1、 房地產商域網 - 海量房地產資料下載 蘇寧六合區化工園項目研究報告南京中原市場研究中心2010年1月第一部分 企業需求研究1.1 研究說明1.1.1 研究背景2010年1月蘇寧對南京六合區化工園管委會食堂旁的一幅地塊產生開發意向，為了充分了解市場需求，發掘項目開發空間，特針對化工園內企業進行深入研究，了解實際需求，以期為項目定位指引方向，提供依據。1.1.2 研究目的通過與企業相關人員的交流溝通，了解企業情況和需求，把握項目開發重點和方向，為項目最終定位提供參考。1. 1.3 研究方法定性研究，面訪，深度訪談1. 1.4 訪問地點化工園區企業1. 1.5 訪問時間2010年1月20日2010

2、年1月22日1.1.6 樣本量 有效訪談樣本共計15個。1. 1.7 被訪企業背景企業名稱企業性質員工總數入園時間投產時間長江涂料國企500人-熱電廠國企180人-紅寶麗寶淳化工國企100多人20042005菱天公司外資70人2006.42008.4惠生公司外資200人2003.92007.4雅保外資58人20052007德司達公司外資70人2005.32006.1塞拉尼斯外資300人2004.52007.1瓦克公司外資70人20072009.4金浦錦湖中外合資290人2007.12008.3揚子BP中外合資60人20052010.3鈦白公司民營800人20062009.1德納民營250人-威

3、爾民營260人2003-全程物流民營160人2006.72008.91.2 企業需求1.2.1 企業主動需求本次訪談是通過管委會的經發處工作人員出面聯系介紹，因此各企業對訪談背景有一定了解。在訪談開始時就有部分企業基于企業自身的特點主動提出一些需求點。在經過最終的信息整理與歸納后飯，企業主動提及的需求主要集中在兩大塊，一是包括餐飲、便利店、銀行以及其他休閑場所等在內的生活配套設施，再就是員工宿舍。u 餐飲對于餐飲的需求主要來自兩方面，一部分來自于企業的接待需要，另一部分則是來自于企業員工。而其需求重點都是來自于午餐。就企業接待來說，由于中午的時間比較有限，不太可能也不太方便到距離較遠的地方用餐

4、，而對于接待工作來說，很多時候又不適宜馬虎了事，但園區目前在餐飲方面實在是沒有任何可利用之處，環境、檔次、質量上都存在很大缺陷，因而處于一個較為尷尬的境地而經常只能湊合解決。而在企業員工方面，一方面是中午的工作餐。目前企業內只有少部分配有食堂，其余都是依靠管委會或其他快餐店外送，在口味等方面都存在一定問題，且長期缺乏變化極易讓員工產生厭倦和抵觸心理，但目前的園區現狀并不能滿足員工想要適時改善伙食的愿望。另一方面，下班后在員工間時常會有一些小型的聚餐等集體活動，由于居住地點的較大差異，園區較近范圍內又沒有相應設施，同樣造成了諸多不便。u 便利店、銀行及其他休閑設施化工園區的商業配套極為匱乏，而對

5、于企業及其員工來說，在日常工作中難免會產生一些臨時性的購物需求，無論是企業辦公用品還是員工在休閑時間對于一些飲品、食物等各方面的需要，也因此而產生了對于便利店的需求。而對于銀行的需求則主要來自于企業業務工作等方面的需要。調研發現，化工園區范圍內幾乎沒有銀行配套，僅在管委會辦公樓附近有少量ATM取款機，對于企業的大筆資金上的流動來往來說極為不便，遠距離也就可能帶來更多的不安全性，這使得企業提出了對于銀行的迫切需要。化工園區自身與企業的特殊性造成了大部分企業員工工作與居住相分離的狀態，人氣的不足也使得區域的商業發展緩慢。但對于其余的一部分生活工作都在園區內的員工來說，在下班后的閑暇時間中無處可去成

6、為一個大難題。尤其是隨著園區企業的不斷發展壯大，為提高企業的競爭力與創新力，企業近年招聘了大量的大專、本科畢業生，其中有很多是住在公司就近提供的或者就是在廠區范圍內的宿舍。他們對于茶吧、書店、公共體育場等各類休閑場所存有著很大需要。u 員工宿舍園區入住企業的增多，企業規模的不斷擴大，新招入園的員工中帶來了很大數量的外地員工，尤其是有很大部分剛剛從學校畢業參加工作的大學生，這部分人大多在初期需要依靠企業幫助來解決暫時的住宿問題。另一方面，從企業的生產需要來說，雖然管委會安監處處于對員工健康安全等問題的考慮并不提倡和支持在廠區內部安排員工住宿，但作為生產型企業，采用三班倒、四班倒工作制的企業普遍存

7、在，為了便于員工工作，宿舍的提供必不可少。因此，員工的宿舍問題也被部分企業所主動提出。v 典型個例長江涂料 焦先生 經理希望能夠增加改善園區內的日常生活配套，上班時候如遇突發情況，購物不方便，加班時也會遇到同樣的問題，為在園區內工作帶來困擾，如能引進如蘇果便利、快餐店等，將給我們帶來更多的便利。瓦克公司 周女士 總經理助理工作中需要到銀行辦事時，開車需要十分鐘才能找到可以辦理業務的銀行，如果在園區內能有銀行，將改善目前的現狀，提高工作效率。如果有蘇果便利等，將更有利于在園區工作。塞拉尼斯 黃女士 總經理助理職工的活動范圍狹小，希望豐富職工的精神生活，增加相應的設施和條件，這樣有利于職工的身心健

8、康，并可以有機會解決職工的個人問題。威爾公司 宋女士 辦公室主任認為園區缺少娛樂方面的相關配套。廠區內沒有娛樂實施，職工的精神生活相對落后，如果可以得到解決，間接促進企業發展。金浦錦湖 劉先生 辦公室主任提出園區企業間的聯誼活動，借此以解決員工個人問題，增加閑暇生活趣味。熱電廠 張先生 辦公室主任期待有不同形式的公寓長租房或出租房提供，可以解決企業外來員工的住宿問題，降低企業經營成本。惠生集團 孫先生 辦公室主任 對臨時性宿舍有一定需求，主要為了解決新進職工的短期住宿。【中原觀點】在沒有任何引導的情況下，企業能夠主動提及的點，可以反映出其需求的迫切性。同樣，這也就成為了項目值得重點關注和把握的

9、機會點。亦即是說，餐飲可以作為本項目商業部分的重點，便利店和銀行輔之。員工宿舍的需求則是項目住宅部分的發展契機。1.2.2 企業商務需求v 現狀概述就目前而言，企業商務性質的接待主要分為兩類，一是企業集團內部人員的往來，一是企業客戶。u 接待標準調研發現，針對企業內部人員來說，依人物身份不同，接待標準有著很大差異。據企業介紹，一般內部人員主要有三種，一是集團上層領導，一是集團兄弟企業間的人員交流，以中高層管理者為主，另外就是一些提供技術支持的總部員工。從接待標準來看，針對于集團上層領導和其他中高層管理者，住宿安排均四星級以上，而對于技術支持員工，一般也不會低于三星級標準。u 接待地點從酒店的選

10、址來說，以南京城區酒店為主，大廠區域為輔。也有少量會安排在化工園區，這主要是針對于一些特殊的技術支持員工，出于工作上的特殊考慮。需要指出的是，通過園區內外資企業了解到，外國人士普遍青睞南京市區酒店，極少會選擇在大廠或是園區內酒店。企業客戶方面，則主要分為重點客戶和普通客戶兩種。對于重點客戶，一般的接待標準均是四星以上，地點多安排在市區或大廠，除了酒店本身以外，對于周邊的其他配套如休閑娛樂設施也都會著重考量。普通客戶則以三星為最低標準，地點安排相對多樣。除了住宿以外，在就餐方面，視人員級別和身份不同，主要有市區、大廠和管委會餐廳三種處理方式。u 接待費用 在接待的費用上，依照于企業規模、性質和經

11、濟效益不同，各企業間每年的商務接待頻次和花費也有不同。調研結果顯示，有一到兩成的企業年接待費用在10萬元以下，約六成左右接待費用年花費在20-50萬元之間，其余部分較大規模或是效益較好企業接待費用超過百萬元。v 未來期望對于園區內未來可能出現的高檔酒店，企業表示就目前而言，考慮的可能性不大。被訪企業普遍表示，住宿與其他需求相比相對特殊，對于周邊環境和整體條件的要求更高。因此，雖然可能在距離和交通上存有諸多不便，但考慮到化工園無可避免的污染和配套上的匱乏，除了部分較為特殊的技術員工以外，其他人員一般均安排在化工園以外。但也有部分企業表示，對于園區內的星級酒店存有一定期待，主要是考慮到了距離上的問

12、題以及對于時間上的節省。從調研結果來看，這部分企業占比不超過三成。從整體角度來說，酒店需求并不十分明顯。在就餐方面，正如前文已經提及的，絕大部分企業提出了午餐問題。由于中午時間有限，無論是往來于市區還是大廠之間都存在一個距離上的問題，而園區內又沒有合適的設施，在接待一些重要客戶或是高層領導時就十分不便。如果園區未來能夠出現一些具備一定檔次、環境和條件都達到一定水平的高檔餐飲，將使得企業在此方面的問題獲得有效解決。從調研結果來看，超過八成的企業對于園區內的中高檔餐飲有很大需求，但主要針對于中午時段。v 典型個例全程物流 李女士 人事經理集團、本部領導來訪，去年在索菲特等，集團會議去總部，每年的總

13、費用大約在10萬元左右。董事會開會，花費由我們出，但總部報銷。標準一般在維景、山水、麗晶。一般開會是三四天時間，費用分不同層次300-400或500-600不等。接待貴賓，商務往來都在市區政府部門，還有接待和其他領導要10-20萬左右。雅保 王女士 經理助理老外來都是住索菲特，他們費用都算在美國那邊，出行比較方便，索菲特在班車沿線。吃飯一般都是晚宴，因為飯后直接住在城里面，所以一般都選在市區。老外來都是工作和解決問題的，花在吃飯的時間越少越好。每個月的招待大概兩三次，平均一個月一次。總部視察，CEO、生產、安全主管會集中在夏天的時候過來。塞拉尼斯 黃女士 總經理助理一般在市區的五星級酒店，與酒

14、店形成協議價，500-600一天。招待客戶吃飯，中午會選擇在工業園，因為距離近，但晚上不會考慮。如果園區內是五星級的酒店，常駐人員可能會考慮，但一定保證日常生活能得到滿足，配套齊全時會考慮。一個月不多，接待外賓到大廠吃肯德基，所以倒是希望能有好一點的西餐廳。如果工業園內做出來，一步到位，肯定是多一個選擇，但需要一定的檔次，這個公司接待也不能隨便。商務招待費用每年大約50萬左右。熱電廠 張先生 辦公室主任招待標準在三星級以上。現在化工園住與吃兩塊很尷尬：吃飯方面高檔的在南京，距離太遠，近點的也就是大廠的千禧萬福，選擇性太少。東家會所，檔次、價格、服務上都有一定的限制。住也是差不多，在園區唯一一家

15、就在揚子賓館，檔次不高，價格還貴，協議價290。去南京距離太遠，也不方便。我們的接待可能相對比較頻繁一些，每年的商務總費用大概有200多萬左右。頻次的話經過我手的每周至少有一次，餐飲一般一次就在3000-5000。長江涂料 焦先生 經理招待檔次都滿高的，一般三星四星，都選擇市區，招待頻次也還可以，滿多的。中午吃飯，晚上吃飯。下午還要開會。一般中午就自己搞一個簡餐，附近沒有，沒辦法。上下游企業的招待，多選擇住在市區。這邊空氣不好，今天來還算好的。氣味濃的時候很濃的。園區內各個企業都排放氣體，混合味道，比較刺鼻。環境是最大的問題，如果環境好不會堅持每天都回城去。 【中原觀點】受園區環境、空氣質量以

16、及配套設施等方面因素的負面影響，企業商務接待所帶來的酒店住宿需求大多向南京城區或大廠六合外流。而隨之產生的餐飲、休閑等消費需求也相應流失。就當前的調研情況來看，短期內改變這一流失情況的可能性不大，難度極高。從這個角度來看，雖然就整體而言園區的酒店需求十分旺盛，但對于項目而言可利用率卻較低。因此，中原不建議項目打造大規模、高規格的大型星級酒店。而考慮到園區內不同企業的不同特性，以及接待對象的差異，實際上對于園區內酒店也存在一定的需求量，同時考慮到酒店入住人群對于園區其他商業在人氣上的積極作用，因此，中原認為也可考慮打造一個檔次適中的小型酒店，既滿足了園區切實存在的需求，也為其他商業即是項目可能規

17、劃定位的商業部分提供一定促進和幫助。1.2.3 企業會晤需求企業會晤需求包括針對經銷商或供貨商舉辦的供貨會性質的活動和一般性的會議。v 現狀概述l 供貨會一方面，化工園內企業大多屬于生產型企業，產銷分離，相關供貨商或是經銷商的集中活動較少；另一方面由于不少企業入園正式投產時間尚短，還未有相關的需求。因此整體上來說，該類性質的活動并不頻繁。調研結果顯示，被訪企業中約有三成會在每年舉行規模不等的相關活動。該類活動目的是為了增進企業與客戶之間的聯系，也為了有效推動業務發展，因此企業大多十分重視，同時考慮到部分客戶還會帶家屬同行，因此舉辦地點一般多選擇在南京城區。一方面是為了顯示尊重和重視程度，另一方

18、面也是由于目前在園區內部缺乏相應的條件，空氣污染嚴重，配套設施匱乏，交通也不便利。通過對企業反饋信息的整理結果來看，供貨會選址多視規模而定，一般大規模活動都在四星級以上賓館接待。l 一般會議而針對一般性質的會議活動，受訪企業表示將視參會人員規格而定。普通會議大多在企業內部進行，各企業大多有自己的具備一定大小的會議室。中高層管理人員會議也有所區分，日常的工作性會議仍是以公司內部解決為主，特殊會議如集團管理層峰會等則會選擇一些環境較好、檔次較高的場所，且選擇地點多不固定，經常更換。另外也有部分企業表示管委會也有會議場地提供租賃，根據不同會議的實際情況和具體需要，他們也會選擇管委會場地。v 未來期望

19、調研發現，有不少企業直接與園區內其他企業對接原料的供應和產品銷售，這在一定程度上進一步減少了舉辦供貨會或類似活動的頻次。一方面由于以經銷商或供貨商為目標的相關活動較少，另一方面該類活動對于除住宿以外的其他方面如環境、配套、休閑娛樂等要求層次較高要求面更廣，因此一般來說各企業對于園區范圍內的興趣不大。但對于部分小規模活動，企業表示也不排除就近選擇的可能。這主要是考慮到客戶會有一些到企業生產現場參觀交流的情況。但總體來說，需求量不大。在會議方面，則有部分企業表示，希望在園區范圍內能有相應的更好的場地設施提供。不僅僅是會場本身，還要求在住宿、餐飲配套、休閑娛樂設施等各方面都具備一定檔次。該部分企業表

20、示，這主要是考慮到部分高層管理者會議除了開會以外，還會有一些與企業相關的如參觀、觀摩、考察等互動活動，而若在南京城區，距離上過遠，交通存在問題同時也是對時間的浪費。如果園區內或附近周邊有符合條件和標準的場地，企業將會很有興趣選擇。v 典型個例長江涂料 焦先生 經理我們會舉辦經銷商會，一般大規模活動每年兩次，小規模每年在三到五次。從人數上來說，少在幾十人左右，多則可能達到幾百人。目前一般都是選擇到酒店包場，地點都是在南京市區。參會人員有不少會帶家屬，他們自己開會，家屬就在南京四處看看，住在市區的話更方便，配套什么的也都比較齊全。就我們企業來說，就算附近有星級酒店我們可能也不太會考慮。原因就是要考

21、慮到來的人和家屬的需要。會議的話我們也比較少，我們自己也有會議室，夠用了。如果是高層會議，我們都是在市區。考慮的一個是檔次問題，還有就是方便。畢竟領導們開會就是開會，也不用到企業來，在市里更方便。惠生公司 孫先生 辦公室主任我們沒有這種活動（指供貨會或類似活動），我們主要供給塞拉尼斯（園區內企業），通過管道。只有一小部分對外供應，因此沒有這個必要。開會我們自己有會議室，我們新建的辦公大樓考慮到了這一點。以前也會到管委會租用場地，現在不需要了。【中原觀點】企業會晤方面的需求雖然具備一定體量，但同樣存在一個較為嚴重的外流，其余部分通過企業自身條件也大多得以解決。這是一個極度兩極分化的狀態。較高層次

22、的需求大多向環境優越、景觀怡人、配套豐富的區域轉移，而低層需求則通過企業內部解決。市場可利用空間幾乎為零。基于此，中原認為項目在在一方面的可操作空間較小，因此不建議項目考慮。1.2.4 企業集會需求企業集會需求主要是指三方面，一是公司年會，二是企業中高層人士的集會，三是普通員工間的日常聚餐。從頻次上看，一般來說公司年會一年一次，企業中高層集會根據企業不同情況和工作需要有多有少，普通員工間的日常聚餐則相對頻繁。v 現狀概述n 公司年會年會方面，化工園企業間具體情況有所差異，一部分是進入園區較早、投產時間較長的企業，已經發展出了一個較大規模，員工數也相對較多，并且已經形成了一個較完整的企業體系，且

23、是獨立總廠，對于這部分企業而言，一般情況下每年的年會需求就相對固定存在。另外一部分主要包含兩類，一類是入園較晚、投產時間較短的企業，員工數量有限，這類企業一般在年會方面以形式化為主（簡單聚餐娛樂）或是以其他福利形式代替（發放物品或獎勵等），還有一類則是屬于企業分廠性質，年會活動一般與其總部同步，不單獨舉行。這兩類企業在年會方面的場地、設施等需求就相對較少。另一方面，各企業在年會地點的選擇上大多充分考慮企業員工的居住區域，居住在六合、大廠員工較多的企業大多就近選擇以方便員工，而以南京城區員工居多的企業則多在市區舉行，結束時再通過班車返送其他員工。n 中高層集會針對于企業中高層的集會，也可分為兩種

24、情況，一種是工作性質為主的集會，該類活動在環境、檔次等因素以外還會考慮到一定的會場與企業間距離及交通等方面問題；還有一種則是帶有福利性質的度假型集會，該類活動相對來說更看重目標場地的休閑性和旅游性，一般以南京本地以及周邊鄰近城市的風景度假區為主。但同時，也不排除部分臨時性的高層聚會，此類集會地點選擇的偶然性較大，從企業反饋情況來看，園區周邊的大廠、六合和南京市區都有一定的選擇率。就偏向上來說，由于高管們大多有汽車，交通方便，且居住地也以城區為主，因此仍是以市區為主。n 普通員工普通員工間的聚餐在環境及檔次方面的要求相對來說不會太高，以方便和經濟實惠為主要衡量標準。此類集會對于地點的選擇最直接因

25、素是交通。如果參與者都是住在六合大廠，則聚會地點基本會在通區域，相應的如果都是居住在南京城區，則肯定是在市區進行。若是二者皆有，那么結束后回家的便利的程度就將成為最重要的選擇標準。v 未來期望就意向性而言，各企業對于園區內年會場地的興趣普遍不高，僅有少量企業表現出一定興趣，但大多也同時表示僅是有可能考慮而已，仍是要看具體情況。企業中高層集會方面，有企業表示，對于小型的短期工作會議可能會在企業內部召開，這將涉及到中午或晚上的用餐問題，存在一定的園區內需要。而對于較長的或是帶有福利性質的集會，則基本不會考慮。普通員工的聚餐對于園區的期望明顯較高，無論是中午對于一成不變的工作餐的厭倦還是下班后三五員

26、工間的小型聚會，都提出了對于園區內餐飲店的較大期待。另外，園區企業只有少數有食堂供應，從安全角度來受，企業生產廠區高危物品和氣體較多，也不適宜生火做飯。大多數企業主要通過外包形式向員工提供工作午餐，因此在調研過程也了解到，不少員工在日常工作中也希望能有更多的餐飲類店面出現，以改善工作中的用餐質量和條件。v 典型個例長江涂料 焦先生 經理 會務需求我們不會考慮，自己就可以搞開會，有大會議室。如果再大一點我們就拉出去搞活動，一般不愿意在企業里面或者是園區。德納公司 應先生 經理 大型會議我們有時到市區，有時會在管委會。高層會議的話我們一般都是在外地，像天目湖啊或者什么景區，環境比較好。也算是一種福

27、利吧。瓦克公司 周女士 總經理助理工作餐一年到頭都差不多，時間長了也沒什么胃口。有時也想中午吃點別的，但是這里是什么都沒有。去大廠時間上也不允許，坐車也不方便。我是非常希望園里能有一些飯店，可以隔三差五的改善改善。【中原觀點】 企業集會方面，對于項目而言，普通員工的餐飲需求是唯一可利用的價值空間，而年會和管理層集會需求能夠提供的支撐作用十分有限。雖然從需求角度來說存在這一需求因子，但從實際情況來看本項目可能利用到的需求量不足以支撐未來的實際運營。這進一步決定了項目在會議場地、活動場館等相關方面缺乏可操作性。因此不建議項目考慮。1.2.5 企業辦公需求v 現狀概述正如前文提到的，化工園企業以生產

28、型居多，員工構成分為兩大塊，一是車間員工，如操作工、技術工等一線工人，還有就是像行政、人事、財務等辦公室員工。從數量上來說，以車間員工占據多數，因此對于辦公室等辦公區域的需求相對不大。加上部分企業是較為徹底的產銷分離，很多銷售以及行政后勤等的工作地點均設立在南京市區，進一步縮減了企業辦公的需求量。同時，作為一個廠區，各企業都有比較多的可用土地和利用空間，對于辦公室的需求一般都是自己建造一幢或幾幢樓予以滿足。 從另外一個角度也可以反映出化工園區對于辦公需求的不足。化工園內現有兩幢用于辦公出租的樓房，是由管委會出面建造，目前由第三方托管出租。但實地了解發現，時至今日僅有兩家公司入住，且辦公時間也較

29、短。基本上處于一個無人問津的狀態。另據了解，化工園管委會自用的辦公大樓也劃出一個區域對外出租辦公，但實際結果很不盡人意。v 未來期望由于自身需求不大，且大多有條件自我滿足，因此化工園企業基本上沒有在辦公方面對園區未來發展的期望。v 典型個例惠生 孫先生 辦公室主任 辦公這方面我們公司肯定不要的。我們這棟樓是剛建好投入使用的，就是用來辦公，這還用不完。菱天 柏女士 人事經理 我們辦公就是企業自己建辦公樓。現在是一期，目前的條件可能是稍微差了一點，以后會隨著廠區的建設逐步改善。到外面租沒有這個必要，公司也沒有這方面預算。塞拉尼斯 黃女士 總經理助理我們周邊在辦公室的人不多，因為銷售部不在這里，在公

30、司總部上海。所以我們需要的辦公室也不多。現在的這三層樓的辦公室我們就沒用完，還空著不少。【中原觀點】生產型企業為主、產銷分離的特點決定了化工園區對于辦公需求的明顯不足，市場不具備較好的發展空間和潛力。因此，對于本項目來說，也是沒有可操作性的。1.2.6 企業員工宿舍需求v 現狀概述雖然外地員工數量不少，但園區各企業大多沒有宿舍提供，而更多的采用租房補貼等各種福利手段作為補償，只有少量企業或是在廠區內部提供一些條件較差的臨時住所，或是在大廠由企業出面租房，條件同樣不好。部分企業則對針對一些高級員工或重要技術型人才提供住房，就目前而言大多選擇在大廠，一方面是距離較近工作方便，另一方面則是大廠的配套

31、已經較為成熟，符合實際要求。也有少部分會在南京城區提供住房，主要是針對少量高層人士。v 未來期望在問及員工宿舍問題時，有約四成左右的企業表示，雖然目前并不未所屬外地員工提供宿舍，但企業一直存有這方面的考慮。其目的一是為了解決部分外地新招員工切實存在的住宿問題，另一方面也是為了增加企業吸引力，通過更好的員工福利條件引入和留住更多的重要員工。在形式上，不同企業根據自身情況和實際考慮，對于租賃和購買的意向沒有明顯傾向，都有一定需求。有購買打算的主要是考慮到固定資產的保值升值功能，也有企業形象方面的考慮，以效益較好或是規模較大的企業為主。而以租賃為目標的多是一些中小規模的公司，其考慮原則主要是以財務成

32、本為基本出發點。而在區域方面，企業對于園區內住房有一定興趣，但大多對于日常的生活配套和便利性方面存有一定疑慮。企業表示，如果園區能夠有足夠的滿足基本生活的配套設施跟上，那么他們的考慮興趣將會更大一點。除了要考慮工作以外，員工的閑暇生活也是需要適當顧及的。從比例上來看，明確表示會考慮園區內的，在有意向企業中占到三成左右，還有就是約半數企業表示需要考慮的方面太多，要具體看待。其余的企業則明確表示不會考慮，主要是其針對的人群是內部高層或是重要員工，出于居住質量等各方面的原因還是會到大廠乃至市區等更適合居住的區域選擇。v 典型個例金浦錦湖 劉先生 辦公室主任我們沒有提供職工宿舍，新來的大學畢業生都是從

33、大廠的化工學院招聘的，租房有一部分補貼。公司的外聘專家，如半年、一年左右的可能會考慮在化工園區租房，短時間則不會考慮。現在在長蘆鎮酒店入住的很多。韓國技術人員來公司，一般都是市區內四星級以上標準，也不存在提供宿舍的問題。長江涂料 焦先生 經理企業內部有宿舍。以后倒是也有可能買一些商品房，如果是外來的員工，先住下來，以后有條件自己買房，給他們做過渡。不過這個肯定是針對高素質的人才。如果是精裝修房，會著重考慮，不過一定要有生活方面的配套。這個很關鍵。熱電廠 張先生 辦公室主任公司確實是有這方面的考慮，就是給職工做宿舍。但是現在具體的都還不能確定。可能會租，也可能會買。我個人判斷，像我們公司還是會買

34、的比較多。寶淳化工 王女士 經理我們公司外地人為主，因為很多都是從總部那邊調過來的。現在公司的宿舍在大廠，四到六個人一間房，兩百多個人，集體宿舍，平均每個人100元一個月。廠區也住了一部分人，原則上這是不允許，但沒辦法，人多房子少。宿舍肯定是有需求的，以后或租或買，要到時候具體再定如果園區內有房子、公司則可能開始還是以租的形式。【中原觀點】 雖然員工宿舍是企業在訪談初期主動提及的需求點之一，但從最終調研結果來看，其需求量并不是很大，對于項目來說可以起到一定的支撐作用，但總體來說也比較有限。因此員工宿舍這一方面的需求并不能夠成為項目的核心部分，而只能作為項目的可利用點之一。1.2.7 企業俱樂部

35、需求在訪談過程中，特意向各企業提出了囊括企業展示、企業交流、縮小園區內企業之間的距離、有利于企業間信息的互換、對客戶提供一站式采購等作用的一個平臺性質的企業俱樂部的概念，以征求各企業意見。從反饋情況來看，園區企業普遍表示出一定興趣，但同時也表現出了一些疑問和不確定性。經過整理總結后，主要歸納為以下幾點：f 實際性據企業反映，化工園管委會曾提供過一個類似的平臺，但僅限于園區各企業的簡單介紹。從反饋情況來看，企業普遍認為沒有什么作用。因此，他們提出了更為詳細的具體服務，并且對于最終是否能夠真正實現如展示、交流、信息交換等作用表示懷疑。f 時間性各企業普遍對于該平臺的運作時間表示出較大關注，并提出，

36、如果僅是限時開放，那么對于企業來說其作用將變得十分有限，興趣將會銳減。f 必要性一方面，部分企業主要面向園區內其他上下游企業，彼此間都很熟悉，認為不需要再借助其他方式；另一方面則是由于有部分企業投產時間尚短，尚沒有相關考慮。再就是有部分企業處于自身所面向的客戶群考慮，同樣認為對自己幫助不大故而興趣較低。 總體而言，從調研結果來看，超過七成的企業表示出了較大興趣，但其中有不少企業提及了費用問題，大多表示如果是免費性質或是所受費用較低那么是有很大興趣參與，但如果涉及的費用過多，超出了企業預算，那么很可能將不會參與。v 典型個例瓦克公司 周女士 總經理助理 這個提議很好，給了企業一個很好的介紹和推廣

37、自己的機會。對我們公司來說，入園時間也比較短，在這方面還是有所考慮的。但是這個也要看公司具體情況了，特別是費用方面，可能我們會有所考慮。全程物流 李女士 人事經理我們公司其實就是服務于化工園企業的，對于這樣一個平臺就我們公司來說是很歡迎的。其實我們自己現在有創立了一個QQ聊天群，就是為了和各個企業間增加聯系和交流。如果這個平臺真的能夠運作的話，我們公司應該很有興趣參與。【中原觀點】企業俱樂部基本受到各企業廣泛認可，但要求普遍較高。在值得項目把握的同時，也對未來的具體操作和實施提出了更高標準。1.3 管委會訪談1.3.1 管委會意見反饋在化工園企業以外，針對管委會各相關部門負責人及工作人員我們也

38、進行了一個全面的溝通和交流。經過整理和總結，管委會人員給出的意見和建議主要是以下幾個方面：² 高檔次的酒店、餐飲和休閑會所一方面由于管委會是化工園的管理者，與園內企業有著頻繁的往來，另一方面管委會負責與外界的往來與溝通，如政府領導視察、對外招商引資等工作。這些都會產生不同形式的商務招待，對商業尤其是高檔商業存有一定需求。而目前，附近餐飲方面只有揚子賓館、大廠千禧萬福和管委會食堂可以選擇；住宿方面則只有揚子賓館惟一一家四星級賓館。這一現狀使管委會的工作開展帶來很大不便。因此，管委會希望本項目能夠解決該方面所需要的相關商業設施。² 體育活動場館如網球、高爾夫等園區內投產企業有6

39、4家，企業員工一萬人左右。但在休閑娛樂方面，企業內部休閑配套還很不完善。園區內可供員工休閑娛樂的場所同樣有限，只有揚子石化的公共體育館，因氣候問題，冬天暫停使用。因此，管委會希望可以建一個大型的體育場館，用來豐富職工的業余生活，提供職工的生活質量。另一方面，管委會的商務接待中，更多的需要高檔消費和活動場所，因此提出相關建議。² 會議場館目前有一定量的企業召開大型會議會到管委會租借場地，管委會認為這反映了園區企業的一大需求點，因此建議項目在建設規劃中予以考慮，從而滿足園區企業需要。² 園區住宅與員工宿舍因為園區內沒有商品房，化工園普遍存在上班與住宿相分離的現狀。 希望有不同戶

40、型、不同檔次的商品房出現，如單身公寓。管委會自身就會有大量需求，并且相信園區內企業的中高層領導也存在一定的購買空間。這樣可以解除人們日常工作中化工園與住處每日往返的辛苦。另一方面，園區內外資企業占到70%左右，只有少數幾家國有企業配有職工宿舍，宿舍一項存在很大缺口，管委會借此認為可以根據員工的實際消費情況，可提供不同戶型、不同檔次的職工宿舍。園區內企業也會為職工購買，向職工出租。1.3.2 管委會工作成果近年來，管委會一直希望能夠完善化工園區的各類配套，并積極的開展了一系列工作。在管委會的主持下，園區也新建了多幢建筑，用以改善區域配套設施。² 管委會辦公大樓分為主樓與副樓兩大部分，主

41、樓留作管委會自用，整體配備大型活動場所、食堂，為園區內的企業提供活動場館，宴請重要客人并為員工提供中晚餐服務，副樓也對外公開出租用于辦公。從目前現狀而言，有部分企業會征用會議場館，但頻次很低，而出租辦公情況則很不盡人意，與管委會最初預期相差甚遠。² 化工園交易大樓位于管委會辦公大樓對面，09年裝修完畢，目前一層部分已在使用，分別為：麥琪獅快餐連鎖，律師事務所，期貨交易，社會保障所。目前空置情況較為嚴重，已營業的快餐店就目前而言生意也較為清淡，商業氛圍的淡薄和人氣的不足是主要原因。² 管委會事業部大樓交由第三方托管對外出租辦公，但截至目前僅有委會的公共事業部與園區內企業塞拉尼

42、斯在樓內辦公，并處于持續招租中，但反響并不熱烈。² 海關大樓隸屬于國家邊檢的海關大樓，主要是針對于園區港口需要。日前剛剛竣工，處于裝修階段，尚未正式投入使用。【中原觀點】結合實際調研和上文的論述分析綜合來看，管委會提出的相關意見具備了一定的合理性，但就實際情況更多還是一種過于理想化的思想模式，在可行性方面存在一定問題。在前文已經分析過，就商業而言園區需求主要集中在餐飲、超市等配套方面，而對于酒店、會議、活動場館等方面的需求并不是很大，區域市場的實際消費總量將對項目商業未來的實際經營和長期存活影響極大。就目前而言，在酒店、會議等方面的市場支撐力度相對有限。如果重心向該方面偏移，將加大項

43、目開發難度，同時在此種市場條件下也將很難吸引商家進入。此外在檔次定位和規模上，也必須充分考慮園區企業和員工的實際需求和切實需要，不能盲目的一味追求高檔和大體量，這不但會進一步增加項目的開發壓力和操作難度，對于后期經營也十分不利。另外關于住宅和宿舍部分，一方面園區環境污染的硬傷幾乎無法規避，而從項目的潛在購房者也就是園區員工來說，在白天工作時間就待在園區內之后，有很大部分人群迫切的希望能夠在晚上遠離化工園區，能夠待在一個環境、空氣質量更好的地方。因此，雖然園區有大量外地員工，整體來說購房需求也較大，但實際會在園區購房的比例能有多少還有待謹慎分析。另一方面，雖然企業對于員工宿舍有一定需求，但從總量

44、而言，也并不是很大，對于項目的實際支撐力度也有待市場驗證。因此，中原認為管委會的相關意見并不適宜完全采納，而應結合實際情況去偽存真，不能盲目迎合，以確保項目最終的順利完成。1.4 初步結論與建議通過前文的綜合分析可以清晰的發現：z 餐飲是本項目商業最有利用價值和可操作性的一點。除此以外，在便利店、銀行等方面也有一定可行。而需要指出的是，餐飲將主要針對于中午時段，晚間時段的外流仍將不可避免。z 酒店需求雖然較大，但項目利用率有限，很難保證一個大型星級酒店的正常運營。僅可考慮一個檔次適宜的小型酒店。z 會場、辦公等方面需求不足，明顯缺乏市場空間，完全不具備可行性。【中原觀點】綜上所述，從企業的需求

45、角度出發，項目商業具備了一定的操作潛力，市場需求點明確，主要針對于餐飲等部分商業設施。但就總體而言，受限于區域環境、位置、交通、綜合配套等各方面因素的負面影響，企業需求對于本項目商業來說無法提供有效的支撐。對于本項目來說，開發重心應向住宅偏移，利用住宅部分將來所可能帶動的人氣來支撐項目的商業定位，而商業體量的確定應慎重考慮，不宜過多。第二部分 消費者需求研究2.1 研究說明2.1.1 研究目的通過消費者訪問，了解其購房目的、購房需求及關注點；消費者對化工園的接受程度以及在商業配套等方面的需求情況，從而為項目及產品定位提供詳細的數據支撐和參考。2.1.2 研究方法定量研究，問卷訪談2.1.3 訪

46、問地點六合化工園區2.1.4 訪問時間2010年1月20日2010年1月22日2.1.5 被訪者條件化工園內企業員工購房的決策者/影響者2.1.6 樣本量回收問卷468份，其中有效問卷426份。2.2 背景資料2.2.1 性別表2-2-1 性別比例男62.65%女37.35%數據來源：南京中原DRC調研數據被訪者以男性居多，與化工園男性員工占據多數密切相關。2.2.2 年齡表2-2-2 年齡構成20-2949.64%30-3929.83%40-4915.51%50-594.53%60以上0.48%數據來源：南京中原DRC調研數據被訪者主要是40歲以下中青年人群，約占八成。2.2.3 家庭結構表

47、2-2-3 家庭結構單身23.02%兩口之家17.27%三口之家43.88%三人以上15.83%數據來源：南京中原DRC調研數據接近半數為三口之家，其次是單身及部分結婚不久的年輕人群。2.2.4 職業圖2-2-1 職業構成數據來源：南京中原DRC調研數據公司/企業一般員工占據絕大多數，還包括公司/企業中層、專業技術/研究人員等，另有少量管委會人員及企業高層。2.2.5 家庭年收入圖2-2-2 收入水平數據來源：南京中原DRC調研數據收入水平主要集中在8萬/年以下，10萬/年以上合計占比13.11%。2.3 居住現狀2.3.1 現有住房類型圖2-3-1 現有住房類型數據來源：南京中原DRC調研數

48、據 現有住房以商品房為主，占到44.26%。其次是租賃房，接近3成。其他還包括公司宿舍和自建房，分別占7.66%和6.46%。交叉分析顯示，租賃房主要是集中在20-29歲年齡段，尤其是以剛剛畢業、參加工作不久的大學生為主。2.3.2 現居住區域圖2-3-2 現居住區域數據來源：南京中原DRC調研數據接近一半的人目前居住在大廠，其余人群主要分散在六合、城北、城東、浦口以及河西等區域。居住在城南和江寧的人較少，主要是距離化工園過遠。交叉分析顯示，企業管理層大多居住在江南城區，而居住在大廠、六合的多是企業普通員工。此外，交叉分析還顯示，租房居住的年輕人大多是選擇較園區較近的大廠，主要是出于上班距離的

49、考慮。2.3.3 現有住房的面積及戶型圖2-3-3 現有住房的面積數據來源：南京中原DRC調研數據圖2-3-4 現有住房的戶型數據來源：南京中原DRC調研數據 總體上看，現有住房條件一般。在面積方面，主要集中在50-90平方米，戶型則是以2-1-1居多。2.3.4 現居住人口表2-3-1 現居住人口1人8.92%2人27.23%3人45.30%4人10.12%5人及以上8.43%數據來源：南京中原DRC調研數據 目前居住人口以3人的三口之家和2人的新婚家庭為主，分別占到了45.30%和27.23%。【中原觀點】從被訪者現狀來看，居住條件大多較為一般，有很大的提高空間。化工園企業員工以年輕人居多

50、，尤其是有較多的參加工作時間不長的畢業生。一方面由于條件有限，在公司/企業不能提供宿舍的情況下，而大多以租房居住為主，地點以距離化工園較近的大廠、六合為主。無論是居住環境還是居住條件上都較為一般，對于滿足基本居住需要的需求是比較大的。另一方面，對于有一定工作年限的青年群體，在結婚或生育子女后同樣存有較大的改善性居住需求。2.4 未來購房需求2.4.1 購房目的圖2-4-1 購房目的數據來源：南京中原DRC調研數據購房需求主要集中在兩大類，一是改善住房條件，占到44.48%，另一個是首次購房，以滿足基本需要為目標，占比為22.39%，交叉分析顯示該部分人群多集中在20-29歲。其他包括子女就學、

51、結婚等。有投資意向的人群相對較少，占比為6.44%，投資比例不高。2.4.2 未來家庭結構表2-4-1 未來家庭結構一代人23.87%二代人52.27%三代人及以上23.87%數據來源：南京中原DRC調研數據 未來家庭結構以兩代人同住為主，將主要表現為三口之家的組成結構。一代居住的家庭主要是新婚的年輕群體，受自身經濟能力所限以過渡需求為主。三代及以上家庭也占據一定比例，其需求主要表現為改善居住條件。2.4.3 未來購房區域選擇表2-4-1 未來購房區域選擇首選區域次選區域備選區域城中25.62%河西27.52%河西21.76%河西20.68%江寧18.35%江寧18.13%城東14.20%浦口

52、16.06%浦口17.10%浦口11.11%城東11.01%城北11.40%江寧8.95%城南10.09%城東9.84%城北8.64%城中8.72%城中8.29%城南6.48%城北5.50%城南7.77%大廠2.47%大廠2.29%六合3.63%六合1.85%六合0.46%大廠2.07%數據來源：南京中原DRC調研數據從首選區域來看，城中及河西深得廣大消費者青睞，選擇度較高，其次是浦口，主要是考慮到上班的便利度。而在次選區域及備選區域中，選擇區域均是集中在河西、江寧和浦口三個區域。相比之下，無論是首選、次選，還是備選區域，六合和大廠均處于排序的尾端，對于項目而言，這無疑是一個不利的結果。交叉分

53、析顯示，從主觀意愿來說，企業中高層管理人員、管委會人員對于六合、大廠完全沒有選擇意向，而主要是企業一般員工。從年齡角度來看，亦是以20-29歲年輕人占據絕對多數。2.4.4 購房需求偏好2.4.4.1 物業類型圖2-4-2 物業類型選擇數據來源：南京中原DRC調研數據多層、小高層明顯更受被訪者青睞，選擇率分別為46.2%和36.34%，遠高于高層和別墅。交叉分析顯示，對于高層的選擇主要來自于40歲以下中青年群體，別墅需求則是來自于企業中層及一般員工。對于中層乃至普通員工來說，這一區域相對較低的價格使得他們有了購買別墅的可能。而對于高層管理來說，他們有足夠的經濟實力在其他更好的區域購買別墅。2.

54、4.4.2 面積及戶型圖2-4-3 面積選擇數據來源：南京中原DRC調研數據表2-4-2 戶型選擇首選戶型次選戶型1-1-11.32%1-1-14.74%2-1-119.74%2-1-121.05%2-2-111.51%2-2-119.47%3-1-111.18%3-1-114.74%3-2-116.45%3-2-119.47%3-2-228.62%3-2-214.21%4-2-28.88%4-2-23.68%5-2-20.33%5-2-20.53%5-2-30.33%5以上0.53%5以上0.33%其他1.58%其他1.32%數據來源：南京中原DRC調研數據在面積的選擇上，主要集中在71-100平方米范圍，合計超過五成。其他主要分布在101-120平方米面積區間內，再就是121-130平方米和51-70平方米。對130平方米以上的大面積需求明顯較低，合計僅為7.19%。戶型方面，首選戶型以三房兩廳為主，合計占比為45.07%，其次是2-1-1戶型，接近兩成的選擇率。次選戶型方面，兩房戶型占比更高，這也顯示出被訪者購房時的理性考慮。從實際需求來說被訪者可能更需要三