1、 房屋安全管理培訓房屋安全管理培訓 房屋安全管理處房屋安全管理處 黃海波黃海波 二零一三年十一月三日二零一三年十一月三日一、房屋安全管理職責 （一）市房屋安全管理部門職責（一）市房屋安全管理部門職責n1.全市房屋安全管理；n2.全市房屋安全檢查，建立房屋安全應急機制，指導危險房屋排險解危工作；n3.組織全市房屋安全普查工作，實行全市房屋安全動態管理；n4.全市房屋安全鑒定工作；n5.全市住宅室內裝飾裝修活動管理工作；n6.全市房屋防汛工作。（二）縣（市）區房屋安全管理部門職責（二）縣（市）區房屋安全管理部門職責 n1.轄區內房屋安全管理工作；n2.制定房屋應急搶險預案，組織本行政區域房屋應急搶

2、險工作；n3.組織本地區的房屋安全普查，實行房屋安全動態管理；n4.對影響房屋安全行為的投訴、舉報進行查處；n5.物業服務企業安全管理員的備案工作； （二）縣（市）區房屋安全管理部門職責（二）縣（市）區房屋安全管理部門職責n6.對住宅房屋室內裝飾裝修禁止行為的查處工作；n7.轄區內危險房屋的治理工作。督促房屋所有權人及時治理危險房屋，并對危險房屋修繕加固和排險的結果進行檢查、記錄；n8.本轄區內直管公房的租金管理和修繕工作。 （三）鎮、辦房屋安全管理職責（三）鎮、辦房屋安全管理職責 n1.協助區房產管理部門做好房屋安全管理工作，負責自建房屋安全的監督管理；n2.做好房屋安全普查工作；n3.做好

3、房屋安全隱患的治理工作，督促房屋所有權人及時消除房屋安全隱患；n4.協助做好房屋應急搶險工作；n5.對房屋安全相關投訴、舉報進行調解。 （四）社區房屋安全管理職責（四）社區房屋安全管理職責 n1.負責轄區內房屋安全管理工作；n2.督促房屋所有權人及時治理危險房屋，對危險房屋修繕加固和排險的結果進行檢查、記錄；n3.配合做好房屋安全應急搶險工作；n4.對房屋安全相關矛盾糾紛進行調解。 （五）院落房屋安全管理職責（五）院落房屋安全管理職責 n發現、報告區域內房屋安全隱患，配合做好房屋安全應急搶險工作。 二、房屋安全管理 主要工作開展情況 （一）開展全市房屋安全普查、逐（一）開展全市房屋安全普查、逐

4、步建立全市房屋安全檔案步建立全市房屋安全檔案 n為切實加強我市房屋安全管理，建立全市房屋安全檔案，預防和消除危舊房屋安全隱患，維護社會公共利益和群眾住用安全，近期我市出臺了鄭州市人民政府辦公廳關于印發鄭州市房屋安全普查工作方案的通知（鄭政辦文201311號），決定對鄭州市建成區范圍內2012年12月31日前依法建成交付使用的各類房屋進行普查，并建立房屋安全檔案。 n通過此項工作的開展，各級政府可以隨時掌控本轄區內房屋的安全、完損狀況以及總量、分布等基本信息，為科學管理提供依據。n此次房屋安全普查從2013年5月1日至2014年12月31日，普查工作分為三個階段： （一）開展全市房屋安全普查、逐

5、（一）開展全市房屋安全普查、逐步建立全市房屋安全檔案步建立全市房屋安全檔案 1.房屋安全普查工作的準備及試點階段（2個月）； 2.房屋安全普查、建檔及鑒定階段（12個月）； 3.房屋安全普查工作的驗收和監督治理階段（6個月）。 （一）（一）開展全市房屋安全普查、逐開展全市房屋安全普查、逐步建立全市房屋安全檔案步建立全市房屋安全檔案 （二）危房治理及應急搶險工作（二）危房治理及應急搶險工作 n在日常管理中發現存在安全隱患的房屋，及時督促房屋產權人進行整改，對房屋進行改造或修繕加固，確保房屋安全使用，并對危險房屋修繕加固和排險的結果進行登記。n房屋出現險情時，各級部門房屋安全管理人員要第一時間趕赴

6、現場，配合市政府做好應急搶險各項工作。 （三）住宅房屋裝飾裝修管理（三）住宅房屋裝飾裝修管理 n依據鄭州市房屋安全管理辦法（鄭州市人民政府第206號令）及住宅室內裝飾裝修管理辦法（建設部110號令）開展我市住宅室內裝飾裝修管理工作，督促房屋管理單位（物業服務企業）建立房屋安全管理制度，做好裝飾裝修申報登記、檢查工作，及時查處裝飾裝修活動中違規拆改結構的行為，確保房屋安全使用。 （四）做好房屋防汛工作（四）做好房屋防汛工作 n全面做好房管系統防汛工作,及時下發防汛方案、防汛預案，健全防汛組織，完善各項規章制度，對房管系統的防汛工作進行安排部署，落實防汛工作責任制。每年5月份做好防汛各項準備工作，

7、69月做好房屋防汛日常工作。 （五）直管公房修繕、租金管理工作（五）直管公房修繕、租金管理工作 每年年初向各區房產管理部門下發直管公房年度租金任務、修繕計劃；年底組織開展直管公房修繕檢查活動。（六）及時受理投訴、信訪（六）及時受理投訴、信訪 及時受理各類房屋安全投訴，并在規定的時限內完成。 三、鄭州市房屋安全管理辦法簡介 n鄭州市房屋安全管理辦法2012年9月3日經鄭州市人民政府第88次常務會議審議通過，以鄭州市人民政府令第206號公布，于2012年12月1日起施行。其主要特點是：1 1、完善了房屋安全管理體制、完善了房屋安全管理體制 n辦法依據現行法規，完善了房屋安全管理體制。對各相關行政管

8、理部門在房屋使用安全管理中的職責進行了規范，為實現動態、無縫隙監管奠定了基礎。一是明確了各級政府對房屋安全安全管理的領導、督促和組織協調的職責；二是明確了市房產管理部門與縣（市、區）房產管理部門的房屋安全管理職責劃分； 1 1、完善了房屋安全管理體制、完善了房屋安全管理體制n三是明確了相關職能部門的配合義務；四是明確了鄉（鎮）人民政府、街道辦事處做好轄區內自建房屋安全的監督管理及其協助做好房屋安全管理工作的職責。通過清晰的職責分工，建立科學高效的管理體制，保證政府不缺位、不越位。2 2、設立了房屋安全責任制度、設立了房屋安全責任制度 n房屋安全涉及房屋所有權人、使用人、相鄰人、房屋管理人（物業

9、服務企業、自管房單位等）、建設、設計、施工、監理等眾多主體，關系復雜，在房屋安全管理實踐中，各方主體房屋安全責任界定不清，導致了房屋相關責任人推卸責任，消極應付，而政府部門承擔了過多的責任，這嚴重制約了房屋安全管理的有效管理，因此辦法明確了各方主體的責任和義務。 2 2、設立了房屋安全責任制度、設立了房屋安全責任制度 n房屋所有權人是房屋安全責任人，并規定其應當對房屋進行檢查維護、安全鑒定、安全問題的治理等承擔責任。規定了房屋使用人應當承擔合理使用房屋、發現安全問題及時報告并配合治理的責任。 2 2、設立了房屋安全責任制度、設立了房屋安全責任制度 n規定了物業服務企業等房屋管理人應當按照委托約

10、定承擔房屋使用安全管理責任，承擔應當對房屋進行檢查維護、發現安全問題進行制止和舉報的責任，承擔建立房屋安全管理檔案、并配備房屋安全管理員的責任。此外，辦法還明確了建設、設計、施工、監理等相關主體的責任和義務。 3 3、設立了房屋安全普查制度、設立了房屋安全普查制度 n為切實加強房屋安全日常管理，預防和消除房屋安全隱患，創新管理模式，對房屋安全實行主動管理，辦法設立了房屋安全普查制度，規定市、縣（市、區）人民政府應當定期組織本行政區域內的房屋安全普查，對房屋安全實行動態管理。 3 3、設立了房屋安全普查制度、設立了房屋安全普查制度n通過開展房屋安全普查工作，建立全市房屋安全檔案，各級政府可以隨時

11、掌控本轄區內房屋的安全、完損狀況以及總量、分布等基本信息，有針對性的為改善和管理提供科學依據。同時，為確保房屋安全普查工作的順利實施，辦法規定房屋安全普查費用納入同級人民政府財政預算。 4 4、設立了住宅房屋裝飾裝修申報設立了住宅房屋裝飾裝修申報 登記制度登記制度 n由于近年來住宅房屋裝飾裝修破壞房屋主體結構和承重結構的問題時有發生，影響了鄰里關系及社會穩定，為加強這方面的管理，辦法設立了住宅房屋裝飾裝修申報登記制度。對住宅房屋進行裝飾裝修的，房屋所有權人應當向受委托管理人（物業服務企業）進行申報登記，變動房屋建筑主體或者承重結構、超過設計標準增加樓面荷載的，需提交原設計單位或者具有相應資質等

12、級的設計單位提出的設計方案。 4 4、設立了住宅房屋裝飾裝修申報設立了住宅房屋裝飾裝修申報 登記制度登記制度 n同時辦法還對房屋使用安全的禁止行為做了規定，對于相應違規行為設立了處罰條款。5 5、設立了房屋安全鑒定法定鑒定制度、設立了房屋安全鑒定法定鑒定制度 n為遵循房屋安全管理合理使用、預防為主、防治結合、確保安全的原則，房管部門采取必要的行政手段，加強對房屋安全的事先監管，建立房屋安全鑒定法定鑒定制度是必要的。辦法規定有下列情形之一的，房屋所有權人或者建設單位應當委托房屋安全鑒定機構進行鑒定： 5 5、設立了房屋安全鑒定法定鑒定制度、設立了房屋安全鑒定法定鑒定制度 n一是達到房屋設計使用年

13、限仍繼續使用的（每隔1年進行一次鑒定）;二是學校、幼兒園、醫院、體育館、商場、影劇院、賓館、地下停車場庫等大型公共建筑和人員密集場所的房屋，達到設計使用年限一半以上的（每隔5年進行一次房屋安全鑒定）; 5 5、設立了房屋安全鑒定法定鑒定制度、設立了房屋安全鑒定法定鑒定制度 n三是出現房屋結構開裂、變形，地基不均勻沉降等危及使用安全跡象的; 四是拆改房屋主體結構，明顯加大荷載的；五是遭受自然災害或者事故，房屋出現結構損傷的;六是毗鄰建設工程施工現場，距離基坑、基礎施工開挖深度二倍范圍內的；七是其他依法應當進行鑒定的房屋。 6 6、設立了危險房屋代為治理制度、設立了危險房屋代為治理制度 n辦法規定

14、經鑒定為危險房屋的，房屋所有權人應當承擔危房治理的責任，但在實際工作中，常常存在房屋產權人因各種原因，無力治理、拒絕治理等情況，危險房屋得不到及時治理，造成極大的安全隱患，嚴重危及住戶的生命和財產安全。對此，辦法設立了代為治理制度，規定縣（市、區）房產管理部門應當督促房屋所有權人及時治理危險房屋， 6 6、設立了危險房屋代為治理制度、設立了危險房屋代為治理制度 n對于危及公共安全，房屋所有權人拒不治理的或者房屋所有權人確有困難無力治理的，由危險房屋所在地的縣（市、區）人民政府組織房產管理等有關部門采取加固、修繕、拆除、改建等措施代為治理。代為治理的費用，由房屋所有權人承擔。 6 6、設立了危險

15、房屋代為治理制度、設立了危險房屋代為治理制度 n經依法核定為低保家庭、低收入家庭，且無力承擔危險房屋治理費用的，可以向縣（市、區）房產管理部門提出書面申請，報請同級人民政府批準后予以減免。代為治理制度體現了政府及時排危解難，確保人民生命和財產安全的責任意識，體現了政府人文關懷的立法精神。 四、房屋安全管理 基本知識n1、房屋安全使用方面有哪些禁止性規定？、房屋安全使用方面有哪些禁止性規定？ 鄭州市房屋安全管理辦法第十五條規定。禁止下列影響房屋使用安全的行為：（一）擅自變動房屋建筑主體或者承重結構；（二）擅自超過設計使用荷載使用房屋；（三）降低房屋底層室內標高；（四）安裝影響房屋結構安全的設施設

16、備； （五）違法存放爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性等危險物品；（六）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防、人防設施、器材；（七）占用、堵塞、封閉房屋的疏散通道、安全出口以及其他妨礙安全疏散的行為；（八）損壞或者擅自拆改供水、排水、供電、供氣、供熱、防雷裝置、電梯等設施設備；（九）其他違反法律、法規、規章規定的行為。 n2 2、改變房屋外立面，在非承重外墻上開門、改變房屋外立面，在非承重外墻上開門、窗及改變房屋使用性質的裝修行為有哪些窗及改變房屋使用性質的裝修行為有哪些規定？規定？鄭州市房屋安全管理辦法第十六條規定 在本市城市規劃區內房屋所有權人或者房屋使用人需要搭建建筑物、構筑物，或改變房屋外立面

17、，在非承重外墻上開門、窗及改變房屋使用性質的，應當依法經城鄉規劃行政主管部門批準后方可實施。 n3、對住宅房屋進行裝飾裝修有哪些規定？、對住宅房屋進行裝飾裝修有哪些規定？鄭州市房屋安全管理辦法第十七條規定 對住宅房屋進行室內裝飾裝修的，應當向受委托管理人申報登記，并提交下列資料：（一）房屋所有權證明；（二）申請人身份證件；（三）變動房屋建筑主體或者承重結構、超過設計標準增加樓面荷載的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案。 n4、商品房交付使用后，買受人認為主體結、商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的應如何辦？構質量不合格的應如何辦？鄭州市房地產開發經營管理

18、條例第二十七條規定： 商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業依法予以賠償。 五、房屋相關評定、 鑒定標準簡介 房屋相關評定、鑒定標準簡介房屋相關評定、鑒定標準簡介 n1、建設部房屋完損等級評定標準規定： 房屋完損狀況，根據各類房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好、損壞程度，分成下列各類： 完好房； 基本完好房； 一般損壞房； 嚴重損壞房； 危險房。房屋相關評定、鑒定標準簡介房屋相關評定、鑒定標準簡介 n2、危險房屋鑒定標準（JGJ125-99）規定： 危險房屋鑒

19、定標準將房屋劃分為地基基礎、上部承重結構和護圍結構三個組成部分。按其危險程度和影響范圍，房屋危險性鑒定，劃分為以下四個等級： A A級級:結構承載力能滿足正常使用要求，未腐朽危險點，房屋結構安全。 房屋相關評定、鑒定標準簡介房屋相關評定、鑒定標準簡介 B B級級：結構承載力基本滿足正常使用要求，個別結構構件處于危險狀態，但不影響主體結構，基本滿足正常使用要求。 C C級級：部分承重結構承載力不能滿足正常使用要求，局部出現險情，構成局部危房。 D D級級:承重結構承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現險情，構成整幢危房。 六、房屋安全巡查排查項目和方法 房屋安全巡查排查項目房屋安全巡查排查項

20、目n1、定期排查轄區內房屋安全隱患并登記造冊，督促房屋產權人及時進行整改。n2、及時妥善解決轄區內房屋安全矛盾糾紛。 房屋安全巡查排查方法房屋安全巡查排查方法n1、破損構件在整幢房屋中的地位 在地基基礎或上部承重結構主要構件 產生發生危險的判斷上，應考慮它們的危險是孤立的還是相關的。當構件的危險是孤立的時，則不構成結構系統的危險；當構件是相關的時，則應聯系結構危險性判定其范圍。 房屋安全巡查排查方法房屋安全巡查排查方法n2、分清承重與非承重結構構件 房屋由承重非承重兩部分結構構件所 組成。承重構件分別承擔整幢房屋各部分的自重和荷載，它起到整幢房屋的支承和穩定作用，而非承重構件，除承受本身引起的重量外，只起到圍護作