1、深深 圳圳 成成 本本 管管 理理 部部二零零四年八月二零零四年八月在房地產開發中我們所處的環境在房地產開發中我們所處的環境成本的概念成本的概念建安成本的分類構成建安成本的分類構成成本管理的基本原則和發展過程成本管理的基本原則和發展過程成本控制的基本方法成本控制的基本方法我們的對手： 航空母艦型:環球企業家環球企業家2002年為您提供的答案是：合生創展年為您提供的答案是：合生創展董事局主席朱孟依、金源集團總裁黃如論以及世貿集團總裁許榮茂董事局主席朱孟依、金源集團總裁黃如論以及世貿集團總裁許榮茂棋逢對手型：中海、金地、華僑城、招商等中海、金地、華僑城、招商等 土豪地霸型：各地占有一定市場份額的優

2、秀中小房地產企各地占有一定市場份額的優秀中小房地產企業業競爭中求發展的途徑：競爭中求發展的途徑：我們的現狀：我們的現狀：開源節流開源節流萬科樓盤售價萬科樓盤售價附近樓盤售價附近樓盤售價1000元元/m2萬科的利潤萬科的利潤附近樓盤利潤附近樓盤利潤1000元元/m2萬科兩個著名的公式簡單的理解：成本是開發產品過程中所有的投入。簡單的理解：成本是開發產品過程中所有的投入。諸如：人力成本、時間成本、建造成本、稅金等諸如：人力成本、時間成本、建造成本、稅金等我們重點講建造成本，講成本肯定離不開利潤，我們重點講建造成本，講成本肯定離不開利潤，誰知道利潤怎么表達？誰知道利潤怎么表達？利潤售價成本利潤售價成

3、本成本地價建安成本營銷成本開發間接費稅金成本地價建安成本營銷成本開發間接費稅金利潤售價利潤售價( (地價建安成本營銷成本開發間接地價建安成本營銷成本開發間接費稅金費稅金) )買地階段：買地階段： 建造階段：建造階段： 地價地價=售價（建安成本營銷成本開發間接費售價（建安成本營銷成本開發間接費利潤稅金利潤稅金）建安成本售價（建安成本售價（ 地價營銷成本開發間接費地價營銷成本開發間接費利潤稅金）利潤稅金）合計 多層住宅 小高層聯排別墅 情景洋房集中商業 分散商業建筑面積可售面積一一土地獲得價款土地獲得價款1政府地價及相關費用2合作款項3紅線外市政設施4拆遷補償費二二開發前期準備費開發前期準備費1勘

4、察設計費2報批報建增容費3三通一平費4臨時設施費三三主體建筑工程費主體建筑工程費1基礎工程2結構及粗裝修工程3門窗工程4公共部位裝修 5室內裝修合計合計合計合計序號成本項目總成本（萬元）合計合計合計 多層住宅 小高層 聯排別墅 情景洋房 集中商業 分散商業建筑面積可售面積四 四 主體安裝工程費主體安裝工程費1室內水暖氣電管線設備2室內設備及安裝費3室內智能化系統費五 五 社區管網工程費社區管網工程費1室外給排水系統2室外采暖系統3室外燃氣系統4室外高低壓系統5室外消防系統6室外智能化系統7其他總成本（萬元）合計合計合計合計序號成本項目建安成本的分類構成建安成本的分類構成合計 多層住宅小高層 聯

5、排別墅情景洋房集中商業分散商業建筑面積可售面積六六園林環境費園林環境費1環境設計費2綠化建設費3建筑小品4道路廣場建造費5圍墻建造費6室外照明7室外零星工程8其他七七配套設施費配套設施費1會所2幼兒園3室外網球場4游泳池5門球場6架空車庫、花園7地下室人防8地下室（半）9洋房地下室10箱涵11室外籃球場12其他（管理用房、公廁、垃圾站、燃氣站）序號成本項目總成本（萬元）合計合計合計合計建安成本的分類構成建安成本的分類構成合計多層住宅 小高層 聯排別墅 情景洋房 集中商業分散商業建筑面積可售面積八八開發間接費開發間接費1工程管理費2資本化利息3營銷費用 4物業完善費5不可預見費開發成本開發成本九

6、 九 期間費用期間費用1管理費用2銷售費用3財務費用項目總投資項目總投資序號成本項目總成本（萬元）合計合計合計合計誰能告訴我我們日常工作中接觸的建筑面積有幾種？誰能告訴我我們日常工作中接觸的建筑面積有幾種？成本部關心的是？成本部關心的是？設計部關心的計容積率面積設計部關心的計容積率面積設計院關心的圖紙范圍內建筑面積設計院關心的圖紙范圍內建筑面積銷售部、財務部關心的是預售查賬面積、竣工查賬面積銷售部、財務部關心的是預售查賬面積、竣工查賬面積建造面積建造面積建造面積可售面積不可售面積（含不計容積率面積建造面積可售面積不可售面積（含不計容積率面積不計建筑面積的面積隨樓送建筑面積（兩層高？）不計建筑面

7、積的面積隨樓送建筑面積（兩層高？） 恐怖的地下面積恐怖的地下面積全員的成本控制原則全員的成本控制原則成本靠大家不是客氣話，更不是一句恭維話。成本靠大家不是客氣話，更不是一句恭維話。成本關系到每個人的口袋。成本關系到每個人的口袋。而是一種責任好像年底每個人盤點一年的收入時，估計沒好像年底每個人盤點一年的收入時，估計沒有一個人想到那里面有成本部的有一個人想到那里面有成本部的心血和功勞心血和功勞項目全過程的成本控制原則項目全過程的成本控制原則全過程：項目從可行性研究到竣工決算。全過程：項目從可行性研究到竣工決算。 目標成本管理都必須按專業化、程序化的要求責任目標成本管理都必須按專業化、程序化的要求責

8、任到人、目標明確、銜接有序，不因機構、人員變化到人、目標明確、銜接有序，不因機構、人員變化等因素而中斷等因素而中斷帳房先生帳房先生有理沒理都要爭，爭的天昏地暗、日月無光。有理沒理都要爭，爭的天昏地暗、日月無光。特有成就感特有成就感結論：結論：殺敵一萬自損三千殺敵一萬自損三千結論：結論：丟了西瓜撿芝麻丟了西瓜撿芝麻限價系統限價系統尋價尋價大規模招標限價大規模招標限價反反單單三方合同三方合同加強合同管理加強合同管理甲供甲供成本指導書成本指導書有了完全成本的概念。針對性和指導性欠缺有了完全成本的概念。針對性和指導性欠缺集中體現在集中體現在：主體建筑指導意義不強主體建筑指導意義不強迫切需要清單招標迫切

9、需要清單招標環境成本針對性不強環境成本針對性不強設計整體化和標準化設計整體化和標準化強化招標機制強化招標機制集中采購、實物量招標、設計標準化意義重大集中采購、實物量招標、設計標準化意義重大盡最大可能使成本處于可控狀態盡最大可能使成本處于可控狀態A：提高工效、準確性提高、規避風險；：提高工效、準確性提高、規避風險；B: 對設計方案是否合理優化給予明確的評價對設計方案是否合理優化給予明確的評價 C：科學的報價更貼近市場、體現公平公正的原則：科學的報價更貼近市場、體現公平公正的原則D：給決策提供可靠的依據：給決策提供可靠的依據前提：保證圖紙質量和招標的時限前提：保證圖紙質量和招標的時限優化方案決策在

10、清單招標、設計前期進展受阻時兩條腿走路在清單招標、設計前期進展受阻時兩條腿走路起到治本的作用（姑且把強化招標機制稱為治標起到治本的作用（姑且把強化招標機制稱為治標）不同階段的兩種管理手段就效益而言：招標遠遜于方案優化，不可同日而語,一個治標，一個治本。設計階段，成本管理從設計開始不能再是句空話了設計階段，成本管理從設計開始不能再是句空話了首先，選擇優秀的合作單位，包括歷史合作評估，優秀的首先，選擇優秀的合作單位，包括歷史合作評估，優秀的主要設計人員，以及現場服務。主要設計人員，以及現場服務。其次，也是非常重要的一點：其次，也是非常重要的一點：合理的設計周期合理的設計周期過程中跟進至關重要，否則

11、等到施工圖出來再提優化方案過程中跟進至關重要，否則等到施工圖出來再提優化方案黃瓜菜都涼了。那是一個痛苦的過程。黃瓜菜都涼了。那是一個痛苦的過程。不妨試試定期設計例會的方式，專業協作。項目、設計、不妨試試定期設計例會的方式，專業協作。項目、設計、成本人員全力跟進。集中審圖成本人員全力跟進。集中審圖設計階段成本控制的優秀案例設計階段成本控制的優秀案例廣州公司在這方面領先一步，尤其是主體設計過廣州公司在這方面領先一步，尤其是主體設計過程中跟進取得較明顯的成績程中跟進取得較明顯的成績其他諸如成都公司，金地房地產也做得相當不錯其他諸如成都公司，金地房地產也做得相當不錯加強實施過程中方案優化工作加強實施過

12、程中方案優化工作首先大家要明確方案的概念首先大家要明確方案的概念 深圳公司在此方面小有心得，同諸君共享深圳公司在此方面小有心得，同諸君共享設計規劃類：東海岸二期的地下室怎么跑到了一期？東海岸二期的地下室怎么跑到了一期？這個房子的含筋量有點嚇人這個房子的含筋量有點嚇人環境方案必須要優化環境方案必須要優化金域藍灣晚上不亮了。金域藍灣晚上不亮了。換湯不換藥少花換湯不換藥少花140140萬萬施工方案類（正方）：土方平衡為什么只挖不填？土方平衡為什么只挖不填？一句話帶來的經濟效益值一句話帶來的經濟效益值3030萬萬為達目的可以不擇手段，竹腳手架一樣用為達目的可以不擇手段，竹腳手架一樣用這棟樓的基礎有點怪

13、這棟樓的基礎有點怪給施工單位上課考試，錢少意義重大給施工單位上課考試，錢少意義重大動動腦筋十幾萬到手動動腦筋十幾萬到手施工方案類（反方）施工方案類（反方）雨水箅子的故事雨水箅子的故事這也叫磚模？整個一磚混結構這也叫磚模？整個一磚混結構外墻涂料外墻涂料心中永遠的痛心中永遠的痛產品品質管理意義深遠舉例說明舉例說明 誰說言必稱進口？誰說言必稱進口？ 輪子轉不轉、木頭爛不爛輪子轉不轉、木頭爛不爛誰管？誰管？ 鋁合金門窗含鋁量多少才對？鋼化玻璃要多少？鋁合金門窗含鋁量多少才對？鋼化玻璃要多少？ 我們在鋼結構上花了多少冤枉錢？我們在鋼結構上花了多少冤枉錢？ 人工濕地、海底碼頭？等待我們的新課題太多人工濕地、海底碼頭？等待我們的新課題太多招標！還是招標！我們的招標質量能打多少分？招標！還是招標！我們的招標質量能打多少分？ 加強投標單位的質量和數量，減少約談。加強投標單位的質量和數量，減少約談。 投標階段的現場達疑和文件解釋是成本管理不容投標階段的現場達疑和文件解釋是成本管理不容忽視的一個環節忽視的一個環節現在，只要我們做不好任何工作告訴您一個好借口頭兒，時間太短了。根本搞不掂！想搞好，給時間!常言說得好“慢工出細活！”牛吧！結論：因為我們沒時間，所以我們不專業！結論：因為我們沒時間，所以我們不專業！集團劉愛明副總在成本年會上說了比較經典的話，想想有道理。因為我