1、上海市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r與分析報(bào)告一、上海市房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段特征（一）市場的初步開創(chuàng)階段黨的十一屆三中全會(huì)以后，上海首先改革了住房由政府統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管的制度，開始進(jìn)行商品房建設(shè)。這主要包括幾個(gè)方面：其一是僑匯房的推出，引進(jìn)商品房生產(chǎn)的新機(jī)制；其二是優(yōu)惠價(jià)商品住宅試點(diǎn)起步，為住宅商品生產(chǎn)探索了路子。這一階段是以政府行政主管部門組建的房地產(chǎn)開發(fā)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體開始出現(xiàn)，投資主體開始向多元化發(fā)展。上海房地產(chǎn)業(yè)突破了長期以來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式的禁錮，從萎縮開始復(fù)蘇，但總體上還處于萌芽狀態(tài)，并且以國有企業(yè)為主，運(yùn)行以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征為主，沒有形成規(guī)模。（二）以增加供給為導(dǎo)向的推動(dòng)市場發(fā)展階段這一階段，

2、在住房短缺的背景下，房地產(chǎn)市場以增加供給為導(dǎo)向，以增加開發(fā)投資為主要手段。1984年十二屆三中全會(huì)后，改革的重點(diǎn)由農(nóng)村轉(zhuǎn)到城市，中央逐步明確了市場化導(dǎo)向的改革思路，采取了幾個(gè)重要措施，其一是土地使用制度改革起步，開征三資企業(yè)土地使用費(fèi)和進(jìn)行土地批租試點(diǎn)，至1991年底，全市已初步形成了外銷的土地一級(jí)市場；其二是住房制度改革方案出臺(tái)，1991年上海市住房制度改革實(shí)施方案正式出臺(tái)。1992年初，鄧小平視察南方重要談話發(fā)表和社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制改革目標(biāo)確立后，上海放開房地產(chǎn)市場。中外房地產(chǎn)商紛至沓來，各行各業(yè)競相涉足房地產(chǎn)業(yè)，出現(xiàn)了前所未有的房地產(chǎn)投資熱。這一階段的特點(diǎn)是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量猛增，開

3、發(fā)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大，形成了以開發(fā)投資為主要手段的房地產(chǎn)市場，供給明顯增加。呈現(xiàn)出投資主體多元化、房屋產(chǎn)權(quán)多元化的格局，房地產(chǎn)市場交易活躍。房地產(chǎn)業(yè)的增加值快速遞增，上海房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成覆蓋生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的門類齊全的產(chǎn)業(yè)體系。但是，超常增長也出現(xiàn)了一定的盲目性，商品房供給超過了市場有效需求，空置量迅速上升，帶來了隱患。（三）以激活需求為導(dǎo)向的拉動(dòng)市場發(fā)展階段1996年下半年以來，由于前幾年房地產(chǎn)投資熱中開發(fā)的項(xiàng)目陸續(xù)竣工上市，上市量集中，吸納量不足，出現(xiàn)了商品房空置量攀升這一帶有階段性、結(jié)構(gòu)性的發(fā)展中的問題。上海提出盤整消化等一系列包括土地、金融、財(cái)稅等調(diào)控市場的措施，主要有：控制土地供應(yīng)

4、總量，調(diào)整房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，對(duì)土地供應(yīng)實(shí)行總量控制、用途管制，形成了外資用地以工業(yè)為主、內(nèi)資用地以住宅為主的投資結(jié)構(gòu)。放開搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)市場，1996年出臺(tái)了關(guān)于搞活本市房地產(chǎn)二、三級(jí)市場的若干規(guī)定，1996年出臺(tái)了藍(lán)印戶口政策。1997年在全市范圍內(nèi)擴(kuò)大已售公房上市試點(diǎn)，1998年進(jìn)行不可售公房差價(jià)換房試點(diǎn)，出臺(tái)了危棚簡屋改造與消化空置商品房“搭橋”政策，開展房屋置換業(yè)務(wù)，實(shí)行二、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)。房地產(chǎn)市場銷售量持續(xù)增長，個(gè)人購買商品房的比重不斷提高。這一階段的特點(diǎn)是：房地產(chǎn)市場從低谷到逐步回升，并進(jìn)入了繁榮期，以激發(fā)需求的政策與住房制度改革使房地產(chǎn)需求空前高漲。（四）供需攀升的市場高位運(yùn)行

5、階段從1999年下半年至今，上海房地產(chǎn)供給與需求都快速增長、競相攀升，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)市場明顯進(jìn)入繁榮期，開發(fā)量、銷售量與房價(jià)都在高位運(yùn)行。二、當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與問題上海的房地產(chǎn)市場發(fā)展與建設(shè)在最近10余年是非?？於页删屯怀觯谑袌龅倪^分繁榮時(shí)期，制度的建設(shè)與對(duì)市場的規(guī)范難以應(yīng)對(duì)飛速的發(fā)展的市場時(shí)，一些問題就開始出現(xiàn)，如住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)問題、投機(jī)需求的過快增長問題、居民購房承受能力與市場持續(xù)健康發(fā)展問題等。（一）形成了較為完整的市場體系與運(yùn)行機(jī)制上海房地產(chǎn)市場經(jīng)過了幾個(gè)階段的發(fā)展已經(jīng)初步形成了較為完整的房地產(chǎn)市場體系，在高位運(yùn)行階段，房地產(chǎn)市場日益活躍，房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制日益完

6、善，一個(gè)以市場力量為主導(dǎo)的上海市房地產(chǎn)市場基本形成。所以，總的看來，上海房地產(chǎn)市場經(jīng)過了10余年的快速發(fā)展，走過了發(fā)達(dá)國家?guī)资晟踔辽习倌甑陌l(fā)展階段，形成了一個(gè)市場化程度高、規(guī)范化程度強(qiáng)、國際化程度突出的房地產(chǎn)市場。它一方面為上海市的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了無法替代的作用，也為中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到探索和引導(dǎo)作用。土地市場。自1988年上海市第一塊土地使用權(quán)出讓以來，各類經(jīng)營性用地相繼納入了有償出讓的軌道，一個(gè)有形的土地儲(chǔ)備、供應(yīng)和流轉(zhuǎn)市場已經(jīng)形成，運(yùn)行機(jī)制日臻完善，土地出讓形式目前以公開招投標(biāo)為主。增量房銷售市場。以住宅為主的增量房銷售市場是上海房地產(chǎn)市場的主體，目前基本是完全的市場化運(yùn)作，管理

7、部門構(gòu)建了網(wǎng)上銷售與登記的平臺(tái)，形成了商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記制度。存量房交易市場。隨著增量房市場的繁榮和房地產(chǎn)價(jià)格的上升，以公有住房上市和新建商品房為主要對(duì)象的存量房市場迅速增大，目前，從交易量看，已和增量房市場持平。但這一個(gè)市場與增量房市場不同，它是個(gè)人與個(gè)人的交易，市場構(gòu)成是極度分散的，市場的價(jià)格形成過程更是分散的。管理部門也構(gòu)建了二手房網(wǎng)上交易平臺(tái)，但總體來看，這一市場還有待進(jìn)一步完善。房屋租賃市場。上海房屋租賃市場發(fā)展也較快，這一市場從量上看，是以商辦市場為主，到2003年底，房屋出租面積達(dá)1551.1萬平方米,其中，非住宅占72.6%。2003年個(gè)人承租總量占23.6%,住宅中

8、，個(gè)人承租占52%,但這一市場不規(guī)范現(xiàn)象較多，如不辦理房屋租賃合同登記備案所占的比例還較大。房地產(chǎn)金融市場。目前的房地產(chǎn)金融市場相對(duì)比較單一，以銀行信貸為主，銀行分別對(duì)開發(fā)商和購房家庭提供開發(fā)貸款和購房按揭貸款。其它金融工具，如住房證券化、上市融資、信托、基金、反按揭等，有的仍在討論中，有的只是很小的量。總體來看，這一市場集中在各商業(yè)銀行和開發(fā)商、家庭之間。（二）房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)整體上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長，保持宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，起到了不可替代的作用，上海2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資占到社會(huì)總投資的38.1%,它通過投資的變化會(huì)直接影響到宏觀經(jīng)濟(jì)。另外，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

9、到一定時(shí)期，隨住房體制改革的深化，住宅自有率不斷提高，房地產(chǎn)作為家庭的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，它價(jià)格的變動(dòng)直接影響到家庭的財(cái)富量。在家庭根據(jù)財(cái)富量安排消費(fèi)支出的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格變化勢必通過更微觀的渠道影響到宏觀經(jīng)濟(jì)。1999年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重在穩(wěn)步提高，并超過了歷史上1996年的最高水平，達(dá)到了15.8%。實(shí)際上，在這幾年上海GDP快速增長的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)投資以更快的速度增長，二者在增長中呈現(xiàn)出互動(dòng)的關(guān)系。目前，上海面臨一個(gè)兩難的問題，一是在宏觀經(jīng)濟(jì)良好的情況下，宏觀經(jīng)濟(jì)增長可能不再過多依靠于房地產(chǎn)業(yè)投資拉動(dòng)，但房地產(chǎn)投資占社會(huì)總投資比重卻較大；二是如果房地產(chǎn)市場不景氣，一旦宏觀經(jīng)

10、濟(jì)基本面出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的支撐作用可能難以發(fā)揮，而且，房地產(chǎn)市場過度緊縮可能會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的沖擊。（三）房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快成為關(guān)注的焦點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，主要表現(xiàn)在投資、銷售的增長與市場機(jī)制的形成上，最終結(jié)果是提高了人們的居住水平。在這一發(fā)展過程中，各種經(jīng)濟(jì)變量的關(guān)系，集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格的變化上。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)注，主要來自兩個(gè)角度，一是房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)整體產(chǎn)生沖擊；二是房地產(chǎn)價(jià)格過高對(duì)人們購房承受力形成壓力，影響福利水平。國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格是否正常的爭論，往往是從不同的角度或背景來看待的。認(rèn)為價(jià)格過高的理由，一般是房地產(chǎn)投資和價(jià)格上升快，遠(yuǎn)超出了收入的增長速度

11、；而認(rèn)為局部地區(qū)房價(jià)不合理的觀點(diǎn)，是從行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)上考察的；認(rèn)為價(jià)格沒有問題的觀點(diǎn)，一般從行業(yè)的長期發(fā)展和行業(yè)引導(dǎo)的角度分析的。上海與其它城市相比，房地產(chǎn)價(jià)格上升的速度是較快的，因?yàn)樵谑袌龅陌l(fā)展過程中，房地產(chǎn)交易的主要市場開始向外環(huán)及郊區(qū)轉(zhuǎn)移，由于郊區(qū)的價(jià)格水平較低，使居民對(duì)價(jià)格的實(shí)際漲幅感受遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)上的平均漲幅。目前，市場上無論是存量房還是增量房價(jià)格，都呈現(xiàn)出明顯的攀升現(xiàn)象，社會(huì)心理已經(jīng)形成了房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的觀念。影響房地產(chǎn)價(jià)格上升的，有基礎(chǔ)性和心理性兩類因素，它們?cè)诜康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的不同階段起著不同的作用。通過對(duì)上海市房地產(chǎn)價(jià)格及其相關(guān)影響因素實(shí)證分析，我們認(rèn)為，這次房地產(chǎn)價(jià)格

12、的快速上升，包含了一個(gè)實(shí)際價(jià)格尋找均衡價(jià)格的過程。實(shí)際價(jià)格的變化，既受到人口和城市建設(shè)投入等基礎(chǔ)因素的影響，又受到心理預(yù)期的影響。在初期，以實(shí)際價(jià)格尋找均衡價(jià)格的正常上升為主，但近一段時(shí)間，心理預(yù)期對(duì)價(jià)格上升繼續(xù)發(fā)揮著作用，使房地產(chǎn)價(jià)格上升的速度難以減緩。（四）房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性問題供給結(jié)構(gòu)矛盾。由于房地產(chǎn)開發(fā)表現(xiàn)在從中心區(qū)向郊區(qū)不斷拓展的規(guī)律，目前，上海市中心的土地供應(yīng)比例較前些年有明顯的減少，在新建住宅中，50%以上是位于外環(huán)線以外。而這部分居民中較多的是在市區(qū)工作，在配套的交通、商貿(mào)等設(shè)施還不能跟上的情況下，給這部分人的就業(yè)與生活都會(huì)帶來較重的壓力，從而，會(huì)影響郊區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的前景，這

13、又進(jìn)一步推動(dòng)了中心區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的上升。而又由于市中心可供房地產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)基本定型，在供需規(guī)律的作用下，它的價(jià)格就會(huì)上升，這又反過來帶動(dòng)郊區(qū)房價(jià)的上升。這樣，大量普通的工薪階層，只能往越來越遠(yuǎn)的地方買房，而經(jīng)濟(jì)承受力較強(qiáng)的別墅購買者，則可能在近市中心區(qū)的地域購房建房。這樣，從房地產(chǎn)與社會(huì)人群分布的空間來看，都與社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生矛盾。需求結(jié)構(gòu)矛盾。當(dāng)前的房地產(chǎn)需求有三部分，一是以動(dòng)拆遷和改善住房為主的本地需求；二是外地來滬工作的居住需求；三是投資或投機(jī)需求，這一部分在本地需求和外地及境外需求中都有表現(xiàn)。從發(fā)展來看，第三類需求的比例近期有不斷擴(kuò)大的趨勢，且以外地或境外人為主，因?yàn)樵诜績r(jià)快速上升中，普

14、通的本地人的購房承受力越來越小，而擁有余錢或熱錢的人，卻看好房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升的趨勢，推波助瀾，從中漁利。這樣的發(fā)展結(jié)果，就是普通購房比例會(huì)越來越小，而外地或境外的人士購房的比例會(huì)越來越大，并且面向高端市場。這種需求的強(qiáng)勁，被開發(fā)企業(yè)作為贏利的機(jī)會(huì)，使供給結(jié)構(gòu)與需求同步出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾。（五）對(duì)市場的宏觀調(diào)控能力受到考驗(yàn)在房地產(chǎn)市場的發(fā)展，關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)、關(guān)系到社會(huì)福利水平的情況下，面臨價(jià)格快速上漲、結(jié)構(gòu)性矛盾不斷突出的情況，政府有關(guān)部門已經(jīng)把對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控列入重要議題，但就調(diào)控的手段和效果來說，會(huì)受到市場的考驗(yàn)。目前，主要調(diào)控的思路，是增加低價(jià)房的供應(yīng)與提高投資性購房的門檻。這兩者將都會(huì)受

15、到市場的制約。中低價(jià)房是一個(gè)相對(duì)封閉的市場，相對(duì)而言，不會(huì)對(duì)市場的實(shí)際造成太大的影響。而中低價(jià)房的用地供應(yīng)沒有形成一個(gè)持續(xù)的制度基礎(chǔ)，未來的發(fā)展存在很大的不確定性。提高投資性購房門檻的一個(gè)主要的措施，就是控制信貸和增加稅收，但控制信貸的總體目標(biāo)與商業(yè)銀行的短期目標(biāo)是相悖的。在商業(yè)銀行仍預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲，而且購房信貸作為一項(xiàng)優(yōu)良資產(chǎn)的情況下，增加信貸的沖動(dòng)是難以抑制的。對(duì)于提高稅收來說，在強(qiáng)大的市場需求面前，以買方市場為特征的房地產(chǎn)供應(yīng)者，一般會(huì)把增加的稅收直接加進(jìn)價(jià)格，轉(zhuǎn)嫁給購房者，在短期內(nèi)實(shí)際會(huì)推動(dòng)房價(jià)的上漲，這在有些地方已經(jīng)被證明。從國際房地產(chǎn)市場變化的歷史看，一般能真正起到對(duì)房地產(chǎn)市

16、場有顯著性調(diào)控作用的措施是金融政策。這一政策的主要手段，不是數(shù)量型工具而是價(jià)格型工具，如采用信貸數(shù)量控制或結(jié)構(gòu)控制都不能起到明顯的作用。如在香港房地產(chǎn)泡沫發(fā)展中，1993年，樓價(jià)再度攀升，但受到七成樓宇按揭的制約，中小型住宅的升勢比不上豪華住宅的升幅，部分地產(chǎn)商甚至自行將按揭比率提高到七成半至九成，即在銀行提供七成按揭的基礎(chǔ)上，由發(fā)展商屬下的財(cái)務(wù)公司再提供半成至兩成的額外按揭貸款，但還款期較短，息率較高。這一做法最初由大地產(chǎn)商牽頭，后來逐步發(fā)展到中型地產(chǎn)商。這一措施刺激了呆滯的樓市，促進(jìn)了樓盤銷售。三、上海房地產(chǎn)市場近期發(fā)展的趨勢與政策取向（一）房地產(chǎn)市場因外部環(huán)境變化而波動(dòng)的可能性不斷增加經(jīng)

17、濟(jì)波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)基本的規(guī)律，一個(gè)國家的國民經(jīng)濟(jì)整體會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，一個(gè)國家的某一行業(yè)也會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，波動(dòng)有規(guī)律性的周期性波動(dòng)，也有非周期的突發(fā)性波動(dòng)，突發(fā)的波動(dòng)如果是陡升陡降并且振幅較大，一般會(huì)伴隨著泡沫的產(chǎn)生與破滅。上海房地產(chǎn)業(yè)在20年的發(fā)展歷程中，經(jīng)歷的是一個(gè)能量積聚到能量釋放再到能量積聚的過程，而現(xiàn)階段正處于能量釋放的階段。這種能量釋放是由于上海房地產(chǎn)業(yè)長期在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，政策性投資短缺和消費(fèi)不足造成的，能量釋放的階段也就是上海近幾年來由于房地產(chǎn)市場化運(yùn)作程度較高、投資推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住房制度改革導(dǎo)致供給和需求雙向拉動(dòng)的階段。這種能量的釋放也包含土地供應(yīng)和規(guī)劃約束的釋放。從對(duì)上海房地產(chǎn)

18、波動(dòng)周期規(guī)律的研究看，一個(gè)基本的結(jié)論是，上海房地產(chǎn)業(yè)還沒有典型的規(guī)律性波動(dòng)特征，目前擬正處于一個(gè)長周期的上升階段。如果從波動(dòng)周期的變化考慮，應(yīng)該在近年到達(dá)波動(dòng)的高位，未來的發(fā)展有兩種可能，一是保持現(xiàn)在的市場狀況，穩(wěn)定發(fā)展；二是繼續(xù)沖高，未來如果受到外來沖擊的影響可能有較大幅度波動(dòng)。從世界各國房地產(chǎn)泡沫的積累和破滅經(jīng)歷來看，在泡沫破滅時(shí)，泡沫積累的程度差別很大，很大的泡沫會(huì)破滅，很小的泡沫也會(huì)破滅。所以，無法從泡沫本身判斷它積累到什么程度就會(huì)破滅。引起泡沫破滅的基本原因不是泡沫本身，而是外部原因，或者說泡沫的破滅需要一定的導(dǎo)火線。一般來說，有幾個(gè)重要的原因，第一，金融環(huán)境的變化。幾乎所有房地產(chǎn)泡

19、沫都與金融危機(jī)相關(guān)，是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難和住房信貸困難雙重作用的結(jié)果。誘發(fā)這一機(jī)制發(fā)生作用的，可能有利率、匯率和通貨膨脹率幾個(gè)重要變量。第二，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。如果經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生大的波動(dòng)，就會(huì)影響人們的當(dāng)前收入和未來收入預(yù)期，從而對(duì)房地產(chǎn)有效需求產(chǎn)生沖擊。第三，突發(fā)事件帶來的心理預(yù)期變化。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)正常的情況下，心理預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)的可能性不大，只有當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了大的突發(fā)事件，諸如在發(fā)生戰(zhàn)爭、嚴(yán)重自然災(zāi)害的情況下才會(huì)發(fā)生，這時(shí)，也會(huì)發(fā)生有效需要的大幅下降而使泡沫破滅。（二）房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生變化1 .增量房與存量房交易的結(jié)構(gòu)從世界房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)城市房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度，存量房的交易會(huì)超

20、過增量房的交易而成為市場的主體。從房地產(chǎn)市場的發(fā)展看，在不同的階段每個(gè)市場的比重與地位不同，應(yīng)該考慮三個(gè)市場并重，不能只看增量房，還要看二手房市場和租賃市場。而從這三個(gè)市場的依賴關(guān)系來看，只有租賃市場健康發(fā)展，才能促進(jìn)存量房市場的持續(xù)發(fā)展，這兩個(gè)市場的發(fā)展又會(huì)促進(jìn)增量房的發(fā)展。按照西方國家的經(jīng)驗(yàn)，成熟的房地產(chǎn)市場中，二手房的交10易量一般占到整個(gè)市場70%80%,這一情況將可能在“十二五”時(shí)期前后出現(xiàn)。上海住宅供應(yīng)從增量房為主向存量房為主的轉(zhuǎn)變過程中，市中心會(huì)在“十一五”期間率先進(jìn)入這一態(tài)勢，以后逐漸向內(nèi)外環(huán)間和外環(huán)外發(fā)展。近年來，內(nèi)環(huán)線增量房市場份額越來越小，一般只占到15%16%,外環(huán)以外

21、占到一半。內(nèi)環(huán)以內(nèi)二手房逐步成為一個(gè)市場交易的主力。2 .新建商品房區(qū)域分布發(fā)展趨勢從今年新建商品房的區(qū)域分布看，上海增量房房地產(chǎn)市場呈不斷外移的趨勢。這一趨勢有助于緩解由于過去內(nèi)環(huán)線內(nèi)在建住宅比例高，造成近年來全市高價(jià)位住宅供應(yīng)量偏大、平均價(jià)格上升的趨勢。受土地級(jí)差影響，在內(nèi)環(huán)線內(nèi)實(shí)施舊區(qū)改造，新建商品房的成本居高不下，加上不少新建商品房房型偏大，致使中低收入居民無力購買市中心住房。2004年，上海市有關(guān)部門就計(jì)劃從土地供應(yīng)入手，調(diào)整住宅建設(shè)的區(qū)域分布，實(shí)現(xiàn)在建住宅內(nèi)環(huán)線以內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間、外環(huán)線外的分布各占20%、50%和30%。并預(yù)計(jì)用23年時(shí)間使住宅建設(shè)的區(qū)域布局更為合理。（三）把房地產(chǎn)市場放到國民經(jīng)濟(jì)整體中考慮調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展休戚相關(guān)，其相關(guān)性已不僅體現(xiàn)在通過投資來拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更體現(xiàn)在通過房地產(chǎn)價(jià)格的變化，影響企業(yè)與居民的投資與消費(fèi)決策，并通過微觀的渠道影響宏觀經(jīng)11濟(jì)，所以，考慮房地產(chǎn)市場變化對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響，應(yīng)從更寬更深的視角來思考。同樣，對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控已不是某一部門能夠完成的，更不是產(chǎn)業(yè)主管部門所能解決的，因?yàn)?，房地產(chǎn)市場是在與其它市場及行業(yè)相互作用中發(fā)展變化的。實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)的問題并不單純是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的問題，許多問題往往是由外在環(huán)境的變化引致的。管理和影響房地產(chǎn)市場的政府部門眾多，政