1、 房地產商域網 - 海量房地產資料下載2010年1月到7月成都市寫字樓市場分析報告四川中原物業顧問有限公司目錄一市場環境分析41. 宏觀經濟環境42. 政策規劃63. 市場動態7二寫字樓銷售市場分析81. 市場整體特征81.1 供需兩旺81.2 市場進入快速發展期82.供應特征92.1 供應持續放量92.2 甲級寫字樓缺席，商務公寓盛行92.3 城南成為寫字樓供應集中區103.需求特征113.1 成交量穩定113.2 乙級寫字樓為銷售主力123.3 商務公寓拉低成交均價123.4 甲乙級寫字樓價格大幅上漲13三寫字樓租賃市場分析141.各板塊寫字樓分析141.1各板塊新增供應及市場存量141.

2、2 各板塊寫字樓租金分析142.優質寫字樓分析152.1 租金小幅上漲152.2 空置率下降16四典型項目分析171. 天合凱旋廣場172. 新希望國際C座173. 東環廣場18五總結181. 上半年市場總結182. 后市預測19 圖表目錄圖 1：成都市GDP增長情況（2004-2010年3月）4圖 2：成都市固定資產投資情況（2004-2010年5月）4圖 3：成都市寫字樓開發投資情況（2004-2009年）5圖 4：成都市寫字樓供需情況（2005-2010年6月）8圖 5：成都市寫字樓月度供應情況（2009-2010年6月）9圖 6：成都市寫字樓供應類型（2010年1-6月）9圖 7：成都

3、市寫字樓供應方位情況（2010年1-6月）10圖 8：成都市寫字樓月度銷售情況（2009-2010年6月）11圖 9：成都市寫字樓銷售類型（2010年1-6月）12圖 10：成都市寫字樓銷售價格（2005-2010年上半年）12圖 11：不同類型寫字樓成交價格（2009-2010年上半年）13圖 12：2010年上半年成都市各板塊寫字樓新增供應及市場存量14圖 13：各板塊租金情況（2009-2010上半年）14圖 14：成都市優質寫字樓租金走勢（2009-2010年6月）15圖 15：成都優質寫字樓項目空置率走勢（2009年-2010年6月）16注：銷售市場新增供應以取得預售時間為統計標準，

4、租賃市場新增供應以實際投入使用時間為統計標準。數據來源于成都市房管局，由于5月20日-6月30日房管局數據系統維護，暫無法取得數據，5、6月數據通過市場調查方式取得，后期會有所調整。一市場環境分析1. 宏觀經濟環境 GDP保持高速增長圖 1：成都市GDP增長情況（2004-2010年3月）數據來源：成都市統計局2010年1-3月成都市國民生產總值1041.8億元，同比增長18.3%，為歷年來最高水平。其中，第三產業增加值501.0億元，同比增長13.1%，占全市國民生產總值的48.1%。2004年以來，成都GDP以年均15.3%的速度高速增長，在全國處于領先水平。宏觀經濟的持續向好以及第三產業

5、的快速發展為寫字樓發展提供了堅實的經濟基礎。 固定資產投資力度大圖 2：成都市固定資產投資情況（2004-2010年5月）數據來源：成都市統計局2010年1-5月固定資產投資完成1532.1億元，同比增加7.8%，增幅雖有所放緩，但投資力度仍然較大。其中，房地產開發投資完成447.31億元，同比增加56.0%，占固定資產投資總額的29.2%，增長較快。固定資產投資保持較高的增長速度，一方面拉動了經濟增長，另一方面固定資產中交通、能源、通信等基礎配套設施的建設完善為經濟的發展提供了良好的環境。 寫字樓開發投資加快圖 3：成都市寫字樓開發投資情況（2004-2009年）數據來源：成都市統計局200

6、9年成都寫字樓的施工面積達到261.97萬，同比增加51.33%；新開工面積52.22萬，同比增長70.0%；竣工面積35.04萬，同比增長163.9%。無論是新開工面積還是竣工面積都呈現大幅上漲的趨勢，寫字樓開發速度加快。大量的寫字樓項目處于修建狀態，隨著這些項目的陸續交付使用，未來租賃市場面臨較大壓力。2. 政策規劃 西部金融中心建設規劃2010年2月12日，四川省人民政府印發了關于西部金融中心建設規劃(20102012年)的通知。規劃明確了西部金融中心的三大功能區：金融總部商務區、金融產業集聚區、金融后臺服務業集聚區，并對每個功能區地理劃分及入駐企業等進行了限定。計劃到2012年，規劃總

7、用地3000畝，后臺服務中心達到30家，總投資規模超過200億元，從業人員超過10萬人。影響：政府極力將成都打造成為整個西部的金融中心，以此搶占市場先機。金融業的發展，將吸引大量銀行、基金、保險、證券類公司的進駐，而這些企業對寫字樓的需求面積較大，需求檔次較高，必然對優質寫字樓形成有效需求，從而對寫字樓市場產生積極的影響。 首次限定寫字樓層高2010年3月1日，成都市規劃局出臺了關于對中容積率、建筑面積等指標的補充解釋文件，首次明確了寫字樓層高，即除建筑公共部分的門廳、大堂、中庭等外，辦公建筑層高不宜大于4.9米。影響：以往的建筑規范對辦公用房的層高無明確限定，導致開發商在層高上大做文章。市場

8、上層高大于5米的寫字樓不在少數，如花樣年美年廣場、正成財富領地、置信未來廣場等項目均采用買一層送一層的做法作為營銷手段。這一文件的出臺將意味著修建LOFT寫字樓或商務公寓將面臨政策障礙，促使項目更多的按照建筑規范來操作。 4.17“新政”出臺2010年4月17日，國務院辦公廳發布了關于促進房地產市場平穩健康發展的通知，規定購買第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，對購買第三套及以上住房的不予貸款。影響：此次政策主要針對住宅市場的二次及二次以上購房行為從金融信貸政策上進行限制。此次政策雖沒有直接涉及商業地產，但是，二套房首付比例與貸款利率提升至與商業地產相同

9、，有可能導致部分樓市資金流向商業地產，而寫字樓、商鋪首當其沖成為樓市資金的“避風港”。 北京“商改住”項目遭遇政策調控2010年5月20日，北京市住建委、發改委、規劃局等部門聯合發布關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知，酒店項目一律禁止分層、分單元銷售，禁止向個人出售。此外，北京多個部門正在制訂關于加強規范非住宅項目銷售管理的辦法，禁止開發商將非住宅項目當住宅開發銷售。影響：這一政策是在開發商不按照土地用途修建房屋，城市規劃得不到有效實施的情況下提出的。雖然是北京市出臺的政策，但是成都市場上同樣也存在眾多“商改住”項目，北京政策的出臺為其他城市敲響了警鐘，預示著“商改住”項目操作的政策風險

10、正在加大。3. 市場動態 成都輕工大廈地塊將修建甲級寫字樓2010年1月位于人民中路的原成都輕工大廈商場爆破后地塊掛牌出讓，起始價2500萬元/畝，2月5日泰豐元創房地產有限公司以底價取得，并規劃在此地塊上修建總建筑面積超過9萬的甲級寫字樓-泰豐國際廣場。 天合凱旋廣場1號樓整售2010年2月，位于天府新城的天合凱旋廣場1號樓整棟出售給香港上市公司玖源集團。出售寫字樓總共12層，建筑面積8842。此次交易成為2010年成都寫字樓市場的第一筆大單交易。 雅詩閣收購招商銀行大廈服務式公寓2010年2月11日，雅詩閣以3.66億從瑞安建業旗下中華匯手中購買中匯廣場一期的部分物業，包括主座第16-35

11、樓及部分附屬設施。在完成收購后，雅詩閣把其中正在運營的服務公寓改建更名為成都盛捷江畔服務公寓（Somerset Riverview，Chengdu）。 東大街三項目動工2010年5月6日，新鴻基地產、恒基兆業地產、九龍倉集團聯袂開發的環球貿易中心開工；5月10日，西部國際金融中心開工；5月26日，陽光保險大廈開工建設。東大街寫字樓項目集體動工，金融街建設步伐加快。 國棟中央商務大廈將再次拍賣由于擔保糾紛，國棟中央商務大廈將于7月9日再次登上拍賣臺。拍賣部分包括負三層至負一層，6層至29層，總建筑面積24637.7平方米的物業。此前多次拍賣未果，起拍價從10149萬降至9200萬，再降至7360

12、萬元，其中遭遇流拍、無人應拍等情況，7月9日將再次拍賣。二寫字樓銷售市場分析1. 市場整體特征1.1 供需兩旺圖 4：成都市寫字樓供需情況（2005-2010年6月）數據來源：中原地產數據庫2010年上半年寫字樓新增供應55.01萬，環比下降3.2%，同比上升13.56%，依舊保持著較大的供應量。上半年寫字樓成交面積39.06萬，環比下降33.0%，同比上升82.9%。成交量雖不及去年下半年，但銷售依舊較為火爆。2010年上半年的供需比為1.41，同比下降了37.9%，但供過于求的情形依舊突出。造成供需比過高的原因除了供應的集中放量之外還有開發商的開發策略的轉變，拿到預售許可后推遲銷售或者轉變

13、為自我持有，例如高地中心、摩根中心等寫字樓采取只租不售策略。1.2 市場進入快速發展期由于成都寫字樓市場正處于快速發展期，寫字樓持續放量并且數量較大，新的寫字樓項目不斷涌現。從近年土地市場情況來看，寫字樓持續放量的情形將持續數年時間。從另一方面來看，新增項目不僅在數量上有了較大增長，在品質上更是有了較大的提升。隨著大量優質項目的入市，寫字樓市場將逐漸趨于成熟。2.供應特征2.1 供應持續放量圖 5：成都市寫字樓月度供應情況（2009-2010年6月）數據來源：中原地產數據庫上半年寫字樓月度供應波動較大，其中，1月、5月供應較為集中，分別達到14.38萬及18.02萬，占上半年供應總量的58.9

14、%，而2月、4月的則顯得較為平靜，供應均不足5萬。上半年寫字樓月均供應9.16萬，供應量居高不下。預計全年的供應有可能突破2009年105.29萬的水平而再創歷史新高。2.2 甲級寫字樓缺席，商務公寓盛行圖 6：成都市寫字樓供應類型（2010年1-6月）數據來源：中原地產數據庫2010年上半年銷售市場無新增甲級寫字樓供應。由于新增項目有限，市場上可供出售的甲級寫字樓項目寥寥無幾，僅有銷售接近尾聲的新希望大廈、喜年廣場、力寶大廈等。預計下半年將有瑞安中匯廣場、九龍倉時代8號等推出。乙級寫字樓供應量為19.19萬，僅占整體供應的34.9%，供應項目不多。原定于上半年開盤的多個項目推遲入市。例如信德

15、環球大廈、財富又一城、星云國際大廈等多個項目原計劃于2010年上半年開盤，但由于種種原因推遲至下半年。商務公寓的供應量為35.82萬，占到65.1%的比重，在甲乙級寫字樓推盤速度放緩的情況下，商務公寓異軍突起，成為上半年寫字樓供應的主導。商務公寓的大量出現是開發商在寫字樓供應壓力較大的情況下的自我調節的結果。由于商務公寓可以作為住宅使用，從較大程度上緩解了未來寫字樓租賃市場的壓力。2.3 城南成為寫字樓供應集中區圖 7：成都市寫字樓供應方位情況（2010年1-6月）數據來源：中原地產數據庫2010年上半年城南寫字樓供應量達到25.12萬，占整體供應的45.7%。區域內的天合凱旋廣場、蜀都中心、

16、新希望大廈C座等項目浮出水面，城南成為寫字樓供應的集中區。城東、城北的供應以商務公寓為主，供應量分別達到13.03萬、7.83萬；城西無新增寫字樓項目；城中的東環廣場、富力天匯兩個項目帶來9.02萬的供應量。在各個方位中，城南寫字樓潛在供應量最大、最為集中。其中，天府新城的站南組團、大源組團規劃有多個高品質寫字樓項目。隨著市政配套的逐漸完善，尤其是地鐵1號線的開通，城南商務氛圍日趨成熟，將逐漸成為成都未來的商務新中心。3.需求特征3.1 成交量穩定圖 8：成都市寫字樓月度銷售情況（2009-2010年6月）數據來源：中原地產數據庫2010年上半年寫字樓的銷售較為穩定，除了2月受到春節的影響成交

17、量略低以外，其余月份成交量相當，月均成交量為6.51萬，保持了較好的銷售水平。4月以后，住宅市場在遭遇了“新政”之后成交量急劇下滑，而寫字樓市場依舊保持了持續走高的趨勢，5月的成交量為7.85萬，6月為6.83萬。6月雖有所降低，但仍然保持高位。由于住宅市場受宏觀政策調控較為嚴厲，投資操作的空間逐漸減小，商業地產將會成為主要的投資渠道。其中，寫字樓具有租金穩定、投資回報率高等特點，有可能成為樓市資金的“避風港”。3.2 乙級寫字樓為銷售主力圖 9：成都市寫字樓銷售類型（2010年1-6月）數據來源：中原地產數據庫2010年上半年甲級寫字樓銷售4.2萬，占整體銷售的10.8%。甲級寫字樓在201

18、0年延續了2009年的輝煌，繼續保持著較好的銷售情況。喜年廣場、新希望大廈等項目銷售已經接近尾聲。上半年乙級寫字樓銷售19.32萬，占整體銷售的49.5%。乙級寫字樓歷來都是市場供應的主力，加上近年來新推出的乙級寫字樓在軟硬件方面均有較大提升，并且面積分割適中，價格也相對合理，乙級寫字樓依舊是銷售市場的主力。上半年商務公寓銷售15.54萬，占整體銷售的39.8%。近年來商務公寓供應量較大，市場份額逐漸增加。由于具有面積小、總價低、不受“新政”住宅二套房的限制、適合投資等多種優勢，銷售情況較好。3.3 商務公寓拉低成交均價圖 10：成都市寫字樓成交均價（2005-2010年上半年）數據來源：中原

19、地產數據庫2010年上半年，成都市寫字樓的平均銷售價格為7735元/，相比2009年下降了4.6%。由于大量的商務公寓入市，導致寫字樓成交均價被拉低。商務公寓銷售價格多集中在5000-7000元/，2010年上半年的市場占有比例已經接近40%，大量的商務公寓成交導致了總體成交均價被拉低。3.4 甲乙級寫字樓價格大幅上漲圖 11：不同類型寫字樓成交價格（2009-2010年上半年）數據來源：中原地產數據庫2010年上半年甲級寫字樓成交均價為14293元/。由于接近尾盤銷售，資金回籠壓力不大，項目紛紛上調銷售價格。特別是在4月以后，新希望大廈、喜年廣場等項目高層單位價格沖破2萬元/，價格漲幅較大。

20、上半年乙級寫字樓成交均價為7832元/，新開盤寫字樓如新希望國際C座、東環廣場等項目價格開始沖破1萬元/，較之去年均有了較大幅度的上漲。乙級寫字樓項目由于在軟硬件配置水平上均有了較大幅度的提升，價格上漲迅速。商務公寓成交均價為6026元/，價格走勢較為平穩，漲幅較小。金府SOHO、東立國際廣場、淺水80俊、優博國際等項目價格在5000-7000元/之間，這些項目由于自身的特質決定了價格漲幅較為平緩。甲乙級寫字樓價格的快速上漲一方面是寫字樓自身價值的回歸，另一方面是受到住宅價格上漲、寫字樓二手房價格帶動以及“新政”等多種因素的影響而持續攀升。三寫字樓租賃市場分析1.各板塊寫字樓分析1.1各板塊新

21、增供應及市場存量圖 12：2010年上半年成都市各板塊寫字樓新增供應及市場存量數據來源：中原地產數據庫2010年上半年，總共有25.43萬寫字樓交付使用，包括金沙萬瑞中心、豐德萬瑞中心、錦江國際廣場、高地中心、喜年廣場等項目。其中，人民南路SBD約為5.36萬，東大街為6.42萬，非核心板塊13.65萬。市中心CBD仍然是寫字樓的高度集中區，市場總存量接近120萬。人民南路SBD，天府新城及東大街作為寫字樓的新興商業板塊，雖然目前市場存量不高，但有大量的寫字樓處于修建狀態，隨著這些項目的陸續竣工及投入使用，未來的供應量較大。此外，其他區域也蘊藏著多個寫字樓項目，這些項目將更多的以城市綜合體的形

22、態出現。1.2 各板塊寫字樓租金分析圖 13：各板塊租金情況（2009-2010上半年）數據來源：中原地產數據庫市中心CBD寫字樓由于建成投入使用時間較早，使用時間較長，硬件配置低并且老化較為嚴重，租金無明顯的上漲，部分寫字樓甚至出現租金下滑的情形。人民南路SBD寫字樓表現較為突出，市場認可度高，租金水平穩步攀升，空置率持續下降。例如匯日央擴國際廣場、商鼎國際、豐德國際廣場等寫字樓市場需求旺盛，租金水平提升，空置率在5%以下，甚至達到滿租。天府新城開始發力，租賃市場升溫，租金上漲。例如中國水電大廈、拉德方斯等項目2009年交付使用后入駐率不斷提升，并且入駐企業資質較好，不乏大型國資背景企業。東

23、大街由于受到地鐵2號線修建的影響，寫字樓在招商方面存在一定困難。但由于錦江區政府的對金融企業有著較大的扶持力度，租金補貼較高，對金融類企業有著較大的吸引力。2.優質寫字樓分析2.1 租金小幅上漲圖 14：成都市優質寫字樓租金走勢（2009-2010年6月）數據來源：中原地產數據庫2010年上半年優質寫字樓平均租金達到98.2元/.月，環比上升2.9%。優質寫字樓租賃市場保持活躍，延續了2009年開始的上漲情形。寫字樓租金上漲幅度趨緩，一方面是由于預期供應壓力較大，租金上漲有限，另一方面是由于銷售型寫字樓較多，小業主報價情況較為普遍，小業主對寫字樓的空置承受能力差而降低報價導致租金上漲幅度不大。

24、隨著下半年租賃型寫字樓如仁恒置地廣場、航天科技大廈等項目的交付使用，優質寫字樓整體租金將進一步提升。2.2 空置率下降圖 15：成都優質寫字樓項目空置率走勢（2009年-2010年6月）數據來源：中原地產數據庫2010年上半年寫字樓的平均空置率為19.2%，環比下降了2.5%。2010年春節過后，由于經濟強勢增長帶動寫字樓需求上升，租賃成交活躍，存量寫字樓空置率持續下降。成都寫字樓市場處于快速發展階段，隨著新增寫字樓項目的入市，空置率在短期內出現增高的情況，例如喜年廣場在4月1日交付使用，導致當月寫字樓的空置率有所攀升。隨著新推出項目逐漸被市場消化，空置率逐漸回復到正常水平。四典型項目分析1.

25、 天合凱旋廣場項目地址高新區開智路118號項目等級乙級占地面積15859建筑面積110285開發商天合凱旋置業公司物管顧問第一太平戴維斯樓層12層， 32層外立面點窗配石材大堂挑高12.8米層高4米電梯12部迅達電梯車位配置681個整層面積2170分割面積243-500銷售價格7600-8500元/物管費8元/.月開盤時間2010年2月交房時間2012年5月項目點評天合凱旋廣場處于天府新城大源組團商務區，距離天府大道主干道約1KM，有一定的距離。項目采取主樓加副樓的規劃設計，副樓由于體量小，能滿足單一大型企業總部辦公需求，從而實現快速銷售。整個項目在層高、電梯配置上較之成都目前寫字樓有了較大提

26、升。外立面采用點窗加石材的設計，可以實現有效通風，但是也導致寫字樓特征不明顯。2. 新希望國際C座項目地址天府大道與大源三線交匯處項目等級乙級占地面積16668建筑面積C座6萬開發商新希望房地產公司物管公司錦官新城樓層26層外立面玻璃幕墻大堂5009米挑高大堂層高3.7米電梯8部車位配置1160個整層面積2000分割面積140-430銷售價格12000-14000元/物管費7元/.月開盤時間2010年6月交房時間2010年12月項目點評新希望國際位于天府新城科技商務區，緊鄰天府大道，地理位置優越，是天府新城較早投入使用的項目，能有效占據市場先機。項目總建筑面積28萬，體量巨大。C座是繼A、B兩

27、座之后的壓軸之作。C座較之A、B座在地理位置、層高、整層面積、電梯配置等方面有了進一步的提升。但是9800-14000元/的價格與A、B座6000-7000元/的價格相比，價格幾乎上漲一倍，幅度非常大，未來對租金回報要求較高。3. 東環廣場項目地址建設路55號項目等級乙級占地面積10畝建筑面積3萬開發商成都華聯商廈有限公司物管公司戴德梁行樓層26層外立面玻璃幕墻大堂無層高3.58米電梯5部日本三菱電梯車位配置116個整層面積1058分割面積79-206銷售價格9800-11000元/物管費9元/.月開盤時間2010年6月交房時間2011年6月項目點評東環廣場位于建設路與一環路交匯處，交通便捷，

28、地理位置優越。區域內辦公樓主要以商住樓為主，檔次較低并且租金較高，對高品質的辦公樓有一定需求。東環廣場的出現是繼高地中心后的又一品質較高的寫字樓，能有效填補區域寫字樓市場的空白。項目的體量不大，寫字樓部分僅2萬，市場消化較為容易。但由于地處非核心商務區，區域內商務氛圍較淡。五總結1. 上半年市場總結 宏觀經濟持續向好，寫字樓開發加速宏觀經濟繼續保持了18.3%的增長速度，第三產業加快發展，固定資產投資增長較大，寫字樓開發建設速度加快。宏觀經濟的整體向好為寫字樓發展提供了堅實的基礎。 供應持續放量，銷售穩定上半年寫字樓供應持續放量，達到55.01萬，但是新增供應以商務公寓為主，無甲級寫字樓，乙級

29、寫字樓為19.19萬，主要集中在城南。成交量穩定，成交面積39.06萬，受新政影響，部分樓市資金流向寫字樓市場，5、6月成交量依舊保持高位，乙級寫字樓成為銷售主力。甲乙級寫字樓價格漲幅較大。 租賃市場活躍上半年新增25.43萬寫字樓交付使用。寫字樓租賃市場較為活躍，優質寫字樓租金達到98.2元/.月，小幅上漲，平均空置率進一步下降至19.2%。2. 后市預測 供應壓力較大寫字樓市場依舊面臨供應壓力較大的情況，市場潛在供應量較大。成交方面，住宅市場的觀望情緒有可能蔓延到寫字樓市場。 租賃市場壓力增大從租賃市場來看，下半年將迎來甲級寫字樓的交付高峰，仁恒置地廣場、航天科技大廈、新希望大廈將于年底交

30、付使用。這些項目的交付使在帶動區域寫字樓租金價格的提升的同時也將帶來空置率的上升。附件：2010年1-6月商業用地拍賣一覽表宗地位置成交時間凈用地面積（畝）起叫價（萬元/畝）成交單價（萬元/畝）樓面地價（元/平米）競得人高新區大源商務商業核心區內2010.1.636.44325325687四川省泰然置業集團青羊區培風村8、9、10組，萬家灣村5、6組界內2010.1.6288.34 2202201100中鐵置業集團青羊區陳麻婆地塊，東臨一環路西二段，南臨青羊正街2010.1.828.26 1000 19507313 上青投（成投）青羊區人民中路二段27-31號(成都輕工大廈商場)2010.2.59.40 250025003750 泰豐元創房地產高新區元華路以西，瞻遠西三街以南，榮華南路以東，