1、結(jié)合自身實(shí)踐談?wù)剬?duì)國(guó)有企業(yè)后勤服務(wù)向物業(yè)管理改制問(wèn)題的認(rèn)識(shí)蘭州隴能物業(yè)管理公司甘肅省電力公司，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)有企業(yè)，在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，和絕大部分國(guó)有企業(yè)一樣，也形成了一個(gè)機(jī)構(gòu)龐大、人員眾多、管理粗放的后勤服務(wù)部門。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步形成和國(guó)有企業(yè)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，這種大包大攬的福利型后勤體制，不僅給國(guó)有企業(yè)的改革與發(fā)展造成了極大的阻力，也給企業(yè)帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)，在很大程度上消弱了企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。因此，要使國(guó)有企業(yè)放下包袱，輕裝上陣，成為參與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)主體，就必須對(duì)現(xiàn)有后勤服務(wù)體系進(jìn)行徹底的改革。一、物業(yè)管理是后勤改革的必然趨向1、后勤體制改革的必要性國(guó)

2、有企業(yè)的后勤服務(wù)體系是解放初期的供給制方式逐漸發(fā)展演變?yōu)榻裉鞛橹鳂I(yè)全方位無(wú)償服務(wù)的福利型系統(tǒng)的，它在新中國(guó)建設(shè)的初期發(fā)揮過(guò)十分重要的歷史作用，過(guò)去它作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的一種必然模式，使幾乎所有的國(guó)有企業(yè)都感到這種模式既得心應(yīng)手，又方便好使；同時(shí)使我們的后勤從業(yè)人員和國(guó)有企業(yè)廣大職工也認(rèn)為后勤的無(wú)償服務(wù)是天經(jīng)地儀、理所當(dāng)然的。似乎是這種落后于生產(chǎn)力發(fā)展水平的后勤服務(wù)模式已經(jīng)達(dá)到了“深入人心、根深蒂固”的程度。所以，國(guó)有企業(yè)的后勤體制改革，首先要從全員的思想觀念上進(jìn)行變革，由于舊有觀念近五十年的長(zhǎng)期積淀，同時(shí)決定了這種觀念要從根本上進(jìn)行轉(zhuǎn)變的長(zhǎng)期性和艱巨性。2、物業(yè)管理取代后勤服務(wù)的必然趨勢(shì)物業(yè)管

3、理作為一種新型的后勤服務(wù)運(yùn)作機(jī)制，已經(jīng)被許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的實(shí)踐證明，是改革落后的后勤服務(wù)管理模式的必然趨勢(shì)，是實(shí)現(xiàn)國(guó)有企業(yè)主輔分離，建立規(guī)范化、科學(xué)化、專業(yè)化、商業(yè)化后勤服務(wù)機(jī)制的有效途徑；是企業(yè)后勤與城市發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)服務(wù)的結(jié)合點(diǎn)。長(zhǎng)期以來(lái)，由于受“先生產(chǎn)、后生活”思想的影響，國(guó)有企業(yè)的后勤與主業(yè)相比，總是被擺在次要的位置上，因而在人員配置上，文化層次上、技術(shù)水平上、管理能力上，許多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)都認(rèn)為是無(wú)足輕重的。久而久之，造成后勤隊(duì)伍人員復(fù)雜、文化素質(zhì)偏低、技術(shù)水平不高、管理機(jī)制粗放等難以克服的弊端。另外福利型后勤長(zhǎng)期養(yǎng)成的習(xí)慣是從來(lái)不算經(jīng)濟(jì)帳，造成后勤資源嚴(yán)重浪費(fèi)，再加之僵硬的分配

4、辦法和平均主義的機(jī)制，使后勤服務(wù)人員沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，沒(méi)有任何危機(jī)感、緊迫感，因而工作馬虎，責(zé)任心不強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量無(wú)法提高，很難產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，更不能形成可觀的規(guī)模效益。在甘肅電力系統(tǒng)，從事后勤服務(wù)工作的5000余名職工中，以上問(wèn)題表現(xiàn)的尤為突出。與之相比年輕新型的物業(yè)管理模式，完全克服了這些弊端，它通過(guò)重組后勤資產(chǎn)，優(yōu)化資源配置，建立科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理運(yùn)作機(jī)制，按照“小管理、大服務(wù)、多實(shí)體”的基本思路，對(duì)后勤服務(wù)進(jìn)行專業(yè)化管理、集約型經(jīng)營(yíng)，并且引入新型的用人機(jī)制，分配機(jī)制，約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，把服務(wù)看成商品，在為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)同時(shí)，追求效益的最大化，其根本意義就在于徹底克服

5、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下“供給制、福利型”后勤服務(wù)的種種弊端，建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的后勤服務(wù)新機(jī)制。我們蘭州隴能物業(yè)公司，在這方面進(jìn)行了必要的探索和嘗試，經(jīng)過(guò)近四年的實(shí)踐檢驗(yàn)，充分證明了國(guó)有企業(yè)的后勤服務(wù)被物業(yè)管理所取代是后勤改革的必然趨勢(shì)。二、組織物業(yè)公司過(guò)程中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題1、后勤體制改革，作為國(guó)有企業(yè)改革的重要組成部分，絕不能走過(guò)場(chǎng)、走形式，組建規(guī)范的物業(yè)公司，其關(guān)鍵在于與主業(yè)實(shí)行真正意義上的主輔分離，要按主輔分離、產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)分明、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度和公司法的規(guī)定，組建適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的并經(jīng)得起時(shí)間和歷史考驗(yàn)的規(guī)范的物業(yè)公司，而不能在原后勤部門的基礎(chǔ)上搞翻牌公司。2、企業(yè)

6、應(yīng)根據(jù)自身的能力，給新組建的物業(yè)公司予以必要的資產(chǎn)支持、人力支持、技術(shù)支持、資金支持和政策傾斜。一般國(guó)有企業(yè)的后勤部門，自身是沒(méi)有什么資產(chǎn)或資金的，因而，主業(yè)在國(guó)家政策允許的范圍內(nèi)從資金和資產(chǎn)上給予盡可能的支持是絕對(duì)必要的（當(dāng)然必須要清晰所有權(quán)），另外，考慮到后勤服務(wù)部門人才缺乏，技術(shù)力量薄弱的現(xiàn)狀，也應(yīng)調(diào)撥一些精兵強(qiáng)將，同時(shí)在政策上給以適當(dāng)?shù)摹⒂衅谙薜膬A斜,這些都是符合“送一程”的常規(guī)，能使物業(yè)公司有良好的起步和發(fā)展的后勁。3、對(duì)新組建的物業(yè)公司，主業(yè)不宜馬上就與社會(huì)上的物業(yè)公司來(lái)類比和要求，而應(yīng)給予一定的發(fā)展空間。如收費(fèi)項(xiàng)目和價(jià)格方面，在一定時(shí)期內(nèi)可實(shí)行雙方商定的辦法。4、企業(yè)改制的物業(yè)公

7、司，在組建之初就應(yīng)考慮到走出院墻、融入社會(huì)、參與競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展方向問(wèn)題，因而物業(yè)托管的規(guī)模、資質(zhì)等級(jí)的確定、注冊(cè)資金的多少、組建公司的類型等問(wèn)題都要納入重要議程。5、企業(yè)改制的物業(yè)公司雖然是從主業(yè)中派生出來(lái)的，但其在法律上的地位與主業(yè)是平等的，它是沒(méi)有主管單位的、具有獨(dú)立法人資格的實(shí)體。作為主業(yè)，要排除傳統(tǒng)的上、下級(jí)關(guān)系觀念，作為物業(yè)公司，也要從“只知有上級(jí)、不知有國(guó)法”的束縛中解脫出來(lái)，以確保雙方均能在國(guó)家法律規(guī)定的范圍內(nèi)規(guī)范行為。6、新組建的物業(yè)公司必須要引入新的用人機(jī)制、分配機(jī)制和約束激勵(lì)機(jī)制。7、新組建的物業(yè)公司要根據(jù)專業(yè)化管理的原則來(lái)科學(xué)的設(shè)置機(jī)構(gòu)，所設(shè)置的機(jī)構(gòu)要精簡(jiǎn)高效，工作范圍清楚、

8、工作責(zé)任明確、工作量飽滿,然后根據(jù)工作性質(zhì)、范圍確定崗位及定員。三、關(guān)于幾個(gè)機(jī)制的問(wèn)題1、用人機(jī)制人員上崗，宜采用層層競(jìng)聘的原則：由董事會(huì)聘任公司總經(jīng)理及財(cái)務(wù)總管。由總經(jīng)理提名，董事會(huì)聘任副總經(jīng)理及各總師。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，由總經(jīng)理聘任各專業(yè)部門主管。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，各專業(yè)部門主管聘任各崗位工作人員。所有上崗及落聘人員均實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，對(duì)落聘人員可根據(jù)國(guó)家和主業(yè)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分流、學(xué)習(xí)或到再就業(yè)服務(wù)中心。2、分配機(jī)制徹底拋棄國(guó)有企業(yè)平均主義的分配模式，而采用以崗位工資為主的分配辦法，不論年齡大小資歷深淺，在什么崗享受什么待遇，并考慮時(shí)機(jī)成熟時(shí)，引入年薪制。3、約束、激勵(lì)機(jī)制根據(jù)科學(xué)、規(guī)范的管理規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)制

9、度化考核，堅(jiān)持獎(jiǎng)勤罰懶、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，對(duì)公司發(fā)展作出重大貢獻(xiàn)的，可給予重獎(jiǎng)。四、對(duì)二個(gè)重要問(wèn)題的認(rèn)識(shí)1、物業(yè)公司的專業(yè)化管理和優(yōu)質(zhì)化服務(wù)，必須從原后勤服務(wù)的劣習(xí)中脫胎換骨，因?yàn)闃I(yè)主得到的服務(wù)是有償?shù)摹⑹歉冻隽藞?bào)酬的，物業(yè)公司應(yīng)該明確“服務(wù)”作為商品就有商品的屬性，沒(méi)有質(zhì)量的商品是沒(méi)有市場(chǎng)的。主業(yè)對(duì)物業(yè)公司的任用是有選擇權(quán)的。因此，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，進(jìn)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)立于激烈競(jìng)爭(zhēng)之林的關(guān)鍵。“創(chuàng)品牌、創(chuàng)形象、創(chuàng)聲譽(yù)、創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)”是從優(yōu)質(zhì)服務(wù)最基本的要求起步的。可以想象，沒(méi)有聲譽(yù)、形象極差的物業(yè)公司能在物業(yè)市場(chǎng)上立足嗎？然而，國(guó)有企業(yè)后勤服務(wù)部門幾十年來(lái)養(yǎng)成的陋習(xí)確實(shí)是根深蒂固的，所以物業(yè)公司在優(yōu)質(zhì)服務(wù)的問(wèn)題上絕不可掉以輕心，應(yīng)該引起高度的重視。2、物業(yè)管理是一個(gè)微利行業(yè)，而國(guó)有企業(yè)物業(yè)的規(guī)模一般都是有限的，所以僅靠小的服務(wù)費(fèi)是很難使物業(yè)公司，尤其是國(guó)有企業(yè)改制出的物業(yè)公司生存和發(fā)展的，因此，