1、關于進一步規范經營性國有建設用地使用權出讓工作的意見（試行）為進一步規范我市經營性國有建設用地使用權出讓工作，充分發揮市場配置土地資源的決定性作用和更好發揮政府作用，有效提高土地開發利用和管理水平，依據有關法律法規規定，結合我市實際，提出如下意見。一、規范經營性國有建設用地使用權出讓行為工業（含倉儲用地，不含采礦用地，下同）、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性國有建設用地應當以招標、拍賣、掛牌方式出讓，必須嚴格遵守招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（國土資源部令第39號），堅持公開、公平、公正原則。（一）住宅用地。1 .出讓原則。住宅用地不得與招商引資項目掛鉤，土地出讓時不得設置影響公平公

2、正競爭的限制性、排他性準入條件。2 .出讓規模。用地性質、規模應當符合國家有關禁止、限制性規定，容積率大于1.0。單宗住宅用地出讓面積不得超過20公頃。（二）商業及商住混合用地。商業及商住混合用地原則上不得設置限制性、排他性準入條件。根據規劃要求，對有利于完善城市功能，能夠帶動區域整體發展，具有引領性作用的商業（指具有百貨商場、購物中心、超級市場、賓館酒店等功能，受讓人自持物業比例不低于70%的城市商業綜合體項目、特色商業街區項目、社區商業中心項目）、總部經濟、文化旅游、創意研發、現代服務業，且宗地配套住宅占項目用地可開發總建筑面積不超過40%的項目，確需設置有關準入條件的，在不設置影響公平公

3、正競爭的唯一性排他條件的前提下，可由項目所屬土地儲備機構、區政府（含濟南高新管委會和各區駐地園區管委會，下同)提出設定土地出讓條件的建議，按照有關程序報市國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓工作領導小組研究確定。(三)工業用地。1 .出讓原則。工業項目用地出讓不得與配套住宅、商住混合用地掛鉤。工業用地出讓時可根據產業規劃和項目實際情況，設定產業類型(制造業、倉儲業)、投資強度、畝均稅收等要求。2 .出讓規模。工業項目用地規模原則上不超過50畝。確需擴大用地規模的，應滿足下列條件之一：(1)列入省、市重點建設項目計劃；(2)經批準納入綠色通道辦理的重大招商引資項目；(3)市政府確定的重點扶持發展項

4、目。3 .土地移交條件。受讓人應在土地出讓合同簽訂之日起180日內辦理完畢環境影響評價、立項、地質災害評估等手續。符合上述要求后，各區政府向受讓人移交土地。4 .實行差別化使用年期供應。可利用標準廠房生產的工業項目，原則上應購買或承租標準廠房；確需購置土地自行建設的，采取先租賃后按彈性年期出讓或直接按彈性年期出讓模式供地，出讓年限一般不超過20年。對市級以上重點產業項目，按照相關規定和程序予以認定后，以認定的出讓年期出讓，最高不超過50年。彈性年期的土地出讓價格按照基準地價對應的最高年限進行修正。土地使用權出讓年限達到之前，受讓人可向出讓人提出續期使用申請，對于符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和

5、產業發展規劃，滿足節能和環保要求，經綜合考評達標的，可續期建設用地使用權。稅務、城鄉建設等部門負責制定與彈性年期出讓相應的稅收、城建配套費等執行辦法。5 .嚴格控制工業綜合用地。工業綜合用地是指為滿足我市中小企業生產、產業研發需要，提高土地節約集約利用水平，以生產研發、創新產業、生產性服務業、物流園區項目等形式整體開發建設的多層廠房、標準廠房、研發孵化器等工業項目用地。各區政府為工業綜合用地項目總體把關、協調和管理單位，負責提出項目落地條件，并對項目落地、建設、后期運營和轉讓實施監管。各區政府負責根據擬引進項目情況，提出初審意見，報市政府批準，確定為工業綜合用地項目。工業綜合用地項目立項、規劃

6、、土地、建設、產權登記等手續按照工業用地受理，參照商業用地模式辦理，各項手續中均須注明工業綜合項目，其中項目立項時須列明擬引進的主導產業和相關建設內容。工業綜合用地的配套設施應集中建設，不得分割轉讓。6 .工業項目用地遷建。對符合國家產業政策的項目，因城市規劃調整、環境保護、基礎設施建設等確需遷建的，可按照產業項目雙向評估、等價置換的原則，由屬地區政府優先在園區內安排用地，本轄區內不能安排的，可提請市政府統籌安排。重新安排的工業產業用地可采取協議出讓方式供應。（四）經營性國有建設用地使用權出讓有關要求。1 .設定出讓起始價。土地出讓應先行按照規劃部門出具的規劃條件進行評估，評估價格應綜合考慮土

7、地出讓附帶的義務、要求。設定土地出讓起始價應參考評估價格、國家產業政策，結合周邊房地產市場價格、土地熟化主體建議等因素，經市國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓工作領導小組研究審核后，報市政府確定。2 .出讓交易形式。招標、拍賣、掛牌出讓必須采取網上交易形式，網上交易規則由市國土資源部門負責制定。3 .土地出讓價款。住宅、商業、商住混合用地原則上應于簽訂土地出讓合同后30日內繳納全部土地出讓價款。土地出讓起始價為1億元（含）以上的，可采取分期繳納方式，首期應在簽訂土地出讓合同后30日內繳納全部土地出讓價款的50%,余款原則上應于簽訂土地出讓合同后180日內繳清。超出土地出讓起始價的溢價部分應在首

8、期一并繳納。分期支付土地出讓價款的，受讓人應支付利息。工業項目用地土地出讓價款應在簽訂土地出讓合同后180日內一次性付清。受讓人不能按照土地出讓合同約定期限繳清土地出讓價款的，市國土資源部門應當按照未繳納金額1%。的比例向受讓人征收日滯納金。受讓人超過土地出讓合同約定繳款期限60日仍未繳清的，市國土資源部門有權解除土地出讓合同，定金不予退還。分期繳款利息及滯納金均為土地出讓價款，不得減免。4 .建設周期。受讓人應在土地交付之日起1年內開工建設，自開工之日起3年內竣工。因不按期開發建設造成土地閑置的，嚴格按照閑置土地處置辦法（國土資源部令第53號）予以調查、認定和處置。5 .搭配出讓要求。為推動

9、城市區域功能和舊城改造形象提開，多宗用地需一并出讓的，應按照規劃統一實施、配套設施共用的要求，由土地儲備機構、區政府提出合理搭配出讓建議，在不違反相關法律法規和政策規定的前提下，按程序報市國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓工作領導小組研究確定。6 .特殊項目用地出讓。對于不能單獨開發，需與相鄰已出讓用地整體實施的補充用地，根據城市規劃確定的范圍，土地競買人應與同一規劃中已出讓宗地的使用權人達成聯合開發建設協議。項目用地內地上建筑物按照有關規定確認保留的，可與土地一并出讓。7 .用地規劃變更。招標、拍賣、掛牌出讓的土地原則上不得改變用途。對于未開發的住宅和商業用地，可通過調整土地用途、規劃條件的

10、方式用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目開發建設。對于按照新用途或者新規劃條件開發建設的項目，應重新辦理相關用地手續，重新核定相應土地價款。商業、旅游、娛樂、商品住宅、工業綜合經營性用地招標、拍賣、掛牌出讓后，原則上不得改變建筑容積率等指標。確需調整的，應按規定履行調整程序。建筑容積率增加的，應補繳土地出讓價款。二、強化土地出讓統籌管控（一）城市規劃編制與管理。市規劃部門應按照節約集約用地、合理布局的原則，科學確定城市區域定位、功能分區、發展規模以及劃定地塊面積，不斷增強城市綜合承載能力，最大限度提高城市土地利用效益。按照土地利用效益最佳、價值最大化要求合理劃定地塊范圍，

11、不得擅自隨意切割城市規劃中劃分的地塊。相關規劃劃定地塊范圍時，應適當兼顧土地現狀權屬范圍。（二）年度土地供應計劃編制與執行。每年初，市國土資源部門組織土地儲備機構、區政府，根據城市規劃，按照供需平衡、有保有壓的原則，合理提出當年國有建設用地供應總量、結構、布局、時序和方式，并將土地供應計劃落實到具體地塊和供地時間。年度土地供應計劃經市政府批準并向社會公布后，各土地儲備機構、區政府應嚴格按照土地供應計劃中明確的供應時序完成土地熟化，保證按時供應土地（三）明確土地管理職責。1 .市國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓工作領導小組負責審議審查國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓方案，研究解決土地出讓

12、工作中的復雜、重大事項，制定相關特殊政策，確定擬出讓土地的土地出讓起始價、競買保證金金額、交易方式、出讓條件、特殊事項等。2 .土地儲備機構、區政府負責土地熟化和土地出讓的基礎性、事務性工作，做好征詢項目用地規劃意見、委托地質災害評估、環境影響評價和礦產壓覆調查工作；實施項目可行性分析，提出可行性研究意見；組織實施項目用地范圍內的城市房屋征收、國有土地收回、集體土地征收、市政設施遷移等，達到凈地出讓條件；向相關職能部門征詢出讓土地各項建設要求；編制土地出讓方案；向土地競得人交付土地；監管土地出讓條件和要求落實情況。3 .市規劃部門負責出具出讓用地的規劃條件。4 .市國土資源部門負責審核土地出讓

13、方案，提交市國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓工作領導小組審議，并報市政府審批；組織實施土地招標、拍賣、掛牌出讓；簽訂土地出讓合同；收繳土地出讓價款。5 .市發改、經濟和信息化、教育、城鄉建設、環保、城管、商務、國資、住房保障管理、投資促進、人防、市政公用、文物保護等相關職能部門按照各自職能，提出相關用地建設要求以及管理要素、監管考核、違約處置等內容，并做好監管、落實工作。（四）建立共同監管機制。加大用地監管力度，樹立各司其職、互相配合的用地監管責任理念。暢通土地信息溝通渠道，建立資源共享、分工協作、合理推進的部門協同機制。相關職能部門、土地儲備機構、區政府應對受讓人使用土地情況加強監管。1

14、.實行合同監管。建立以土地出讓合同為載體的土地監管制度，將土地儲備機構、區政府、相關職能部門提出的自持物業比例、配建或代建內容、產業類型準入等相關規劃、建設、批后監管條件，以及監管考核和違約處置等要求，納入土地出讓合同，并按照“誰提出、誰負責、誰監管”的原則，對受讓人合同履約情況進行要素評定，依法實施監管。探索建立工業項目開竣工履約保證金等土地供后監管制度，加強對工業項目集約節約用地監管。2.嚴格轉讓監管。受讓人應按照土地出讓合同約定進行開發建設，未達到轉讓條件的不得轉讓。工業項目用地出讓5年后，經評估達到規定投資額的，可整體轉讓。工業綜合項目用地可分割轉讓，需對外招商、分割轉讓的，原則上受讓

15、人持有不對外轉讓的比例不得低于地上建筑物面積的30%。對允許轉讓部分，由區政府負責審查購買方經營范圍、產業類型等是否符合相關要求并出具審查意見，列入后期不動產分割登記必備條件。允許分割轉讓部分擬再次轉讓的，須持有滿3年時間且符合園區準入條件。工業綜合用地項目集中統一建設的生產服務、行政辦公、生活服務設施建筑面積占項目總建筑面積的比例不超過15%。對教育、科研、醫療衛生、社會福利、體育設施等基礎設施和社會事業項目用地，應由受讓人整體持有，不得分割轉讓。受讓人按照土地出讓合同約定應持有相應面積的房地產，不得整體或分割轉讓。（五）嚴格不動產登記管理。國土資源部門在辦理不動產首次登記時，應將土地出讓合

16、同作為土地權屬來源證明材料進行審核歸檔，并將土地出讓合同中補充條款的特殊約定在不動產登記簿中予以記載。在辦理后續其他相關登記時，對不按土地出讓合同約定處分不動產的，不得辦理相關登記手續。三、建立土地出讓考核機制（一）考核土地供應計劃執行情況。市政府組織對土地儲備機構、區政府執行土地供應計劃情況進行考核，對住宅、商業項目用地供應未達到年度供應計劃的，將根據該責任主體當年實際土地供應情況，確定其下一年度土地供應計劃。供地率達不到國家、省規定要求的，應核減區域內新增用地計劃指標，暫停區域內新增建設用地報批。（二）考核征地拆遷和交付土地進度情況。嚴格執行凈地出讓原則，在土地出讓前，土地儲備機構、區政府應完成農用地轉用報批、征地拆遷、土地收儲、市政設施通達等工作。市政府定期組織對