1、2015年下半年房地產(chǎn)估價師理論與方法：保存估價資料模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、 人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是_。A.空間直線距離B. 交通路線距離C. 交通時間距離D. 至市中心距離2、 直線趨勢法公式Y(jié)=a+bX中，X表示。A:價格B:時間C:常數(shù)D:價格變動率E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、 城市房屋拆遷管理條例規(guī)定，拆除房屋，必須經(jīng)公證機關公證。A:共有B: 抵押C: 出租D:代管E:房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章4、 考慮房

2、地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有_。A.更長的經(jīng)濟壽命B. 更顯著的各異性C. 更強的適應性D. 更專業(yè)的物業(yè)管理5、某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2000元/m2,賣方應繳納的稅費為正常成交價格的5%,買方應繳納的稅費為正常成交價格的2%。則賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格相差了一元/m2。A. 1900B. 2500C. 650D. 600&住房公積金管理委員會各項決策的執(zhí)行機構(gòu)是。A:住房公積金管理委員會辦公室B: 住房公積金管理中心C: 當?shù)刎斦芾聿块TD:受托銀行E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、下列房地產(chǎn)投資風

3、險中，屬于房地產(chǎn)投資個別風險的是（）oA?變現(xiàn)風險B?時間風險C.或然損失風險D.通貨膨脹風險8、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/叭后街路線價為3800元/川，如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為moA: 22B: 28C: 38D: 50E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用方法進行測算.【2006年考題】A:平均增減量法B:平均發(fā)展速度法C:移動平均法D:指數(shù)修勻法E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、下列關于地籍圖的表述中，不正確的

4、是。A:地籍測量繪制的圖件稱為地籍圖，它是表示土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)的平面圖B:城市地籍圖比例一般為1:500C:宗地圖是描述宗地位置、界址點線關系、相鄰宗地編號的分宗地籍圖，用來作為該宗土地產(chǎn)權(quán)證書和地籍檔案的附圖D:宗地圖要求必須按比例真實繪制，比例尺一般為1:500或小于1:500E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、下列不屬于物業(yè)管理條例確立的基本制度的是。A:業(yè)主大會制度B:物業(yè)管理議標制度C:物業(yè)承接驗收制度D:住宅專項維修資金制度E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需擴展房地產(chǎn)一渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行貸款的局面。A.間接融資B.直接融資C.基金融資D.債券融資13、2003年

5、國家出臺了國有土地使用權(quán)出讓實行“招拍掛”的政策，對我國房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了深遠影響，這種情形屬于房地產(chǎn)投資特性中的A.需要適時的更新改造投資B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險C.易受政策影響D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移14、地租-市場價格-生產(chǎn)成本-普通利潤（平均利潤）是一提出的。A?亞當？斯密B?威廉？配弟C.大衛(wèi)？李嘉圖D?馬爾薩斯15、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2,成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為元/m2o

6、A. 3214B. 3347C. 3367D. 345816、投資機會研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、勞動力狀況、等.（2006年試題）A:規(guī)劃涉及方案B:投資估算C：資源條件D:投資權(quán)益E：借款合同17、已知年利率為14%貝U按季度計息時的實際年利率為_。A. 12.55%B. 12.68%C. 14.75%D. 15.01%18、房地產(chǎn)投資資本金不能低于總投資的0A. 10%B. 20%C. 30%D. 40%19、某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為1.5億元/km20假設開發(fā)周期為2年,其中第一年和第二年投資分別占總投資的60咐口40%銀行貸款年利息為8%,該土

7、地的投資利息為元/tfoA:55.20B:103.22C:109.63D:114.82E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175ft,臨街寬度為30ft的矩形地塊。已知，前街路線價為320元/,后街路線價為240元/。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為萬元。（采用四三二一法則）A:144.6B: 160.8C: 170.8D: 180.8E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按一計算的。A?綜合利率B?貸款利率C.折現(xiàn)率D.機會成本22、下列不屬于權(quán)屬登記管理貫穿房地產(chǎn)的全過程的是A.前期考核B.開發(fā)C.建設D.使用23、在

8、某商業(yè)臨街深度30.48m（即100英尺）、臨街寬度20m的矩形土地，總價為1200萬元.根據(jù)“四三二一法測”，計算其相鄰臨街深度為45,72m（即150英尺）、臨街寬度20m的矩形土地的總價為。A: 1204萬元B: 1374萬元C: 1404萬元D: 1536萬元E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、估價報告封面應包括估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機構(gòu)和。A:注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價作業(yè)日期、估價報告編號B:注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價時點、估價報告編號C:估價作業(yè)日期、估價報告編號、附件D:估價時點、估價作業(yè)日期、估價報告編號E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25

9、、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設開發(fā)法估價，假設按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估算結(jié)果為1000萬元.該宗土地的評估價值應為。A: 800萬元B: 1000萬元C: 1800萬元D:8001000萬元之間E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、下列一房產(chǎn)可以免征房產(chǎn)稅。A.個人所有的房產(chǎn)B.宗教寺廟、公園、國家機關、部隊等自用的房產(chǎn)C.企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、幼兒園等自用的房產(chǎn)D.高等學校興辦的校辦工廠、企業(yè)、招待所等自用的

10、房產(chǎn)E.房產(chǎn)因大修而停用的，大修期間可以免征房產(chǎn)稅2、下列關于各資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)注冊資本或出資額，表述正確的是。A：一級資質(zhì)有限責任公司的注冊資本人民幣為200萬元以上B:一級資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為120萬元以上C：二級資質(zhì)有限責任公司的注冊資本人民幣為100萬元以上D:二級資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為60萬元以上E：三級資質(zhì)有限責任公司的注冊資本人民幣為30萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣為10萬元以上3、按規(guī)定折扣率以低于券面價值的價格發(fā)行，到期按照券面價值償還的債券是A?貼現(xiàn)債券B?附息債券C?抵押債券D.浮動利率債券4、住房公積金的增值收益的合法用途包括。（2004年試題）

11、A:獎勵住房公積金管理中心職工B:建立住房公積金貸款風險準備金C：支付住房公積金管理中心的管理費用D:建設廉租住房的補充資金E：建設經(jīng)濟適用住房的補充資金5、租賃融資在房地產(chǎn)領域的應用模式主要是。A:置業(yè)投資B:設備租賃C:售后回租D:權(quán)益融資E：借款合同&投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是_。A?獲取房地產(chǎn)當期收益B.獲取房地產(chǎn)未來收益C.直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動D.間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動7、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有下列幾種（）oA?潛在毛收入B.有效毛收入C?凈運營收益D.稅后現(xiàn)金流量E.稅前現(xiàn)金流量8、購房人發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量有問題，不能選擇退房的情形有oA.

12、使用一年后發(fā)現(xiàn)屋面漏水B.辦理房屋所有權(quán)證后，確認房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題C.辦理房屋所有權(quán)證前，確認房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題D.尚未使用即發(fā)現(xiàn)下水管道堵塞E.下雨時發(fā)現(xiàn)外墻滲水9、下列，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。A:房地產(chǎn)買賣B:房地產(chǎn)入股C：房地產(chǎn)繼承D:房地產(chǎn)抵債E：房地產(chǎn)贈與10、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括三種形式。A:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B:房地產(chǎn)抵押C：房屋租賃D:房地產(chǎn)權(quán)屬E:房地產(chǎn)經(jīng)營11、依據(jù)城市房屋拆遷估價指導意見，城市房屋拆遷估價的估價時點一般為之日。A?房地產(chǎn)估價師實地查助B?國有土地出讓合同簽訂C?拆遷公司現(xiàn)場動員搬遷D.房屋拆遷許可證頒發(fā)12、受理拆遷估價技術(shù)

13、鑒定后，估價專家委員會應派一單數(shù)成員組成鑒定組。A?3人（含3人）以上B. 5人（含5人）以上C. 7人（含7人）以上D. 9人（含9人）以上13、列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是。A:土地購置貸款B:土地儲備貸款C:土地開發(fā)貸款D:建設貸款E：借款合同14、在貸款綜合評價中，項目風險等級分為AAA、AAA和BBB四個風險等級，其中AAA級對應的風險系數(shù)為。A: 50%B: 60%C: 70%D: 80%E：借款合同15、下列關于拍賣行為的表述中，錯誤的是。（2007年試題）A：拍賣人應公開展示拍賣標的，允許競買人查看、檢驗標的物B:除法律、法規(guī)有規(guī)定外，拍賣人不得拒絕競買人的申請C：委托人

14、可以派人參與競買自身所委托的拍賣標的D:委托人與拍賣人是平等的民事主體E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、風險辨識常用方法有。A:蒙特卡洛模擬法B:篩選一監(jiān)測一診斷技術(shù)C：幕景分析法D:德爾菲法E：智暴法17、下列關于房產(chǎn)稅稅率的表述中，正確的有。（2009年試題）A：按房產(chǎn)余值計證的為1.2%B:按房產(chǎn)余值計征的為2.4%C:按房屋租金計征的3%D:2008年3月1日起，個人出租房屋按4%勺稅率征收E:按房屋租金計征的為12%18、某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命應為一年。A. 40B. 43C. 47D.

15、5019、在征收土地時，土地管理部門和用地單位必須嚴格遵守的原則是_oA?珍惜耕地，合理利用土地的原則B.無償使用土地的原則C.保證國家建設用地的原則D.妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則E.依法征地的原則20、一是宏觀經(jīng)濟政策的第一個目標，一般是指一切生產(chǎn)要素都有機會以合適報酬參加生產(chǎn)的狀態(tài)。A.充分就業(yè)B.價格穩(wěn)定C.經(jīng)濟增長D.國際收支平衡21、收益法適用的條件，是房地產(chǎn)的收益和一都易于量化。A.成本B.報酬率C.運營費用D.風險22、在我國下列屬于限制民事行為能力人的有。A: 18周歲以上的成年人B: 10周歲以上的未成年人C：不滿10周歲的未成年人D:不能完全辨認自己行為的精神病人E：不

16、能辨認自己行為的精神病人23、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有。A:獨一無二B:壽命長久C：供給有限D(zhuǎn):價值量大E:保值增值24、為消除壟斷，提高資源配置效率，政府可以通過手段進行干預。A:社會立法B:經(jīng)濟立法C：價格管制D:稅收調(diào)節(jié)E：市場控制25、下列關于征收城市維護建設稅的說法中，錯誤的是_。A?對外商投資企業(yè)也需要征收城建稅B.城建稅實行地區(qū)差別稅率，共分三個檔次C.在同一地區(qū)只能執(zhí)行同一檔次的稅率，不因企業(yè)隸屬關系、行業(yè)性質(zhì)不同而不同D.計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的增值稅、消費稅和營業(yè)稅的稅額四、一輩子孤單并不可怕，如果我們可以從中提煉出自由，那我們就是幸福的。許多長久

17、的關系都以為忘記了當初所堅持與擁有的，最后又開始羨慕起孤單的人。五、戀愛，在感情上，當你想征服對方的時候，實際上已經(jīng)在一定程度上被對方征服了。首先是對方對你的吸引，然后才是你征服對方的欲望。六、沒有心如刀割，不再依依不舍，只有，沉默相隔七、和你在一起只是我不想給任何人機會。八、一個人總要走陌生的路，看陌生的風景，聽陌生的歌，然后在某個不經(jīng)意的瞬間，你會發(fā)現(xiàn)，原本是費盡心機想要忘記的事情真的就那么忘記了九、無論我們愛過還是就這樣錯過，我都會感謝你。因為遇見你，我才知道思念一個人的滋味；因為遇見你，我才知道感情真的不能勉強；因為遇見你，我才知道我的心不是真的死了;因為遇見你，我才知道我也能擁有美麗

18、的記憶。所以，無論你怎么對待我，我都會用心去寬恕你的狠，用心去銘記你的好。十、愛情需要的是彼此互相的照顧，當我們心愛的人累了，我們不是坐在一邊不理，而是多陪對方談談心，對方需要什么的時候，自己盡量的滿足對方的需求，至少可以讓對方知道，在自己身邊的感覺是如此的溫暖。十一、自從你出現(xiàn)彳爰，我才知道原來有人愛是那麼的美好十二、有的人與人之間的相遇就像是流星，瞬間迸發(fā)出令人羨慕的火花，卻注定只是匆匆而過。十三、有一些人，這一輩子都不會在一起，但是有一種感覺卻可以藏在心里守一輩子。十五、不管你是多么的愛對方，但千萬不可當?shù)谌摺＜毾耄弧Ｒ驗橹溃@樣的故事一開始便注定了結(jié)局，一開始就注定在這個故事里，很多人會受傷。離開的總是要離開，挽留不住，就像彼岸花，窮其一生，花葉仍是生生相錯十六、什么叫快樂？就是掩飾自己的悲傷對每個人微笑。十七、愛情與視力無關，任你看得再怎么清楚，在愛里只有模糊。因為太聰明太理智就沒有辦法戀愛，愛情根本是盲目的。十八、戀愛就像剪頭發(fā)，這種事情不到最后是不知道結(jié)果的，結(jié)果能否令每個人皆大歡喜，無人保障，但是一切都是自己的選擇。十九、因為愛過，所以慈悲：因為懂得，所以寬容。二十、那些隨風散落的微笑眼神，仿似落寞詩人的愛情詩句，一段一段，錯落成行。孤獨的鐘鳴徹夜悲鳴，那些如花容顏，終