1、 第一節 概述 第二節 土地權屬的確認 第三節 土地所有權調查 第四節 土地使用權調查 第五節 權屬界址調查 第二章第二章 土地權屬調查土地權屬調查第一節 概述1 土地權屬調查的概念 土地權屬調查是對土地權屬單位的土地權屬來源及其權利所及的位置、界址、數量和用途等基本情況的調查。 2 土地權屬調查的內容和步驟 2.1 調查內容 (1) 土地的權屬狀況，包括宗地權屬性質、權屬來源、取得土地時間、土地使用者或所有者名稱、土地使用期限等。 (2) 土地的位置，包括土地的座落、界址、四至關系等。 （3） 土地的利用狀況和土地級別 （4）在土地管理人員主持下仲裁有關權屬糾紛。 （5）整理好土地權屬調查資

2、料，作為永久資料歸檔保存。2.2 調查的基本程序擬訂調查計劃擬訂調查計劃 物質方面準備物質方面準備 調查底圖的選擇調查底圖的選擇 資料整理資料整理 街道和街坊的劃分街道和街坊的劃分 發放通知書發放通知書 土地權屬資料的收土地權屬資料的收集、分析和處理集、分析和處理實地調查實地調查 3 土地和宗地的劃分 3.13.1 土地的劃分土地的劃分 概念：概念：土地劃分是指為了滿足土地管理工作的需要所確定的宗地所屬地域上的空間層次。根據我國國情，考慮到便于管理，劃分的空間層次應于行政管理系統相一致。 (1 1) ). .城鎮地區土地劃分：城鎮地區土地劃分： 省市區街道街坊宗地 ( (2 2) ). .農村

3、地區土地劃分：農村地區土地劃分： 省縣（縣級市）鄉（鎮）行政村宗地地塊（圖斑） ( (3 3) ). .地籍區和地籍子區地籍區和地籍子區 這兩個名詞是根據地籍工作的需要而設立的，在我國地籍管理的基層單位為縣、區級土地管理部門。實際工作中，地籍區相當于街道或鄉鎮，地籍子區相當于街坊或行政村。 3.23.2 宗地的劃分宗地的劃分 ( (1 1) )、基本原則、基本原則： 由一個權屬主所有或使用的相連成片的用地范圍劃分為一宗地； 如果同一權屬主所有或使用不相連的兩塊或兩塊以上的土地，則劃分為兩個或兩個以上的宗地； 如果一個地塊由若干個權屬主共同所有或使用，實地又難以劃分清楚各權屬主的用地范圍的，劃為

4、一宗地，稱為組合宗。 對一個權屬主擁有的相連成片的用地范圍如果土地權屬來源不同，或樓層數相差太大，或存在建成區與未建成區(如住宅小區)；或用地價款不同，或使用年期不同等情況，在實地又可以劃清界限的，可劃分成若干宗地。 (2 2) ). .農村和城市郊區的宗地劃分農村和城市郊區的宗地劃分 依據宗地劃分的基本原則劃分(3 3) ). .集體土地所有權宗地的劃分集體土地所有權宗地的劃分 共有宗的概念：一個地塊由幾個集體土地所有者共同所有，其間難以劃清權屬界線的，為共有宗。共有宗不存在國家和集體共同所有的情況。 其劃分可依據宗地劃分的基本原則劃分(4 4) ). .城鎮以外國有土地使用權宗地的劃分城鎮

5、以外國有土地使用權宗地的劃分 依據宗地劃分的基本原則劃分( ( 5 5) ). .爭議地、間隙地、飛地的宗地劃分爭議地、間隙地、飛地的宗地劃分 爭議地：爭議地：有爭議的地塊，即兩個或兩個以上權屬主都不能提供有效的確權文件，卻同時提出擁有所有權或使用權的地塊。 間隙地：間隙地：指無土地使用權屬主的空置土地。 飛地：飛地：鑲嵌在另一個土地所有權地塊之中的土地所有權地塊。單獨分宗單獨分宗爭議地爭議地間隙地間隙地飛地飛地3.3、地塊的劃分 地塊是地籍的最小單元，它是地球表面上一塊有邊界、有確定的權屬主和利用類別的土地。 地塊應按照土地利用類別來劃分；地塊界線應與權屬界線、各級行政境界線、街道界線、街坊

6、界線保持一致，不能產生矛盾，即權屬界線、各級行政境界線、地籍區界線、地籍子區界線都是地塊界線。但反之不然，地塊界線不一定都是權屬界線。同時，每一地塊的地塊界線不能跨越權屬界線或其他行政界線，也不能跨越街道界線和街坊界線。在同一宗地內若有不同的土地利用類型，可劃分為若干地塊。4 4 土地編號土地編號 4.1 4.1 城鎮地區土地編號城鎮地區土地編號 通常以行政區劃的街道和宗地兩級進行編號，如果街道下劃分有街坊（地籍子區）就采用街道、街坊、和宗地三級編號。如：03-05-012，表示省市區第3街道，第5街坊，第12宗地。 4.2 4.2 農村地區地籍編號農村地區地籍編號 農村應以鄉（鎮）、宗地和地

7、塊三級組成編號。其原則同上，如：02-04-005表示省縣（縣級市）鄉（鎮）第2行政村，第4宗地，第五地塊（圖斑）。5 5 邊界類型和邊界系統邊界類型和邊界系統 5.15.1. .邊界類型：邊界類型： 行政邊界 地籍區或地籍子區邊界 宗地邊界 地塊邊界 5.25.2. .邊界系統邊界系統 邊界系統邊界系統: :人們或政府管理機構通常以某種方式所承認的界線存在形式。一般包括普通邊界和法律邊界。 普通邊界普通邊界: :主要依靠自然或人造的邊界要素，依據各地的普通規則，但沒有精確的邊界數據，或有 邊界數據但又沒有法律手續固定下來的邊界。 法律邊界法律邊界: :對人造的或自然的邊界要素進行精確的測量，

8、獲取測量數據，通過法律程序給予承認，并 在實地以法律的形式固定下來的邊界。6 6 土地權屬界址的含義土地權屬界址的含義 土地權屬界址包括界址線、界址點和界標。界址線界址線相鄰宗地之間的分界線，或宗地的邊界線。界址點界址點界址線或邊界線的空間或屬性的轉折點。界標界標在界址點上設置的標志。第二節 土地權屬的確認 土地權屬是指土地產權的歸屬，是存在于土地之中的排他性完全權利。它包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、地役權等多項權利。 1. 1.土地所有權土地所有權 土地所有權是土地所有制在法律上的表現，具體是指土地所有者在法律規定的范圍內對土地擁有占有、使用、收益和處分的權

9、利，包括與土地相連的生產物、建筑物的占有、支配、使用的權利。 2. 2.土地使用權土地使用權 土地使用權是指依照法律對土地加以利用并從土地上獲得合法收益的權利。 3. 3.土地權屬主土地權屬主 土地權屬主簡稱權屬主，也可以稱作權利人，是指具有土地所有權的單位和土地使用權的單位或個人。 4 4、土地權屬的確認方式、土地權屬的確認方式 1 文件確認 2 慣用確認 3 協商確認 4 仲裁確認 4.14.1 農村地區（含城市郊區）土地所有權和使用權的農村地區（含城市郊區）土地所有權和使用權的確認確認 一般應將依據文件確認、慣用確認、協商確認、仲裁確認幾種方式結合起來確認農村土地所有權和使用權。 4.2

10、 4.2 城市土地使用權的確認城市土地使用權的確認 城市土地所有權是國家所有，因此，城市各權屬主只有土地使用權而無土地所有權（郊區集體土地除外）。城市土地使用權主要按下列文件確認： 單位用地紅線圖。房地產使用證。土地使用合同書。征（撥）地批準書和合同書。有償使用合同書（協議書）和國有土地使用權證書。城市住宅用地確權文件。第三節 土地所有權調查 土地所有權調查是指以地塊或宗地為單位，對地塊或宗地的所有權、位置等屬性的調查和確認。在我國，初始土地所有權調查與土地利用現狀調查一起進行，同時也調查城鎮以外的國有土地使用權，如鐵路、公路、獨立工礦企事業、軍隊、水利、風景區的用地和國營農場、林場、苗圃的用

11、地等。1、調查內容 （1）查清土地所有權宗地的權屬狀況，包括宗地權屬性質、權屬來源和土地所有者名稱等。 （2）查清城鎮以外的國有土地使用權宗地的權屬狀況，包括宗地權屬性質、權屬來源、取得土地時間和所有者名稱等。 （3）查清以上兩種宗地的位置、界線、四鄰關系等。 （4）查清行政村界線、村民小組界線、鄉（鎮）界線、區界線以及相關的地理名稱等。2 、權源調查 集體土地所有權的權屬來源主要有如下幾例： （1）土地改革時分配給農民并頒發了土地證書，土地改革后轉為集體所有。 （2）農民的宅基地、自留地、自留山及小片荒山、荒地、林地、水面等。 （3）城市郊區依照法律規定屬于集體所有的土地。 （4）凡在196

12、2年9月農村人民公社工作條例修正草案頒布時確認的生產經營的土地和以后經批準開墾的耕地。 （5）城市市區內已按法律規定確認為集體所有的農民長期耕種的土地、集體經濟組織長期使用的建設用地、宅基地。 （6）按照協議，集體經濟組織與國營農、林、牧、漁場相互調整權屬地界或插花地后，歸集體所有的土地。 （7）國家劃撥給移民并確定為移民擁有集體土地所有權的土地。 在調查土地權屬來源時，應注意被調查單位（即土地登記申請單位）與權源證明中單位名稱的一致性。發現不一致時，需要對權屬單位的歷史沿給革、使用土地的變化及其法律依據進行細致調查，并在地籍調查表的相應欄目中填寫清楚。3、其他要素的調查3.1 權屬主名稱 權

13、屬主名稱是指土地使用者或土地所有者的全稱。3.2 取得土地的時間3.3土地位置 調查核實宗地四鄰，所在鄉（鎮）、村的名稱以及宗地預編號及編號。3.4土地所有權性質4、權屬界線調查、審核與調處 土地所有權界線調查時，按調查計劃向土地權屬單位發放指界通知書，明確土地權屬單位代表到場指界時間、地點和需帶的證明與權源材料。 5、界址標注和調查表的填寫 一個鄉（鎮）權屬調查結束后，在鄉（鎮）境界內形成的土地所有權界線、土地使用權界線、無權屬主或權屬主不明確的土地權屬界線、爭議界線、城鎮范圍線等，構成無縫隙、無重疊的界線關系，這些界址點、線均應標注在調查用圖上。 土地所有權調查表與地籍調查表相同。它們是權

14、屬調查確定權屬界線的原始紀錄，是處理權屬爭議的依據之一，必須按規定的格式和要求認真填寫。第四節 土地使用權調查1、調查內容 城鎮土地使用權調查是指以土地使用權宗地為單位，對宗地的權利、位置等屬性的調查和確認（土地登記前具有法律意義的初步確認），一般情況下，土地使用權調查和土地所有權調查同步進行。具體內容有： （1）查清一宗地的權屬狀況，包括宗地權屬性質、權屬來源、取得時間和土地使用期限、土地使用者和土地所有者名稱等。 （2）查清一種宗地的位置、界線、四鄰關系以及相關的行政界線、地理名稱等。 （3）查清一宗地的利用狀況和土地級別。 農村土地使用權調查，一般以行政村為單位進行。重點調查行政村界，土

15、地的位置，使用土地的行政村名稱、地理名稱和相鄰行政村名稱等。2、權源調查 土地權源是指土地使用權單位依照國家法律獲取土地使用權的方式。迄今為止，我國土地權屬來源主要分兩種情況： 一種是1982年5月國家建設征用土地條例頒布之前權屬主取得的土地，通常叫歷史用地。 另一種是1982年5月國家建設征用土地條例頒布之后權屬主取得的土地。具體有以下3種情況。 （1）經人民政府批準征用的土地，叫行政劃撥用地，一般是無償的。 （2）1990年5月19日中華人民共和國國務院令第55號中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例發布后權屬主取得的土地，叫協議用地，一般是有償使用的。 （3）沒有按照國家有關

16、法律、法規取得土地使用權的土地，叫違法用地。 在調查土地權屬來源時，應注意被調查單位（即土地登記申請單位）與權源證明中單位名稱的一致性。發現不一致時，需要對權屬單位的歷史沿革、使用土地的變化及其法律依據進行細致調查，并在地籍調查表的相應欄中填寫清楚，或制作專門的宗地現狀歷史情況記載表，用于記載宗地演變的歷史過程，是確權處理的重要依據。這些關鍵信息非常重要，可以輔助宗地查詢，提高宗地數據的可讀性，為房地產登記提供重要參考，必須填寫清楚。宗地現狀歷史情況記載表權屬主或宗地名稱宗地號用地情況建筑物情況存在問題3、其他要數的調查3.1 權屬主名稱 權屬主名稱是指土地使用者或土地所有者的全稱。3.2 取

17、得土地使用權的時間和土地年期3.2.1 概念 取得土地使用權的時間是指獲得土地使用權的起始時間。土地年期是指獲得土地使用權的最高年限。在我國，土地使用權出讓的最高年限規定如下： （1）居住用地為70年。 （2）工業用地為50年。 （3）教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年。 （4）商業、旅游、娛樂用地為40年。 （5）綜合或者其他用地為50年。 3.2.1 實例 下面以深圳市寶安區為例說明取得土地使用權的時間和土地年期的調查方法。 （1）已簽訂土地使用權出讓合同的，以合同為準。 （2）已登記發證的，以登記時確定的年期為準。 （3）行政劃撥，批準鎮村集體單位非農用地，以批文時間為準，暫不定年

18、期。 （4）有基本建設用地合同書的用地，以簽訂合同時間為準，暫不定年期。 （5）已簽發竣工項目處理決定書的用地，以處理決定書確定的年期確定。 （6）未簽合同和登記發證，但已劃紅線圖的，以紅線劃定時間為準，暫不定年期。 （7）臨時用地以劃定藍線的時間起算，按批準的使用年期計算。 （8）歷史用地及其他情況以實際使用土地時間確定，暫不定年期。3.3 土地位置 調查核實土地坐落，宗地四鄰，所在區、街道、門牌號，宗地預編號及編號。3.4 權屬狀況及土地利用狀況 土地使用者或單位、權屬性質、用地來源、實際用途以及土地利用現狀等，皆需調查核實，填表登記。對于一宗地內有不同類別的用地，如工廠內有居民區，學校內

19、有商業用地等，均應認真查清。3.5 土地利用狀況調查 土地利用狀況調查包括宗地的批準用途和實際用途的調查，按土地利用現狀分類調查至二級分類。3.6 土地級別調查 利用城鎮土地分等定級成果，確定每宗地的土地級別。4、權屬界線調查、審核與調處 土地使用權中的界址調查、權屬界線的審核以及有爭議權屬界線的調查處理等內容在以后有詳細介紹。第五節 權屬界址調查 土地權屬的界線稱為界址線，界址線的轉折點稱為土地權屬界址點（簡稱界址點）。界址調查是指對土地權屬界址點、界址線實地位置的現場指界及設置界標等野外工作。本宗地、相鄰宗地使用者及調查人員共同到現場，由本宗地及相鄰宗地使用者指界、認定界址點及界址線。本宗

20、地及相鄰宗地的使用者同時到現場指界、認定有困難的，在初始地籍調查時，可分別到現場指界、認定。 界址認定后，調查人員會同雙方指界人，對認定的界址點現場設界標。調查人員應現場繪制宗地草圖，勘丈界址邊長及關系邊長，并將界標種類、現場界址調查勘丈成果填寫到地籍調查表上。 31（ 1 ）相鄰宗地界址線間距小于 0.5m 時，宗地界址必須由本宗地及相鄰宗地的使用者親自到現場指界、認定。宗地界址臨街、臨巷、相鄰宗地界址線間距大于 0.5m 或土地使用者已有建設用地批準文件且用地圖上的界線與實地界線吻合時，可只由本宗地指界人指界。 （ 2 ）單位使用的土地要求由法人代表出席指界，并出具法人代表身份證明書及本人

21、身份證明。個人使用的土地，須由戶主出席指界，并出具戶口簿或其身份證明。法人代表或戶主不能親自出席指界的，可由委托代理人指界，委托代理人指界時應出具法人代表身份證明書、指界委托書及本人身份證明。 32u按下面規定處理:1.如一方缺席，其宗地界線以另一方所指界線確定。2.如雙方缺席，其宗地界線由調查人員根據現場及地方習慣確定。3.將現場調查結果及違約缺席指界通知書送達違約缺席者。違約缺席者對調查結果如有異議，須在收到調查結果之日起， 15 日內重新提出劃界申請，并負責重新劃界的全部費用。逾期不申請者，則1、2兩條確定的界線自動生效。4.指界人認界后，無任何正當理由，不在地籍調查表上簽字蓋章的，可參

22、照缺席指界的有關規定處理。33（一）必須對所有界址點設置標志 界址認定后，在雙方指界人均在場的情況下，調查人員應對所認定的界址點在實地現場按照城鎮地籍調查規程的要求設置界標。設置標志要注意因地制宜，保持市容美觀，便于保存。 設置的注意事項見書29頁。（二）設置界標的主要作用 1.防止權屬調查、勘丈、繪制宗地草圖與地籍測量時對界址點的判別差錯。 2.保障準確地勘丈、繪制宗地草圖、地籍測量。 3.界標是實地的法律憑證，是處理土地權屬糾紛的依據。 4.便于對地籍調查的測量成果進行實地檢查。 5.便于土地使用者依法使用土地，減少違法占地和土地糾紛。 6.有利于地籍的日常管理工作。 34（三）界標種類和

23、適用范圍35l界址點編號是宗地界址管理的基礎。由于各地區具有的圖件資料及使用的測量方法不同，界址點編號可分為：1.按宗地編號 2.按圖幅統一編號 3.按地籍街坊統一編號 36五 繪制宗地草圖1.宗地草圖為界址點的維護、恢復和解決權屬糾紛提供依據；2.宗地草圖可配合地籍調查表，為測定界址點坐標和制作宗地圖提供重要信息；3.宗地草圖是檢核地籍圖中各宗地的幾何關系、保證地籍圖質量的重要圖件。 371.本宗地號和門牌號、相鄰宗地的宗地號和門牌號；2.本宗地使用者名稱、相鄰宗地使用者名稱；3.本宗地界址點、界址點編號及界址線；4.宗地內及宗地外緊靠界址點（線）的主要建筑物和構筑物；5.界址邊邊長、界址點

24、與相鄰地物的關系距離及建筑物邊長；6.界址點的幾何條件；7.指北線、丈量者、丈量日期等 381.應選用質量好、能長期保存的圖紙來繪制宗地草圖。草圖的規格一般為32K、A4、A3，對特大宗地可分幅繪制。2.宗地草圖用概略比例尺，用2H-4H的鉛筆繪制，線條、字跡要清楚，數字、注記、字頭要向北、向西書寫，斜線字頭垂直斜線書寫。3.宗地使用者名稱注記在宗地內，字頭一律向北書寫，本宗地相鄰界址點之間的距離等所有勘丈數據、幾何條件都要進行注記。4.注記過密的部位可移出放大繪出。5.宗地草圖必須實地繪制，一切注記應實地丈量記錄（大于100m的界址邊允許用坐標反算），不得涂改，不得復制。39權屬調查記事及調查員意見：權屬調查記事及調查員意見： 經現場核實：申請書上有關欄目填寫正確；本宗地及相鄰地指界人到現場指界；調查員對 6