1、管理學9章-投資性房地產 第一節第一節 投資性房地產的特征與范圍投資性房地產的特征與范圍一、投資性房地產的定義及特征一、投資性房地產的定義及特征投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。和出售。二、投資性房地產的范圍二、投資性房地產的范圍投資性房地產主要包括：投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權已出租的土地使用權持有并準備增值后轉讓的土地使用權持有并準備增值后轉讓的土地使用權已出租的建筑物。已出租的建筑物。4/5/20222（一）已出租的

2、土地使用權（一）已出租的土地使用權 是指企業通過出讓或轉讓方式取得并以經營租賃是指企業通過出讓或轉讓方式取得并以經營租賃方式出租的土地使用權。企業計劃用于出租但尚未方式出租的土地使用權。企業計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。出租的土地使用權，不屬于此類。（二）持有并準備增值后轉讓的土地使用權（二）持有并準備增值后轉讓的土地使用權 是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。準備增值后轉讓的土地使用權。4/5/20223（三

3、）已出租的建筑物（三）已出租的建筑物 是指企業擁有產權并以經營租賃方式出租的建筑物。是指企業擁有產權并以經營租賃方式出租的建筑物。 企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。4/5/20224 下列各項不屬于投資性房地產：下列各項不屬于投資性房地產：（1 1）自用房地產，即為生產商品、提供勞務）自用房地產，即為生

4、產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。或者經營管理而持有的房地產。 例如，企業擁有并自行經營的旅館飯店，例如，企業擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。地產。（2 2）作為存貨的房地產。）作為存貨的房地產。4/5/20225 某項房地產，部分用于賺取租金或資本增某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值

5、的部分，應當確認為投資租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。投資性房地產。4/5/20226【例題【例題1 1】下列項目中，屬于投資性房地產】下列項目中，屬于投資性房地產的有（的有（ ）。）。A A已出租的建筑物已出租的建筑物B B已出租的土地使用權已出租的土地使用權C C持有并準備增值后轉讓的土地使用權持有并準備增值后轉讓的土地使用權D D按照國家有關規定認定的閑置土地按照國家有關規定認定的閑置土地【答案】【答案】ABCABC4/5/20

6、227第二節第二節 投資性房地產的確認和初始計量投資性房地產的確認和初始計量一、投資性房地產的確認和初始計量一、投資性房地產的確認和初始計量 將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：產的兩個確認條件：（1 1）與該資產相關的經濟利益很可能流入企業；與該資產相關的經濟利益很可能流入企業；（2 2）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。投資性房地產應當按照成本進行初始計量。投資性房地產應當按照成本進行初始計量。4/

7、5/20228（一）外購的投資性房地產的確認和初始計量（一）外購的投資性房地產的確認和初始計量對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。于該資產的其他支出。企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或

8、用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。4/5/20229（二）自行建造投資性房地產的確認和初始（二）自行建造投資性房地產的確認和初始計量計量 企業自行建造（或開發，下同）的房地企業自行建造（或開發，下同）的房地產，只有在自行建造或開發活動完成（即產，只有在自行建造或開發活動完成（即達到預定可使用狀態）的同時開始對外出達到預定可使用狀態）的同時開始對外出租

9、或用于資本增值，才能將自行建造的房租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。預定可使用狀態前發生的必要支出構成。4/5/202210 企業自行建造房地產達到預定可使用狀態后企業自行建造房地產達到預定可使用狀態后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產或當先將自行建造的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值無形資產，自租賃期開始日或

10、用于資本增值之日開始，從固定資產或無形資產轉換為投之日開始，從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。資性房地產。4/5/202211（三）非投資性房地產轉換為投資性房地產的確認和初始計量 參見“房地產轉換和處置”部分內容。 4/5/202212二、與投資性房地產有關的后續支出二、與投資性房地產有關的后續支出（一）資本化的后續支出（一）資本化的后續支出與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。成本。（二）費用化的后續支出（二）費用化的后續支出與投資性房地產有關的后續支出，不滿足

11、投與投資性房地產有關的后續支出，不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發生時計資性房地產確認條件的，應當在發生時計入當期損益。入當期損益。 4/5/202213第三節第三節 投資性房地產的后續計量投資性房地產的后續計量 企業通常應當采用成本模式對投資企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。續計量。 但是，同一企業只能采用一種模式但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。不得同時采用兩種計量模式。

12、4/5/202214一、采用成本模式進行后續計量的投資一、采用成本模式進行后續計量的投資性房地產性房地產科目設置：科目設置： 投資性房地產投資性房地產 投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備 4/5/202215在成本模式下，應當按照固定資產或無形資在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。還應當按照資產減值的有關規定進行處理。對投資性房地產計提折舊或進行

13、攤銷時，借記對投資性房地產計提折舊或進行攤銷時，借記“其他業務成本其他業務成本”科目，貸記科目，貸記“投資性房地投資性房地產累計折舊（攤銷）產累計折舊（攤銷）”科目。科目。 4/5/202216二、采用公允價值模式進行后續計量的投資性二、采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產房地產（一）采用公允價值模式的前提條件（一）采用公允價值模式的前提條件 企業只有存在確鑿證據表明投資性房地企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。續計量。 企業一旦選擇采用公

14、允價值計量模式，就應企業一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。進行后續計量。4/5/202217采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：應當同時滿足下列條件：1.1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。 所在地，通常是指投資性房地產所在的城市。所在地，通常是指投資性房地產所在的城市。對于大中城市，應當為投資性房地產所在的城區。對于大中城市，應當為投資性房地產所在的城區。2.2.企業能夠從活

15、躍的房地產交易市場上取得同類或企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。資性房地產的公允價值作出合理的估計。4/5/202218( (二二) )采用公允價值模式進行后續計量的采用公允價值模式進行后續計量的會計處理會計處理科目設置：科目設置： 投資性房地產投資性房地產成本成本 公允價值變動公允價值變動4/5/202219 企業采用公允價值模式進行后續計企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投

16、資進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產取得的租金收損益）。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。入，確認為其他業務收入。4/5/202220 資產負債表日，投資性房地產的公資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產（公允價值變動）投資性房地產（公允價值變動）”科目，貸記科目，貸記“公允價值變動損益公允價值變動損益”

17、科科目；公允價值低于其賬面余額的差額目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。做相反的會計分錄。 4/5/202221三、投資性房地產后續計量模式的變更三、投資性房地產后續計量模式的變更企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。以成本模式轉為公允價值模式的，得隨意變更。以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（未分配利潤）。收益（未分配利潤）。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不已

18、采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。得從公允價值模式轉為成本模式。4/5/202222成本模式成本模式公允價值模式公允價值模式會計政策變更會計政策變更不得轉換不得轉換4/5/202223【例題【例題2 2】關于投資性房地產后續計量模式的轉換，下列】關于投資性房地產后續計量模式的轉換，下列說法中正確的是（說法中正確的是（ ）。）。A A成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計估計變更估計變更B B已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式得從公允價值模式轉為成

19、本模式C C已采用成本模式計量的投資性房地產，不得從已采用成本模式計量的投資性房地產，不得從成本模式轉為公允價值模式成本模式轉為公允價值模式D D企業對投資性房地產的計量模式可以隨意變更企業對投資性房地產的計量模式可以隨意變更【答案】【答案】 B B 4/5/202224【例題【例題3 3】關于投資性房地產的后續計量，下列說法中錯誤】關于投資性房地產的后續計量，下列說法中錯誤的有（的有（ ）。）。 A A采用公允價值模式計量的，不對投資性房產計提折舊采用公允價值模式計量的，不對投資性房產計提折舊 B B采用公允價值模式計量的，應對投資性房產計提折舊采用公允價值模式計量的，應對投資性房產計提折舊

20、 C C已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式允價值模式轉為成本模式 D D已采用成本模式計量的投資性房地產，不得從成本模式轉為已采用成本模式計量的投資性房地產，不得從成本模式轉為公允價值模式公允價值模式 E E已采用公允價值模式計量的投資性房地產，可以從已采用公允價值模式計量的投資性房地產，可以從公允價值模式轉為成本模式公允價值模式轉為成本模式【答案】【答案】BDEBDE4/5/202225第四節第四節 投資性房地產的轉換和處置投資性房地產的轉換和處置一、投資性房地產的轉換一、投資性房地產的轉換（一）投資性房地產（一

21、）投資性房地產轉換形式和轉換日轉換形式和轉換日 房地產的轉換，實質上是因房地產用途發房地產的轉換，實質上是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，且有確鑿證據表明房地產用途發生改變，且滿足下列條件之一的，應當將投資性房地滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：投資性房地產：4/5/2022261 1投資性房地產開始自用。投資性房地產開始自用。 即投資性房地產轉為自用房地產。在此種情況下，即投資性房地產轉為自用房地產。在此種情況下，轉換

22、日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。2 2作為存貨的房地產改為出租。作為存貨的房地產改為出租。 通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為房地產的租賃房地產。在此種情況下，轉換日為房地產的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。使用租賃資產權利

23、的日期。4/5/2022273 3自用建筑物或土地使用權停止自用，改為出租。自用建筑物或土地使用權停止自用，改為出租。 即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，固定資產或土地使用權相應地轉換為房地產改用于出租，固定資產或土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為租賃期開始日。投資性房地產。在此種情況下，轉換日為租賃期開始日。4 4自用土地使用權停止自用改用于資本增值。自用土地使用權停止自用改用于資本增值。 即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的土地使

24、用權改用于資本增值，土地使用權相應地轉換的土地使用權改用于資本增值，土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為自用土地使為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期。用權停止自用后確定用于資本增值的日期。4/5/202228（二）房地產轉換的會計處理（二）房地產轉換的會計處理1 1成本模式下的轉換成本模式下的轉換 應當將房地產轉換前的賬面價值作為應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。轉換后的入賬價值。 投資性房地產采用賬面價值計量模式的房地產轉換投資性房地產采用賬面價值計量模式的房地產轉換圖示如下：圖示如下： 4/5/2022

25、29自用房地產自用房地產投資性房地產投資性房地產賬面價值賬面價值賬面價值賬面價值4/5/202230（1 1）將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，）將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的賬面余額，借記應按其在轉換日的賬面余額，借記“投資性房地投資性房地產產”科目，貸記科目，貸記“開發產品開發產品”等科目。已計提跌等科目。已計提跌價準備的，還應同時結轉跌價準備。價準備的，還應同時結轉跌價準備。 將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的，應將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，按其在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入分別轉入“

26、投資性房地產投資性房地產”科目、科目、“投資性房地投資性房地產累計折舊（攤銷）產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準投資性房地產減值準備備”科目。科目。4/5/202231（2 2）將投資性房地產轉為自用時，應按）將投資性房地產轉為自用時，應按其在轉換日的賬面余額、累計折舊、其在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉入減值準備等，分別轉入“固定資產固定資產”、“累計折舊累計折舊”、“固定資產減值準備固定資產減值準備”等科目。等科目。 4/5/2022322 2公允價值模式下的轉換公允價值模式下的轉換（1 1）采用公允價值模式計量的投資性房地產采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為

27、自用房地產時，應當以其轉換當日轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。益（公允價值變動損益）。 （2 2）自用房地產或存貨轉換為采用公允價）自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。地產應當按照轉換當日的公允價值計量。 4/5/202233 轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允

28、價值變動損其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉換當日的公允價值大于原賬面價益）；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權益。處置該項投資性積），計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益（其他業務收入）。轉入處置當期損益（其他業務收入）。 投資性房地產采用公允價值計量模式的房地投資性房地產采用公允價值計量模式的房地產轉換圖示如下：產轉換圖示如下：4/5/202234自用房地產自用房地產投資性房地產投資性房地產投資性房地產按公允價值計量

29、，投資性房地產按公允價值計量，公允價值與賬面價值的借方差額公允價值與賬面價值的借方差額記入記入“公允價值變動損益公允價值變動損益”科目，科目，貸方差額記入貸方差額記入“資本公積資本公積其他其他資本公積資本公積”科目科目自用房地產按公允價值計自用房地產按公允價值計量，公允價值與賬面價值量，公允價值與賬面價值的差額記入的差額記入“公允價值變公允價值變動損益動損益”科目科目4/5/202235 將作為存貨的房地產轉換為投資性房將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的地產的: :應按其在轉換日的公允價值，應按其在轉換日的公允價值， 借記借記“投資性房地產（成本）投資性房地產（成本）”科目科目，按其賬面余

30、額，按其賬面余額， 貸記貸記“開發產品開發產品”等科目，等科目，按其差額，貸記按其差額，貸記“資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積”科科目或借記目或借記“公允價值變動損益公允價值變動損益”科目。科目。已計提跌價準備的，還應同時結轉跌價準備。已計提跌價準備的，還應同時結轉跌價準備。4/5/202236將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的：將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的：按其在轉換日的公允價值，按其在轉換日的公允價值， 借記借記“投資性房地產（成本）投資性房地產（成本）”科目，科目，按已計提的累計折舊等，按已計提的累計折舊等， 借記借記 “累計折舊累計折舊”等科目，等科目，按其賬面余額，

31、貸記按其賬面余額，貸記“固定資產固定資產”等科目，等科目，按其差額，貸記按其差額，貸記“資本公積資本公積其他資本公其他資本公積積”科目或借記科目或借記“公允價值變動損益公允價值變動損益”科科目目已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。 4/5/202237將投資性房地產轉為自用時，將投資性房地產轉為自用時，應按其在轉換日的公允價值，應按其在轉換日的公允價值，借記借記“固定資產固定資產”等科目，等科目，按其賬面余額，貸記按其賬面余額，貸記“投資性房地產投資性房地產（成本、公允價值變動）（成本、公允價值變動）”科目，科目，按其差額，貸記或借記按其差額，貸記或借記“公允價值變動損公允價值變動損益益”科目。科目。4/5/202238【例題【例題4 4】關于投資性房地產轉換后的入賬價】關于投資性房地產轉換后的入賬價值的確定，下列說法中正確的有（值的確定，下列說法中正確的有（ ）。）。 A A在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值面價值作為轉換后的入賬價值 B B采用公允價值模式計量的投資性房地產采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日轉換為自用房地產時，應當以其轉