1、上篇物業管理一般原理第一章物業管理的產生與發展自測題一、判斷題1. 物業管理起源于19世紀60年代的英國。（V）2. 物業管理是社會經濟發展到一定階段的產物。（V）3. 近現代意義上的專業化物業管理，大體形成于19世紀末期的德國。（x）4. 英美法系所稱的普通法，也稱為習慣法或判例法，適用“先例約束力原則”（“）二、簡答題1. 早期物業管理的特點有哪些？早期物業管理的特點主要體現在以下幾個方面：（1）行業基礎比較薄弱。如尚未形成職業經理人制度等行業制度；從業人員的專業化水平不高；社會專業化分工還未形成門類齊全的分支配套服務行業等。（2）行業資訊不發達，同行之間缺乏廣泛的合作交流，好的經驗總結升

2、華到理論高度不夠，傳播推廣推廣過程緩慢。（3）行業總體水平不高，從業人員主要憑經驗處理業務，物業用戶對物業管理水平的要求相對不高。2. 物業服務企業從事綜合性業務的益處有哪些？物業公司從事綜合性業務的益處有很多：（1）可以利用綜合優勢為房地產開發商提供較為完整的一條龍服務。房地產開發的各項配套服務之間有很強的關聯性和互補性。由同一家公司來提供相對完整的配套服務，要比由許多家僅從事單項配套服務的企業共同為同一家房地產開發商提供配套服務會更有統一領導、人員配合、協調互補、信息資源共享等方面的競爭優勢。（2）可以拓寬企業的業務渠道和利潤來源，實現信息資源等方面的互補和共享。比如租售代理部門往往可以為

3、市場咨詢部門和估價部門提供咨詢、估價對象同類地域可靠的第一手樓盤數據資料；物業管理部門的良好聲譽會有力地促進代理樓盤的預售、銷售；租售代理部門如果與開發商合作愉快，則物業管理部去競爭租售代理樓盤的管理業務，往往會更加容易成功。（3）可以分散企業的經營風險，提高企業的抗風險能力。在跨國物業公司的諸多分支業務中，物業管理部門經營業績通常比較穩定，但利潤往往不會很高；租售代理部門有時會有很火爆的業績，但有時也難免遇到冰點，業績起伏不定，難以一一預料；其他一些業務因受到業務的性質、規模所限，通常不是盈利的主要部門（也有極少數的公司會有例外），但這些部門可以起到支撐公司門面，樹立企業形象，豐富公司業務內

4、涵，提升公司知名度等無形資產的作用，其重要性不可小覷。二、論述題1.物業管理是居住立體化及產生建筑物區分所有權的產物物業管理是社會經濟發展到一定階段的產物。其興起的另一個重要原因，是因為伴隨著經濟發展而來的人口城市化、集中化和居住立體化，使得人們的居住形式發生了很大變化。為了節省有限的土地資源，提高土地利用率，在城市人口高度密集的情況下，人們已經不可能再都像以前那樣都居住在相互獨立，互不相干的低層建筑中，而是只能為節省土地資源而向高空發展，建造越來越高的公寓、物業甚至摩天大樓。由此帶來的問題，就是產生了建筑公共區域、公共部位和共用設備設施，這些公共區域、公共部位、共用設備設施無疑都需要有獨立的

5、專業機構來進行維護管理，否則就會因為無人過問而導致損壞而無法正常使用。因此，在人們的居住形式因上述原因而發生這些變化時，物業管理自然也就應運而生了。否則，如果人們一直停留在從前分別建房獨居的狀態，彼此在物業的使用方面不發生什么公共利害關系，就不一定需要有物業服務企業這樣的機構來代表各小業主協調各方利益，行使管理職責了。2.近現代物業管理的專業化特點近現代物業管理的專業化特點體現在這樣幾個方面：（1）物業服務企業是專門從事物業管理服務的專業化機構，在我國境內，物業服務企業除了需和其他行業的企業那樣要辦理工商注冊登記外，還必須具有中央或地方政府主管部門認定的相應的物業管理資質，否則不得從事各個相應

6、層次和范圍的物業管理業務。（2）在經濟較為發達的國家和地區，物業管理服務系統中的各個子系統，如公共秩序維護、清潔、綠化、樓宇設備設施維修保養等業務細分領域，都有專門機構可以提供相應的服務。因此，物業服務企業不僅可以通過在企業內部設立相應的專職部門來處理上述各項工作，提供相應的管理服務，而且還可以根據業主的特殊要求或自己的實際情況，將上述服務工作中的某項或某幾項以業務分包合同的形式分包給那些在物業管理分支業務領域內業務更加專一、專業化程度更高的各類專業服務公司。如將電梯、中央空調、消防、供配電等各類樓宇設備設施的維修保養業務發包給相應的專業維修保養企業，將物業的公共秩序維護服務業務部分或全部發包

7、給專業公共秩序維護服務公司，將綠化養護、盆栽租用擺放業務發包給專業綠化公司，將物業的開荒清潔、外墻清洗、日常清潔保潔等業務發包給專業清潔公司等。在我國境內，物業管理的相關法規不允許物業服務企業將自己承攬的所有物業管理服務細分項目全都分包出去，而自己只做甩手掌柜。（3）物業管理行業的管理層，尤其是高級管理層人士，一般都要由具備相應專業資格的人士來擔任。在國際上，上述專業人士通常需要通過行業學會或協會組織的專業資格考試以獲得相應的專業資格；在我國境內，則需要通過中央或地方政府主管部門組織的專業資格考試以獲得相應的專業資格。此外，已獲得相應專業資格的人士還被要求定期接受一定課時的繼續教育和必要考核，

8、以保證上述專業人士能夠不斷地與時俱進，并始終保持較高的專業水準。（4）一些經濟較為發達的國家和地區的物業管理行業已經分門別類地制定了不同類別物業項目的專業化管理標準，引領物業服務企業按照各類專業標準來管理相應類型的物業項目，同時還引入和推廣ISO9000、ISO18000等國際質量認證體系，使越來越多的貫標和達標企業的服務水平和服務質量得到了明顯的提升和持之以恒的鞏固。3. 現代物業管理誕生的意義（1）現代物業管理為業主提供社會化的全方位服務，使得社會工作效率大大提高。對業主而言，物業服務企業充當了物業公共事務總管的角色，使得業主、租戶和其他物業使用人從許多繁雜的事務中解脫出來；對于政府主管部

9、門和公用事業服務單位而言，物業服務企業充當了橋梁與中介的角色，使得上述部門不必一一對應單個業主、租戶或其他使用人去開展具有公共性的工作，從而大大提高了工作效率，減少了不必要的重復性勞動。（2）現代物業管理為業主提供專業化的高水平服務，通過整合社會資源，使許多在傳統物業管理條件下無法做到的事情成為可能。由于現代物業項目，尤其是辦公樓、商場等非居住物業項目的樓宇設備設施門類多，技術要求高，因此其運行保養維護都需要依靠不同行業的專業技術力量。如果物業服務企業事必躬親，樣樣事情都自己來做，勢必要聘用數量龐大的專業技術人員來對門類繁多但數量有限的電梯、空調、供配電、給排水、防盜報警、安全監控、通信廣播等

10、設備設施進行維修養護，就會既勞神費力，也難以保證質量；既無必要，也不經濟。同樣，在清潔、綠化、秩序維護等項服務方面，現代物業服務企業也可以采用整合社會資源的方式，將這些服務外包給專業細分的各相關機構，自己充當監督外包服務機構服務質量，協調處理業主投訴等服務工作的管理者。現代物業管理的這種管理服務模式，為城市現代化高層建筑群的興起與普及推廣提供了強有力的服務保障，從而也為有效節省城市稀缺寶貴的土地資源，提升城市的形態與功能作出了巨大的貢獻。（3）現代物業管理業主提供企業化的大規模服務，改變了傳統物業管理以合伙人乃至個體經營為主的小規模格局，出現了采用現代企業制度的大規模的物業服務企業乃至全球性的跨國企業，從而大大提升了運用現代科學管理技術整合社會資源，提高管理服務水平的能力。現代物業管理還在跨越傳統物業管理發展規模的基礎上建立起統一的質量管理評價體系，并在行業中予以推廣，以提升物業服務企業，尤其是大型物業服務企業乃至跨國物業服務企業的品牌形象和管理服務能力，使其具有