稅負轉讓方購買方總額轉讓方購買方總額8538.756109148.753757.5103767.5單位：萬元一、并購法律盡職調查概述一、并購法律盡職調查概述二、房地產項目并購方式選擇二、房地產項目并購方式選擇三、房地產項目并購法律盡職調查三、房地產項目并購法律盡職調查29 目標公司盡職調查提綱 房地收

17、購調查問卷及清單 房地產收購調查表格、承諾函30房地產項目并購法律盡職調查房地產項目并購法律盡職調查調查階段應注意的法律風險調查階段應注意的法律風險311、用地性質2、取得方式3、出讓方式、用途4、土地限制項目土地的合法性項目土地的合法性項目的合法性及現狀項目的合法性及現狀收購方式有關的風險收購方式有關的風險1、審批文件2、規劃條件3、項目現狀1、項目轉讓相關風險2、股權轉讓相關風險項目土地取得項目土地取得l 建設用地性質：國有？集體所有？l 取得方式：出讓？劃撥？轉讓？l 出讓方式：協議？招拍掛？l 出讓權限：主體？面積？l 土地用途：住宅？商業？工業？綜合？32土地管理法土地管理法第四十三

18、條：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的， 必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批 準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和鄉（鎮）村公共設施和 公益事業建設公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。33l集體建設用地使用權流轉集體建設用地使用權流轉土地管理法土地管理法第六十三條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓不得出讓、轉讓 或者出租用于非農業建設或者出租用于非農業建設。n現行法律法規限制現行法律法規限制34 企業破產、兼并企業破產、兼并土地管理法第六十三條：“農民集體所有的土地的使用權不得出

19、讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地依法取得建設用地的企業，因破破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外?！?通過聯營舉辦鄉鎮企業獲得建設用地使用權通過聯營舉辦鄉鎮企業獲得建設用地使用權土地管理法第六十條：“農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業企業的，應當持有關批準文件持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請提出申請，按照省、

20、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準由縣級以上地方人民政府批準。n現行法律限制下企業獲得集體建設用地使用權的方式現行法律限制下企業獲得集體建設用地使用權的方式n中央政策的松動（建立城鄉統一的建設用地市場）中央政策的松動（建立城鄉統一的建設用地市場）2004年12月24日，國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定提出，在符合規劃的在符合規劃的 前提下，農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉前提下，農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。2008年1月7日，國務院關于促進節約集體用地的通知指出，要在堅持尊重農民意愿、保障農民權益的原則下，依法盤活、利用農村集體建設用地依法盤活、利用

21、農村集體建設用地。2013年11月8日，十八屆三中全會報告指出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。35關于全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見（20142014年中央年中央1 1號文件號文件）提出：在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股

22、，實行與國有土地實行與國有土地同等入市、同權同價同等入市、同權同價，加快建立農村集體經營性建設用地產權流轉和增值收益分配制度。關于加大改革創新力度加快農業現代化建設的若干意見（20152015年中央年中央1 1號文件號文件）提出：在確保土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的前提下，按照中央統一部署，審慎穩妥推進農村土地制度改革。分類實施農村土地征收、集體經營性建設用地入市集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。關于落實發展新理念加快農業現代化 實現全面小康目標的若干意見（20162016年中央年中央1 1號文件號文件）提出：推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市集體經營性

23、建設用地入市、宅基地制度改革試點。362015年2月27日，第十二屆全國人民代表大會常務委員會第十三次會議通過全國人民代全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域表大會常務委員會關于授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定暫時調整實施有關法律規定的決定 允許存量農村集體性經營建設用地入市允許存量農村集體性經營建設用地入市在北京市大興區等33個試點縣級行政區域暫時停止暫時停止土地管理法第43條和第63條、城市房地產管理法第9條關于集體建設用地使用權不得出讓等規定，在符合規劃、用途管制和依法取得前提下，允

24、許允許存量存量農村集體經營性建設用地農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、同權同價與國有建設用地使用權同等入市、同權同價。37提高被征地農民受益比例在33個試點縣級行政區域暫時停止土地管理法第47條關于征收集體土地補償的規定，明確綜合考慮土地用途和區位、經濟發展水平、人均收入等情況，合理綜合考慮土地用途和區位、經濟發展水平、人均收入等情況，合理確定土地征收補償標準確定土地征收補償標準，安排被征地農民住房、社會保障。符合條件的被征地農民全部納入養老、醫療等城鎮社保體系。有條件的地方可采取留地、留物業等多種方式，由農村集體經濟組織經營。38下放宅基地審批權 防止

25、城里人到農村買地建房暫時調整實施土地管理法第44條、第62條關于宅基地審批權限的規定，明確使用存量建設用地的，下放至鄉（鎮）人民政府審批，使用新增建設用地的，下放至縣級人民政府審批。宅基地退出實行自愿有償，轉讓僅限在本集體經濟組織內部，防止城里人到農村買地建房，導致逆城市化問題。上述調整在2017年12月31日前試行，對實踐證明可行的，修改完善有關法律；對實踐證明不宜調整的，恢復施行有關法律規定。39集體土地使用權集體土地使用權2015年11月2日，中共中央國務院深化農村改革綜合性實施方案把握好土地集體所有制和家庭承包經營的關系，現有農村土地承包關系保持穩定并長久不變，落實集體所有權，穩定農戶

26、承包權，放活土地經營權，實行“三權分置”。關于完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見集體經營性建設用地制度改革的基本思路是：允許土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的存量農村集體建設用地，與國有建設用地享有同等權利，在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，可以出讓、租賃、入股，完善入市交易規則、服務監管制度和土地增值收益的合理分配機制。宅基地制度改革的基本思路是：在保障農戶依法取得的宅基地用益物權基礎上，改革完善農村宅基地制度，探索農民住房保障新機制，對農民住房財產權作出明確界定，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機制，探索農民住房財產權抵押、擔保、轉讓的有效途徑

27、。40n各地集體建設用地使用權的探索改革各地集體建設用地使用權的探索改革蘇州最早，96年蘇州出臺蘇州市農村集體存量建設用地使用權流轉管理暫行辦法。2003年，北京市國土資源局制定了北京市農民集體建設用地使用權流轉試點辦法，并在延慶的大榆樹鎮、懷柔的廟城鎮開始試點。2008年，河北省人民政府發布了河北省集體建設用地使用權流轉管理辦法，明確農村集體建設用地使用權可以上市流轉。2011年，經國務院同意，國土資源部對天津濱海新區綜合配套改革試驗區土地管理改革專項方案作出批復，明確建立集體建設用地使用權有償取得和流轉制度，將集體建設用地納入城鄉統一土地市場。 41根據2016年4月21日國土資源部發布的

28、2015中國國土資源公報，截止2015年底，全國完成69宗共計758.33畝農村集體經營性建設用地入市。北京市大興區：北京市大興區農村集體經營性建設用地入市試點實施方案、北京市農村集體經營性建設用地入市試點暫行辦法等。北京市集體經營性建設用地首宗入市地塊：西紅門鎮2號地B地塊，規劃用途為F81綠隔產業用地，掛牌出讓，出讓年限40年，規劃建筑面積53400。2016年1月15日成交，成交價為80500萬元，折合樓面價為15075元。 42山西省澤州縣：山西省澤州縣農村集體經營性建設用地入市試點實施方案、澤州縣農村集體經營性建設用地入市管理辦法（入市）等。山西省集體經營性建設用地首宗入市地塊：位于

29、澤州縣金村鎮金村村，地塊面積為23.5畝，用地性質為工業用地，入市途徑為就地入市，入市方式為土地租賃，租賃期限20年，每年租金為11.75萬元。2015年12月1日成交。澤州縣大陽鎮集體經營性建設用地：地塊面積36.93畝，作為旅游項目開發用地，土地用途為商服用地，入市方式為出讓，使用年限為40年。2016年底成交。 43n應注意的問題應注意的問題分清“集體建設用地”、“集體經營性建設用地”“集體經營性建設用集體經營性建設用地”不同于“集體建設用地集體建設用地”的概念與范疇，并不是指集體的所有的建設用地，因為農村還有公益性建設用地和宅基地，更不是原來建設用地之外的其他農用地。如今中央推的和各地

30、試點的均是集體經營性建設用地的流轉，根據深化農村改革綜合性實施方案 ，工礦倉儲及商服用地屬于經營性建設用地。集體經營性建設用地使用應符合土地利用總體規劃、城鄉規劃。 44集體經營性建設用地使用應符合用途管制。u小產權房 u可以用于旅游、娛樂、養老等形式的房地產開發集體建設用地使用權流轉應經招拍掛集體建設用地使用權出讓、出租用于商業、旅游、娛樂等經營性項目，應參照國有土地使用權公開交易程序和方法，通過土地市場招標、拍賣、掛牌等方式進行。集體建設用地使用權流轉應履行民主程序 出讓、出租和抵押村農民集體建設用地使用權，須經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意。45商

31、品住宅n以廣州市集體建設用地使用權流轉以廣州市集體建設用地使用權流轉2015年7月23日，廣州市出臺廣州市集體建設用地使用權流轉管理辦法。流轉條件：流轉條件：產產權明晰，完成集體建設用地權屬登記；符符合土地利用總體規劃、城鄉規劃；符符合產業政策和土地供應政策，嚴格土地用途管制，不得用于商品房開發和住宅建設；遵遵循依法、自愿、有償、平等、公開的原則。流轉程序（出讓）：流轉程序（出讓）： 46取得同意流轉證明向土地主管部門提出納入年度土地供應計劃的申請接受申請后納入年度土地供應計劃公開平臺進行交易、成交簽署合同、繳納土地出讓金取得同意流轉證明的程序取得同意流轉證明的程序發布通告（村民大會或代表會議

32、召開前30日發布通告，列明流轉形式、價格、競買人要求、流轉收益收取方式等基本情況，并通知會議時間、地點、參加人員及提出異議的途徑）召開村民大會或代表會議，對流轉基本事項進行表決須取得2/3以上成員或者代表同意。將會議決議公示（不少于15日）。公示期內，有1/3以上有選舉權的村民對村民會議決議提出異議或1/10以上有選舉權的村民對村民代表會議決議提出異議的，不得辦理流轉手續。經上述程序集體決議，可以進行流轉的，由本集體經濟組織出具同意流轉的書面證明材料。同意流轉書面證明材料應經公證機構公證。 47交易方式交易方式工業用地工業用地和商業、旅游、娛樂等經營性集體建設用地商業、旅游、娛樂等經營性集體建

33、設用地，以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當在區一級農村集體資產交易服務機構區一級農村集體資產交易服務機構或市公共資源交易中心市公共資源交易中心以招標、招標、拍賣或者掛牌方式拍賣或者掛牌方式公開出讓，并取得成交確認書或中標通知書。其他用途的集體建設用地使用權的流轉可以采用協議方式進行。出讓價格不得低于同區域、同類別國有土地使用權基準地價的30%。48n劃撥劃撥縣級以上人民政府依法批準（具體行政行為）無償（或支付土地使用者應繳納補償、安置等費用），無須支付土地出讓金無期限（不同于土地出讓）處分受到限制。禁止轉讓、出租、抵押；確有需要的，必須繳納土地出讓金，將劃撥土地轉化為出讓土地。政府根據城

34、市建設發展需要和城市規劃要求，或者土地使用者因遷移、解散、 撤銷、破產等原因停止使用劃撥土地的，由政府無償收回劃撥土地。無償收回 劃撥土地，政府僅對地上建筑物給予適當補償。 4950劃撥土地的范圍土地管理法第54條規定，下列建設用地可以以劃撥方式取得： 國家機關用地和軍事用地； 城市基礎設施用地和公益事業用地； 國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地； 法律、行政法規規定的其他用地。 劃撥用地目錄 減少非公益性用地劃撥減少非公益性用地劃撥 節約集約利用土地規定 國家擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。除軍事軍事、保障性住房保障性住房和和涉及國家安全和公共秩序的特殊用地涉及國家

35、安全和公共秩序的特殊用地可以以劃撥方式供 應外，國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產業）、城市基礎設施 以及各類社會事業用地中的經營性用地，實行有償使用。5152建設用地使用權劃撥的程序建設用地使用權劃撥的程序預審（土地管理部門出具建設項目預審報告）申請（土地使用者向市、縣人民政府的土地管理部門提出用地申請）審查（土地管理部門對申請進行審核，劃定用地范圍）批準（報市、縣人民政府批準，發給建設用地批準書）劃撥登記 劃撥土地的轉讓條件劃撥土地的轉讓條件53符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：土地

36、使用權者為公司、企業、其他經濟組織和個人；領有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或 者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。政府的出讓權限之一政府的出讓權限之一1、建設用地使用權出讓的主體是市、縣人民政府，其土地管理部門負責簽訂、履行國有建設用地使用權出讓合同。54開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。2005年8月1日前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。政府的出讓權限之一政

37、府的出讓權限之一2、政府的批準權限55l耕地1000畝以上、其他土地2000畝以上的，由國務院批準；l耕地3畝以下、其他土地10畝以下的，由縣級人民政府批準；l省轄市、自治州人民政府的批準權限，由省、自治區人民代表大會常務委員會決定。政府的出讓權限之二政府的出讓權限之二限制用地項目目錄限制用地項目目錄(2012(2012年本年本) )56“商品住宅項目商品住宅項目”宗地出讓面積不得超過宗地出讓面積不得超過下列標準：下列標準：小城市（鎮）：7公頃（105畝）；中等城市：14公頃（210畝）；大城市：20公頃（300畝）容積率不得低于1.0（含1.0）招拍掛政策招拍掛政策 國土資源部招標拍賣掛牌出

38、讓國有土地使用權規定即11號令， 2002年7月1日起，商業、旅游、娛樂和商品住宅用地等經營性用地使用權出讓必須采用“招拍掛”方式。 國土資源部、監察部關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知即71號令，各地在20042004年年8 8月月3131日前日前將歷史遺留問題處理完畢，從2004年8月31日起，所有經營性項目用地一律公開競價出讓。 2006年8月的國務院關于加強土地調控有關問題的通知（國發200631號）及2007年9月國土資源部的招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（國土資源部39號令）均進一步明確要求：“工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓?！?7招拍

39、掛政策招拍掛政策 2006年8月，國土資源部發布實施了招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范，從程序上、技術標準上和可操作性上，對招標拍賣掛牌出讓作了進一步的細化和規范。 2011年5月，國土資源部發布實施了國土資源部關于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見。 2012年，北京市國土資源局啟動了北京市2013年度國有建設用地供應計劃編制工作，從2013年起，養老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計劃。養老設施用地也需要通過招拍掛程序取得。5859模式一：以限定房價或地價出讓，使用掛牌或拍賣方式政策性住房用地限房價、競地價限地價、競房價招拍掛政策招拍掛政策60模式二：限地價，競配公共服務設

40、施（主要為保障性住房）土地競買價達設定上限后，轉入競配建保障性住房建設面積的模式模式三：限配建公共服務設施（主要為保障性住房），競地價2015年1月7日，華潤首開平安聯合體摘得豐臺白盤窯村1516-0665號地塊，成交價86.25億元，總建筑面積41.87萬，其中，配建16.3萬的限價商品房以及12.2萬的自住型商品住房。模式四：以“土地利用綜合條件最佳”為標準出讓土地使用權對土地開發利用條件和出讓地價進行綜合評定，以招標方式確定土地使用權人招拍掛政策招拍掛政策項目土地出讓合同履行項目土地出讓合同履行u出讓金、補償款是否繳清？（關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知（國土資發201034號

41、）u是否存在違約、違規行為?（用地性質、容積率、規劃條件等）u是否為閑置土地？（閑置土地處置辦法自2012年7月1日起施行）u是否存在其他可能導致土地被依法收回的情形？（公共利益、規劃調整）61項目土地使用權限制項目土地使用權限制 是否存在權屬爭議？ 是否存在抵押、擔保、出租？ 是否被依法查封、扣押？ 是否涉及訴訟、仲裁？63項目審批文件項目審批文件 立項批復 勘察成果文件審查意見 規劃設計批文（規劃意見書、審定設計方案通知書） 人防（人民防空工程設計審核批準通知單） 消防（建筑消防防火審核意見書） 交通（項目交通規劃設計審查意見函） 園林（綠化補償費審核意見書、樹木伐移批準文件） 環保（環境

42、影響報告的批復） 市政 釘樁成果通知書64項目審批文件項目審批文件（接上頁） 拆遷補償、安置批文（拆遷許可證） 建設用地規劃許可證 建設工程規劃許可證 建筑工程施工許可證 商品房預（銷）售許可證 已經取得的審批文件及其有效性 正在辦理中的審批文件、是否能夠通過及時間 將來還需要辦理的審批文件65項目規劃條件項目規劃條件 出讓地塊的面積、土地使用性質、容積率、建筑密度、建筑高度、停車泊位、主要出入口、綠地比例、必須配置的公共設施和市政基礎設施、建筑界線、開發期限等要求。 地塊區位與現狀，地塊坐標、標高，道路紅線坐標、標高，出入口位置，建筑界線以及地塊周圍地區的環境與基礎設施條件。66項目現狀項目

43、現狀l項目投入情況（投資總額、資金流向、財務會計憑證、開發建設成本）l項目簽訂的合同、協議及其履行情況l轉讓人對外的承諾（政府、社會、購房人） l項目建設合法性（違規建設、超規劃建設）67項目轉讓的必要條件項目轉讓的必要條件不得轉讓的房地產項目不得轉讓的房地產項目“一地多賣一地多賣”情況的處理情況的處理在建工程轉讓在建工程轉讓68項目轉讓的必要條件項目轉讓的必要條件l 已經支付全部建設用地使用權出讓金，并取得建設用地使用權證書。l 按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。“開發投資總額”不包括地價款。l 轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。69不得轉讓的房地產項目不得轉讓的房地產項目l 不具備上述必要條件的。l 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的。l 依法收回建設用地使用權的。l 共有房地