1、* * * * * * * * *廣場廣場階段性分析報告階段性分析報告* * * * * * * * * * * *一、市場調研競爭產品分析一、市場調研競爭產品分析二、推廣方式效果分析二、推廣方式效果分析三、客戶分類分析及主要抗性分析三、客戶分類分析及主要抗性分析四、下階段工作計劃四、下階段工作計劃五、五、 需要甲方領導支持事項需要甲方領導支持事項目目 錄錄一、市場調研競爭產品分析一、市場調研競爭產品分析樓盤樓盤名稱名稱現售價現售價（元（元/ /）面積區間面積區間（）總戶數總戶數剩余戶數剩余戶數項目周期項目周期本月銷本月銷售量售量車位配比車位配比物業費（物業費（是否含電是否含電梯）梯）優惠政策

2、優惠政策本月來電本月來電來訪情況來訪情況裝修標準裝修標準及品牌及品牌朗勤泰元中心公寓起價15000，均價15000，最高17000寫字間均價14500，均價16000元公寓52-135寫字間601300718 4201年6個月5套共318個車位；1戶0.44車位公寓4.5(含電梯)，寫字間9.5含電梯一次性付款9折，貸款9.2折；3137層返租（年收益率8%）來電300組左右 來訪80組 精裝（史密斯熱水器，TOTO潔具，2500元/平裝修標準富潤陽光起價8700 均價11000 最高價1100035 -69600300未開1年5套地下兩層車位數量未定1.9元含電梯3000抵20000萬來電1

3、50組左右 來訪50組 清水欣榮大廈起價7700 均價8500 最高價1050049-14685085接近2年5套共240個車位；1戶0.28車位4元左右，具體未定一次性每平便宜200元。來電約300組左右 來訪約60組左右 清水唐軒中心均價1100056 -388 912戶（未開盤）未開盤2年未開盤480個1戶0.53車位5元左右具體未定未定來電300組左右 來訪30組 精裝修1500每平米競品項目調研明細競品項目調研明細1樓盤樓盤名稱名稱現售價現售價（元（元/ /）面積區間面積區間（）（）總戶總戶數數剩余戶數剩余戶數項目項目周期周期本月銷本月銷售量售量車位配比車位配比物業費（物業費（是否含

4、電是否含電梯）梯）優惠政策優惠政策本月來電來本月來電來訪情況訪情況裝修標準裝修標準及品牌及品牌千緣星座最低；6700，均價7900，最高930045-1133902302月6，7月成交162370個5元每平含電梯費一次性每平米減100元來電400組左右，來訪50清水千緣財富起價9118 均價11000 最高1.2萬60-3005042201年25套543個7元（含電梯費）老帶新反客戶5000元現金來電300組左右 來訪100組左右 精裝修 瀚都國際起價8800 均價11000 最高價1348040-88728450一年左右5套302個1；0；69個4.1元（含電梯費）一次性9.8 貸款9.9來

5、電300組左右 來訪60組左右 精裝修凱悅名都起價10700，均價11000 32-528052402年3個月30套167個1；0.2個2-2.5元 含電梯 一次性9.4 貸款9.5，簽約到交房期間每天反70元一天來電300組左右 來訪50組左右 精裝（美的電器）美標競品項目調研明細競品項目調研明細2競品項目調研結果分析競品項目調研結果分析1、近一個月周邊競品項目在營銷上沒有什么新動作，來電來訪量平平，市場總體反應較為平淡 ；2、個別項目，如中冶凱悅名都、千緣財富星座，千緣財富商匯月成交量較好，主要原因為凱悅名都的學區房優勢，且目前有2萬元購房活動，購房全款94折，貸款95折。千緣財富星座以低

6、價入市起價6700元，均價7900元，最高售價9300元價格優勢。而千緣財富商會施行的“老帶新返客戶5000元現金”的活動極大的促進了“客代客”的積極性；3、針對以上結果分析，我司經多次討論，準備下月在營銷上出招，攪破市場平靜，突破市場阻力！主要為增強線下推廣，增加客戶會（需進一步討論）。樓盤名稱優勢劣勢宣傳推廣千緣星座1.現房 適合投資，地鐵旁邊；2.面積小，單價價格低。1.周邊環境比較亂，外地人口密集，2一層30戶。圍擋，短信，電梯廣告千緣財富1.精裝修5A及寫字間2.車位充足 建筑風格高檔 3.地段好適合辦公 4.公攤小28%5、5梯12戶1.層高低2.6-3.1米2.無綠化 3.價位偏

7、高短信 墻體 ，沈城樓市 瀚都國際項目位于沈陽站西出口，地段較好，周邊配套較好；戶型方正，格局較好；準現房交房開發商名氣小，南向戶型遮擋較嚴重，且車位只租不售,現在已經裝修完畢。短信 網絡 圍擋凱悅名都1.裝修標準高 （美的電器 ） 2.學區 住宅 地段好 小戶型 1.無煤氣 不能辦照 2.無綠化 車位少 傳單 ，短信朗勤泰元中心1.準現房 地段好 2.返租有保障 地標性建筑180米 3.檔次高 物業好 4.裝修標準高每平米2500 1.車位少 無綠化 2.價位高 3.樓內區域亂 4.公攤大樓梯廣告富潤陽光1.小戶型 總價低 2.學區房 地段好 準現房 1.電梯少2梯10戶 2.清水房 3.無

8、綠化車位少傳單，網絡，直銷新榮大廈1地段好中興后面 適合投資，2，準現房，單價低。1采光不好 四周都是遮擋 日企開發 清水房 。傳單，短信唐軒中心沈陽站西出口商機巨大，戶型開間大，4米2至8米2，鄰麥德龍超市購物方便 鄰千資匯很近，屬北二路商圈1.停車不方便 2.屬鐵西區 圍擋競品優劣勢分析競品優劣勢分析本案本案VS競品優劣勢競品優劣勢優勢：世界500500強央企開發，發展總部經濟投資回報率高。項目緊鄰沈陽站商圈，太原街商圈，鐵百商圈，三圈合一不可復制。一環里城市核心地段，項目售價低于競品項目3 3000000元/ /，未來升值空間大。交通四通八達，緊鄰地鐵1 1號線徒步3 3分鐘，沈陽火車站

9、，長途汽車站近在咫尺。劣勢；項目公攤較大 35% 35%周邊競品大部分24%28%24%28%。公寓物業費4.84.8元/ /收費較高，一個5050平米的公寓一年，物業，取暖，制冷60006000元左右。目前仍無樣板間對外開放。二、推廣方式效果分析二、推廣方式效果分析總接電情況明細總接電情況明細起始日期截止日期總天數總來電日均來電認知途徑圍擋 路過 介紹網絡軟文沈城樓市* 電約 短信電梯廣告地鐵報華商晨報外派傳單暖場活動遼沈晚報公交車體戶外LED出租車LED其它101521984112632043602515344315322612.09.01 13.8.1735115994.6購房動機自住

10、投資 辦公自/投其它295 1037 11521131從來電情況上看，除圍擋這一長期項目展示累加來電較多外 ，近期的推廣如短信、網絡、報紙等也帶來了不少來電！起始日期截止日期總天數總來訪日均來訪認知途徑圍擋 路過 介紹網絡軟文沈城樓市* 電約 短信電梯廣告地鐵報華商晨報外派傳單暖場活動遼沈晚報公交車體戶外LED出租車LED其它25373101621472713056591001512.09.27 13.8.173325011.5購房動機自住 投資 辦公自/投其它10631447430總接訪情況明細總接訪情況明細總接訪情況圖表分析總接訪情況圖表分析認知途徑認知途徑從來訪情況上看，售樓處的暖場活動

11、、短信及店面展示等 吸進了不少客戶到訪！推廣效果分析推廣效果分析根據以上數據分析，客戶認知途徑比例最高的是工地圍擋，來電占63%，來訪占50 %。本項目自2012年9月起，開始入場接待，主要推廣手段即是工地圍檔，因此比例較高。客戶通過圍擋對項目位置、產品性質等有了初步的了解，來電來訪量持續偏高。有部分客戶直接路過售樓處到訪，比例為來電13%，來訪15%。本項目自2013年6月中旬起，開始進行推廣的大量投放。主要有短信、報廣、戶外LED、樓宇電梯廣告、外派傳單、暖場活動等。來電量較高的是短信和報廣，分別占13%和8%。來訪量較高的是暖場活動和短信，分別占13%和5%。客戶的購房動機仍以投資為主，

12、來電占65%，來訪占63%。較大部分客戶咨詢住宅，因此對項目產品性質不認可，來電占19%，來訪占21%。另一部分客戶以辦公為主，來電占7%，來訪占9%。根據過往推廣效果，建議推廣仍以短信和線下活動為主，針對投資和辦公的客戶，充分深挖、宣傳項目的地段升值潛力和投資回報率。三、客戶分類分析及主要抗性分析三、客戶分類分析及主要抗性分析來電客戶分布區域及面積需求來電客戶分布區域及面積需求起始日期截止日期總天數總來電日均來電區域大東和平皇姑渾南沈河鐵西于洪蘇家屯外地3590339295839632297712.09.0113.8.1735115994.6需求面積50-6060-7070-8080-909

13、0-100 100-130 130-200 200以上未知8751158236118146224293總接電情況圖表分析總接電情況圖表分析面積需求區間面積需求區間總接電情況圖表分析總接電情況圖表分析購房動機購房動機起始日期 截止日期 總天數 總來訪日均來訪 區域大東和平 皇姑 渾南 沈河蘇家屯鐵西 于洪 外地 未知20-3030-40 40-50 50-6060以上71996116193723148112210104552012.09.27 13.8.173325011.5 面積區間50-60 60-70 70-80100-130130-200200以上職工 個體 *事業單位退休 未知 239

14、506372698 134 173 24 9642 32總接訪情況明細總接訪情況明細工作性質 年齡段年齡段總接訪情況圖表分析總接訪情況圖表分析年齡段年齡段總接訪情況圖表分析總接訪情況圖表分析工作性質工作性質總接訪情況圖表分析總接訪情況圖表分析區域區域總接訪情況圖表分析總接訪情況圖表分析面積區間面積區間總接訪情況圖表分析總接訪情況圖表分析購房動機購房動機起始日期截止日期成交數 區域和平鐵西通遼 黑龍江 路過*圍擋自住辦公投資30-4040-5050以上631141623636212.09.2713.8.2711 成交面積50-6060-70 133公共交通自駕車事業單位醫療金融個體商戶自由職業地

15、段 價格461562222392成交客戶分析成交客戶分析項目客群分析項目客群分析根據以上數據分析，客戶群體主要分類為：根據以上數據分析，客戶群體主要分類為：居住或工作在和平，鐵西區的人群（有一定的區域認知度）年齡段在20-50歲人群（對公寓產品能夠理解并接受）工作性質多為個體商戶，企事業單位職工，高管（有一定購買能力）需求面積主要集中在50-70平米客戶以投資型客戶為主，主要看中本產品的未來升值潛力根據目前來電來訪客戶訪談了解客戶主要抗性如下：根據目前來電來訪客戶訪談了解客戶主要抗性如下：1、樣板間：客戶對精裝修效果存在顧慮，希望看到樣板間再決定購買，且部分已認籌客也希望等到看過樣板間滿意后，再轉簽約。2、物業費：物業費用過高，且對未來物業服務標準存在疑慮。3、公攤大：本項目公攤面積為35%，遠高于周邊項目的24%-28%4、收益率：投資客戶對未來的租金及房子升值空間存在擔憂。客戶抗性分析客戶抗性分析四、下階段工作計劃四、下階段工作計劃下階段工作計劃下階段工作計劃推廣上尋求突破，增加線下活動，攪動