1、濟寧市住宅小區物業服務等級評定標準一 級基本要求小區封閉；有不少于小區住宅總建筑面積5的物業管理服務和經營用房；綠化率35%以上（包括水面）；固定活動館所300平方米以上；專用固定停車位每3戶至少1個；具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他三項以上安全防范設施；固定體育活動場館不少于二項設施，獲得國家或省物業管理示范（優秀）項目稱號或制定并實施相關的爭創計劃。服務內容服務標準房屋管理1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，巡查、檢修和保養記錄齊全。2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修、屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃

2、和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定組織維修。3、每三日1次對單元門、樓道內防火門、窗戶進行安全檢查，門、窗開關靈活，無異常聲響；門窗玻璃無破碎，五金配件完好。每年3次以上（雨季前須安排一次）對屋面排水溝、室內、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通；雨季前一個月要對屋頂進行檢查，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時做出專項維修計劃。4、小區主出入口設小區房屋、道路平面分布圖、宣傳欄。小區內各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場地標識齊全、規范、美觀。5、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及

3、公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓紅燈按規定設置，整齊有序。6、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途及其他違反業主公約的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。7、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。

4、公共設施設備維修養護1、維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。2、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，有設備臺賬、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄；對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。3、實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場。4、不定期對泵房、管道進行除銹、油漆；每年保養一次水泵；泵房基本整潔；每年2次清洗水箱、蓄水池；水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養；水箱、蓄水池管理應具備一箱一卡，保

5、證二次供水正常，二次供水水質符合國家生活用水標準。5、保證電梯24小時運行，電梯轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的安全使用許可證；有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理。電梯發生一般故障的，兩小時內專業維修人員到現場修理；發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須立即到現場應急處理，專業技術人員須在半小時內到現場進行救助。如因電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛，或由業主要求專人駕駛的電梯，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行（突發事件或維修保養除外）。6、消防泵每月啟動一次并作記錄

6、，每年保養一次，保證其運行正常；消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱內各種配件完好；每天檢查火警功能、報警功能是否正常；每半年對所有的火災探測器、消防噴淋進行一次實效模擬實驗，每2年對探測器進行清洗，及時更換失效的器件；每半年檢查一次消防龍帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查；每月檢查一次滅火機，如失效立即更新或充壓；消防通道暢通。7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。8、不定期巡查路面、側石、井蓋、休閑椅、涼亭、水景等，健身設施、兒童樂園隨時檢查；發現損壞的，一周內修復。保持道路和路面平整無破損、無積水，側石平直無缺損；保持景觀原貌，保證室外器械、設施的安全使用（需更換除外）。每

7、周1次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，保證其正常運行。重大節日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節日期間各項設施運行正常。主要道路及停車場交通標志齊全、規范。9、路燈、樓道燈完好率不低于98%。損壞的應在24小時內修復。10、對容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急預案。11、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。公共秩序維護1、門崗室美觀整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。保持出入口環境整潔、有序，道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。2、

8、按照規定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于12次，對小區重點部位每小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。設有中央監控室的實施24小時安全監控并記錄及時。3、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨 子、花、草、樹木等。4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。保潔服務1、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯撫手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔

9、1次；天臺、屋頂每月清掃1次，無垃圾堆積。2、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次。4、電梯轎廂保持表面光亮、無污跡，轎廂壁無浮灰。5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。6、垃圾設施每天清潔2次，無異味。7、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。8、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。9、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害

10、蟲孳生。10、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。綠化養護管理1、花草樹木生長良好、無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發現死樹應在一周內清除，并適時補種。2、草坪生長整齊，高度不應超過10公分，超過時應及時進行修剪。3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。4、綠籬枝葉較茂密，超過平齊線10公分時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。5、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。7、園林建筑和輔助

11、設施完好，整潔無損。8、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。綜合管理服務1、建立物業管理制度和服務質量管理體系，制定完善的物業管理方案并組織實施。2、按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。3、服務人員統一著裝、佩戴標志、語言規范、文明服務。4、管理人員80%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。5、廣泛運用計算機對業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常辦公等進行管理。6、建立完善的檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺帳報表、圖冊健全，保

12、存完好。7、設置“服務中心”，公示服務聯系電話，24小時有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。9、采取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展回訪工作，回訪率85%以上。每年進行一次滿意度抽樣測評，滿意率達到85%，并對薄弱環節進行改進。10、建立健全財務管理制度。每半年公布一次物業管理服務費收支情況。11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬，賬目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金。二 級基本要求小區封閉；有不少于小區住宅總建筑面積3的物業管理服務用房

13、；綠化率30%以上（包括水面）；固定活動館所200平方米以上；具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他一項以上安全防范設施；體育活動場地不少于一項設施。獲得市級物業管理示范（優秀）項目稱號或制定并實施相應的爭創計劃。服務內容服務標準房屋管理1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，巡查、檢修和保養記錄齊全。2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修、屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。3、小區主出入口設小區平面示意圖、宣傳欄。主要路口

14、設有路標，棟、門、戶及其他公共配套設施場地有明顯標識。4、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。5、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓紅燈按規定設置，整齊有序。6、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途及其他違反業主公約的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。7、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄，告知裝修人有關

15、裝飾裝修的禁止行為和注意事項；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。公共設施設備維修養護1、維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。2、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，由設備運行記錄；對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。3、實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場。4、不定期對泵房、

16、管道進行除銹、油漆；每年保養一次水泵；泵房基本整潔；每年2次清洗水箱、蓄水池；水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養；水箱、蓄水池管理應具備一箱一卡，保證二次供水正常，二次供水水質符合國家生活用水標準。5、按合同約定保證電梯正常運行。定期進行安全檢測并持有有效的安全使用許可證。發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須到現場應急處理。6、消防泵每兩個月啟動一次并作記錄，每年保養一次，保證其運行正常；消防栓每月巡檢一次，消防栓箱內各種配件完整，每半年檢查一次消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用；按需配備滅火器，

17、每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。7、樓道燈、景觀燈等公共照明設備完好率90%以上，按規定時間定時開關。8、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。9、雨水井、化糞井每季度檢查1次，根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。10、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。公共秩序維護1、門崗室整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2、按照規定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于8次，對小區重點部位每2小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火

18、警或治安隱患、事故及時報告有關部門。設有中央監控室的實施24小時安全監控并記錄及時。3、有火、水、警應急預案，入遇險情及時報告有關部門，并協助采取相應措施。4、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨 篦子、花、草、樹木等。保潔服務1、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。2、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1

19、次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。按樓棟口收集垃圾，每天2次。4、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。5、垃圾設施每天清潔1次，無異味。6、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。7、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。8、電梯橋廂內保持干凈，無污跡。9、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。綠化養護管理1、花草樹木生長正常，綠化效果良好，有較好的觀賞效果。無枯死、無樹掛，

20、樹木不歪斜。發現死樹應在半月內消除，并適時補種。2、草坪生長整齊，保持修剪。草坪及時消除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。3、綠籬超過平齊線時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物。無枯死桿株，無明顯禿裸。4、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。5、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。6、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。7、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。綜合管理服務1、建立物業管理制度和服務質量管理體系，制定較完善的物業管理方案并組織實施。2、按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服

21、務費標準。3、服務人員統一著裝、佩戴標志、語言規范、文明服務。4、管理人員70%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。5、建立比較完善的檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。6、設置“服務中心”，公示服務聯系電話，白天有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。7、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。8、采取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展回訪工作，回訪率80%以上，對薄弱

22、環節進行改進。9、建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業管理服務費收支情況。10、建立共用部位設施設備維修基金臺賬、賬目清楚、準確，按規定使用共用部位設施設備維修基金。三 級基本要求小區封閉；有固定管理服務用房；綠化率20%以上；固定活動館所100平方米以上；有簡單的體育活動器械、設施。服務內容服務標準房屋管理1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修、屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定

23、，組織維修。3、小區主出入口設小區平面示意圖、宣傳欄。棟、門、戶及其他公共配套設施場地有明顯標識。4、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃，定期維修養護。5、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置、整齊有序。6、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告，并報告業主委員會和有關主管部門。7、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意

24、事項；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡果記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。公共設施設備維修養護1、維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。2、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，有設備運行記錄，對設備故障及重大事故有處理記錄。3、實行24小時報修值班制度。急修報修一小進內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場。4、按合同約定保證電梯正常運行。5、消防設施設備完好，保持消防器材能隨時有

25、效合用消防通道暢通。6、設備房保持整潔、通風，無跑，冒、滴、漏和鼠害現象。7、對容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施，對可能發生的各種突發設備故障有應急預案。8、樓道燈等公共照明設備完好率85%以上，按規定時間定時開關。9、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。10、雨水井、化糞井每半年檢查1次，根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。11、在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知用戶。公共秩序維護1、門崗室整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2、按照規定路線和時間巡邏，對小區

26、重點部位至少每3小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。3、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。4、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、花、草、樹木等。5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。保潔服務1、小區公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。2、共內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每

27、季度檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。3、根據小共實際情況合同設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。按樓棟口收集垃圾，每天1次。4、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。5、垃圾設施每周清潔2次，無異味。6、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。綠化養護管理1、布局合理，符合規劃要求。植物生長一般，無枯枝、死樹，無樹掛。發現死樹應在半月內清除，并適時補種。2、草坪平整，無垃圾、無煙頭紙屑。3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。4、綠籬適時進行修剪，及時清除修剪廢棄物。5、根據氣候善和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢較好。6、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，無病害引起

28、村枝死亡現象。7、綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。綜合管理服務1、建立物業管理制度，制定管理方案并組織實施。2、按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。3、服務人員佩戴標志、語言規范、文明服務。4、管理人員60%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專來部門頒發的有效證書上崗。5、運用計算機進行簡單的日常辦公管理。6、建立檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺帳報表、圖冊健全，保存完好。7、公示服務聯系電話，每周5天白天有管理人員接待住戶，處理物業管理服務合同范圍內的公

29、共性事務，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率80%以上。8、提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。9、開展回訪工作，對薄弱環節進行改進。10、建立健全財務管理制度，每年至少公布一次物業管理服務費收支情況。11、建立共用部位設施設備維修基金臺賬、賬目清楚、明確事規使用共用部位設施設備維修基金。四 級基本要求小區基本封閉：有固定管理服務用房；有簡單的綠地、樹木、植物。服務內容服務標準房屋管理1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。2、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修、屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。3、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常