1、PPP項目重點容一、項目概況1、項目實施機構PPP項目通常由市（區）政府發起，授權行業或行政主管部門（交通局、衛生局、住建局、管委會等）為項目實施機構。2、項目建設圍及建設規模 項目建設圍應該明確具體，建設地點、建設容、建設性質、建設年限等。一般包含市政基礎設施、公路、橋梁、商業綜合體、醫療、學校等。 小城鎮項目建設子項非常多，政策要求公益性、基礎設施類必須分經營性和非經營性項目兩大類。因為它們的用地方式是不一樣的，在后期建設期、運營期考核標準都是不一樣的。3、總投資估算總投資估算按照具體子項目進行詳盡列舉。建設總投資、建設期利息要給出數據來源的依據。工程建設其他費用各子項有沒有實際發生？準確

2、數額是多少？都要進行核算。存量資產購置費要不要包含在？存量資產如何處置？如何進入項目公司？（存量資產一般應請第三方評估機構評估）。預備費子項應體現水泥、黃沙的價格調整。二、項目運作方式與交易結構1、項目投融資結構 項目融資主體應明確，對于融資擔保的限制應明確，如是否可以在相關資產或權益上設置抵押、質押等； 政府在項目公司中的持股比例應當低于50%，且不具有實際控制力及管理權。具體比例的確定，可經過市場測試，向潛在感興趣的社會投資人充分摸底，在綜合考慮社會投資人預期及體現政府方對項目重視程度及“誠意”的基礎上確定，通常政府方比例控制在0%20%;需明確項目資本金（項目最低資本金比例為20%）、貸

3、款比例、利息測算方法及除注冊資本以外的資本金來源方式。 政府方出資代表享有一票否決權。 項目社會資本金投資回報率按銀行同期基準貸款利率上浮10%為上限。融資利率不超過銀行同期基準貸款利率（與銀行基準利率同步調整）。2、土地 小城市涵蓋土地項目圍廣，涉及的土地性質也很復雜。既有國有土地又有集體土地，要明確相關用地由政府采用劃撥方式還是出讓方式提供項目用地？目前很多PPP項目中劃撥方式占了很大一部分，但是土地儲備有限，很難一次性到位。如何在特色小鎮圍進行滾動開發，需要社會投資人和政府方進行合理安排。為加強特色小鎮規劃建設管理，國家層面也陸續出臺了各種創新措施，以提高對土地綜合利用的效率。一方面要積

4、極盤活存量土地，另一方面，國土資源部發布的產業用地政策實施工作指引（國土資廳發201638號）中明確，采用政府和社會資本合作方式（PPP模式）實施項目建設時，相關用地需要有償使用的，可將通過競爭方式確定項目投資方式和用地者的環節合并實施使用。 在項目合作期，項目公司擁有項目土地使用權。 土地由誰獲取？項目公司還是政府方？由政府方拿地報批的話，項目公司相當于代建單位；由項目公司拿地的話，項目公司享有所有權，需要把拿地成本算到總成本之中，項目總成本會更高，還會產生一些稅費。3、項目資產權屬安排明確項目資產權屬。特別是項目公司成立前因項目而產生的資產在項目公司成立后的歸屬。4、項目回報機制 項目回報

5、機制應保證項目公司獲得合理的收益，但應注意盈利不暴利，應設置超額收益分享機制； 可用性付費、使用量付費等形式的項目需要明確調價機制； 明確政府付費中所涵蓋的容。如運營維護成本、融資成本、折舊攤銷等容。一般來說政府付費主要指項目資產可用性部分的投資回收，適用于非經營性項目，在小城市建設中，主要包括土地整理項目、道路、橋梁、公共設施服務、生態環境工程。對于養老院、物流園、批發市場等經營性項目適用于使用者付費。 可行性缺口補助的公式要審查是否包括績效考核的獎懲金額、稅費等。6、相關配套安排供電、進場道路等各項前期配套設施，建設至項目施工區紅線一明確相關供水、排水、通信等配套設施的費用是由哪一方承擔。

6、三、項目主要邊界條件1、前期工作前期費用包括但不限于項目用地圍的征遷、配套工程建設、聘請中介結構和選擇設計單位等。2、成立項目公司整個小城市圍的基礎設施建設、產業運營、配套設施建設等作為一個整體，全部打包通過公開招標、競爭性磋商等規定的采購方式確定一個社會投資人負責項目的實施。 組織形式和經營圍 注冊資本、股權比例和分紅方式 權益處置 股權轉讓。建議本項目設置股權鎖定期x年，在鎖定期，合資公司股不得退出，不得發生任何股權變更情形。3、項目合作期合作期原則上不低于10年。根據市委辦公室關于印發市中心鎮創建試點工作實施方案的通知的要求，市中心鎮PPP項目的合作期10-15年。4、土地使用權 未經政

7、府批準，項目公司不得變更土地用途，也不得擅自轉讓、出租、抵押或用于項目之外目的； 需要明確項目土地使用權歸屬。其中特別需要明確前期土地取得手續由誰辦理？前期土地取得費用如何承擔？因前期土地取得費用有多項，如征遷安置費、土地補償費等，如果可以規定明確，盡量將土地取得費用細化，并明確分擔責任。5、績效考核 常見的績效考核類別為質量、工期、環境保護、生產安全、應急處理等。 根據PPP協議約定的各項獎懲辦法對其采取采取獎罰措施，對應的將罰款金額將在給予相應社會資本股的投資回報中進行增減核算。 需要明確政府支付要與對項目的績效評價結果掛鉤的同時，要明確績效評價的程序。 小城鎮建設項目類型多，應該分別進行

8、績效考核，制作考核打分表。6、政府付費小城鎮項目中子項眾多，很多子項是分期建設的，如何進行政府付費？政府付費起算時間是什么？要細致的規劃。項目應充分考慮資源補償，盡量自我平衡，不然會因為財政負擔太大方案通過不了。7、運營維護手冊 運營維護手冊的編制在項目運營維護期，就項目設施的運營與維護，項目公司應根據適用法律和謹慎運營慣例編制項目的運營維護手冊，并經政府方同意后遵照執行。運營維護手冊在運營維護期應根據項目運營和維護的實際情況隨時進行修改、補充和完善，并須經政府方同意。 運營維護手冊的容運營維護手冊至少應包括項目設施進行定期和年度檢查、日常運行維護、中修和大修的程序和計劃，以及調整和改進檢驗及

9、維護安排的程序和計劃，并制定應對突發事件的應急服務預案。運營維護手冊應列明項目正常運營和維護所需的消耗性備品備件和事故搶修的備品備件。項目設施的運營與維護應符合適用法律和中國國家行業規、標準（包括但不限于CJJ36-2006城鎮道路養護技術規、JTGH30-2004公路養護安全作業規程和SZ-51-2006城市道路養護維修作業安全技術規程）的要求。8、強制保險方案須將實施機構列為保險單上的被保險人。按照財金2014156號文規定，可以將政府方或其指定機構作為被保險人投保，同時保險人（項目公司）同意放棄對政府方行使一些關鍵性權利，建議考慮。并根據項目建設期、運營期的不同分別明確投保的種類。9、履

10、約保函投資競爭保函保證金的數額不得超過項目預算金額的2%。建設履約保函保證金不得超過政府和社會資本合作項目初始投資總額或資產評估值的10%。明確發生哪些事情需要對付等，提交和退還保函的時間節點。10、中期評估對項目進行中期評估的，需要明確評估周期，以及評估容。每3-5年一次。11、應急預案與政府的介入 項目公司應針對自然災害、重特大事故、環境公害及人為破壞等事件的發生等各類可能發生的事故和所有危險源制定應急預案和現場處置方案，明確事前、事中、事后的各個過程中相關部門和有關人員的職責 在項目合作期，在發生項目公司嚴重違反項目協議，發生緊急事件或合理預期可能出現緊急事件時，導致如果政府不采取介入的方式，將危及公共利益、公共安全或安全運行。政府有權利（但不得被要求）介入，或指定機構進入項目設施暫代項目公司運營、維護本項目。12、協議提前終止及補償需要明確協議提前終止對社會資本補償的計算方式。13、社會資本退出 建議設定項目鎖定期，在鎖定期，社會資本不得退出，否則視為社會資本違約。 根據社會資本提前退出的節點，需要分別明確社會資本期中退出、期滿退出的退出的路徑，以及期滿退出時，股權移交對價的計算方式。14、股權的移交項目缺陷責任期的規定。缺陷責任期在本方案中雖指的是項目公司對實施機構所要確保的責任期間，有利于保護政府方利益，建