1、務川楊村新城500畝項目開發戰略定位與概念示意方案策劃研究：深圳天驁投資策劃有限公司策劃研究：深圳天驁投資策劃有限公司20122012年年4 4月月2020日日中小城市/地縣級大盤開發模式定位研究關于大盤發展與大盤價值關于大盤發展與大盤價值國內外成功大盤開發模式研究項目開發成功模式借鑒項目開發成功模式借鑒成功模式持續研究之一成功模式持續研究之一通過對多個大盤的分析，研究國內外大盤開發的5種典型的成功模式和10多個典型案例中心城鎮開中心城鎮開發模式發模式緊縮城市開緊縮城市開發模式發模式綜合體綜合體開發模式開發模式城市中心大盤開發模式城市中心大盤開發模式交通擁擠與項目的通達性；項目與周邊建筑的協調

2、與和諧；項目功能與城市、區域功能的互補；項目自身功能的互補、空間共享與客戶共享。新市鎮開發新市鎮開發模式模式主題社區開主題社區開發模式發模式產業驅動開產業驅動開發模式發模式城市更新區城市更新區/ /郊區陌生區大盤開發模式郊區陌生區大盤開發模式老年社區體育社區教育社區休閑產業體育產業商務商業項目功能配比與功能分區，以滿足居住的基本生活需求；項目開發驅動模式，吸引消費群體。開發模式開發模式項目待研究和借鑒的開發模式與規劃理念項目待研究和借鑒的開發模式與規劃理念緊縮城市開發模式緊縮城市開發模式產業園區商貿城/商業街主題社區模式：通過社區的特定生活主題吸引特定主題社區模式：通過社區的特定生活主題吸引特

3、定消費人群，提升社區的影響力，支撐項目開發消費人群，提升社區的影響力，支撐項目開發模式一：主題社區模式模式一：主題社區模式主題社區開發模式主題社區開發模式核心驅動方式核心驅動方式：在陌生區大盤開發中，由于項目的交通距離以及消費者對項目區域的心理距離的影響，消費者對項目關注不足，項目對消費者無法形成沖擊，項目需要有影響力、有沖擊力的元素形成對消費者的吸引力，社區主題承載了社區開發中對消費者形成有效吸引的作用。教育地產、老年社區地產、體育地產、文化藝術地產等教育地產、老年社區地產、體育地產、文化藝術地產等的成功開發成為模式區大盤開發的重要驅動方式。通過主題主題吸引消費者的關注吸引消費者的關注，通過

4、完善的社區配套和良好的社區環完善的社區配套和良好的社區環境境消除消費者的心理抗性。新市鎮模式新市鎮模式NEW TOWNNEW TOWN ：建立較為完善的市：建立較為完善的市鎮結構及公共空間體系實現對項目的規劃和建設鎮結構及公共空間體系實現對項目的規劃和建設最早追溯到1898年霍華德的“花園城市花園城市” 構想，通過付諸歐美的城市建設，歷經百余年發展, 形成了今天New Town模式。主要建設措施：外部功能內部化外部功能內部化采用成片素地開發模式，完善的公共設施與服務設施，以及聯外交通的配合，是人口引進的重要誘因；通過開放式商業街、社區環境、特色產品等完善的生活配套保證郊區化生活的；通過大規模基

5、礎設施建設與公共商業建設保證居住需求。加勒比新城加勒比新城萬科城萬科城New town New town 的來源的來源公共配套設施；公共配套設施；基礎服務設施；基礎服務設施；街區、社區；街區、社區；模式二：新市鎮模式模式二：新市鎮模式鳳凰城鳳凰城產業驅動模式：通過具有盈利能力特色產業的經營產業驅動模式：通過具有盈利能力特色產業的經營提升項目的價值和影響力，并保證項目持續開發提升項目的價值和影響力，并保證項目持續開發產業驅動模式產業驅動模式總部基地總部基地通過具有盈利能力特色產業的長期經營，提升項目在城市中的影響力與地位，體現項目的開發價值，達到產業與房地產開發雙盈利的目的。達到產業與房地產開發

6、雙盈利的目的。關鍵詞：關鍵詞：采用成片素地開發模式，通過具有特色的產業開發與經營提升區域與項目的影響力，是人口引進的重要誘因；在前期成功經營中，充分展現項目景觀優勢、生活配套優勢、產業聚集優勢；通過基礎設施建設與公共設施建設保證居住需求；邊經營、邊引導、邊開發，打造具有特色的居住社區。邊經營、邊引導、邊開發，打造具有特色的居住社區。特色產業；特色產業；產業經營；產業經營；產業影響力；產業影響力；深圳華僑城深圳華僑城模式三：產業驅動模式模式三：產業驅動模式觀瀾湖大宅觀瀾湖大宅中心城鎮開發模式：以區域規劃為城市次中心、區域性中心城鎮開發模式：以區域規劃為城市次中心、區域性中心為基礎，通過政府基礎設

7、施建設為前提的開發模式中心為基礎，通過政府基礎設施建設為前提的開發模式概念及定義：概念及定義：以中心城鎮開發為依托的城鎮房地產開發模式。主要包括行政管理機構辦公樓開發，中心鎮公共設施開發，中心鎮商業房地產與與住宅房地產開發等。區域性中心城鎮區域性中心城鎮主要指中等規模城鎮，即人口在10萬100萬之間的城鎮。研究表明：區域性中心城鎮具有既可獲得規模經濟效益，又可避免人口超過100萬在環境和經濟社會方面過度膨脹的特點。 為緩解人口過分膨脹帶來的交通堵塞、空氣污染、犯罪率升高等，政府有組織地進行衛星城、新城鎮建設政府有組織地進行衛星城、新城鎮建設。通過政府的公共設施建設、通過政府的公共設施建設、交通

8、系統完善等帶動房地產項目開發交通系統完善等帶動房地產項目開發，中心城鎮大盤開發模式在這種條件下產生。 文化體育中心文化體育中心商務中心商務中心中心城鎮開發模式依托新城建設而存在，公共設施由新城鎮解決。中心城鎮開發模式依托新城建設而存在，公共設施由新城鎮解決。國際花都國際花都模式四：中心城鎮模式模式四：中心城鎮模式政務中心政務中心最重要的開發控制與要點：內部功能外部化！最重要的開發控制與要點：內部功能外部化！緊縮城市開發模式：在通過城市大盤開發中濃縮城市的緊縮城市開發模式：在通過城市大盤開發中濃縮城市的主要功能，通過建主要功能，通過建“城中城城中城”來保持項目的相對獨立性來保持項目的相對獨立性“

9、緊縮城市緊縮城市 ”(Compact City)是提倡一種密集而多樣變化的城市，通過城市功能的相互重疊來增加能源的使用效率，減少消耗和污染，追求可持續發展。提倡提倡”縮短交通距離縮短交通距離”，建立短路徑城市。，建立短路徑城市。 這一城市模式在歐洲頗為盛行，它反對大規模的功能分區，避免城市過分向郊區和鄉村擴張，主張步行和建立鄰里關系。 作用作用營造城市新營造城市新的中心區，打造新地的中心區，打造新地標，創造活力之源標，創造活力之源的區和功能，避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市24小時不夜城等方面起著重要作用。緊縮城市開發模式由于主張在城市小的區域內建立一個個多功能的城市緊縮城市

10、開發模式由于主張在城市小的區域內建立一個個多功能的城市綜合體，又稱為綜合體，又稱為“都市綜合體開發模式都市綜合體開發模式”。綜合體是將城市中商業、辦公、居住、酒店、展覽、休閑娛樂等功能的三項以上功能進行組合，在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。 模式五：緊縮城市模模式五：緊縮城市模式即都市綜合體模式式即都市綜合體模式緊縮城市開發模式的關鍵是選擇合理的物業配比緊縮城市開發模式的關鍵是選擇合理的物業配比模式和驅動模式，政府支持，開發主體資金保證模式和驅動模式，政府支持，開發主體資金保證 緊縮城市發展模式緊縮城市發展模式 ：各種功能均衡功能

11、均衡發展模式以商務為核心商務為核心發展模式；以商業為核心商業為核心發展模式；以酒店為核心酒店為核心的發展模式。適用條件適用條件優越的地理位置 CBD或城市中心邊沿；便利的交通條件；較大的規模；強制性的視覺沖擊超高層/建筑群政府支持，開發主體資金雄厚 。緊縮城市模式特征緊縮城市模式特征功能復合：功能復合：項目基本具備城市的主要功能；建筑形態多樣化：建筑形態多樣化：建筑形態與建筑形式多樣化、現代化；資源共享：資源共享：通過合理功能配比實現項目客戶資源共享與空間共享。 合理的功能配比：功能選擇與物業配比，符合城市需求； 高標準規劃：規劃要站在城市的高度，具有前瞻性 。成功關鍵要素成功關鍵要素緊縮城市

12、開發模式對于城市重建與舊城改造項目特別適用。緊縮城市開發模式對于城市重建與舊城改造項目特別適用。大盤開發模式研究對項目規劃與定位的啟示大盤開發模式研究對項目規劃與定位的啟示社區功能復合化：大盤社區功能呈綜合性互補社區功能復合化：大盤社區功能呈綜合性互補形態，大盤社區形態，大盤社區應成應成為一個為一個“緊縮城市緊縮城市”形形態態化整為零、業態多元復合、生活中心模化整為零、業態多元復合、生活中心模式式超越超越“單一功能模式單一功能模式”：通過自身綜合多功能打造，匯集居住，商業，娛樂，文化等復合型結構模式，滿足人們“工作、居住、生活”需求；外向互動、內向緊湊：外向互動、內向緊湊：大盤既是一個領域，又

13、與周邊的環境、人文、氛圍緊密銜接、融合，大盤是對內獨立與對外融合的統一。集約化、集聚化：集約化、集聚化：多功能組合是主要特征，是一個城市功能的濃縮和剪影。“緊縮城市緊縮城市”是一種可持續發展的城市形態是一種可持續發展的城市形態 邁克邁克詹克斯詹克斯認識一認識一大盤功能復合不僅僅是多功能的簡單組合功能復合不僅僅是多功能的簡單組合，更重要的是功能之間的合理配比合理配比與功能之間的合理布局合理布局，以實現社區的和諧與舒適。街區建設與公共空間：街區與公共空間是社區活街區建設與公共空間：街區與公共空間是社區活力的最關鍵要素，是業主之間最主要的交流平臺力的最關鍵要素，是業主之間最主要的交流平臺街區是大盤社

14、區重要的組織成分、生活配套和精神延伸；無論西方還是國內，都重視社區內部獨立街區的打造；街區創造健康創造健康的環境、建設良好的社會關系、促進共生和成長的環境、建設良好的社會關系、促進共生和成長；活力街區基本特征：小尺度、互動性、便利與共享小尺度、互動性、便利與共享、多樣性、包容性、防衛性認識二認識二街區與公共空間是城市生活的基本元素，能夠沉淀城市的歷史與文化，增加居住者對環境增加居住者對環境的依戀與歸屬感的依戀與歸屬感。社區公共空間：在整個社區、鄰里的空間布局中，公共領域、公共空間以及居民共同使用的建筑與設施，如社區街道、城市廣場、學校、綠化公園等，是居民日常交往與活動的重要場所。街區與公共空間

15、不是越大越好，大廣場的結果常常是死角。街區與公共空間不是越大越好，大廣場的結果常常是死角。合理的啟動模式：在不成熟區域的大盤開發合理的啟動模式：在不成熟區域的大盤開發中住宅啟動與酒店啟動是保險的啟動方式，中住宅啟動與酒店啟動是保險的啟動方式，商業、商務后期商業、商務后期開發。現金流與品質保障。開發。現金流與品質保障。認識三認識三市場可實現：市場可實現：最先啟動的物業必須為市場可實現物業，否則項目形象與價值將大大貶損；符合項目資源特色：符合項目資源特色：大盤為了展現價值點，一般在景觀較好的區位進行啟動；有利價值最大化有利價值最大化：通過前期成功啟動實現后期價值提升。啟動的基本原則啟動的基本原則產

16、業驅動大盤產業驅動大盤：產業先行，通過產業成功建立項目地位；景觀大盤：景觀大盤：以高等級酒店啟動后住宅啟動，提升項目價值；一般大盤：一般大盤：通過前期住宅啟動帶動后期商業、配套的實現。科學分期與合理的進度安排：大盤分期開發中前期開科學分期與合理的進度安排：大盤分期開發中前期開發要達到奠定項目形象，后期開發持續實現項目價值發要達到奠定項目形象，后期開發持續實現項目價值認識四認識四首期產品選擇：首期產品選擇：以市場能實現產品啟動，如果不了解產品的市場反應，多產品組合啟動，檢驗市場反應；開發節奏控制開發節奏控制：前期以適宜的容積率，后期逐步提高開發強度，通過前期樹立項目品牌獲得后期成功開發；產品分期

17、策略：產品分期策略：前期商業類產品或高品質產品，中期高高品質產品，中期高容積率實現項目價值，后期高品質拔高項目形象容積率實現項目價值，后期高品質拔高項目形象。景觀資源最好的區域首期開發：景觀資源最好的區域首期開發：保證項目啟動成功和前期實現，吸引高端客戶群；以最好的產品首期開發：以最好的產品首期開發：奠定項目高端形象，奠定項目高品質，建立項目的圈層感。以區域優勢產業型功能產品優先上市：其奠定現金流、產業持續力、人氣商氣的聚集。注重鄰里關系：人際交往空間的打造，提供社區戶外共注重鄰里關系：人際交往空間的打造，提供社區戶外共同活動、交往的場景，提供社區交往的平臺與機會。同活動、交往的場景，提供社區

18、交往的平臺與機會。鄰里之間的首屬群體與互動，社區的生長點與鄰里空間的社區色彩，鄰里之間的首屬群體與互動，社區的生長點與鄰里空間的社區色彩，兒童兒童、青年、老年、青年、老年在各個階段，城市鄰里總是家的延伸在各個階段，城市鄰里總是家的延伸KellerKeller于于城市鄰里城市鄰里鄰里空間被融入社區規劃之中，把室外空間設計當成一個標準，從人的需求出發，創造人性化居住環境；鄰里空間成為人們居家的一個重要標準，這個標準被體現為兩個特征，一是尺度適宜，二是相對封閉一是尺度適宜，二是相對封閉；營造和睦社區的軟環境營造和睦社區的軟環境，參與社區活動，討論有關公共利益的話題，產生對社區的歸屬感和責任感。認識五

19、認識五鄰里關系不僅要求大盤在規劃上考慮與周邊建筑的和諧與統一，保持尺度與建筑風格的統一；更重要的是要通過居更重要的是要通過居民的參與建立和諧的社區居住氛圍。民的參與建立和諧的社區居住氛圍。生活方式打造是大盤價值與品牌提升重要手段生活方式打造是大盤價值與品牌提升重要手段 城市需要大盤對發展的牽引，居民需要大盤的便利與舒城市需要大盤對發展的牽引，居民需要大盤的便利與舒適，經營者與參與者需要大盤的經驗與積累適，經營者與參與者需要大盤的經驗與積累大盤發展中，我們不僅要獲得利潤，更要獲得成長！大盤發展中，我們不僅要獲得利潤，更要獲得成長！啟示：務川縣級大盤成功開發的關鍵是？1、產業植入+生活配套+復合型

20、多業態組合的開發戰略。2、以現金流為首要目標的【啟動區】策略：以區域優勢產業型功能產品優先上市其奠定現金流、產業持續力、人氣商氣的聚集。3、巨量的開發，配合多元的開發模式：連鎖加盟商貿城（如華南城、義烏商品城、生活超市等）、大型定制/代建（如大型廠礦/企事業單位的生活區、行政事業單位辦公區等）、合作/聯營開發（如酒店、醫院、方特游樂城等）、分組圖分業態擇機開發等。1、務川城市北擴/北拓的重要平臺。務川商貿與居住產業聚集帶。2、務川老城區向新城區拓展的接合部。區位優勢明顯。但需產業與城市設計和配套引導。3、擬開發地塊緊鄰城市北拓主干道。昭示性與臨干道商業經濟提升潛力大。臨干道一線可布局設置標志性

21、、聚人氣商氣的產業、商業業態、總部大廈、精品酒店等功能布局。4、務川屬貧困縣城，人口和經濟規模有限。對大規模開發的承載力有限。【挑戰是現在 機會在未來】新產業的機會（新礦產資源）、融入大遵義（黔渝經濟圈）、城鎮化人口持續增長、立足縣域經濟的商貿產業的發展機遇。務川楊村項目簡析城市門戶地都市新興區產業聚集帶規模用地與規模開發（500-800500-800畝用地，畝用地，建筑面積約建筑面積約100100萬）萬）但核心產業缺乏核心型或領導型產業平臺尚待時日本地塊應有所作為并有可為。項目戰略定位構想項目總體發展定位構想 整合整合【華南城模式華南城模式】與與【新城市中心新城市中心】模式，以產模式，以產業

22、核心區、產業平臺為目標，發展以業核心區、產業平臺為目標，發展以【商貿中心商貿中心】與與【公園里造城公園里造城】為核心資源的商貿城、居住城、商業為核心資源的商貿城、居住城、商業城、商務城、公園城新產業區新經濟帶新城區，以造城、商務城、公園城新產業區新經濟帶新城區，以造街、造城、造園為手段，聚集產業資源、聚合消費力。街、造城、造園為手段，聚集產業資源、聚合消費力。 【薈所有薈所有 繪生活繪生活】以建設新中心副中心即以建設新中心副中心即【主城區北拓的新城市核心區主城區北拓的新城市核心區】的高度，聚合商貿產的高度，聚合商貿產業區的開發模式與優勢資源，發展業區的開發模式與優勢資源，發展“商貿市場群商貿市

23、場群/ /區區”、“公園社區型高端居住生活區公園社區型高端居住生活區”、“民俗風情民俗風情步行街區步行街區”、“精品酒店商務區精品酒店商務區”、“城市公園城市公園/ /廣廣場場”5 5大功能區，開啟新城新門戶生活與產業經濟圈。大功能區，開啟新城新門戶生活與產業經濟圈。 楊村新城（項目推薦命名）務川未來城市100萬造城，新市鎮、新務川，未來之城！以【新加坡花園城市“家門口式”生活模式】為樣板，融合商貿、商務、居住、綜合體、公園均衡式發展模式于一體。集休閑都市區、交通、商貿、市政配套、商務總部等大盤要素帶來的持續的商業環境、消費力，構筑務川縣城集休閑、娛樂、飲食、購物、商務、旅游為一體的“一站式”

24、城市中心通過“薈所有 繪生活”，營造都市“生活中心”。門戶工程效益工程價值工程項目開發戰略與形象定位項目開發戰略與形象定位Better City Better Life100100萬萬新城市生活中心新城市生活中心薈所有 繪生活新城市生活中心以“造城”、“造街”的規劃理念和品質元素，薈萃大型居住區、商務大型居住區、商務商住商住區、區、產業商業產業商業街區、街區、民俗風情美食街、民俗風情美食街、星級酒店區、星級酒店區、風箏風箏廣場廣場、城市公園城市公園項目目標定位與規劃理念務川楊村500畝項目用地范圍示意圖如何突破？構建可持續的更有效益的【楊村新城】產業集群是縣級大盤/新城發展的關鍵模式步行街區與

25、居住區的融合：更多的商氣和人氣造景、造公園民俗風情街獨具特色的商業與旅游業融合匯聚十類商貿與居住產業： 小商品批發城、農副產品大市場、汽車城、數碼電子城、建材家居城、服裝批發城、農機市場、公園生活城、民俗風情街、百貨大樓、生活超市、物流儲運項目用地與功能組合項目用地與功能組合（一）、兩大板塊：商貿版塊（臨東升大道沿線）+居住和配套板塊（二）、6大功能組合：居住區、商貿（步行商業街區與商貿城結合）、道路、酒店商務服務（1棟四星級酒店、1棟經濟型連鎖酒店）、城市配套（學校、醫院等）、公共空間（風箏廣場、山體公園等公共設施）。（三）、6大功能組合下的主要城市設計意向：以集約化產業植入與功能分區為基本

26、模式，通過道路、造街、造城的手法實現有機融合的復合型業態組合。主要城市設計意向： 項項目規劃與開發目目規劃與開發目標標： 務川項目以“鄰里生活中心”與“城市更新與都市綜合體”為戰略運營模式，營造集合商業、教育、商住與城市商貿產業整合于一體的，“全能型”、“一站式”、“十五分鐘生活圈”，以新城核心商圈，打造新務川新地標，新經濟圈，創建一處務川城市向北發展的“城市生活中心”。項目開發背景簡析城市與產業概況 務川隸屬遵義市，是少數民族聚居地之一，務川隸屬遵義市，是少數民族聚居地之一，2011年被國務院年被國務院重新定義為資源型縣。重新定義為資源型縣。 務川是渝南與黔北經濟區的成員之一。務川是渝南與黔

27、北經濟區的成員之一。 務川是黔北與渝南區域的核心，是連接正安、道真、德江、務川是黔北與渝南區域的核心，是連接正安、道真、德江、沿河的重要交通樞紐和陸路交通要塞。沿河的重要交通樞紐和陸路交通要塞。 務川與周邊城市相距較近，在經濟和資源方面既有互補性，務川與周邊城市相距較近，在經濟和資源方面既有互補性，屬于黔北未來城市規劃區域，是黔北經濟圈的重要主城部分。屬于黔北未來城市規劃區域，是黔北經濟圈的重要主城部分。 務川歷史悠久，務川旅游資源豐富，屬于貴務川歷史悠久，務川旅游資源豐富，屬于貴州省優先發展旅游參與的城市之一。州省優先發展旅游參與的城市之一。 務川城區地塊呈狹長狀，老城區由于地形的務川城區地

28、塊呈狹長狀，老城區由于地形的限制，舊城改造難度較大，城市建設發展以東限制，舊城改造難度較大，城市建設發展以東北為主，其中又以北面較為優越。北為主，其中又以北面較為優越。 務川總面積務川總面積2777平方公里，轄平方公里，轄10鎮鎮5鄉鄉113個個行政村（居），總人口行政村（居），總人口43萬，其中少數民族人萬，其中少數民族人口占總人口的口占總人口的96.56%，仡佬族人口占總人口的，仡佬族人口占總人口的44%務川城市發展：務川城市發展： 城市發展方面：形成以東升大道為主干道的城市北拓格局。務川縣城遠景規劃由“由南向北”、“以點帶面”、“相互慣通”、“以北部新城為重點”的發展方向，2030年實現

29、容納11.5萬人口的中小型城市。 社會經濟發展方面：以增強區域合作的大交通、大水利等基礎支撐能力和區域資源承載能力為切入點，以打造具有區域輻射帶動效應的鋁工業等特色優勢資源型大產業為重點，充分發揮”土地廣博、資源富集、趣味獨特、仡佬文化、民族政策”五大比較優勢，突出抓好“大交通、大水利、大產業、大教育、大民生”五大重點，將務川建成西部新型材料基地、貴州綠色食品強縣、渝黔旅游新區、仡佬山水園林城市、中國仡佬文化中心，全面實現經濟社會歷史性跨越。未來五年內，投資總量不低于300億元，城市人口比”十一五“翻一番，達11萬人以上，城市化率達40以上。重點布局面向重慶的交通基礎產業和經濟主導為主產業，圍

30、繞重慶武隆，貴州遵義等世界級景點，規劃打造世界仡佬族文化中心。新型工業化發展方面：一批重大項目將對區域經濟形成重大拉動，包括城市人口與房地產和商貿產業。如： 務正道煤電鋁一體化項目年產200萬噸鋁礦山、80萬噸氧化鋁、50萬噸電解鋁項目，逐步延伸以高精度鋁板、鋁帶、鋁絲、鋁箔和特種鋁型材為主的鋁工業產業鏈，力爭形成全國重要的鋁工業基地。 如氟化工及鋇鹽加工循環經濟發展年產6萬噸氟化鋁、5萬噸無水氟化氫、3萬噸沉淀硫酸鋇項目，初步形成西南氟化工基地。 如延伸汞加工產業鏈項目年產1000噸氯化汞、700噸汞冶煉、200噸藥用汞鹽和100噸汞合金項目，初步形成全國重要的汞化工基地。 優勢產業如煤炭產

31、業實現煤炭產能100萬噸以上。產業經濟前景分析：1 1、務川縣域經濟的區位優勢日益突出，融入貴陽黔北渝南經濟圈的發展模式為項目發展帶來良好的社會背景。2、“煤、電、鋁”大型工業項目陸續投資開發及相關下游產業的發展對務川經濟發展帶來利好因素，房地產業有良好的機遇3、大坪工業園區、中國西部養生城、洪渡河水電站建成生產后，會延伸出大量住房需求4、務川縣城區土地的稀缺，地塊呈狹長狀，開發難度大，老城改造進度緩慢，使項目區域房地產開發潛力得以放大，投資利潤得以保障。5、務川縣域對外交通體系逐漸的改變，由其是鐵路的規劃建設發展，對務川未來的經濟發展有很大幫助。6、務川近年經濟發展較平穩，資源性產業發展較穩

32、健，城鎮居民可支配收入增加近1倍，對改善性居住需求將逐漸放大。7、房地產市場發展簡況： 務川房地產還處于起步階段，目前起步較晚，近6年年開工/竣工/銷售量均約為14萬，年均銷售額約2-3億元（約600-800套）、年均投資規模在2.5億元左右徘徊。但基于產業和城市發展的基礎和前景，現在入駐務川發展房地產業、商貿產業有一定的機遇。8、典型項目：老城區板塊A、東升財富廣場：80000；多層1梯4戶；主力戶型105、120和140；目前銷售近65%；住宅均價3200元/、商業10000-15000元/。項目處于老縣城的東門地帶，對面是客車站，形象招示性較好，城市中心的邊緣地帶，可以享有老縣城的配套。

33、除采取中心小型廣場式園林景觀設計外。B、南山廣場：民族路中段；多層建筑；占地50962、建筑面積137000，其中住宅101094、商業19000；主力戶型為89、112、130；目前銷售近85%；住宅均價2900元/、商業12000-20000元/；項目處于老縣城的中心地段，依山而建將建筑的層次感發揮極致，但建筑密度較大，讓項目的整體品質感覺略低。臨街商業部分，采用商業中心的設計模式，小區內開間，二層環型連廊設計，將項目的商業價值發揮到極致。商業業態定位和操作也較到位，如引進千九蓮華超市進駐，對項目的知名度有較大的提升。C、寶利金街：地處民主路（務星廣場）；多層建筑；占地50000、建筑面積

34、98000；主要戶型90、110、128、147；目前銷售近95%；住宅均價2700元/、商業2f4600元/1f20000元/。項目以修建務星廣場置換而得，土地成本較底，地段商業形象不錯，是務川第一批新城市建設項目。項目規劃圍繞務星廣場而建，充分利用廣場商業效應，圍圍廣場開設商業街，規劃為兩層底商，局部得用地形高層做了三層商業，形成雙首層設計。將商業價值發揮出來。目前是務川縣市民休閑娛樂的理想場所。楊村板塊務星帝都：項目地處楊村核心區（三中附近）；多層為主、局部16F；項目占地60000、建筑面積120000；主要戶型110、128、135、140；目前銷售近80%（1棟電梯樓未推出）；住宅

35、均價2900-3100元/、商業9000-15000元/。項目是務川較為知名的樓盤之一。目前項目周邊生活配套已完善，服務型網點基本進駐；項目是務川第一個帶電梯小區。規劃主要是以小區內開街式設計理念。商業目前運行不錯。新縣府板塊 除汞礦家屬區、丹砂園小區等自建和經濟適用房外（均價750-1000元/。商品房開發主要為中電投項目。該項目地中電投項目。該項目地處處新縣政府正對面，地塊優勢明顯，2012年2月通過招拍掛方式取得土地使用權，約55畝，每畝招拍掛地價約110萬元，目前項目正在規劃中，容積率為3.0約11萬平米。（該項目綜合樓面地價550元/）9、主要競爭樓盤：東升世紀新城項目地處東升大道（

36、客車站至楊村間）；小高層、高層為主；占地163266、建筑面積約60萬；配套2000城市廣場和體育館15900；項目總戶數5020戶；規劃1棟四星級酒店及商務辦公12000；停車位1487輛；因拆遷原因尚未全面動工。該項目位于東升大道客車站至三中片區之間，屬城市綜合體項目，是北進務川新城的城市門戶。10、主要在建在售項目指標對比項目名稱容積率南山廣場2.6寶利金街1.96務星帝都2東升財富廣場2東升世紀新城3中電投地塊3.0項目名稱均價南山廣場2900元/寶利金街2700元/務星帝都3100元/東升財富廣場3200元/東升世紀新城待定中電投地塊待定項目容積率對比表項目住宅均價對比表項目住宅均價

37、對比表 項目商鋪均價對比表項目商鋪均價對比表 項目名稱項目名稱商鋪均價商鋪均價 區位關系區位關系南山廣場15000元/ 不同區不相似寶利金街13000/ 不同區不相似務星帝都10800元/ 同區、相似東升財富廣場12000元/ 不同區、相似東升世紀新城待定 不同區11、主要商圈和商業板塊特點 務川商業格局主要以十字路、廣場、步行街為核心商業模式。以民族路和務星廣場段商業最為繁榮。該區域聚集了縣域經濟典型的百貨等消費場所。隨著南山廣場等新商業中心的崛起，民族路的商業地位得到進一步鞏固。務星廣場則形成新的休閑類廣場商業。 務川縣域缺乏集中的專業賣場、大型賣場。商業經營模式主要是臨街小型商店為主，以

38、日常百貨為主。 發展上看，東升大道“楊村組團”將率先成為務川次級商業圈版塊。 本項目地理位置具有優勢地處老城區與新行政中心的成長區。同時務川新長途客車站即將投入建設。交通優勢對項目的商業產業定位影響重大。當前務川縣域商業還處于洼地時代，本項目發展以商貿、商住為主的定位模式，將獲得城市發展、交通發展、城市北拓、新型工業化產業推動等諸多的發展時機。12、消費者訪談簡析（1）、對區域認同度和居住價值的判斷： 多數被訪者對本項目所屬區域的區位評價較為認可。多數被訪者對本項目所屬區域的區位評價較為認可。 多數被訪者對同本項目所屬區域周邊的環境比較認同。多數被訪者對同本項目所屬區域周邊的環境比較認同。 多

39、數被訪者認為項目所屬區域交通情況處在中等偏上區位，多數被訪者認為項目所屬區域交通情況處在中等偏上區位，有待增強和改進。有待增強和改進。 多數被訪者認為本項目區域商業配套較差，需進一步完善。多數被訪者認為本項目區域商業配套較差，需進一步完善。 多數被訪者認為本項目區域的周邊教育資源處在中等偏上多數被訪者認為本項目區域的周邊教育資源處在中等偏上區位，有待完善和優化；區位，有待完善和優化； 多數被訪者都非常認為本項目所屬區域的升值空間較大。多數被訪者都非常認為本項目所屬區域的升值空間較大。 多數被訪者認為本項目投資價值程度處在中等的位置。多數被訪者認為本項目投資價值程度處在中等的位置。（2）、置業目

40、的和基本需求特點： 大多數被訪者購房用途是為改善居住環境。大多數被訪者購房用途是為改善居住環境。 被訪者購房使用情況多用來解決現有住房面積與因家庭人數或人口變被訪者購房使用情況多用來解決現有住房面積與因家庭人數或人口變動所產生的矛盾需求。動所產生的矛盾需求。 大多數被訪者購房首選區域為老縣城，其次較為看好縣府區域。大多數被訪者購房首選區域為老縣城，其次較為看好縣府區域。 大多數被訪者購房交房標準需求以毛柸房為主。大多數被訪者購房交房標準需求以毛柸房為主。 被訪者還處于房地產初期購買心理，對物業管理、社區規模、環境等被訪者還處于房地產初期購買心理，對物業管理、社區規模、環境等基本沒有概念，主要關

41、心面積、總價、單價問題主要是部分被訪者購房決基本沒有概念，主要關心面積、總價、單價問題主要是部分被訪者購房決策所需考慮的因素。策所需考慮的因素。 大多數被訪者購房首選物業類型主要為小高層和多層兩種形態。大多數被訪者購房首選物業類型主要為小高層和多層兩種形態。 大多數被訪者購房對戶型空間布局方面的需求呈現多元化的態勢，對大多數被訪者購房對戶型空間布局方面的需求呈現多元化的態勢，對錯層和復式、平層和躍式都有不同程度的需求比例。錯層和復式、平層和躍式都有不同程度的需求比例。 大多數被訪者購房首選戶型以三房二廳為主導，由于是經濟型三房，大多數被訪者購房首選戶型以三房二廳為主導，由于是經濟型三房，此外兩房戶型和四房戶型也有不同程度的需求量。此外兩房戶型和四房戶型也有不同程度的需求量。 大多數被訪者購房戶型面積需求在大多數被訪者購房戶型面積需求在80-12080-120之間，其中又以之間，其中又以100-120100-120為主；為主；121-150121-150等面積區間段也有一定需求。等面積區間段也有一定需求。（3）、對本項目所在區域房價的判斷 多數被訪者對本項目所屬區域的心理價格較低，認為本多數被訪者對本項目所屬區域的心理價格較低，認為本項目區域內參考房價在項目區域內參考房價在2