1、P1臨港新城項目市場研究報告 P2【第一部分：臨港新城概況】一、區域基本概況1. 地理位置臨港新城位于東海之濱、上海東南長江口和杭州灣交匯處、上海市版圖的最前端，距上海中心城區75公里，南離洋山深水港約32公里，北距浦東國際機場25公里，一方通向海洋經濟的全世界，而另一方將輻射上海長三角乃至全中國。P311目前交通滬蘆高速、城市軌道、郊區環線、A20、兩港大道、浦東鐵路等城市快速交通網使臨港新城與上海各區縣之間僅咫尺之遙。公交線路現已開通龍港快線、三港快線、龍臨專線、龍蘆專線等。P41.2 規劃交通規劃中的軌道交通11號線南段從龍陽路直通臨港新城，在臨港新城內設置有兩個站，一個是主產業區里的臨

2、港新城北站，另一個是位于主城區內的臨港新城站。預計該項目將在09年開工，并于2012年建成。以上圖片資料來源“臨港集團”P52臨港新城區域地位21 臨港新城發展目標臨港新城的開發建設，是上海市委、市政府為抓住新一輪國際產業轉移和港口競爭機遇、實現經濟跨越和城市可持續發展而做出的一項重大戰略決策。依托洋山集裝箱國際深水樞紐港和浦東國際航空樞紐港，臨港新城將成為中國及至世界現代裝備制造業重要基地。22 臨港新城之于世界臨港新城依托“兩港”（洋山深水港和浦東國際空港），輻射長三角，服務全國，面向世界。不僅擁有得天獨厚 的區位優勢和濱海低商務成本、原生態的自然環境、疊加的政策、體制優勢 ，還具有海運、

3、空運、內河航運、高速公路、鐵路“五龍匯聚”的立體交通運輸體系和完備的能源供給體系。隨著洋山深水港的開港、洋山保稅港區封關運作，浦東國際空港二期擴建工程全面啟動，以及國務院批準閔行經濟開發區擴區臨港新城，臨港新城將成為國際航運中心的核心功能區。P623 臨港新城之于中國開發建設臨港產業區，打造國家級裝備制造業基地是上海市委、市政府落實“振興裝備制造業”國家戰略，著眼于提升產業能級，培育新的經濟增長極，提高城市國際競爭力作出的戰略決策。24 臨港新城之于上海建設好臨港新城，對于加快上海“四個中心”和現代國際大都市建設，對于發展先進制造業和現代服務業，提升上海城市能級和綜合競爭力，對于上海拓展城市發

4、展空間，優化城鎮布局和功能布局，都具有舉足輕重的作用。至2020年，臨港新城將全面實現規劃目標，成為上海輔城。此外，臨港新城區域內的蘆潮港鎮，是上海“十五”期間重點開發的九鎮之一，將實施重點突破、有序推進的方針，并借鑒國際成功經驗，實現高起點規劃、高質量建設、高效率管理，建設各具特色的新型城鎮。P73區域人口情況31 人口現狀及分布人口劃分泥城蘆潮港書院萬祥總人口25812141014512058976男1267570582320525362女1313770432191533614家庭戶戶數9901509212410167320-14歲(總)397423508795906415-64歲(總)1

5、904510544336144223165歲及以上(總)2793120727117681本地戶口住在本地23031112943726650069非本地戶口住在本地2781280778548907（以上數據來源于“2009臨港新城人口普查”）P832 未來人口規劃至2020年，臨港新城規劃居住人口80萬，按照城市區和城鎮生活區劃分：城市生活區約60萬人（規劃主城區約45萬人，主產業區核心區約5萬人，綜合區約10萬人），城鎮生活區約21萬人。按規劃片區劃分：主城區約45萬人，主產業區約16.5萬人（包括書院鎮和萬祥鎮），綜合區約10萬人，重裝備產業和物流園區約9.5萬人（包括泥城鎮和蘆潮港鎮）。【

6、書院現狀】總人口：45120本地戶口：37266非本地戶口：7854【萬祥現狀】總人口：58976本地戶口：50069非本地戶口：8907【泥城現狀】總人口：25812本地戶口：23031非本地戶口：2781【蘆潮港現狀】總人口：14101本地戶口：11294非本地戶口：2807 【主產業區規劃人數】居住人口16.5萬【主城區規劃人數】居住人口45萬【綜合區人數】居住人口10萬【重裝備區、物流區人數】居住人口9.5萬P9以上資料來源“臨港集團”網站P10 4區域經濟狀況41 經濟增長臨港新城于2003年正式開發啟動，5年來，臨港新城實現固定資產投資581.7億元，其中基礎設施投資225億元；引

7、進外資總額12億美元，合同外資4.8億美元；實現生產總值年增長60.4%，工業總產值年增長48.1%，稅收收入年增長34.9%。42 投資情況2008年12月底外資項目17個，投資額近7億美元；內資項目15個，投資額68億人民幣，涉及現代裝備制造、醫藥及醫療器械、現代服務業等多個主導產業。P115整體規劃及功能劃分以上資料來源“臨港集團”網站5.1 區域整體規劃上海臨港新城是洋山港的陸域腹地和主要的集疏運基地，并包括了環境優美的生活區和高效益的產業區。規劃總面積293平方公里。主城區空間布局是以滴水湖為核心的典型的“田園城市”的布局模式。海港新城分為主城區和產業區（包括主產業區、重裝備產業區、

8、物流園區和綜合區）。P1252 各分區功能劃分52.1 主城區它以滴水湖為中心，形成三條環湖功能帶：一環帶，設置行政辦公、商業金融、文化娛樂、步行購物街區及高檔公寓住宅等綜合功能建筑群；二環帶，規劃有“城市島”居住小區、大型楔形綠地，適量布置低密度低層獨立小住宅和高級中學等公共配套設施。三環帶，設置行政辦公及社會公共服務設施。 一環帶二環帶三環帶以上資料來源“臨港集團”P1352.2產業區該區域將形成與重裝備產業區在產業結構上高度關聯、專業相對集聚、上下游產業適度配置的以裝備制造業為核心的綜合生產體系。重點建設光儀電制造、IT制造、汽車零部件制造、通用機械制造四大產業集群，以豐富裝備制造業的內

9、涵。52.3 重裝備產業區該區域將重點發展以船用設備、港口機械及物流裝備、大型發電裝備、自主品牌汽車、航空產業、大型海洋工程裝備、軌道交通制造及維修等為主的先進制造業，并發揮產業集聚效應，吸引相關產業鏈上下游企業，打造完整的重裝備制造產業鏈。52.4 物流園區該區域運用比鄰重裝備產業區及洋山港的區位優勢，重點發展以二、三產業高度融合為特征的國際物流服務業，努力打造東北亞國際航運中心。在繼續引入有實力的物流企業進駐的同時，歡迎貿易型的企業在區內注冊。52.5 綜合區該區域的功能規劃目標是成為技術創新的發源地，提供高新技術產業的研發培訓與業務外包。區內將以錯落有致的點狀布局發展高新技術產業、教育培

10、訓、旅游休閑等，充分體現知識創新、技術創新和產業創新。P1453 重點開發項目及進度53.1上海中國航海博物館（主城區）我國首個經國務院批準設立的國家級航海博物館，位于上海臨港新城，臨近上海海事大學和上海海洋大學。博物館占地面積24830平方米，建筑總面積46434平方米，工程于2006年10月8日動工興建，計劃2009年7月全面建成開放。航海博物館的主體結構凸顯海洋主題特點。該館首先將建設航海歷史展示區、航海技術展示區、航海輔助支持區、文化軍事展示區等4個展區。除了在建的博物館，臨港新城的其他娛樂設施也很豐富。P1553.2 滴水湖（主城區）目前國內在尚未成陸的海灘上開挖的最大人工湖，其水域

11、面積和杭州西湖相當，湖面呈圓形，直徑2.66千米，平均水深3.7米，最深處6.2米。“滴水湖”的引水歷時兩個月，引水渠的水流截面積約2.6平方米，現已呈現碧波萬頃、綠水蕩漾的動人景象。P1653.3 皇冠假日酒店（主城區）該項目地處上海市南匯區臨港新城滴水湖南島，四周碧波蕩漾，景色非常優美。滴水湖南島面積16.43公頃，其中公共綠地面積2.97公頃，酒店及游艇俱樂部用地為13.46公頃，酒店用地為12.67公頃，酒店占地面積19600平方米，總建筑面積69196平方米，其中地上4層，地下1層，將是港城地區第一座五星級酒店，同時也必將成為港城的標志性建筑，將于2010年初建成開業。P17二、基礎

12、建設及企業概況1基礎建設現狀臨港已經建成一期市政主次干道、河網水系、橋梁和綠化配套等工程，已經建成防汛標準為200年一遇高潮位和12級以上大風的防汛大堤工程；已經建成供水、污水系統一期工程、電信工程和天然氣中壓管線工程；完成深水港配套工程、世紀塘加高加固、口岸查驗區、鐵路中心站配套等工程；兩港大道西延伸段、大蘆線、軸線大道、連接市區的軌道交通線、城區公共交通等正在建設或即將開工。到2008年底，臨港新城在基礎設施建設上累計投入225億元。P182企業狀況21 企業入駐及展望截止2008年12月，臨港新城共簽約32個項目。此外，臨港集團目前已同中船集團、中船重工集團、中國商用飛機公司、中航集團、

13、上汽集團、上海電氣集團、中集集團、三一重工、華儀電氣、開山集團、卡特彼勒、沃爾沃、三井造船、蒂森克虜伯、西門子、科尼、卡爾瑪、瓦錫蘭、韓國東和恩泰等100多個國內外著名裝備制造企業集團建立戰略聯盟，投資額逾16億美元。以上資料來源“臨港經濟管委會”P1922 企業分布以上資料來源“臨港經濟管委會”P203政府扶持31 臨港產業區優惠政策經過有關部門或臨港新城管委會認定，落戶臨港產業區的企業在項目規劃、立項審批、企業設立、人才引進等各方面可以享受國家、上海市以及臨港新城管理辦法中心規定的各項優惠政策： 國家級經濟技術開發區的各項優惠政策 國家級保稅區的各項優惠政策 鼓勵現代裝備制造及技術創新的各

14、項優惠政策 鼓勵科技成果轉化和產業化的各項優惠政策 鼓勵軟件產業和集成電路產業的各項優惠政策 促進中小企業發展的有關優惠政策 鼓勵投資和改善投資環境的其他相關政策 32 保稅港區政策洋山港保稅區集保稅區、出口加工區、保稅物流園區的政策優勢于一體，是目前我國港口與陸地區域相融合的保稅物流層次最高、政策最優惠、功能最齊全、區位優勢最明顯的中國特色的自由港。國際配送：對進口貨物進行分揀、分配或進行增值加工后向國內外配送。國際轉口貿易：進口貨物在區內存儲后不經加工即轉手出口。國際中轉：對貨物進行分拆、集拼后，轉運至境內外其他目的港。國際采購：對采購國際貨物進行綜合處理和加工后向國內外銷售。國際加工：專

15、門從事出口深層次加工為主的服務。 P214企業服務體系項目咨詢服務：為項目提供前期咨詢服務，包括政策和產業導向、項目經濟分析等。項目審批服務：招商主體和審批部門提供便捷全面的服務通道。金融服務中心：臨港產業區內建立金融服務中心大樓，引入農業銀行、工商銀行、建設銀行等國有大型商業銀行，為客戶提供點到點結匯、購匯、單證核銷等一攬子金融服務。物流配套服務：與海關、商檢、外匯等相關機構合作，為企業報關、商品報檢、出口收匯、出口退稅等提供咨詢服務和解決方案，提供物流運營效率。生活配套服務：依托臨港新城主城區和四個分城區的商業生活配套能力，為入駐企業和引進人口提供生活住宿、酒店餐飲、學校醫院和娛樂休閑等各

16、項服務。P22三、區域發展趨勢總結1、浦東、南匯正在快速融合浦東新區作為上海發展的特區，給上海經濟的發展提供了巨大的推力。而目前，浦東新區的發展已經受到了地域環境的限制。浦東、南匯正呈現出快速融合的趨勢。浦東新區的向南快速發展必將給南匯區的發展帶來更加優越的發展環境。作為南匯發展核心的臨港新城將逐漸成為發展的焦點區域。浦東國際機場的向南擴建、迪斯尼選址在靠近南匯的川沙以及中國大飛機項目落戶臨港新城都為區域發展帶來巨大利好。2、空港、海港的核心區位成為發展的巨大引擎浦東國際空港和外高橋港區的區位優勢給浦東新區帶來了獨特的發展區位。隨著浦東新區發展的完備和外溢，處于浦東國際空港和洋山深水港核心區域

17、的臨港新城新一輪發展的新興區域。借助兩港帶來的巨大引力，臨港新城將進入高速發展的時代。3、區政府對區域發展的優勢政策傾向軌道11號線的建設、通勤客運列車的開通都在逐步改善區域的進入條件。南匯區政府也為臨港新城的發展提供了優越的政策導向。2008年34月，南匯區委、區人大、區政府、區政協四套班子領導及區委組織部、區委宣傳部、區政法委、區發改委、區國資委、區規劃局等36個區級機關分三批進駐位于臨港新城滴水湖畔的新建的區機關辦公中心，凸現出臨港新城在南匯區的核心地位。據統計，目前共有約1300名工作人員在新中心內辦公，包括后勤服務人員在內，總入駐人數約為1600人。P23【補充部分：洋山深水港】一、

18、洋山港概況1地理位置位于杭州灣長江口外的崎嶇列島，西北距上海南匯蘆潮港約30公里，距國際航線僅45海里，是離上海最近的具備15米水深的天然港址。 P242港口規劃至2012年，洋山港四期全部建成后，在北港區小洋山一側，可形成十一公里的深水岸線，布置近三十個泊位，年集裝箱吞吐能力達一千五百萬個標準箱以上。屆時，不僅上海港的吞吐量在世界上的地位將得到巨大提升，上海將成為全球航運市場重要參與者，洋山港也將成為上海經濟助推器。 3港口金融目前保稅港區產業發展導向有：展示交易、加工制造、金融、研發創新、航運物流等服務。是以上海為中心、以江浙為兩翼聯動，同時通過與周邊港口的合作來發揮作用，使周邊地區也都能

19、獲益，具有集裝箱國際中轉、國際采購、國際配送、轉口貿易和出口加工等綜合功能。 包括達飛、葉水福、禮才、中儲、普洛斯、豐樹、施潔、海博斯班賽在內的44家中外知名企業已經注冊洋山港保稅港區，這些外資企業的注冊資本在1000萬美元以上總投資約為76億美元，范圍涉及第三方物流、貿易、貨代、船代、報關、保險、金融等多個直接參與物流服務或為物流服務提供配套支持的業務環節。 P254港口政策上海國際港務集團為了擴大集裝箱中轉， 大力發展樞紐港，透露將全面下調港區中轉費用，沿海和國際中轉的碼頭裝卸費下調20%左右，長江內河中轉下調50%左右；外高橋至洋山港間的國際集裝箱中轉免收裝卸費；船舶在外高橋和洋山港“兩

20、靠”的，將從原先的兩次收取移駁費、引航費，減少為一次收費；水上“穿梭巴士”駁運國際集裝箱中轉，費用將降低一半以上。總體成本有望下降三成左右。這些優惠措施將大大降低船公司的運營成本，提高了洋山港的國際競爭力。 5港口居住以往，洋山深水港只是一個以工業港口為主的基地，缺乏一定的服務設施。而目前正考慮吸引更多的知名品牌或者“國際管家”走進來，逐漸形成一個成熟的產業基地。目前蘆潮港已成為酒店等配套服務業的“生產基地”。 已初現城市形態的臨港新城將加快建設步伐，力爭又好又快發展。 “2007年上海臨港新城管委會工作會議”上，明確了臨港新城今年的工作任務，作為港口經濟“首個登陸地”的臨港新城將承載起洋山港

21、巨大資源流。P26二、港口、港城互力作用1港口對港城的作用港口的區位因素引導生產要素向港口城市聚集。隨著港口的開發利用，港口經濟會不斷發展，在港口發展期間，港口及其臨近的地區，憑借其有利的區位和水、陸、空交通樞紐等經濟要素的成長和壯大，逐步發展成為一定范圍內最具活力和潛力的經濟生長點，從而吸引更多的生產力要素向其周圍集中。2港城對港口的反作用港口城市是臨港產業的依托，它的發展同臨港產業的發展呈正相關關系。港口城市的規模越大，港口發展的可容空間就越大，特別是國際性港口大城市，人流、物流、信息流、資金流等經濟能量的集中和擴散都將極大地擴展港口的發展空間。港口城市的各種服務設施和交通、通訊條件是港口

22、發展和發揮作用的主要物質基礎，港口城市一般擁有發達的工商業、國內或國際性的金融機構、咨詢機構以及通訊網絡等服務設施，為港口產業的不斷延伸、擴張、輻射提供了必要的條件。 P27【第二部分：區域房地產】一、規劃城區特征1滴水湖11 地理位置上海臨港新城主城區位于新城的最東南的大海邊，申港大道最東面，西接A2滬杭高速、北接A30郊環，南接東海大橋，臨港新城以滴水湖為中心向外延伸。12 發展目標 該區域以南匯區政府行政辦公中心深水港口岸審理機構、商務商貿、居住生活、高等教育、休镲旅游、商業服務等功能多元屶且集聚，勢打造成臨港新城居住氛圍最佳，自然生態最優美，配套設施最齊全的新城核心區域。2813 區域

23、優勢 主城區擁有高品質的生活休閑和商務辦公環境，中國最大的人工湖“滴水湖”，超五星級酒店“東方迪拜”，國家級航海博物館，城區展示館，大型商業街等，是臨港新城生活配套規劃最為齊全的城區。P292泥城21 地理位置港新城泥城分城區基地總面積約7.12平方公里，距浦東國際機場18公里，距蘆潮港碼頭4公里，距海港新城主城區約10公里，南鄰浦東鐵路和重裝備產業區，東鄰國際物流園區，北部與規劃中的新城主產業區相對，西接郊區環線、滬蘆高速公路（A2），交通便捷，四通八達。P3022 發展目標臨港泥城分城區是臨港新城城市建設區的組成部分，是重裝備產業區和臨港物流園區生活服務配套的重要補充。將建設成為環境優美、

24、配套設施齊全、以生活居住用地為主的生態型城市社區。23 城區優勢處于臨港新城入口處的臨港泥城，以其特殊的區位優勢毫無爭議的在眾多項目中拔得頭籌,獨領風騷。地理位置來看洋山深水港和臨港泥城分別占據在臨港新城的兩個出入口: 一方通向海洋經濟的全世界，而臨港泥城的另一方聯系著上海長三角乃至全中國。P313蘆潮港31 地理位置海上出蘆潮港碼頭到浙江寧波、舟山、普陀山、大小洋山等地，在一、二小時之內。陸路距離海港新城5公里，距離洋山深水港32公里，距離浦東國際機場27公里，距離上海市中心52公里。緊鄰滬蘆高速、兩港高速、東海大橋、區內有D2,D3 大道與臨港物流園區和重裝備產業區貫通。P3232 發展目

25、標到2020年力爭把蘆潮港建設成為：生態環境優美，基礎設施完備，商業功能齊全，現代服務業高度發展的濱海小城鎮，成為東海之濱集聚人氣、富有魅力的“臨港之玉”。33 區域優勢蘆潮港分城區毗鄰臨港物流園區和重裝備產業區，兩大園區的人流和產業外溢為蘆潮港發展現代服務業提供了“近水樓臺”的先機。此外，該區域水陸交通尤為發達（具體見2.1“地理位置”）。P334書院41 地理位置臨港書院分城區位于臨港新城主產業區北翼，城區北倚新城內河航運干道-大治河；東鄰連接浦東國際航空港和洋山深水港的快速交通干道-兩港大道；南接新城重要交通干道-白玉蘭大道；西靠主產業區交通干道-Y6路。P3442 發展目標該城區主要分

26、為產業區、西北社區、西南社區、東北社區、東南社區及中央公園社區六大區域，通過運用國際先進設計理念，全面打造與臨港新城相匹配、充滿生機活力的現代化生態城區和產業配套區。43 區域優勢書院是臨港新城四大城區中占地面積最多，人口最密集的城鎮，交通便利，環境優美，是臨港新城最具活力的分城區。P355萬祥51 地理位置萬祥分城區位于臨港新城的西北部的主產業區內，是臨港新城的門戶，距離市中心城區僅55公里（車程約45分鐘），與浦東國際機場相距12公里（車程約15分鐘）。分城區緊靠 A30 郊環線和浦東鐵路。市區至臨港新城萬祥分城區交通路線：A20外環線（浦東機場方向）A1迎賓大道A30郊環線東大公路出口臨

27、港新城方向萬祥分城區。P3652 發展目標萬祥作為臨港新城的四大分城區之一，將通過建設現代化的產業配套區和高標準的新型生活區，逐步成為環境優美、配套設施齊全并與臨港新城協調發展的新型生態型城市分城區。53 區域優勢根據臨港門戶的地理位置，定位“海洋風”的設計風格，簡約、大氣、優雅，一條綠環以歐式風格為主，連接分城區各個功能區，形成一個從公共領域到私有領域不斷深入的城市綠色景觀大道，形成水清、氣凈、天藍的生態之城格局。P37二、安置適用房1整體規模到2008年年底，臨港地區將有350萬平方米的農民安置配套房建成分配，70%以上的動遷農民住上新居。在加速城市化的過程中，臨港的蘆潮港、泥城、書院、萬

28、祥四鎮將有十幾萬農民轉變為城市居民。P382各城鎮安置房概況區域項目名稱占地面積（平方米）建筑面積（平方米）占地總計（平方米）建筑總計（平方米）蘆潮港（今后無放量）蘆潮港社區動遷安置基地一期221997.78255000671326.62896518蘆潮港社區動遷安置基地二期97332.36106106蘆潮港社區動遷安置基地二期-260666.0695759蘆潮港社區動遷安置基地三期291330.42439653泥城（今后無放量）泥城社區動遷安置基地一期250797.4922383001250787.51723462泥城社區動遷安置基地二期179998.2266000泥城社區動遷安置基地二期-

29、265999.34101034泥城社區動遷安置基地三期A277997.22413239泥城社區動遷安置基地三期B475995.24704889書院（今后有放量）書院社區動遷安置基地一期207131.262291440484461.82663881書院社區動遷安置基地三期277330.56372441萬祥（今后有放量）萬祥社區動遷安置基地一期141798.582139000314463.52390274萬祥社區動遷安置基地二期172664.94251274（以上數據來源于“臨港新城安置房情況表”）P393安置房購買條件首先由專業部門進行估價，居民將房屋估算出的價格按每個戶口40平方米，每平方米2

30、900元的價格購買安置房，多退少補，若需要超面積購買，則以市場價每平方米4156的價格予以購買，所購安置房5年內不得掛牌出售。安置房僅用于安置拆遷戶，不得對外銷售。專業估價拆遷房價格購買安置房2900元/平米，多貼少補大于每戶40平米，按照市場價4159元/平米P404各城區安置房剩余房源計算公式：【建筑面積總合/原住居民 - （安置最低限額）40平方米】* 原住民總量 泥城本地戶口：23031人 蘆潮港本地戶口：11294人 書院本地戶口：37266人 萬祥本地戶口：50069人換算： 泥城分城區安置房剩余可調控面積為 802222 平方米 蘆潮港分城去安置房剩余可調控面積為444758 平

31、方米 臨港新城安置房 書院分城去安置房剩余可調控面積為826759 平方米 需求120萬平方米 萬祥分城去安置房剩余可調控面積為1612468 平方米小結：以每人40平方米的人均住房需求，目前臨港新城仍有3萬居民還不能改善居住條件，約占目前總人口的30%。P41三、滴水湖周邊（主城區）土地供應和潛在項目1、已供應土地統計當前，可以從官方網站查找到的滴水湖周邊（主城區）的土地成交數據共有6項，其中只有一項為居住用途的土地，由綠地集團獲得，用于開發綠地·東岸漣城，將在下面部分詳細分析。其余5項均為商業、辦公用途的土地，且土地面積都不大，在1219畝之間。其中上海剛泰置業有限公司獲得土地用

32、于開發“剛泰國際大廈”， 總建筑面積3.2萬平方米左右，由1棟高層商辦樓和5棟多層商業樓組成，已于2008年出開工。P42已供應土地統計表編號項目面積（）容積率金額（萬元）用途獲地單位獲地日期1南匯區臨港主城區一環水蕓路西側地塊掛牌8313.333500綜合商業、辦公上海剛泰置業有限公司2007-01-262南匯區臨港主城區一環區山蘭路東側地塊掛牌9309.333950綜合上海毓陽投資發展有限公司2007-01-263南匯區主城區一環區山蘭路西側地塊掛牌9719.92.53988綜合商業、辦公上海昊坤置業有限公司2007-01-264南匯區臨港主城區一環區云鵑路東側地塊掛牌10385.22.5

33、3800綜合商業、辦公上海百業信資產管理有限公司2007-01-265南匯區臨港主城區一環區云鵑路西側地塊掛牌12861.32.53930辦公上海廣昊建設發展有限公司2007-01-266南匯區上海臨港新城主城區WSW-C4-2地塊掛牌317700.1136500居住上海綠地（集團）有限公司2006-11-24合計368289.155668P432、潛在項目從官方網站顯示數據看，目前位于滴水湖周邊（主城區）有一幅面積為237621（約合356畝）的土地正在掛牌交易中，容積率為1.1。該土地的開發可能與我項目產生直接的競爭。而滴水湖周邊（主城區）土地供應總量在3萬畝以上，當前僅供應2000畝左右

34、，未來的土地供應量巨大。預計每年供應土地的可建筑面積在100萬左右。P44三、南匯區政府配售商品房項目宜浩佳園宜浩佳園是上海臨港新城投資建設有限公司開發的，為南匯區政府定向配售的商品房項目，不對外銷售。項目位于申港大道、環湖西三路交叉路口，緊鄰區行政中心、航海博物館、辦公事業中心。該項目占地面積為55.05公頃（約合826畝），總建筑面積約62萬平方米，住宅建筑面積約為48萬平方米，總戶數約5374戶，其中20%為12層的小高層，其余為四層的多層住宅。項目的建筑密度為22.4%，綜合容積率0.95，綠化率35.2 %。該項目共有18個房型，建筑面積從75平米到145平米不等。在新技術的應用上，

35、項目采用先進的“集中集熱分戶水箱”的太陽能熱水系統和直飲水技術。其中，太陽能熱水系統已申請國家建設部可再生能源建筑應用示范工程推廣項目。項目預計將在2009年5月竣工。項目配套幼兒園和小學。P45宜浩佳園總平圖項目實景圖P46四、競爭項目調查注：本次競爭樓盤調查將針對目前臨港新城唯一在售項目綠地·東岸漣城展開1綠地·東岸漣城概況11地理位置綠地·東岸漣城地處上海市南市區臨港新城核心主城區，位于申港大道、環湖西三路交界處，緊臨中國最大人工湖。P4712項目介紹綠地·東岸漣城總體規劃強化45°城市島居住小區的獨特性，以契形綠地與正南北向的居住單元形

36、成趣味的社區外部空間。景觀體系遵循以人為本的設計原則，從社區濱江公園到街坊間的契形綠地再到居住單元的內部庭園，形成自外而內的綠化網絡。P4813 項目規劃臨港新城1號作品，共分3期開發，規劃占地面積約50萬平米，建筑面積約51萬平方米，規劃總戶數3598人。以上圖片資料來源于“綠城·東岸漣城”售樓處 P492綠地·東岸漣城各期概況21 項目一期概況開盤時間07年9月交房時間08年9月占地面積50000平方米建筑面積60000平方米產品形態疊加別墅、花園洋房、公寓裝修狀況毛胚容積率1.04綠化率38%平均價格疊加別墅：8700/平米花園洋房：7000/平米公寓：7300/平米

37、規劃戶數600戶銷售率90%以上項目進度已交付使用面積戶型以公寓5080平米房型為主客戶情況投資客58%、原住民22%公務員17%、產業13%廣告訴求區域價值推廣渠道高速戶外、大眾媒體P5022 項目二期概況開盤時間07年12月交房時間09年6月占地面積142000平方米 建筑面積118000平方米產品形態疊加別墅、花園洋房、公寓裝修狀況毛胚容積率1.04綠化率38%平均價格疊加別墅：11000/平米花園洋房：9200/平米公寓：8600/平米規劃戶數1323戶銷售率85%以上項目進度現房發售，未交房面積戶型以公寓5080平米房型為主客戶情況投資客53%、原住民17%公務員20%、產業10%廣

38、告訴求區域價值推廣渠道高速戶外、大眾媒體P5123 項目三期概況開盤時間08年9月交房時間09年12月占地面積300000平方米建筑面積330000平方米產品形態疊加別墅、花園洋房、公寓裝修狀況部分精裝容積率1.04綠化率35.60%平均價格疊加別墅：未推出 花園洋房：8100/平方米公寓：7800/平方米規劃戶數1675戶銷售率38%項目進度在建面積戶型以公寓5080平米房型為主客戶情況投資客32%、原住民21%公務員22%、產業15%廣告訴求產品性價比推廣渠道以老帶新、高速戶外、大眾媒體P523綠地·東岸漣城各期數據分析31 推盤時間、體量以及銷售情況分析期數開盤時間建筑面積銷售

39、率一期07年9月60000平方米90%以上二期07年12月118000平方米85%以上三期08年9月330000平方米38%小結：從上表可悉，該項目在一年中已連續推出三期，目前一、二期銷售情況良好，三期雖表面銷售率有所下降，但實際與之放量巨大有關，實際整體銷售速度較為穩定。P5332 客戶情況分析P54小結：從客源比重來看，區域未來價值已受到投資客認同。另一方面，隨著區域建設日益成形，交通、生活配套的逐步完善，加之產業園區及管理單位的人口導入，自住型客戶的比重也正呈上升趨勢。隨著臨港新城的發展，相信不久的將來，自住型客戶將成為本區域的購房主力。P5533價格分析小結： 整體價格浮動與大市場背景

40、較為符合，三期價格的上升可理解為區域抗風險能力較強。從各類型產品價格變動來看，疊加別墅在一期至二期的價格上升幅度最大，證明類別墅產品的市場接受度較高，而三期在沒有類別墅產品提出的情況下，花園洋房價格的大幅度提升，證明市場對高端產品的需求十分明顯。P5634 熱銷戶型分析 小結：從戶型情況來看，該項目公寓產品的主力及熱銷戶型集中在50-85平米之間，小型投資客為主要客群。但隨著外來企業及高質人群的遞增，中高端產品的需求將日趨明顯。P5735 推廣分析一期主要推廣渠道以大眾媒體、高速公路戶外攔截（A20高速），以臨港新城區域炒作激發客戶投資欲望，而作為臨港新城1號作品，綠地·東岸漣城無疑

41、是客戶唯一的選擇，并憑借較高的性價比最終觸動客戶購買。另外，07年房地產市場因素導致該項目一期開盤火爆，開發商乘勢加推二期房源，仍以區域價值作為閃光點再一次吸引了大量投資客，去化了部分房源。08年下半年，由于市場因素，客戶開始理性觀望，開發中的臨港新城無法打動客戶購買，開發商改變策略，以產品性價比加以促銷活動進行推廣，隨著臨港新城建設日益完善，企業不斷涌入，項目主力產品單身公寓受到市場認可，在09年房地產市場低迷的環境下，仍保持較好的銷售。p58p59促銷手法時間促銷活動08年10月以老帶新，贈送汽車油卡08年11月每月特價房 最低8.5折08年12月房展會期間購買任意戶型均8.5折09年2月

42、會員積分活動09年2月精裝單身公寓，送家具、家電09年2月元宵特惠 最高優惠可達15萬P60【第三部分：項目研究】一、項目概況1項目位置項目位于臨港新城主城區滴水湖附近，北臨花柏路、南臨申港大道、西接滬城環路、東接茉莉路。本案P612項目經濟指標地塊編號WNW-C5-10用地代碼R2/R3用地面積105440平方米容積率1.00建筑面積105440平方米建筑密度30/25建筑限高24/40綠地率35P623土地現狀P634周邊配套分布情況本案邊檢公務員安置商品房（建設中）政府大樓中國航海博物館 （建設中）商業中心（建設中）海事大學海洋大學P6441 公務員安置房（在建）P6542 政府大樓P6

43、643 商業中心（在建）P6744 中國航海博物館（在建）P6845 海事大學P69二、項目SWOT分析1.項目優勢（S）項目優勢分析表編號要點詮釋/對策1團隊開發實力（研發、管理）產品是我們的重要優勢。基于團隊的開發實力，所開發產品的品質領先于市場的同類產品，應在推廣中強化對產品品質的詮釋。2項目的顯著區位優勢項目位于區政府、商業中心、大學園區、軌道交通11號線、航海博物館等一系列標志性設施的核心，地塊本身具有的區位優勢非常顯著。這成為項目重要推廣訴求。P702.項目劣勢（W）項目劣勢分析表編號要點詮釋/對策1公司品牌、產品品牌實力不足目前，不管是德普的企業品牌，還是常青藤的產品品牌，在上海

44、房地產市場的影響力都還嚴重不足。這是一個新興的發展區域，未來肯定有眾多大品牌的進入。在同他們的競爭中，品牌將處于劣勢。2臨港新城內的購房需求已經過第一輪釋放區域內安置用房、綠地·東岸漣城、公務員商品房等項目已經將區域內的購房需求進行第一輪釋放，特別是大學園區的就近需求被提前消化，區域內購房的爆發能力不足，需要對市場進行一定的引導，尋求新的爆發點。3項目區域現有的配套設施嚴重不足目前，項目周邊沒有成熟的生活配套設施。區域是一個全新的城市規劃體系，各種設施目前大多處在規劃階段。目前有配套處于新建過程中，但是由于人氣不足的因素，區域配套設施的完善還需要相當長的一段時期。P713.項目機會（

45、O）項目機會分析表編號要點詮釋/對策1“上海輔城”的區域定位得到政策的強力支持臨港新城的整體定位得到了上海市政府的支持，區域的信息已經在全市有了清晰的占位，各種園區經濟和洋山深水港的發展，推動區域城市化建設的快速發展。區域在一個較長的時期內處于快速上升的良好環境。2臨港新城中心城區的優越居住品質項目位于臨港新城的中心城區，其城區按照環形進行規劃，矩形居住用地、大面積的槭形公共綠地，在上海市中具有高度的獨特性，具有突出的居住品質，產生一定的向心力。3區域內的基礎設施投入具有前瞻性目前，臨港新城的基礎設施投入已經超過200億，公路建設、通勤列車等設施已經具備，2012年軌道交通11號線的建成，區域

46、與主城的聯系將更加快捷，區域進入性基本完善。P724.項目威脅（T）項目威脅分析表編號要點詮釋/對策1國際國內大經濟環境回暖的推遲國際國內經濟大環境的回暖，將直接影響到臨港新城內大型項目的投資進度。雖然目前各種基礎設施投資正快速推進，但工業園建設的放緩將直接影響區域內人口的數量和質量，區域城市化的速度受到嚴重影響。2區域可開發土地量巨大，競爭環境有惡化的可能區域內可開發土地量在2萬畝以上，而目前綠地一個商品房項目在開發，未來可開發的項目眾多，項目周邊就有大量未開發土地。這些未知項目的開發可能對本項目產生直接的威脅，需要緊密關注區域房地產市場的發展動態。P73三、項目初步定位1、項目市場定位1.

47、1.市場地位臨港新城首個中高檔住宅項目目前區域房地產市場處于起步階段。區域內僅有的房地產項目綠地·東岸漣城主要定位于公寓型住宅產品，檔次中等。我項目定位于臨港新城第一個中高檔住宅項目，檔次高于目前的綠地·東岸漣城。我項目的出現，將有助于提升整體區域的房地產開發層次。而未來在二環帶出現低密度項目將定位在區域內的高檔項目，我項目在檔次上與其拉開一定距離。P741.2.客戶群定位新城區域部門經理及副總經理級別的中產階層與綠地·東岸漣城主要以小資階層為主要目標人群不同，我項目將以新城區域部門經理及副總經理級別的中產階層為主要目標人群，為其更多的營造居家的生活氛圍。項目周邊

48、商業中心的建成、輕軌11號線的竣工將為項目提供更多的生活配套服務，具備相對優越的外部環境。1.3.產品定位強調低密度、高綠化率的自然生態家園本項目將在產品營造上給上海帶來沖擊性的視覺體驗。項目將從強調低密度、高綠化率出發，營造更加親近自然，更加生態的居住氛圍。并采用目前上海少有的歐式建筑的風格，使項目的外部視覺感受和進入社區的內部視覺感受產生根本性的改變，力求達到耳目一新的效果。P75多層洋房意象圖聯排別墅意象圖P762、產品形態2.1.方案一：考慮“90/70”法則下的產品形態l 在90/70法則下，產品將以9+1小高層住宅為主，5+1多層花園洋房為補充。l 9+1小高層住宅將重點提供90平

49、方米以內的住宅產品，約在總開發面積的70。l 5+1多層花園洋房提供大套型的高檔住宅產品，作為提升項目檔次的重點。l 項目綜合容積率控制在1.0以內，將呈現更優的低覆蓋率，為園林景觀的營造提供更多的空間，突出項目的生態特色。P77多層洋房意象圖多層洋房意象圖P782.2. 方案二：不考慮“90/70”法則下的產品形態l 這種狀況下，項目將充分運用1.0的容積率，以9+1小高層住宅為主要產品形態，以聯排別墅為補充，并可考慮項目所有住宅產品提供復式產品形態。l 9+1小高層住宅約占總開發面積的80，主要提供大套型產品。l 聯排別墅約占總開發面積的20，容積率約0.5。l 項目綜合容積率控制在1.0

50、以內。P79聯排別墅意象圖聯排別墅意象圖聯排別墅意象圖P80四、項目初步經濟性分析下面分別就上述兩種方案進行初步經濟性分析。1.產品方案一經濟性分析1.1.項目經濟技術指標項目數值單位備注用地面積105440容積率1.0按地上建造面積總建筑面積117800地上建筑面積1054009+1住宅728005+1洋房31200公建配套1400地下建筑面積12400包含半地下建造面積P811.2.項目投資測算編號項目面積（）單價（元/）金額（萬元）備注1土地費用117800.00 1936.04 22806.56 土地成本117800.00 1879.65 22142.29 建設用地面積105440，按照140萬/畝進行計算，容積率1.0，總建筑面積125400。契稅117800.00 56.39 664.27 土地成本×32前期費用117800.00 440.00 5183.20 勘察設計費117800.00 60.00 706.80 按照60元/平方米計算城市建設配套費117800.00 320.00 3769.60 民防費1178