1、銷售不動產營業稅概述 銷售不動產征稅范圍銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。在境內銷售不動產的單位和個人，是營業稅的納稅義務人。 不動產，是指不能移動，移動后會引起性質、形狀改變的財產。 營業稅征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物，銷售其他土地附著物。 （一）銷售建筑物或構筑物 銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。 以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。 （二）銷售其他土地附著物 銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。 其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產，如樹木、莊稼、花草等。 在銷售不動產時

2、連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。 單位或個人自己新建建筑物后銷售，其自建行為視同提供應稅勞務。 轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產征收營業稅，對個人無償贈送不動產的行為，不征營業稅。 不動產租賃，不按本稅目征稅。銷售不動產的計稅依據 （1）納稅人銷售不動產的營業額為納稅人銷售不動產從購買方取得的全部價款和價外費用（含貨幣、貨物或其他經濟利益）。 （2）單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。 （3）單位和個人銷售或轉讓抵債取得的不動產、土地使用

3、權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。 （4）單位和個人提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產發生退款，凡該項退款已征收過營業稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業額中減除。 （5）單位和個人在提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中減除。 （6）單位和個人提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應并入營業額中征收營業稅。銷售不動產價格明顯偏低的 納稅人提供應稅勞務、轉讓

4、無形資產或銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額： （一）按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。 （二）按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格 核定。 （三）按下列公式核定計稅價格： 計稅價格營業成本或工程成本（1成本利潤率）（1營業稅稅率） 上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。單位將不動產無償贈與他人 單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產征收營業稅。 單位將不動產無償贈與他人，稅務機關有權核定其計稅營業額，其方法如下： （一）按納稅人當月銷售的同類不動產的平均價格

5、核定。 （二）按納稅人最近時期銷售的同類不動產的平均價格核定。 （三）按下列公式核定計稅價格：計稅價格營業成本或工程成本（1成本利潤率）（1營業稅稅率）以不動產投資入股 以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行業，不征營業稅。在投資后轉讓股權的，也不征營業稅。 以不動產、土地使用權投資入股，與投資方不共同承擔風險收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業務，應按服務業稅目中租賃業項目征收營業稅。國稅函1997490號 外商投資企業和外國企業：（1）處置債權重置資產，不征收營業稅；（2）處置股權重置資產（包括債轉股權方式處置）所取得的收入，不征營業稅；（3）處置其所

6、擁有的實物重置資產，該項資產屬于不動產的，征收營業稅。租賃不動產 （一）對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，應按照“服務業租賃業”征收營業稅。 （二）企業以承包或承租形式將資產提供給內部職工和其他人員經營，企業不提供產品、資金，只提供門面、貨柜及其他資產，收取固定的管理費、利潤或其他名目價款的，如承包者或承租者向工商部門領取了分支機構營業執照或個體工商業戶營業執照，則屬于企業向分支機構或個體工商業戶出租不動產和其他資產，企業向分支機構和個體工商業戶收取的全部價款，不論其名稱如何，均屬于從事租賃業務取得的收入，均應根據中華人民共和

7、國營業稅暫行條例實施細則第十一條的規定，按“服務業租賃”征收營業稅。國稅函200178號轉讓購置不動產 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，無論該不動產或土地使用權上一環節是否已繳納營業稅，均應按照財稅200316號文件第三條第（二十）項的有關規定，以全部收入減去該不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為計稅營業額；同時，在營業額減除項目憑證的管理上，應嚴格按照財稅200316號文件第四條的有關規定執行。國稅函200583號以“還本”方式銷售建筑物 以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經營者在銷售建筑物時許諾若干年以后可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而采

8、取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業稅，不得減除所謂“還本”支出。房產開發企業銷售不動產征收營業稅問題 一、房產企業將房產交給包銷商承銷 房產開發企業與包銷商簽訂合同，將房產交給包銷商根據市場情況自訂價格進行銷售，由房產開發企業向客戶開具房產銷售發票，包銷商收取價差或手續費，在合同期滿未售出的房產由包銷商進行收購，對此應按以下規定征收營業稅。 在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按“服務業代理業”征收營業稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企

9、業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按“銷售不動產”征收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業稅。國稅函1996684號 二、房地產開發企業從事“購房回租”等經營活動 房地產開發公司采用“購房回租”等形式，進行促銷經營活動（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回），根據中華人民共和國營業稅暫行條例及其實施細則的規定，對房地產開發公司和購房者均應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。國稅函1999144號中外合作開發房地產征收營業稅問題 一、關于中外雙方合作建房的征稅問題 中方將獲得的土地與外方合作

10、，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現行政策關于“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，因此，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅；其營業額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發生時間為取得收入的當天。 同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房(包括分面積)各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業稅；如果采取統一銷房再分配銷售收入的，則就統一的銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售

11、不動產”征營業稅。 二、關于中方取得的前期工程開發費征稅問題 外方提前支付給中方的前期工程的開發費用，視為中方以預收款方式取得的營業收入，按轉讓土地使用權，計算征收營業稅。對該項已稅的開發費用，在中外雙方分配收入時如數從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業收入。 三、對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算征收營業稅。合作建房行為應如何征收營業稅 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： 所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： 土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分

12、房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。 以出租土地使用權為代

13、價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業一租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則第十五條的規定核定。 對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： 房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業稅“以無形資產投資入

14、股，參與接受投資方的分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“銷售不動產”征稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。其次，對合營企業的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種

15、經營行為，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。其次，對合營企業的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。納稅義務發生時間 銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。規定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天。 納稅人有自建行為的其自建行為的納稅義務發生的時間，為其銷售自建建筑物并收訖營業額或者取得索取營業額的憑據的當天。 納稅人將不動產補償贈與他人的，其納稅義務發

16、生時間為不動產所有權轉移的當天。銷售不動產的納稅地點 納稅人銷售不動產，應當向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。其他 1、電梯保養、維修收入征稅問題 電梯屬于增值稅應稅貨物的范圍，但安裝運行之后，則與建筑物一道形成不動產。因此，對企業銷售電梯（自產或購進的）并負責安裝及保養、維修取得的收入，一并征收增值稅；對不從事電梯生產、銷售，只從事電梯保養和維修的專業公司對安裝運行后的電梯進行的保養、維修取得的收入，征收營業稅。國稅函1998390號 2、征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題 對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照中華人民共和

17、國營業稅暫行條例的“銷售不動產其他土地附著物”稅目征收營業稅。 3、個人從事房地產經營業務征收營業稅問題 個人以各購房戶代表的身份與提供土地使用權的單位或個人（以下簡稱“地主”）簽訂聯合建房協議，由個人出資并負責雇請施工隊建房，房屋建成后，再由個人將分得的房屋銷售給各購房戶，這實際上是個人先通過合作建房的方式取得房屋，再將房屋銷售給各購房戶。因此對個人應按“銷售不動產”稅目征營業稅，其營業額為個人向各購房戶收取的全部價款和價外費用。加一方面，個人與地主的關系，屬于一方提供地土使用權，另一方提供資金合作建房的行為，對其雙方應按國家稅務總局關于印發營業稅問題解答（之一）的通知（國稅函發號）第十七條的有關規定征收營業稅。 4、將抵押房屋轉讓的征稅問題 銀行貸款給單位和個人，借款者以房屋作抵押，如果期滿后借款者無力還貸，抵押的房屋歸銀行所有，對此是否應當征稅?如果房屋歸銀行所有后，再將房屋銷售，是否應當征稅? 借款無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權被借款者有償轉讓給銀行，應對借款者轉讓房屋所有權的行為按“銷售不動產”稅目征收營業稅。 同樣，銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。 5、學校取得的贊助收入是否征稅？應如何征稅？ 根據