1、珠海市金灣區未來的城市規劃2003年5月，珠海市城市總體規劃(20012020)獲國務院批準。本次總體規劃修編工作邀請國內專家學者作了21個專題報告,對珠海市未來的發展提出了許多中肯的意見和建議。本次規劃修編背景環境與重點:本次珠海市城市總體規劃修編實事求是地總結上一版城市總體規 劃實施以來珠海規劃建設成就和問題， 根據新時期國家對經濟特區的發 展要求和廣東省對珠海在區域經濟發展中的定位， 發揮珠海在區位、生 態環境、 城市資源和設施方面的優勢， 研究城市發展前景在全球經濟一 體化影響下的多種可能性和城市規劃在指導城市發展中適應經濟體制 轉型的客觀要求所應具備的彈性， 把握城市發展方向和區域地

2、位， 科學 確定城市未來的發展目標， 選擇合理的發展模式， 調整產業和人口分布， 優化城市功能空間布局，合理確定城市規模、建設標準和發展時序，提 高城市防災減災能力，實現城市經濟、社會與環境的協調發展和可持續 發展，全面提升城市品質，營造具有國際水準、國內一流的城市環境。規劃范圍本次規劃編制按地域范圍分為市區、主城區兩個層次。1.市區范圍市區地域范圍為 珠海市全境 ，包括香洲區、金灣區和斗門區，約7653km2。其中陸域面積約1687.8km2(其中陸地與近海島嶼的面積為1024km2，東部海島面積為86.89 km2）,海域面積約5965.2 km2。2.主城區 地域范圍包括由香洲、新香洲、

3、吉大、前山、拱北等組成的 中心城 區和由南屏、灣仔、洪灣等組成的 南區，面積約190km2。城市規劃區:本次規劃將珠海市行政轄區內的地域范圍確定為城市規劃區。 面積 為1592.7km2。地域名稱說明3.中部地區， 即香洲區和橫琴的陸域行政管轄范圍， 由以下次地域 組成：中心城區 ：由香洲、新香洲、吉大、拱北、前山、上沖等片區組 成；南灣城區（簡稱“南區”）：由南屏、灣仔、洪灣等組成； 唐家灣新 城（簡稱“北區”） ：由金鼎、唐家、淇澳等組成； 橫琴新城 ：指橫琴島 的范圍。4.金灣地區（西部地區） ，即金灣區的行政管轄范圍，由以下次地 域組成：三灶新城：由三灶鎮、三灶工業園、 機場等組成；金

4、灣中心城 ： 由紅旗、金灣城區（原 “西湖城區 ”）、小林等組成； 港區新城 ：由珠海 港區、南水等組成；平沙組團：指平沙鎮；5.斗門地區： 即斗門區的行政管轄范圍， 由以下次地域組成： 斗門 中心城 ：由井岸鎮與白蕉鎮的部分行政區域組成； 白蕉鎮（新） ：由現 狀中的六鄉鎮與白焦鎮的部分行政區域合并組成； 斗門鎮 ：即現狀中的 斗門鎮； 橫山鎮（暫定名） ： 由現狀中的上橫鎮與蓮溪鎮合并組成； 五 山乾務鎮： 由現狀中的五山鎮與乾務鎮合并組成。6.東部海島（東區） ：即香洲區的海域行政管轄范圍，包括萬山管 理區所轄的桂山、萬山和擔桿三個海島鎮區。7.主城區為由 “中心城區 ”和“南灣城區 ”

5、共同組成的區域，面積190 km2。本次規劃的規劃期為20002020年。其中：近期為2000年2005年；中期為2006年2010年；遠期為2011年2020年；2020年以后 為規劃遠景。7、 區域性市場的住宅產業優良的環境和生活質量， 是國內人士購置第二家園的理想場所。也 可能成為珠江三角洲西部地區中高收入階層的居住地選擇。與港澳之間較大的住房差價和便捷的交通聯系，有可能成為港澳居 民的居住地選擇；也有可能成為港澳的中高收入階層退休人士對置業的 環境要求較高的居住地選擇。8、 區域性的商貿業、服務業和金融業中心隨著區域經濟的發展與成熟， 珠江三角洲西部地區可能出現某些職 能的極化和專業化

6、分工； 隨著珠海自身實力的增強，服務于區域的商貿 和服務業將得以發展；毗鄰港澳，與港澳經濟的一體化， 可能導致部分商貿和金融職能向 珠海轉 全市總人口控制規模與城鎮化水平:近期（2000-2005年）為149萬人，其中城市（鎮）人口133萬人，城鎮化水平為89.2%；主城區人口75萬人。中期(2006-2010年)為175萬人，其中城市(鎮)人口162萬人，城 鎮化水平為92.6%；主城區人口85萬人。遠期(2011-2020年)為245萬人，其中城市(鎮)人口234萬人，城鎮化水平為95.5%。主城區人口101萬人。8.市區建設用地規模:近期市區總建設用地控制在100平方米。中期市區總建設用

7、地控制在 平方米。遠期市區總建設用地控制在 平方米以內。9.主城區建設用地規模:近期主城區建設用地控制在 平方米以內。中期主城區建設用地控制在 平方米以內。遠期主城區建設用地控制在 平方米以內。移 金灣次中心城組團： 新的區級中心位于珠海大道以南， 是一座由生活居住與綜合服務為主要功能的中心片區。 紅旗片區東部為城市生活居住133平方公里，人均建設用地控制在155平方公里，人均建設用地控制在96210平方公里，人均建設用地控制在9063平方公里以內，人均用地控制在8472平方公里以內，人均用地控制在8585平方公里以內，人均用地控制在85用地，西部為工業用地。盤戶型推均價裝銷售開發商物業管物管

8、地址售樓部電斗門次中心城：行政、商業服務、文化等公共設施主要布置在井岸白蕉中心片區；工業生產用地布置在東部、西部與北部；游樂、度假 用地布置于南部東湖及白藤湖度假區。居人、地香人區設點、造城建重城打老施設新，解設建灣伐疏礎宅金步，基住、設量型期城O建增大近新等的宅、。門區中區住設來斗海集社區建起、填區型城城合片路新大心新結屏北向區中與機南侶設新制要有區情建及控設設城和宅市格建建灣區住城嚴宅區南片新，住園：坑五快城，業為銀加新口工區洲名稱售套數（元/就）修標準率理公司費（元/就）話荷塘物語一房：81 - 84二房：79三房：123- 132四房：143-203323050毛坯100珠海市金 旗房

9、地產 開發有限 公司保利物業未知金灣區紅 旗鎮南翔 路東（金灣 一校旁）0756 -愉翠雅園三房:82-97.86復式:97.86962800毛坯65%珠海紅旗 城市建設 綜合開發 公司未知0.5珠海市紅旗鎮南翔路 65 號0756-中珠早晨兩房 57 - 98三房 120- 124四房 98 - 1301503700毛坯89珠海市中珠股份有限公司未知1珠海市金灣區紅旗鎮廣安路0756-世紀名城兩房：82三房：94 - 124四房：118- 166五房：132- 141復式：138-2264203600毛坯99.3%珠海市藤榮實業葆利物業金灣區金灣一小旁0756-富紅御景城兩房三房108320

10、0毛坯登記宀 完珠海市斗 門富紅房 產開發有 限公司未知-珠海市紅旗鎮廣安路0756-，怡昌遷禧家園兩房三房6462800毛坯登記珠海紅旗房產公司未知-珠海紅旗 藤山二路 （金灣公安 局旁）0756-禾口泰美居兩房三房983200毛坯80%和泰房地 產開發有 限公司未知0.5-0756-城市建設規劃穩步推進。按照西湖城區一一外圍新城一一中心鎮一一中心村（居）”的發展軸線，穩妥推進 西部新城”的開發。目前已完成了金灣區規劃整合與研究、西湖片區分區規劃、西湖片區啟動區控制性 詳細規劃、金灣行政文化中心城市設計的規劃工作，對西湖城區啟動區已轉讓土地進行了清理和有序調整，完成了五條主干道的立項及金湖大

11、道東路路基填土工作，為西湖城區內的基礎設施及部分辦公設施建設全 面鋪開創造了條件，將帶動整個金灣區城鎮化進程。一、金灣片區概況分析1、地理位置：設立于 2001 年的金灣區，位于珠海西部，是珠海市三大行政區之一。地處珠江岀海 口的磨刀門與崖門之間的南海之濱，轄南水、三灶、小林、平沙、紅旗5 鎮和金海岸城區街道辦事處，全 區常住人口17 萬人，其中戶籍人口 10.26 萬人。陸地面積 447.63 平方公里，灘涂面積 200 多平方公里， 海域面積 1000 多平方公里，有 18 個島嶼，擁有豐富的土地、海洋、水產、旅游、生態、淡水、電力、港 口等資源。金灣區東面與香港、澳門相鄰，南面是著名的大

12、西國際水道，北面是經濟發達的珠江三角洲腹 地。2 、交通布局 :珠海城市的交通布局為沿海以區域性設施聯系為主、內部以東西向組團聯系為主、對外以南北向聯系為主的網絡骨架，軌道交通系統由連接珠三角城際快軌和廣珠鐵路形成的網絡與主要客運 樞紐構成。 城市快速道路和高速公路網絡骨架形成“八縱六橫”， 聯系城市內部的各個組團。 最重要的交 通基礎設施“一橋、 雙港、 三鐵、 四高速”以及市內六橫八縱交通干線絕大多數都在金灣區或者經過金灣， 勢必給金灣區的發展帶來更大的空間。3 、空間布局 :金灣區隨著經濟的發展將發展成為包括中心城區 ,臨港組團 ,溫泉組團 ,三灶組團和平 沙組團六個組團 . 其中城區包

13、括紅旗和西湖片區，是金灣區的政治、經濟、文化、生活服務中心。臨港組團 以“重化工業、大港口”為主要職能。 溫泉組團，包括平沙溫泉及其周邊臨海地區，以 “居住休閑、大 旅游”為職能，依托海濱與溫泉，建成有區域影響的旅游休閑度假基地，并為周邊區域提供高端房地產產 品。三灶組團，以“特色制造、大空港”為主要職能。主要發展空港運輸、飛機制造等空港產業，是區域 性的專業功能區之一。 平沙新家園， 按城市居住區的標準配套建設公共服務設施，形成配套完整的生活服 務中心。4 、產業布局 : 未來金灣區的產業布局將發揮珠海港與珠海機場的“雙港”資源優勢：在高欄港地區建設 50 平方公里的港口產業區，重點發展油氣

14、倉儲、集裝箱運輸、能源、重化及其加工產業。擴大三灶 科技工業園，整合聯港工業區，建成3 0平方公里的空港產業區，重點發展飛機制造、電子產品、醫藥分 裝及物流產業。結合海濱溫泉資源，發展旅游、度假及高端房地產產業。 按照現行土地利用規劃，在平沙 等地區落實9萬畝基本農田保護區。二、 金灣片區經濟發展現狀及樓市走向今年上半年，全區累計完成 GDP41.62 億元，同比增長 15.71 %;工業總產值萬元，同比增長 31.67 %。 農業總產值26700 萬元，同比增長 3.68。農民人均收入為 2997 元，比去年同期增長 12。全區固定資 產投資累計完成萬元，同比增長 13.32%。進出口總額

15、77526 萬美元，同比增長 95%。房地產開發投資方 面, 香洲區由于土地購置費的巨大投入，上半年完成的房地產開發投資達44.6 億元，占全市房地產開發投資的 88%，同比增長 88.9%;斗門、 金灣等西部地區的房地產開發同步升溫， 斗門區上半年完成投資 4.38 億元， 占全市房地產開發投資比重的9%，比上年同期增長 79.3 %，金灣區上半年房地產開發投資完成1.69 億元，占全市房地產開發投資比重的 3%，同比增長 44.9 %。有關部門認為，西部地區房地產開發走上快速增長軌道，反映了珠海竭力打造的西部地區工業化戰略取得 初步成果，而西部地區工業化的發展，又形成新的動因，影響、推動了

16、該地區城市化進程, 其中房地產市場的發展擔當著重要的角色 .三、 金灣區樓市分析1、住宅商品房市場基本發展格局經過近年來的發展，西區住宅商品房市場已經形成井岸-白蕉斗門城區、新青工業園片區、白藤頭片區、紅旗鎮片區、西湖新城區片區、三灶鎮片區共六個開發熱點區域。在區域分布上，上述開發熱點區 域主要分布在湖心路口及其南北，并表現岀相互接連、整合的態勢。井岸-白蕉片區依托原城鎮規模大、近年工業經濟迅速發展等因素，是西區房地產開發規模最大的 區域；新青片區依托超級大盤里維埃拉的開發和新青工業園的發展，已逐漸成為房地產新的開發熱點；白 藤片區有較長的房地產開發歷史，主要開發中小規模、面對外地客戶的住宅項

17、目，然而總開發量較小；紅 旗鎮片區有較長的房地產開發歷史，受九十年代初房地產熱的影響，鎮區內的住宅空置率較高，目前片區 中總開發量不斷擴大；西湖新城區片區是政府重點規劃的西區新城，新城區的開發將帶動整個湖心路口一 帶的住宅開發水平，并與紅旗、白藤片區連成一片；三灶鎮片區有較長的房地產開發歷史，受九十年代初 房地產熱的影響，存在大量爛尾樓，但受片區經濟的發展和本地需求的拉動，房地產的發展逐漸轉熱。2、住宅商品房市場發展現狀與未來趨勢根據珠海市統計局、珠海市房地產登記中心公布的全市“新建商品住房”預售價格中，金灣區的商品房預售價格上半年基本呈穩步上升趨勢.尤其是進入 5 月份后，增幅較為明顯.而

18、7 月份價格有小幅回落是因為 7 月份新預購樓盤為低價盤，且地段較偏遠。時值金九銀十的樓市高峰期，西區的樓市必將成為關注焦 點,在價格方面將有一定空間的升幅.由于西區的房地產市場處于起步階段，金灣區住宅市場總體素質居于珠海樓市總體的中低端市場層次,產品方面處于探索階段，以滿足居住需求為前提.價格比市區有較大的優勢.相比而言，西區地產各 “樓市組團”的住宅商品房銷售均價均在主城區價格水平的40-50%之間.下半年，西區可推售的建筑面積約有 160 萬平方米，而下半年金灣區在售項目總建筑面積約為45 萬平方米.從下表在售項目情況對比表可見，目前均價在 3200 元/就左右.受到國家 90/70 政

19、策限制，戶型以 90 平米左右的小戶型為主.據了解，西區 置業的客戶主要分珠海本地及深圳和西北的外地人.其中，深圳人占了較大比例，因為深圳人口的飽和使得深圳戶口入戶難，而金灣區作為教育強鎮和珠海購房入戶的優勢使部分深圳客戶來西區置業.現階段，大多項目處于蓄客階段.坯目占地西總戶MM47.21 7：務*小3*S1JP曲!沁礬戶255 52232003潞企業中高管理倉.公務畐盡意業主戶鱉記世紀客鞍514233J0D3*973一小教儒、金業申 高管理書、外未扭252.3.旳 300企業申高菅理者、 心務易工嶄翫層客戶登 記階段和蛀居06広 91330003 瓠 410S企業申鬲董理者、91.59Z7

20、D03M30金業申高養瑾 公務矗、工誓 階層L8E3 311.7637企業申離它理吉、 欝琢 rm記盼朝近幾年來，西區的房地產增長率均有較大的漲幅隨著市區市場的飽和，未來的房地產發展重心將移向西區，而金灣區作為西區的中心地帶將是未來幾年的發展熱點之一.由今年上半年的成交土地統計中，總成交八塊商住土地中，位于金灣及斗門的就有七塊，其中金灣區占地為 21.75 萬平米.而下半年珠海推岀的 十塊地塊 ,商住地塊的預購均價口預購均價面積中 ,金灣及斗門分別為 20.93 萬平米和 24.2 萬平米,約占總供應面積的一半 . 可見, 西區是未來幾年商品住宅供應量將大幅增加 .四、總結隨著近期珠海樓市的不斷升溫 , 主城區可推售項目日益減少 , 而且樓盤的高端化使普通置業者望樓 興嘆.而西區的興起將圓普通置業者一個家的夢想 . 近年來,西區將成為新的投資熱點 , 而因其房地產市場處 于起步階段 , 市場秩序及周邊的配套設施均有待進一步規范和完善 , 因此在政府一系列政策推動下 , 金灣將 有更大更快的發展 .總體而言 ,西區作為珠海積極實施“工業