1、住宅房產(chǎn)策劃流程:買房子流程*住宅房產(chǎn)策劃流程一、 初步接洽階段1、 首次與開發(fā)商溝通，展示公司價(jià)值，明確合作意向。項(xiàng)目資料前期收集。負(fù)責(zé)部門：業(yè)務(wù)部、策劃部報(bào)告名稱：*項(xiàng)目立案報(bào)告中心內(nèi)容：項(xiàng)目所在城市房產(chǎn)市場現(xiàn)狀初步調(diào)研總?cè)丝?，城市人口，城市發(fā)展方向，房產(chǎn)供應(yīng)量，銷售狀況，價(jià)格水平，主力戶型，建筑風(fēng)格，付款方式，重點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目基礎(chǔ)資料A、項(xiàng)目名稱，開發(fā)商，投資商，建筑設(shè)計(jì)商，園林設(shè)計(jì)商，營銷策劃商，建筑商，物業(yè)管理商，總占地面積，總建筑面積，總棟數(shù)，總套數(shù)，住宅建筑面積，商業(yè)建筑面積，配套設(shè)施面積，開發(fā)周期，容積率，綠化率，停車位B、項(xiàng)目地段，街區(qū)功能，自然景觀，政治歷史文化人文要素，周邊主

2、要建筑物，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃C、建筑形態(tài)，建筑立面，建筑風(fēng)格，建筑選材，樓間距D、房表，價(jià)格表，銷控表，付款方案，優(yōu)惠方案，置業(yè)計(jì)劃書，配套費(fèi)用，稅費(fèi)E、主力戶型，戶型配比，戶型功能劃分，戶型特色，樣板間，暢銷戶型，滯銷戶型F、建筑工期，內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間，開盤時(shí)間，銷售走勢，月度銷售額 G、園林設(shè)計(jì)方案，園林造價(jià) H、內(nèi)部配套，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)I、前期推廣方案，推廣主題，廣告，印刷品，公關(guān)促銷活動(dòng)，樓盤包裝VI，售樓部功能布局K、總規(guī)劃圖、建筑平面布局圖、鳥瞰圖、單體立面圖、園林效果圖、戶型圖、裝修效果圖、LOGO開發(fā)商訪談開發(fā)

3、商業(yè)績，項(xiàng)目簡介，規(guī)劃要點(diǎn)，開發(fā)成本，預(yù)期利潤，預(yù)期價(jià)格，銷售周期，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目優(yōu)劣勢，目標(biāo)客戶，消費(fèi)理念，購買理由，銷售障礙，競爭對手，合作方式，預(yù)期付費(fèi)動(dòng)力公司簡介，服務(wù)內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)合同，競爭對手情況2、 項(xiàng)目評審，營銷思路，初步定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)性意見 負(fù)責(zé)部門：策劃部報(bào)告名稱：項(xiàng)目營銷思路建設(shè)性意見中心內(nèi)容：評估項(xiàng)目立案的可能性。項(xiàng)目資條件整合及判斷，優(yōu)勢、難點(diǎn)、突破口、可行性。形成初步營銷思路和項(xiàng)目關(guān)鍵操作點(diǎn)。針對項(xiàng)目提出建設(shè)性意見。（定位、規(guī)劃布局、立面、園林、戶型及配比、價(jià)格。）擬訂合同草案。3、 正式洽談合同合作意向簽定。負(fù)責(zé)部門：業(yè)務(wù)部。收取費(fèi)用。4、 組建項(xiàng)目專案組，設(shè)立駐

4、外辦，制定工作計(jì)劃進(jìn)度表。負(fù)責(zé)部門：業(yè)務(wù)部、策劃部二、 前期策劃階段1、 全面市場調(diào)研負(fù)責(zé)部門：策劃部、駐外辦A、 宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研（城市總規(guī)、地理指標(biāo)、人口指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、城市發(fā)展變遷及趨勢、城市歷史與文化、政策金融環(huán)境）B、 房地產(chǎn)市場調(diào)研（房地產(chǎn)發(fā)展史、近兩年年度開發(fā)量、近兩年年度銷售量、政府土地出讓計(jì)劃、價(jià)格走勢、開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)、開發(fā)成本）C、 房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研（見附件1）D、 房地產(chǎn)需求調(diào)研（購買欲望、戶型、價(jià)格、地段、配套、項(xiàng)目知名度、項(xiàng)目美譽(yù)度、本項(xiàng)目認(rèn)知。見附件1）E、 合作項(xiàng)目的補(bǔ)充調(diào)研。F、 媒體環(huán)境調(diào)研（媒體價(jià)格、媒體效果評估）2、 形成市場調(diào)研報(bào)告負(fù)責(zé)部門：策劃部、駐外

5、辦A、 城市宏觀環(huán)境綜述B、 房地產(chǎn)市場環(huán)境綜述C、 各項(xiàng)目市場調(diào)研資料及簡評D、 房產(chǎn)開發(fā)總量分析p E、 房產(chǎn)消費(fèi)總量分析p （集團(tuán)購買與個(gè)體購買的比例，異地置業(yè)的比例）F、 消費(fèi)者分析p G、 暢銷樓盤分析p H、 滯銷樓盤分析p 3、 項(xiàng)目概況負(fù)責(zé)部門：策劃部、駐外辦A、項(xiàng)目名稱，開發(fā)商，投資商，建筑設(shè)計(jì)商，園林設(shè)計(jì)商，營銷策劃商，建筑商，物業(yè)管理商，總占地面積，總建筑面積，總棟數(shù)，總套數(shù)，住宅建筑面積，商業(yè)建筑面積，配套設(shè)施面積，開發(fā)周期，容積率，綠化率，停車位B、項(xiàng)目地段，街區(qū)功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環(huán)境污染，周邊主要建筑物C、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，

6、水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃4、 項(xiàng)目地塊內(nèi)在條件整合及價(jià)值分析p 負(fù)責(zé)部門：策劃部A、項(xiàng)目土地性質(zhì)分析p 地理位置，地質(zhì)地貌狀況，土地面積及紅線圖，土地規(guī)劃使用性質(zhì)，七通一平現(xiàn)狀 ，綜合分析p B、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析p 項(xiàng)目地段，街區(qū)功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環(huán)境污染，周邊主要建筑物C、項(xiàng)目用地周邊配套分析p 學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃D、SWOT分析p S 優(yōu)勢因素，W劣勢因素，O機(jī)會(huì)因素，T 威脅因素5、 項(xiàng)目初步市場定位負(fù)責(zé)部門：策劃部A、 類比競爭樓盤分析p （地段、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、建筑面積、容積率、綠化率

7、、主力戶型及配比、價(jià)格、配套、園林、物業(yè)、工程狀況、銷售狀況、主力客戶群、推廣主題、品牌形象）B、 項(xiàng)目初步市場定位（規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、物業(yè)檔次、生活主張、容積率、容積率、綠化率、主力戶型及配比、價(jià)格區(qū)間）C、 投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)指標(biāo)模擬（成本模擬、收入模擬、利潤模擬、關(guān)鍵贏利點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)評估）D、 針對性市場調(diào)研報(bào)告（客戶群、消費(fèi)觀念、價(jià)格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意找市場依據(jù)）6、 項(xiàng)目市場定位負(fù)責(zé)部門：策劃部A、 競爭策略定位B、 客戶群定位C、 產(chǎn)品定位D、 價(jià)格定位E、 戶型定位F、 品牌定位G、 社區(qū)文化定位H、 物業(yè)管理定位I、 小區(qū)配套定位J、 規(guī)劃、建筑風(fēng)格

8、、園林定位7、 項(xiàng)目總體規(guī)劃負(fù)責(zé)部門：設(shè)計(jì)院A、 開發(fā)商初步規(guī)劃和設(shè)想B、 總體平面規(guī)劃及說明C、 功能分區(qū)說明D、 道路系統(tǒng)布局E、 綠化系統(tǒng)布局F、 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)G、 公建與配套系統(tǒng)H、 建筑立面色彩與風(fēng)格I、 主力戶型及配比J、 分期開發(fā)思路及工期8、 經(jīng)濟(jì)可行性分析p 報(bào)告負(fù)責(zé)部門：策劃部綜合成本（地價(jià)、造價(jià)、管理、財(cái)務(wù)、資金、推廣、銷售、稅金）；收益率與銷售價(jià)格分析p 9、初步營銷框架負(fù)責(zé)部門：策劃部、設(shè)計(jì)部報(bào)告名稱：*項(xiàng)目初步營銷策劃中心內(nèi)容：確定案名、推廣主題、銷售周期、營銷階段劃分。10、規(guī)劃園林設(shè)計(jì)方案跟蹤負(fù)責(zé)部門：策劃部11、項(xiàng)目視覺識別系統(tǒng)核心負(fù)責(zé)部門：策劃部、設(shè)計(jì)部A、

9、 名稱（項(xiàng)目名、道路名、建筑名，組團(tuán)名）B、 標(biāo)志C、 標(biāo)準(zhǔn)色D、 標(biāo)準(zhǔn)字體E、 推廣主題詞三、 營銷策劃階段負(fù)責(zé)部門：策劃部、設(shè)計(jì)部、銷售部報(bào)告名稱：*項(xiàng)目營銷策劃案1、 賣點(diǎn)整合A、 生活概念、客戶群B、 規(guī)劃、園林C、 地段、戶型、價(jià)格、內(nèi)部配套、物業(yè)D、 項(xiàng)目地段，街區(qū)功能，自然景觀，政治歷史文化人文要素，周邊主要建筑物，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃E、 建筑形態(tài)，建筑立面，建筑風(fēng)格，建筑選材，樓間距2、 項(xiàng)目研討會(huì)（主題、價(jià)值提升、廣告創(chuàng)意、借鑒案例、銷售）3、 營銷推廣階段劃分及實(shí)施要點(diǎn)4、 銷售計(jì)劃及實(shí)施要點(diǎn)（銷售額、階段銷售

10、房、銷售控制、價(jià)格調(diào)整、重要時(shí)間點(diǎn)）5、 廣告策略（推廣主題、階段廣告表現(xiàn)內(nèi)容、創(chuàng)意表現(xiàn)）6、 系列廣告創(chuàng)作（報(bào)紙、電視、廣播、短信、戶外、印刷品）7、 促銷策略8、 公關(guān)策略9、 媒體策略10、 推廣預(yù)算11、 營銷推廣計(jì)劃四、項(xiàng)目VI延展及運(yùn)用1、工地環(huán)境包裝視覺 建筑物主體 工地圍墻 主路網(wǎng)及參觀路線 環(huán)境綠化 2、營銷中心包裝設(shè)計(jì) 營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì) 營銷中心功能分區(qū)提示 營銷中心大門橫眉設(shè)計(jì) 營銷中心形象墻設(shè)計(jì) 臺面設(shè)計(jì) 展板設(shè)計(jì) 營銷中心導(dǎo)視牌 銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示 銷售用品系列設(shè)計(jì) 示范單位導(dǎo)視牌 示范單位樣板房說明牌 3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì) 辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì) 物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì) 五、銷售組織負(fù)責(zé)部門：銷售部第一部分、銷售組織與培訓(xùn)1、 銷售人員的招聘與培訓(xùn)2、 銷售組織架構(gòu)3、 銷售場地及道具準(zhǔn)備第二部分、人員崗位職責(zé)第三部分、銷售政策與考評第四部分